Доходный подход в оценке земельных участков

1. Дисциплина «Кадастр и кадастровая оценка земель» Тема «Доходный подход в оценке земельных участков» (часть 3) «Метод

Министерство науки и высшего образования Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего образования
«МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
ТЕХНОЛОГИЙ И УПРАВЛЕНИЯ ИМЕНИ К.Г.РАЗУМОВСКОГО
(Первый казачий университет)»
БАШКИРСКИЙ ИНСТИТУТ ТЕХНОЛОГИЙ И УПРАВЛЕНИЯ (ФИЛИАЛ)
Дисциплина «Кадастр и кадастровая оценка
земель»
Тема «Доходный подход в оценке земельных
участков» (часть 3)
«Метод предполагаемого использования»
Преподаватель Сандюк Т.А.

2. План занятия

1. Метод предполагаемого использования:
последовательность действий.
2. Метод разбивки на участки: основные этапы.
3.Использование на практике.
2

3. Метод предполагаемого использования

Метод предполагаемого остатка применим при соблюдении
необходимого условия — возможности использования
земельного участка способом, приносящим доход.
Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных
участков земли.
В Международных стандартах оценки данный метод
называется способом развития подразделении. Этот процесс
связан с предположениями о разделении конкретного объекта
недвижимого имущества на ряд участков, определением
доходов и расходов, связанных с процессом такого деления, и
дисконтированием получающихся в результате чистых
доходов для вывода показателя стоимости.
3

4. Метод предполагаемого использования

1
• Определение суммы и временной структуры расходов,
необходимых для наиболее эффективного использования (НЭИ)
земельного участка
2
• Определение величины и временной структуры доходов от НЭИ
земельного участка
3
• Определение величины и временной структуры операционных
расходов
4
5
• Определение ставки дисконтирования
• Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования
всех доходов и расходов
4

5. Метод предполагаемого использования

Последовательность
действий
метода
предполагаемого
использования следующая:
1) определение суммы и временной структуры расходов,
необходимых для использования земельного участка в
соответствии с вариантом его наиболее эффективного
использования;
2) определение величины и временной структуры доходов
от наиболее эффективного использования земельного
участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в
аренду должен предусматривать учет дохода от продажи
единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода;
3)
определение величины и временной структуры
операционных расходов, необходимых для получения доходов
от наиболее эффективного использования земельного участка;
5

6. Метод предполагаемого использования

4) определение ставки дисконтирования, соответствующей
уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый
земельный участок. При этом под дисконтированием
понимается процесс приведения всех будущих доходов и
расходов к дате проведения оценки по определенной
оценщиком ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования
определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал
аналогичных по уровню риска инвестиций;
5) расчет стоимости земельного участка путем
дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с
использованием земельного участка.
6

7. Метод разбивки на участки

Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее
эффективным использованием является разделение земельного
массива на стандартные участки, и представляет собой
упрощенную модель инвестиционного анализа.
Разбивка большого земельного массива на отдельные участки
актуальна для любого растущего города или поселка и
применяется при массовой жилой или дачной застройке.
После разделения земельного массива участки продаются, из
денежной выручки от продажи участков вычитаются все
издержки на их освоение, и таким образом определяется
стоимость неосвоенной земли.
7

8. Метод разбивки на участки

Основные этапы:
Этап 1. Анализ наиболее эффективного варианта застройки,
определение размеров индивидуальных участков. Проводится
исходя из юридических и физических возможностей, а также
экономической целесообразности. Таким образом, размеры и
благоустройство земельных участков должны отвечать
рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.
Этап 2. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных
участков. Данный расчет осуществляется или путем анализа
сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным
образом освоены, или на основе метода сравнения продаж.
8

9. Метод разбивки на участки

Этап 3. Составление сметы и расчет всех затрат на освоение.
Процесс разделения земли в первую очередь включает
проектные, строительные и торговые операции. При застройке
жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая
среда. Разделение и продажа земельных участков,
предназначенных под жилую застройку, должны учитывать
следующие затраты:
расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
строительство дорог, улиц;
стоимость инженерных сетей, дренажа и коммунальных
сооружений;
прибыль и накладные расходы подрядчика; расходы на
продажу и рекламу; расходы на страхование; управленческие
расходы; оплата налогов.
9

10. Метод разбивки на участки

Этап 4. Определение чистого дохода от продаж. Проводится
путем вычета затрат на освоение и предпринимательской
прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков.
Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи
является цена продажи одного земельного участка,
определенная методом сравнения продаж с учетом
корректировок на различия (если они есть).
10

11. Метод разбивки на участки

Этап 5. Определение периода времени, необходимого на
освоение и продажу. (Чем дольше земельные участки остаются
непроданными на рынке, тем выше издержки и риск для
застройщика. ) Выбирается ставка дисконтирования, которая
отражает риск, связанный с периодом предполагаемого
освоения и продажи, а также объем инвестиций. Ставка
дисконтирования может быть определена на основе анализа
внутренней ставки доходности по аналогичным проектам.
Этап 6. Дисконтирование чистого дохода от продажи
земельных участков. Расчет производится исходя из периода их
продажи для получения текущей стоимости неосвоенной земли.
11

12. Метод предполагаемого использования

Пример. Исходные данные.
Площадь земельного участка — 6000 м2.
Общая площадь сооружений — 5300 м2.
Полезная площадь сооружений — 4000 м2.
Определение величины расходов
Проектно-планировочные работы — 70 000 руб.
Грунтовые и дорожные работы — 250 руб./м2.
Всего: 6000 • 250 руб. = 1 500 000 руб.
Расходы на электрообеспечение — 420 000 руб.
Водоснабжение и автономное теплоснабжение — 1 360 000 руб.
Канализация и дренаж — 560 000 руб. Телефон — 360 000 руб.
Стоимость строительства — 80 000 руб./м2.
Всего: 80 000 руб. • 5 300 = 424 000 000 руб.
Сумма расходов, всего: 428 270 000 руб.
Дисконтированная сумма расходов по первому году = 323 767 900 руб.,
исходя из ставки дисконтирования 30%
12

13. Метод предполагаемого использования

Определение величины доходов:
Ставка арендной платы — 3 600 руб./м2 в год
Потери от недозагрузки отсутствуют.
Операционные расходы — 20% от ДВД.
Требуемая ставка дохода — 30% в год.
Период владения — 4 года.
Поступления от перепродажи крытого рынка в конце периода
владения — 720 000 000 руб.
РЕШЕНИЕ
Вначале определяем чистый операционный доход (ЧОД) за год:
ЧОД = (3,6 тыс. руб. • 4000 м2) — 2880 тыс. руб. = 11 520 тыс. руб.,
где первая часть формулы — это действительный валовой доход, а
вторая часть — операционные расходы в размере 20% от ДВД.
13

14. Метод предполагаемого использования

Дисконтируем ЧОД за каждый прогнозный год при ставке
дисконтирования
в
30%,
используя
коэффициенты
дисконтирования:
ЧОД1 = 11 520 тыс. руб. • 0,77 = 8870,4 тыс. руб.
ЧОД2 = 11 520 тыс. руб. • 0,6 = 6912,0 тыс. руб.
ЧОДЗ = 11 520 тыс. руб. • 0,46 = 5299,2 тыс. руб.
ЧОД4 = 11 520 тыс. руб. • 0,35 = 4032,0 тыс. руб.
Дисконтируем выручку от последующей продажи земельного
участка по четвертому году: 1 220 000 тыс. руб. • 0,35 = 427
000,0 тыс. руб.
стоимость земельного участка берется с улучшениями,
представленными в исходных данных крытым рынком
стоимостью в 720 млн. руб.
Определяем рыночную стоимость земельного участка:
8870,4 + 6912,0 + 5299,2 + 4032,0 + 427 000,0 - 323 767, 9 =
128345,7 тыс. руб.
14

15. Основные итоги доходного подхода

Доходный подход включает три метода:
1) метод капитализации дохода (земельной ренты);
2) метод остатка (техника остатка для земельного
участка);
3) метод предполагаемого использования.
15

16. Основные положения

Основные достоинства доходного подхода:
методы
доходного
подхода
обладают
способностью к адаптации и гибкостью.;
методы доходного подхода хорошо известны и
пользуются широким признанием в среде
руководителей, банкиров, юристов и судей;
методы доходного подхода достаточно точно
моделируют реальный процесс принятия
решений участниками рынка земельных
участков.
16

17. Основные положения

Основные недостатки доходного подхода:
большая неопределенность результатов из-за
высокой
субъективности
определения
коэффициента
капитализации
и
ставок
дисконтирования расчетными методами;
большая неопределенность результатов из-за
прогнозирования денежных потоков;
методы
доходного
подхода
допускают
возможности совершения непреднамеренных
ошибок, а также заранее обозначенных
нечестных манипуляций.
17

18.

Литература:
Землеустройство
и
управление
землепользованием : учебное пособие / В.В. Слезко, Е.В.
Слезко, Л.В. Слезко. — Москва : ИНФРА-М, 2020. — 221 с. —
(Среднее
профессиональное
образование)
https://new.znanium.com/read?id=346837 С.162-166

19.

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!