«Понятие и виды недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений». Лекция 2

1.

«Понятие и виды недвижимого
имущества как объекта
гражданских
правоотношений»
Лекция 2
Для Заочной формы обучения (классика и ГВД)
Магистратура: Юрист в сфере недвижимости

2.

Виды недвижимого имущества
Машино-место - предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или
сооружений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о
государственном кадастровом учете порядке. (аб.3 п.1 ст.130 ГК РФ).
Федеральный закон от 03.07.2016 N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского
кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»:
Объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо
от его соответствия установленным минимально и (или) максимально допустимым размерам машиномест) и права на который были зарегистрированы до дня вступления в силу настоящего Федерального
закона, признается машино-местом. Не требуется замены ранее выданных документов или внесения в
них изменений, внесения изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости в
отношении объекта недвижимости, указанного в настоящей части. Полученные до дня вступления в силу
настоящего Федерального закона документы, которые удостоверяют право собственности на объекты
недвижимого имущества и в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается
машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления. Границы указанного
в настоящей части объекта недвижимости признаются границами машино-места вне зависимости от
соответствия их описания требованиям, установленным Федеральным законом от 13 июля 2015 года N
218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции настоящего Федерального закона).
Приказ Минэкономразвития России от 07.12.2016 N 792 "Об установлении минимально и
максимально допустимых размеров машино-места»:
Минимально допустимые размеры машино-места - 5,3 x 2,5 м.
Максимально допустимые размеры машино-места - 6,2 x 3,6 м.

3.

Виды недвижимого имущества
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок,
прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего
имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. (Постановление Правительства РФ от
28.01.2006 N 47(ред. от 02.08.2016) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения
непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
многоквартирный дом: Оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства,
представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые
системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном
доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей,
имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав
многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).
ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления
многоквартирными
домами.
Термины
и
определения"
(утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 11.06.2014 N 543-ст)
Жилые дома блокированной застройки - жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из нескольких блоков, количество
которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с
соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п.
2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).
Согласно положениям СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные", утвержденных Постановлением Госстроя России от 22.03.2001 N 35,
данный документ распространяется также на жилые дома блокированной застройки, если они:
- не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
- не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков;
- имеют самостоятельные системы вентиляции;
-
имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям.
Письмо Росреестра от 26.08.2016 N 14-07394/16 "О рассмотрении обращения«; <Письмо> Росреестра от 03.04.2017 N 14-04075-ГЕ/17 <О жилых
домах блокированной застройки> (вместе с <Письмом> Минэкономразвития России от 14.03.2017 N Д23и-1328 "О жилых домах блокированной
застройки")

4.

Виды недвижимого имущества
Садовый дом – это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных
нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании (п.2 ст.3 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ).
С 01.01.2019 – все объекты, которые располагались на садовых земельных не зарегистрированные в качестве жилого дома,
признавались садовым домом – нежилым зданием. Но в случаях, предусмотренных в законе садовый дом может быть
признан жилым, так и жилой дом может быть признан садовым ( п.3 ст.23 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ).
Условия и порядок перевода определен Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 (ред. от
29.11.2019) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным
для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом
и жилого дома садовым домом", далее Постановление №47. Перевод осуществляется на основании решения органов
местного самоуправления, которое принимается по итогам рассмотрения следующего пакета документов:
а)заявление о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом (далее - заявление), в котором
указываются кадастровый номер садового дома или жилого дома и кадастровый номер земельного участка, на котором
расположен садовый дом или жилой дом, почтовый адрес заявителя или адрес электронной почты заявителя, а также способ
получения решения уполномоченного органа местного самоуправления и иных предусмотренных Положением,
утвержденным Постановлением №47, документов (почтовое отправление с уведомлением о вручении, электронная почта,
получение лично в многофункциональном центре, получение лично в уполномоченном органе местного самоуправления);
б) выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, содержащую
сведения о зарегистрированных правах заявителя на садовый дом или жилой дом, либо правоустанавливающий документ на
жилой дом или садовый дом в случае, если право собственности заявителя на садовый дом или жилой дом не
зарегистрировано в ЕГРН, или нотариально заверенную копию такого документа;
в) заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям
к надежности и безопасности, установленным ч. 2 ст. 5, ст. 7, 8 и 10 Федерального закона "Технический регламент о
безопасности зданий и сооружений", выданное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые
являются членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий (в случае признания садового дома
жилым домом);
г) в случае, если садовый дом или жилой дом обременен правами третьих лиц, - нотариально удостоверенное согласие
указанных лиц на признание садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом. Таким образом, в настоящий
момент на садовом земельном участке, может находится либо садовый либо жилой дом.

5.

Виды недвижимого имущества
Единый недвижимый комплексом
- совокупность объединенных единым
назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически
или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии
электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном
земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных
объектов в целом как одну недвижимую вещь, которая участвует в обороте как
единый объект гражданских прав (ст.133.1 ГК РФ) .
Признаки Единого недвижимого комплекса
С учетом рассмотренных примеров можно выделить универсальные признаки
ЕНК
– единство назначения объединяемых в целое недвижимых и иных вещей[1].
- государственная регистрация права собственности на ЕНК как одну недвижимую
вещь ( п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О
применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации": в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество
регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В
силу прямого указания ст. 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является
единым недвижимым комплексом).
Индивидуальный признак - расположение в границах одного земельного участка (например аэродром или
домовладение)

6.

Виды недвижимого имущества
Искусственный земельный участок, созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности (далее также
— искусственный земельный участок, искусственно созданный земельный участок), — сооружение, создаваемое на водном
объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования
иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком (ст. 3 ФЗ «Об искусственных
земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Искусственный земельный участок — комплексный объект недвижимого имущества, который обладает признаками как
сооружения (т. е. объекта капитального строительства), так и земельного участка. В связи с этим актуальным становится
вопрос об определении применения норм того или иного отраслевого законодательства в процессе создания, эксплуатации и
оборота искусственного земельного участка. В этом случае интересно предложение о том, чтобы рассматривать
искусственный земельный участок как разновидность природно-антропогенного объекта, являющегося, согласно ст. 1 ФЗ «Об
охране окружающей среды», объектом, измененным в результате хозяйственной и иной деятельности, и (или) объектом,
возведенным человеком, обладающим свойствами природного объекта и имеющим рекреационное и защитное значение.
Во-первых, сооружение — это объект недвижимости. Причем, как следует из пп. 23 ст. 2 ФЗ «Технический регламент о
безопасности зданий и сооружений», сооружение представляет собой результат строительства. Следовательно, исходя из
действующего порядка, такой результат требует официального ввода в эксплуатацию, на что, собственно, указывает
законодатель в соответствующем определении1 . Таким образом, на этапе строительства, начиная с подготовительного этапа
разработки проектной, исходно-разрешительной документации (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
1 Кирилловых А.А. Правовой режим искусственных земельных участков // Юрист. 2011. №18. С. 10–18. Режим доступа: СПС
«КонсультантПлюс». 2.5. Искусственный земельный участок от 11.02.2014 № 09АП-47112/2013-АК по делу № А40-143668/13),
получения разрешения (Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 14.07.2015 по делу №33–2890/2015),
сам процесс строительства, до ввода в эксплуатацию, гарантийные сроки обслуживания, и срок службы — необходимо
руководствоваться нормами Градостроительного кодекса РФ и градостроительного законодательства, с учетом особенностей,
предусмотренных п. 5 ст. 4 ГрК РФ, ст. 12 ФЗ от 19.07.2011 №246-ФЗ. Возможно, что в качестве Рубикона — перехода от просто
сооружения к сооружению-природному объекту — можно считать проведение государственной регистрации прав в
соответствии с требованиями ФЗ-218 (ст. 15 и 45). Во-вторых, после ввода в эксплуатацию к искусственному земельному
участку применяются определенные требования, признающие его в качестве объекта гражданских и земельных
правоотношений соответственно гражданское и земельное законодательство (п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 3 ст. 6 ЗК РФ). Таким
образом, этапность в регулировании искусственного земельного участка: на момент создания — градостроительное
законодательство, после ввода в эксплуатацию — земельное и гражданское. Но, признавая целесообразность создания
непрерывности (интегративности) в регулировании данного объекта, следует признать обоснованной точку зрения, в
соответствии с которой искусственный земельный участок как объект прав требует комплексного законодательного
регулирования, включая гармоничное применение земельного (природоохранного), гражданского и градостроительного
законодательства .

7.

Виды недвижимого имущества
Здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или)
подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженернотехнического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства,
хранения продукции или содержания животных (подп. 6 п. 2)
. Сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную
систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и
ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида,
хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (подп. 23 п. 2).
О необходимости разграничения понятий здания и сооружения и критериях такого разграничения в литературе высказано
несколько точек зрения, которые могут быть объединены в две группы. 65 3.1. Здания и сооружения Одна группа авторов
полагает, что попытки дать юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку
указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить различия между
ними. Гораздо более важно отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости. В
этом смысле под зданием (сооружением) предлагается понимать любой искусственно возведенный на земельном участке
или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется
(или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его
назначению невозможно . Другие авторы считают, что разграничение понятий здания и сооружения имеет под собой
объективную основу. В качестве критерия такого разграничения предлагаются: 1) цель использования постройки (в целом
здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, сооружения — для технических целей, люди в них
находятся временно)2 ; 2) признак, по которому отдельные конструктивные элементы зданий, сооружений объединяются в
единое целое (для здания таким признаком является единое архитектурное решение, для сооружения — единое
функциональное назначение)3 ; 3) связь с земельным участком (здания могут возводиться только на одном земельном
участке, сооружения — на нескольких земельных участках)

8.

Виды недвижимого имущества
Объект незавершенного строительства - объект, неразрывно связанный с землей, перемещение
которого без нанесения ему несоразмерного ущерба невозможно, не введенный в эксплуатацию в
соответствии с требованиями ГК РФ, права на который зарегистрированы в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке. Признаки
объекта незавершенного строительства:
•Объект незавершенного строительства как результат незавершенного процесса по созданию и
(или) реконструкции здания, сооружения, т.е. в отношении объекта незавершенного
строительства должно отсутствовать разрешение на ввод его эксплуатацию. Разрешение на
ввод объекта в эксплуатацию является документом, который удостоверяет не только выполнение
строительства объекта в соответствии с разрешением на строительство, но и выполнение реконструкции
объекта, а равно и соответствие реконструированного объекта капитального строительства
градостроительному плану земельного участка и проектной документации (п. 1 ст. 55
Градостроительного кодекса РФ).
•Объект незавершенного строительства не может являться предметом действующего
договорного обязательства по его созданию, например договора строительного подряда (п.21.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения
споров по договору строительного подряда", п.16 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от
16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального
закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
•Степень завершенности объекта – на объекте должны быть полностью завершены по крайней
мере, работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п.1 ч.1.ст.130 ГК РФ).
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых
положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; Определение
Верховного Суда РФ от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520 по делу N А51-12453/2014, (степень готовности
объекта 1,18%)

9.

Виды недвижимого имущества
Объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более
чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не
предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (п. 39 ст.1 ГрК РФ) .
Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в
настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном
значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской
Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим
Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено
такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Подобная унификация позволяет не только упростить процесс строительства соответствующих объектов, т.к. в соответствии
с п.3 ст.48 ГрК РФ для их возведения не требуется разработка проектной документации, но и конкретизировать вопрос
применения упрощенного порядка оформления прав на соответствующие объекты.
Так,ОДНАКО Росреестр обращает внимание на то, что упрощенный порядок оформления прав, установленный законом N
267-ФЗ, не распространяется на объекты индивидуального жилищного строительства, созданные на земельных участках,
предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), в
границах населенного пункта. Для таких объектов требуется направлять в уполномоченные на выдачу разрешений на
строительство органы уведомления о планируемом строительстве (реконструкции) и об окончании строительства
(реконструкции).
При этом правообладатели земельных участков, предназначенных для ИЖС или ЛПХ, в границах населенного пункта, на
которых строительство (или реконструкция) жилого дома начато до 4 августа 2018 года без получения разрешения на
строительство, имеют право до 1 марта 2021 года направить уведомление о начале строительства в уполномоченные на
выдачу разрешений на строительство государственный орган власти. Информация Росреестра «О продлении упрощенного
порядка оформления садовых и жилых домов на землях до 1 марта 2021 года».

10.

Виды недвижимого имущества
Самовольная постройкой - это здание, сооружение или другое
строение, возведенные или созданные на земельном участке, не
предоставленном в установленном порядке, или на земельном
участке, разрешенное использование которого не допускает
строительства на нем данного объекта, либо возведенные или
созданные без получения на это необходимых в силу закона
согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и
строительных норм и правил, если разрешенное использование
земельного участка, требование о получении соответствующих
согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и
строительные нормы и правила установлены на дату начала
возведения или создания самовольной постройки и являются
действующими на дату выявления самовольной постройки. С 3
августа 2018 года Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ