שיעור Закон о правах риелторах

1.

054-8162323 ‫נאבר לואיזה יועצת נדל''ן‬
[email protected]

‫הגדרות ומושגים‬
‫ לשם‬,‫• ''תיווך במקרקעין'' – הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר‬
.‫התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין‬
• Брокерские услуги в сфере недвижимости - платная
услуга посредника между двумя или более сторонами с
целью заключения сделки с правами на недвижимость.
1969 ‫ התשכ''ט‬,‫• מקרקעין – כהגדרתם בחוק המקרקעין‬
• Недвижимость - согласно определению в Законе о
недвижимости 1969 г.
‫ בין אם הוא משלם‬,‫• לקוח – צד להסכם עם מתווך במקרקעיןלקבלת שירותיו‬
.‫דמי תיווך ובין או לאו‬
• Клиент - сторона заключающая соглашение с риелтором на
получение его услуг, независимо от того, платит ли он
брокерское вознаграждение или нет.

3.

- ‫איסור עיסוק ללא רשיון‬
Запрет на практику без лицензии
‫ אלא אם כן הוא בעל רשיון בתוקף ובהתאם‬,‫לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין‬
.‫להוראות חוק זה‬
Лицо не может заниматься брокерской деятельностью в сфере
недвижимости, если у него нет действующей лицензии
‫ לא יציג עצמו כמתווך‬,‫לא יפרסם אדם ברבים הודעה כי הוא מתווך במקרקעין‬
‫במקרקעין ולא ישתמש בכל תואר או כינוי העשויים ליצור רושם שהוא מתווך‬
.‫במקרקעין בישראל‬
Человек не будет публично заявлять о том, что он является
брокером по недвижимости, не будет представлять себя в качестве
брокера по недвижимости.
‫ בעיתון או בכל דרך‬,‫ ברדיו‬,‫האמור בחוק זה לא יחול על מי שמפרסם בטלויזיה‬
‫ ובלבד‬,‫אחרת מידע ופראם על מעונינים בביצוע עיסקאות בזכויות במקרקעין‬
‫שאינו מציג עצמו כמתווך במקרקעין‬
Как записано в Законе частное лицо или компания может
рекламировать по телевидению, радио, в газетах или любом другом
СМИ, если он не представится риелтором.

4.

Условия получения лицензии– ‫תנאים לקבלת רשיון‬
‫ תושב חוץ עם היתר לעבודה כדין בישראל‬,‫ תושב ישראל‬,‫אזרחות ישראלית‬
‫ ומלא‬18 ‫גיל‬
‫עבר בהצלחה מבחן מתווכים מקרקעין‬
‫אינו פושט רגל‬
‫ חודשים‬6 ‫ הוא סיים לשאת את עונשו‬,‫אם הוא נידן לעונש מאסר בפועל‬
‫לפחות לפני הגשת הבקשה לרישיון‬
‫ הפסיק להיות אזרח‬,‫ ובהמשך פשט רגל‬,‫מי שקיבל רשיון לפי החוק זה‬
‫ רשאי הרשם לבטל את רשיונולעסוק בתיווך במקרקעין‬,‫ישראל‬
• Гражданство Израиля, постоянный житель страны, иностранный
гражданин имеющий законное разрешение\право на работу в Израиле
• Возраст 18 лет и старше
• Успешное прохождение экзамена на лицензию Риелтора
• Не иметь банкротство и не быть им
• Не иметь судимостей связанных с профессией
• Должно пройти не менее полугода, после тюремного заключения в
прошлом, для подачи прошения на лицензию Риелтора
• Комиссия имеет право лишить лицензии, после того как таковая
имеется, в случае банкротства риелтора или лишения его гражданства

5.

‫חוק מתווכים במקרקעין‬
‫חובת הגינות וזהירות – מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות‪ ,‬בהגינות בדרך מקובלת‪,‬‬
‫וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך‪.‬‬
‫במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות וסבירות וינקוט אמצעים הראויים‬
‫בנסיבות הענין‪ ,‬לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך‪.‬‬
‫‪Риелтор обязан быть – справедливым, надежным и разумным.‬‬
‫‪Предоставить всю важную информацию связанную с‬‬
‫‪недвижимостью в данной сделке.‬‬
‫איסור העסקה – אדם לא יעסיק אדם אחר בתיווך במקרקעין אלא אם כן המועסק‬
‫הוא בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה‪ ,‬סעיף זה לא יחול לגבי העסקת אדם בתפקיד‬
‫מינהלתי‬
‫‪Запрещено работать\нанимать на работу – человека на‬‬
‫‪должность Риелтора без законной не просроченной лицензии на‬‬
‫‪работу Риелтором. За исключением людей занимающиеся‬‬
‫‪административной\руководящей деятельностью‬‬

6.

‫‪ ‬חוק המתווכים במקרקעין – ‪Закон Риелтора‬‬
‫• גילוי ענין אישי – מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו עניין אישי‬
‫במקרקעין או בעסקה‪ ,‬אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל הסכמתו‬
‫הלקוח לכך בכתב‪ .‬בסעיף זה‪'' ,‬עניין אישי'' – לרבות עניין איא של קרובו של מתווך‬
‫במקרקעין או של גוף שהמתווך או קרובו הם בעלי שליטה בו (''בעלי‬
‫שליטה''ו''קרוב'')בשינויים המחוייבים‪.‬‬
‫‪• Риелтор не будет выступать посредником в сделке с недвижимостью,‬‬
‫‪если у него есть личная заинтересованность в недвижимости или‬‬
‫‪сделке, за исключением случаев, когда он сообщил своему клиенту о‬‬
‫‪своей личной заинтересованности, как указано выше, и получил от‬‬
‫‪клиента на это его письменное согласие.‬‬
‫• איסור גילוי ידיעה – מבלי גרוע מהאמור בסעיף הקודם (גילוי ענין אישי‪ ,‬חובת הגינות‬
‫וזהירות)‪ ,‬מתווך מקרקעין או המעוסק על ידיו לא יגלה לאיש‪ ,‬שלא בהסכמת הלקוח‪ ,‬כל‬
‫ידיעה שהובאה לידיעתו על ידי הלקוח או איש מטעמו‪ ,‬זולת אם הוא חייב לגלות לפי כל‬
‫דין‪.‬‬
‫‪• Исходя из вышесказанного)искренность, справедливость и‬‬
‫‪осторожность(, Риелтор или нанятый им дилер будет сохранять‬‬
‫‪конфиденциальность, а значит без согласия клиента не разглашать‬‬
‫‪какую либо информацию о нем или о сделке.‬‬

7.

Заказ услуг риелтора в – ‫דרישה להזמנה בכתב‬
письменном виде
‫ אלא אם כן הלקוח חתם על‬,‫ מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך‬
‫ שבה נכלל כל‬,‫טופס הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין‬
.‫ באישור ועדת הכלכלה‬,‫הפרטים שקבע שר‬
Риелтор не будет иметь права на комиссионное
вознаграждение, если клиент не подписал письменный
бланк заказа на брокерскую операцию с недвижимостью,
который включает все детали, определенные министром, с
одобрения Экономического комитета.
‫ לא נקבע בה תקופת‬,‫ ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות לענין דירה‬
‫ ימים מן היום‬30 ‫ תסתיים תקופת הבלדיות לאותו מתווך בתום‬,‫הבלדיות‬
.‫שבו חתם הלקוח על הזמנה‬
Если риелтору предоставлено письменное эксклюзивное
право на квартиру, срок действия в договоре не определен,
то срок действия истекает через 30 дней со дня
подписания клиентом договора.

8.

Заказ услуг риелтора - )‫דרישה להזמנה בכתב (המשך‬
в письменном виде )продолжение(
‫ מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת‬
‫ ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה יאושרו‬,)‫לטיפולו הבלעדי (בלעדיות‬
‫ שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע‬.‫בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד‬
)‫המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה – פעולות שיווק‬
Риелтор может договориться с клиентом о
предоставлении эксклюзива, той или иной сделки
)Эксклюзивности( при условии, что предоставление
исключительности и ее срок будут подтверждены
подписью клиента на отдельном документе.
Что в период эксклюзивности риелтор будет
осуществлять действия, направленные на
посредничество с недвижимостью )в данном законе –
активные маркетинговые действия)

9.

-
)‫דרישה להזמנה בכתב (המשך‬
‫ ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות לענין מקרקעין והמוצעים למכירה על ידי מוכר שלא‬
‫ נוסף על הוראות סעיף שרשום מלה‬,‫ יחולו‬,‫במהלך עסקיו‬
‫ שנה מהיום שבו חתם הלקוח‬1 ‫ לא תעלה על‬,‫ למעט לענין דירה‬,‫ תקופת הבלעדיות‬
‫ תסתיים‬,‫ לא קבע הצדדים במסמך את משך תקופת הבלעדיות‬,‫על ההזמנה‬
.‫ חודשים מיום הזמנה‬9 ‫הבלעדיות בתום‬
‫ חודשים מהיום ההזמנה‬6 ‫ תקופת הבלעדיות לענין דירה לא תעלה על‬
‫ אם המתווך‬,‫ תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מתקופת הבלעדיות לפי הענין‬
‫ את פעולות השיווק שנקבעו‬,‫ עד לאותו מועד‬,‫במקרקעין לא ביצע‬
Период эксклюзивности предоставляется Риелтору исключительно для
продажи
Срок эксклюзивности на недвижимость не жилую( кроме квартиры), не
будет превышать 1 года со дня подписания договора, если сроки не
обговорены то эксклюзивность заканчивается по истечении 9 месяцев с
момента подписания договора.
Срок эксклюзивности на квартиры не будет превышать 6 месяцев с
момента подписания договора.
Период эксклюзивности заканчивается по истечении одной трети периода
эксклюзивности, в зависимости от обстоятельств, если агент по недвижимости
не выполнил к этой дате предписанные маркетинговые мероприятия.

10.

Плата за услуги Риелтора – ‫דמי תיווך‬
:‫• מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה‬
• Риелтор имеет право получить оплату за свои услуги при следующих
условиях:
‫• בעל רשיון בתוקף לפי החוק זה בעת שעסק בתיווך‬
• Лицензия Риелтора не просрочена и выдана на законных
основаниях
‫• קיימת הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך‬
• Риелтор подписал клиента на бланке заказа его услуг
‫• היה גורם היעיל שנביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב‬
• Риелтор был активен и эффективен, что привело к заключению
сделки
‫ חזקה‬- ‫• מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק‬
‫שהיה הגורם היעיל לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות‬
• Риелтор получит оплату за свои услуги в том случае, если во время
единоличного владения, произвел рекламные действия к.т
эффективно способствовали и привели к заключительной сделке

11.

Правонарушение - ‫עבירת משמעת‬
‫התנהג בדרך שאינה הולמת את עיסוקו‬
.''‫ ''איסור פעולות משפט‬,''‫ ''גילוי ענין אישי‬,''‫עבר על הוראה מהוראות – ''חובת הגינות וזהירות‬
‫עבר על כלל מהכללים שקבע השר ''כללי אתיקה מקצועית'' או על הוראות כל דין אחר המטיל חובה‬
.‫או איסור על מתווך במקרקעין‬
.‫השיג את רשיונו במצג שווא‬
‫ חומרתה או‬,‫ בעבירה שמפאת מהותה‬,‫ בין ישראל ובין מחוץ לישראל‬,‫הורשע בפסק דין סופי‬
.‫נסיבותיה אין הוא רואי לעסוק בתיווך במקרקעין‬
.‫ במהלך עיסוקו בתיווך במקרקעין‬,‫גילה חוסר אחריות או רשלנות חמורה‬
Не профессиональное поведение в своей работе
Нарушение правил и инструкций- «нарушение тайны клиента», "запрещение судебного
преследования".
Нарушил любое из установленных министром правил «Правил профессиональной этики»
или положения любого другого закона, налагающего обязательства или запрет на
риелтора в сфере недвижимости.
Получил лицензию в заблуждение.
Он был признан виновным в окончательном судебном решении между Израилем и за его
пределами в правонарушении, которое по своему характеру, тяжести или обстоятельствам
не позволяет заниматься брокерской деятельностью в сфере недвижимости.
Выявлена безответственность или грубая небрежность при оказании маклерских услуг.

12.

Получение Лицензии и – ‫מתן רשיון ופרסום‬
уведомление в надлежащие ведомства
‫) וצילום ת''ז עם ספח‬3 ‫הגשת בקשה בכתב עם תצהיר מצורף (לפי טופס‬
‫• לאחר בדיקת הרשם על התאמת ועמידה לקריטוריונים של מעומד‬
‫• הרשם יפרסם באתר האינטרנט את רשימת שמות בעלי הרישיונות שבתוקף ואת מספרי‬
‫הרשיונות שלהם‬
‫• הרשם יאפשר איתור פרטי ביטול רשיון באתר האינטרנט‬
‫• בפרסום פרטי ביטול יישם הרשם אמצעים טכנולוגיים נאותים ומתקדמים כדי‬
‫• למנוע העתקה אוטומטית של פרטי ביטול‬
‫הפרעה או גרימת נזק למחשב או לחומר מחשב‬,‫שיבוש‬,‫• להקנות הגנה סבירה מפני חדירה‬
‫ ימחק הרשם מאתר אינטרנט את פרטי‬,‫• בתום תקופה של שנה מיום הפרסום של פרטי הביטול‬
‫הביטול שפורסם‬
Подача письменного заявления +декларация )по форме 3( и ксерокопии удостоверения личности
с приложением
После проверки Регистратора на соответствие критериям кандидата
Регистратор опубликует на веб-сайте список имен действующих лицензиатов и их лицензионные
номера.
Регистратор разрешит размещать информацию об аннулировании лицензии на сайте
При публикации информации об аннулировании Регистратор внедрил соответствующие
передовые технологические средства для предотвращение автоматического копирования
информации об отмене
Обеспечить разумную защиту от вторжения, разрушения, прерывания или повреждения
компьютера или компьютерных материалов.
По истечении одного года с даты публикации сведений об аннулировании Регистратор удалит
опубликованные сведения об аннулировании с веб-сайта.

13.

– ‫מתן רשיון ופרסום‬
Продолжение - ‫המשך‬
Получение Лицензии
Пошлины - ‫• אגרות‬
‫ ש''ח‬510 – ‫ בחינה – ראשונה\חוזרת‬.1
‫ ש''ח‬966 – ‫ אגרה חד פעמית בעד רשיון ורישון בפנקס‬.2
‫ ש''ח‬484 – ‫ אגרה שנתית לחידוש רישיון‬.3
‫** צמוד למדד‬
1. За экзамен первый\повторный – 510 шек
2. Одноразовая пошлина за Лицензию и юридическая запись – 966 шек
3. Ежегодная пошлина взимаемая за продление лицензии – 484 шек
** суммы привязаны к НДС
Ежегодная пошлина за продление лицензии –‫אגרה שנתית לחידוש רשיון‬
‫ במרץ מדי שנה‬31 ‫• האגרה שנתית תשולם לא יאוחר מ‬
• Пошлина оплачивается не позднее 31 марта каждого года
‫• לא שולמה האגרה השנתית במועד לא יהא רשאי לשלם כמתווך במקרקעין כל עוד‬
‫לא שילם את האגרה בתוספת ריבית והצמדה‬
• Без оплаты пошлины, нет права на работу по лицензии
‫• מקבל רשיון פעם ראשונה פטו מאגרה שנתית בשנה שבה ניתן הרשיון‬
• При получение лицензии впервые, налог ежегодный не платится

14.

Положения о брокерах - )‫תקנון המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב‬
по недвижимости )детали письменного заказа услуг Риелтора)
Нет подписанного договора – Нет обязательств об оплате услуг!!!
:‫ יכללו לפחות הפרטים הבאים‬,‫בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי החוק‬
‫ כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל לקוח‬,‫• שמום‬
)‫ מכירה‬,‫• סוג העיסקה שפעולת המתווךמבוקשת לגביה (שכירות‬
‫• תיאור הנכס נושא פעולת התיווך‬
‫ בקירוב = משוער‬,‫• מחיר העסקה המבוקשת‬
‫• הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו‬
‫תתבצע העסקה ו\או האם מחיר – לפי אחד מאלה – כולל מע''מ‬
Письменное приглашение на осуществление брокерской операции с
недвижимостью в соответствии с законом, должно содержать как минимум
следующие сведения:
Полные имена, адреса и номера удостоверения личности (теудат зеут –
‫) תעודת זהות‬
Тип сделки, для которой требуется действие Риелтора (аренда, продажа)
Описание недвижимости являющейся предметом сделки.
Цена будущей сделки, приблизительная цена недвижимости.
Согласованная сумма брокерского вознаграждения или ставка брокерского
вознаграждения в%, согласно цены, по которой будет совершена сделка, и
включает ли НДС в цену или добавляется отдельно.

15.

‫ פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות‬2 ‫ בזמן בלעדיות התחייבות של מתווך לבצע‬.1
‫ הכול כפי שיוסכם‬.‫ אלא אם כן סוכם שתבוצע פעולת שיווק אחרים‬,‫שמחייב חוק‬
:‫עם הלקוח‬
:‫ פרסום באמצעות שילוט באחת או יותר מן הדרכים שלהלן‬.a
‫ הצבת שלט על הנכס או בקרבתו‬
‫ הצבת שלט על גבי לוח מודעות ציבורי‬
‫ הצבת שלט במרכז קהילתי‬
‫ כל שלט אחר כפי שיוסכם בין המתווך ללקוח‬
‫ באמצעי‬,‫ המופיע במאגר של המתווך‬,‫ פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים‬.b
‫ או פרסום‬,‫ באמצעות דיוור ישיר או באמצעי אחר כפי שיסוכם‬,‫אלקטרוני‬
‫מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יועדו לשיווק נכסי‬
‫מקרקעין‬
• Во время эксклюзивности обязательство брокера выполнить не менее 2 операций,
требуемых законом, если не было согласовано, что будет проведена другая маркетинговая
операция. Все по согласованию с заказчиком:
• Реклама через вывески одним или несколькими из следующих способов:
• Размещение вывески на территории или рядом с ней
• Размещение объявления на доске объявлений
• Размещение вывески в общественном центре
• Любой другой знак по согласованию между брокером и клиентом
• Реклама среди определенной клиентуры, которая фигурирует в базе данных брокера, с
помощью электронных средств, прямой почтовой рассылки или другими способами по
согласованию, или реклама на веб-сайте или с помощью других компьютеризированных
средств, предназначенных для маркетинга недвижимости.

16.

‫המשך‬
‫• פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות‬
‫• פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם‬
‫לבחירתו של הלקוח‬
‫• הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד‬
‫שיוסכם עליו‬
‫ הפעילות ביישוב שבו‬,‫• הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות‬
‫ לשתף פעולה לשם מכירת הנכס‬,‫מצוי הנכס העומד למכירה‬
‫• כל פעולת שיווק שתוסכם בין הצדדים‬
‫ את כול‬,‫ הנפרד מההזמנה לשירותי תיווך במקרקעין‬,‫• המתווך יפרט בטופס‬
‫הפעולות שתוסכם בין מתווך ולקוח‬
Публикация в одной из распространенных ежедневной газете
Публикация в местной газете или в газете, предназначенной для
определенной целевой аудитории в зависимости от выбора
заказчика
• Приглашение потенциальных покупателей или дополнительных
риелторов для посещения объекта в согласованное время.
• Приглашение не менее пяти других риелторов, деятельность в
местности, где находится продаваемая недвижимость, к
сотрудничеству для продажи недвижимости
• Любые маркетинговые действия, согласованные между
сторонами
Риелтор укажет в дополнительном договоре, отдельно от заказа на
брокерские услуги риелтора, все рекламные действия, которые будут
согласованы между маклером и клиентом.

17.

‫'' מקרקעין'' – קרקע‪ ,‬כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר מחובר‬
‫אליה בחיבור קבוע‬
‫''מקרקעין מוסדרים'' – מקרקעין שנרשמו לאחר הסדר לפי פקודת‬
‫הסדרזכויות במקרקעין‬
‫''רישום'' – רישום בפנקסי המקרקעין המתנהלים לפי חוק או התקנות‬
‫על פיו‬
‫''רשם'' – אדם שנתמנה על ידי שר המשפטים ללשכה שבאזור‬
‫פעולתה נמצאים המקרקעין הנדונים‪ ,‬לרבות סגו רשם שנתמנה‬
‫לאותה לשכה ומי שהוסמך בסמכויות של רשם מקרקעין‬
‫''מפקח'' – מפקח נתמנה על ידי שר המשפטים ושבאזור סמכותו נמצאים‬
‫המקרקעין הנדונים‬
‫''הממונה על המרשם'' – לרבות סגן הממונה על מרשם ומי שהוסמך בסמכויות‬
‫של ממונה על המרשם על ידי שר המשפטים‬
‫''שכירות'' – לרבות שכירות משנה‬

18.

‫בעלות – הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין‪,‬‬
‫להשתמש בהם‪ ,‬ולעשות בהם כל דבר וכל עיסקה בכפוף‬
‫להגבלות לפידין או לפי הסכם‬
‫שכירות – שכירות מקרקעיןהיא זכותשהוקנתה בתמורה להחזיק‬
‫במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות‪ .‬שכירות מעל ‪5‬‬
‫שנים – ''חכירה''‪ ,‬שכירות מעל ‪ 25‬שנים – ''חכירה לדורות''‬
‫משכנתה – משכון של מקרקעין‬
‫זיקת הנאה – זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה‬
‫זכות להחזיק בהם‬

19.

‫עיסקאות ורישומן‬
‫כל עסקה במקרקעין טעונה רישום!!‬
‫עיסקה במקרקעין – הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון‬
‫המקנה‪ ,‬למעט הורשה על פי צוואה‬
‫גמר העיסקה – העיסקה נגמרת ברישום‪ ,‬רואים את שעה שבה אישר הרשם את‬
‫העיסקה לרישום כשעת הרישום‪ .‬עיסקה שלא נגמרה ברישום‬
‫רואים אותה כהתחייבות לעשות בכתב‪.‬‬
‫צורתה של התחייבות – התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב‬
‫עיסקאות נוגדות – התחייבות אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגמרה‬
‫העיסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר\נוסף לעיסקה‬
‫נוגדת‪ ,‬זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה‪ ,‬אך אם השני‬
‫פעל בתום‪-‬לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום‪-‬לב‬
‫– זכותו עדיפה‪.‬‬
‫רכישה בתום‪-‬לב – מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורנ ובהסתמך‬
‫בתום‪-‬לב על הרישום‪ ,‬יהייה כוחו של זכותו יפה אף אם‬
‫הרישום לא היה נכון‪.‬‬

20.

‫בעלות והחזקה‬
‫תחום הבעלות‪:‬‬
‫‪ ‬עומק וגובה – הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח‬
‫הקרקע‪ ,‬בכפוף לדינים בשבר – מים‪ ,‬נפט‪ ,‬מקורות‪ ,‬מחצבים וכי יוצא באלה‪,‬והיא‬
‫מתפשטת בחלל הרום שמעליו אך אין למנוע מעבר בחלל הרום בכפוף לכל דין‪.‬‬
‫‪Все что находится над землей )не мешает пересечение воздуха( и‬‬
‫‪все что находится под землей, за исключением природных запасов‬‬
‫‪=нефть, вода, газ и т.п‬‬
‫‪ ‬המחובר לקרקע – בעלות בקרקע חלה גם הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר‬
‫המחובר אליה חיבור של קבע‪ ,‬זולת מחוברים הניתנים להפרדה‪ ,‬ואין נפקא מינה‬
‫אם המחוברים נבנו‪ ,‬נטעו או חוברו בידי בעל המקרקעין או בידי אדם אחר‬
‫‪ ‬היקף העסקה במקרקעין – עיסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כול‬
‫שנמצא לעומק ולגובה‪ ,‬וכל מהשמחובר אליה ואין תוקף לעיסקה בחלק מסויים‬
‫במקרקעין‪ ,‬והכלכשאין בחוק הוראה אחרת ‪Сделка с недвижимостью‬‬
‫‪включает в себя все, что находится на ней, под ней или над ней‬‬
‫‪ ‬הגבלת זכויות‪ -‬בעלות וזכויות אחרות במקרקעין‪ ,‬אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק‬
‫עשיית דבר הגורם נזק או אי‪-‬נוחות לאחר‪.‬‬

21.

‫הגנת הבעלות וההחזקה‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫החזקה – בסימן ''מחזיק'' – בין שהשליטה הישירה במקרקעין היא בידיו ובין שהשליטה‬
‫הישירה בהם היא בידי אדם המחזיק בטעמו‬
‫תביעה למסירת מקרקעין – בעל מקרקעיןומי שזכאי להחזיק בהםנזכאי לדרוש מסירת‬
‫המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין‪Владелец земли имеет право .‬‬
‫‪потребовать освободить\передать\вернуть недвижимость тех, кто‬‬
‫‪незаконно находится на территории‬‬
‫תביעה למניעת הפרעה – המחזיק במקרקעין זכאי לדרוש מכל משאין לו זכות לכך שיימנע‬
‫מכל מעשה שיש בו משום הפרעה לשימוש במקרקעין ושיסלק כל דבר שיש בו משום‬
‫הפרעה כזאת‪Законный пользователь недвижимости имеет полное .‬‬
‫‪право потребовать освободить и убрать все мешающие предметы,‬‬
‫‪к.т не имеет никакого права находиться на данном участке,от лица‬‬
‫שימוש בכוח נגד הסגת גבול ‪ -‬המחזיק במקרקעין כדין‪ ,‬רשאי להפעיל כוח במידה‬
‫סבירה‪ ,‬כדי למנוע הסגת גבולות או שלילת שליטתו בהם שלא כדין‪ .‬חשוב! רק תוך ‪ 30‬יום‬
‫אפשר להשתמש בכוח סביר כדי להוציא את אדם פלש לשטח פרטי‪Хозяин .‬‬
‫‪недвижимости имеет право применить санкции\разумную или‬‬
‫‪дозволенную «силу» для того, чтобы изгнать со своей территории‬‬
‫)‪самозванца только впервые 30 дней (как обнаружен самозванец‬‬

22.

‫הגנת הבעלות וההחזקה‬
‫ חייב‬,‫ מי שמוציא מקרקעין מידי המחזיק שלא זכאי להחזקת מקרקעין‬- ‫ החזרת גזלה‬
‫ אולם אין בהוראה זו כדי לגרוע מסמכות בית משפט לדין בזכויות שני‬,‫להחזירם למחזיק‬
‫ ככל שייראה לו‬,‫ ורשאי בית המשפט להסדיר את ההחזקה‬,‫הצדדים בעת ובעונה אחת‬
Возврат захваченной .‫ עד להכרעה בזכויותהם‬,‫צודק ובתנאים שימצא לנכון‬
недвижимости - захватчик\самозванец обязан вернуть владения
законному хозяину, если такого не происходит, то суд имеет право,
рассмотрев претензии двух сторон, решить проблему недвижимости по
своему усмотрению, до тех пор пока не будет доказана правота одной
из сторон и не будет вынесено решние суда
‫ שמירת תרופות – אין בהוראות מאמור קודם כדי לגרוע מזכות לפיצויים או מכל תרופה‬
Ничто в предыдущих положениях не умаляет .‫אחרת או סעד אחר על פי דין‬
права на компенсацию или на любое другое средство правовой защиты
или другое средство правовой защиты в соответствии с законом.

23.

‫שיתוף במקרקעין – ‪Совместное владение имуществом‬‬
‫יחסי השיתוף – ‪Отношения совместного‬‬
‫‪имущества‬‬
‫בעלות משותפת במקרקעין – מקרקעין שהם של כמה בעלים‪ ,‬בעלותו של כול אחד מהם לפי חלקו‬
‫מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם‪Право собственности .‬‬
‫‪на недвижимость, принадлежащую нескольким владельцам, распространяется в‬‬
‫‪соответствии с их долей на каждый участок недвижимости, и ни у один из партнеров нет в‬‬
‫‪ней конкретной доли‬‬
‫שיעור חלקו של השותף – חלקיהם של כל אחד מהשותפים במקרקעין‪ ,‬חזקה שהם שווים‬
‫הסכם שיתוף – הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפיםוהשימוש בהם ובדבר‬
‫זכויותיהםוחובותיהםבכל נוגע למקרקעין ניתן לרישום‪ .‬אם אין הוראות אחרות בהסכם שיתוף יחולו‬
‫הוראות של ''ניהול שימוש'' ו ''קיזוז''‬
‫ניהול ושימוש –‬
‫‪ .a‬בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של‬
‫המקרקעין ולשימושהרגיל בהם ‪. Имеющий большую часть недвижимости может‬‬
‫‪принимать любые решения, касающиеся как управления так и использования‬‬
‫‪ .b‬שותף הוראה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף הקטן(‪ )a‬רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת‬
‫הוראות‪ ,‬ובית המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ליעיל בנסיבות הענין‪.‬‬
‫‪ .c‬דבר החורג מניהול או שימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים ‪.Все что выходит за‬‬
‫‪рамки обычного управления или использования, требует согласия всех‬‬
‫‪владельцев‬‬

24.

Совместное владение имуществом – ‫שיתוף במקרקעין‬
Отношения совместного – (‫יחסי השיתוף (המשך‬
имущества
– ‫זכותו של שותף יחיד‬
В ‫ בלי הסכמת יתר השותפים‬,‫ רשאי כל שותף‬,‫ באין קביעה אחרת לפי הוראות ניהול ושימוש‬.a
случае отсутствия какого либо решения, совладелец имеет право без согласия
других принимать решения
‫ ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף‬,‫ להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר‬.a
Разумное использование общей недвижимости, при условии что такую .‫אחר‬
же возможность имеют остальные совладельцы.
‫תפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של‬-‫ לעשות כל פעולה דחופה ובלתי‬.b
В экстренных и не предвиденных случаях, для ‫המקרקעין ולניהולם‬
надлежащего содержания и управления ею.
‫ לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת‬.c
Разумные действия необходимые для предотвращения ‫הבעלות וההחזקה בהם‬
ущерба недвижимости и владения ею
‫ יודיע על כך לשותפים האחרים ככל האפשר בהקדם‬,)a( ‫קטן‬-‫ עשה שותף כאמור בסעיף‬.b

25.

‫שיתוף במקרקעין – ‪Совместное владение имуществом‬‬
‫נשיאת הוצאות – ‪Обязательства по расходам‬‬
‫‪ .a‬כל שותף חייב לשאת לפי חלקו במקרקעין המשטתפים בהוצאות הדרושות להחזקתם‬
‫תקינה ולניהולם‬
‫‪ .b‬שותף שנשא בהוצאות כאמור למעלה מחלקו זכאי לחזור ולהיפרע מן השותפות האחרים‬
‫לפי חלקיהם במקרקעין‬
‫תשלום בעד שימוש ‪Оплата за использование -‬‬
‫‪ ‬שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים‪ ,‬לפי חלקיהם במקרקעין‪ ,‬שכר‬
‫ראוי בעד השימוש ‪Совладелец, пользующийся совместной недвижимостью, обязан‬‬
‫‪заплатить надлежащую плату за это в соответствии с их долей‬‬
‫זכות השותף לעשות בחלקו ‪Право совладельца распоряжаться своей долей -‬‬
‫**כל שותף רשאי להעביר חלקו במקרקעין המשותפים‪ ,‬או לעשות בחלקו עיסקה אחרת‪ ,‬בלי‬
‫הסכמת יתר השותפים‪.‬‬
‫** צניה בהסכם‪-‬שיתוף השוללת או מגבילה זכות כאמור מעלה – אין כוחו יפה לתקופה העולה‬
‫על חמש שנים‪.‬‬
‫הזכות לפירות ‪Право на доходы от недвижимости -‬‬
‫קיזוז ‪Взаимный перерасчет -‬‬

26.

‫שיתוף במקרקעין – ‪Совместное владение имуществом‬‬
‫פירוק שיתוף – ‪Расторжение сообщества‬‬
‫זכות לתבוע פירוק השיתוף – ‪Право требования расторжение соглашения‬‬
‫‪ ‬כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף‬
‫‪ ‬היתה בהסכם‪-‬שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה‬
‫לא יותר מ‪ 3‬שנים‪ ,‬רשאי בית משפט‪ ,‬כעבור ‪ 3‬שנים‪ ,‬לצוות על פירוק השיתוף‪ ,‬על אף‬
‫תניה‪ ,‬אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין‪.‬‬
‫פירוק לפי הסכם או צו בית משפט – ‪Расторжение хх согласно договору или‬‬
‫‪решению суда‬‬
‫‪ .a‬פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים‪ ,‬נקבע בהסכם חלוקת המקרקעין בעין‪ ,‬טוען‬
‫ההסכם אישור המפקח המאשר כי חלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה‬
‫‪ .b‬באין הסכם כאמור מעלה יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית משפט‪.‬‬
‫פירוק דרך חלוקה – ‪Расторжение через распределение\раздел‬‬
‫‪недвижимости‬‬
‫‪ ‬במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין‬
‫‪ ‬היתה החלוקה בעין אפשרות רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף‪ ,‬רשאי בית‬
‫המשפט לחייבם בתשלומים כאלו‪ ,‬אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבותמהענין‬
‫‪ ‬ראה בית המשפט צורך בכך‪ ,‬רשאי הוא לצוות על רישום זיקת‪-‬הנאה בין החלוקה‬

27.

‫שיתוף במקרקעין – ‪Совместное владение имуществом‬‬
‫פירוק שיתוף – ‪Расторжение сообщества‬‬
‫פירוק דרך מכיר – ‪Расторжение договора через продажу‬‬
‫‪ o‬במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה‪ ,‬וכן אם נוכח בית משפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר‬
‫לשותפים‪ ,‬כולם או מקצתם‪ ,‬יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין ולוחות הפדיון‬
‫‪ o‬המכירהה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל‪ ,‬זולת אם הוראה בית‬
‫המשפט על דרך אחרת שנראת לו יעיל וצודקת יותר בנסיבות הענין‬
‫דירת מגורים של בני זוג – ‪Квартира супружеской пары‬‬
‫• החליט בית משפט על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת‬
‫להם למגורעם‪ ,‬בדרך של מכירה‪ ,‬לא יורה על ביצוע והמכירה תעוכת‪ ,‬כל עוד לא נוכח בית‬
‫המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם‪ ,‬יחדיו‪ ,‬נמצא הסדר מגורים‬
‫אחר המתאים לצרכיהם‪ ,‬לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם‪ ,‬לתקופה‬
‫שיקבע‬
‫• לחוק הגנת הדייר (נוסך משולב)‪ ,‬לא יחולו לגבי מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט‬
‫החליט על פירוק השיתוף בה‬

28.

Совместное владение имуществом – ‫שיתוף במקרקעין‬
Расторжение сообщества – ‫פירוק שיתוף‬
Расторжение сообщества в особых случаях –‫פירוק במקרים מיוחדים‬
‫ הייתה מגיעה לחלוקת המקרקעין בעין רק לגבי אחד השותפים ולאותו שותף היו מקרקעין‬.1
‫ יחולקו‬,‫הגובלים במקרקעין המשותפים והוא הסכים שחלקו יצורף למקרקעין הגובלים‬
Раздел земли касаемо, только в отношении одного из .‫המקרקעין לפי זה‬
товарищей, а у этого товарища есть недвижимость, примыкающая к общей
недвижимости, и он согласился, что его доля будет присоединена к прилежащему
недвижимому имуществу, то недвижимое имущество будет разделено
соответственно.
‫ היתה מניעה לחלוקה בעין כל השותפים אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים‬.2
Если .‫ יחולקו המקרקעין לפי זה‬,‫יטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך‬
существует препятствие для раздела недвижимости всех совладельцев, но на
самом деле препятствия этому разделу нет, если произойдет раздел
недвижимости при согласии нескольких совладельцев, совместно получат свои
доли и тогда недвижимость будет поделена в соответствии с этим .
‫ רשאים האחרים לקיים את‬,‫ היתה המניעה לחלוקה בעין רק לגבי מקצת השותפים‬.3
‫ ובלבד שישלמו לאותם השותפים מה שהייה‬,‫המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם‬
.''‫נופל בחלקם אילו המקרקעין היו נמכרים כאמור בסעיף ''פירוק דרך מכירה‬