Нормативная правовая база управления имущественным комплексом предприятия – недвижимостью. Тема 3

1.

Тема 3.
Нормативная правовая база
управления имущественным
комплексом предприятия –
недвижимостью

2. Задачи изучения нормативной правовой базы управления ИК – недвижимостью (1)

1. Общий подход комплексное рассмотрение законодательной и иной
нормативной правовой базы управления:
• Законодательная база:
– Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ (гражданское право),
– др. кодексы и законы РФ,
– законы субъектов РФ.
• Иная нормативная правовая база:
– указы Президента РФ,
– постановления Правительства РФ,
– ведомственные акты, инструкции, рекомендации (МЭРТ, Минфина,
налоговых органов и др.),
– государственные и ведомственные стандарты, нормы и правила,
– стандарты профессиональных сообществ и внутрикорпоративные
стандарты.

3. Задачи изучения нормативной правовой базы управления ИК – недвижимостью (2)

2. Основные задачи:
(а) Понимание полной системы правомочий (триады
правомочий владения, пользования и распоряжения),
обязанностей и ограничений собственника и ее роли
в управлении ИК - недвижимостью.
(б) Построение правового поля управления ИК
- умение определять:
• какие типы управленческих действий (в т.ч.: развитие,
имущественные сделки, изменения и реорганизации);
• с какими типами объектов ИК (недвижимости);
• в каких условиях (внешней и внутренней среды) можно
производить для достижения поставленных целей?

4.

Права собственников
владение,
пользование,
распоряжение
(i) отчуждать свое имущество
в собственность другим лицам,
(ii) передавать другим лицам,
оставаясь собственником,
свои права владения,
пользования и распоряжения
имуществом,
(iii) отдавать имущество в залог
и обременять имущество
другими способами,
(iv) передавать имущество
в доверительное управление
(без перехода права
собственности).
Вещные права лиц,
не являющихся
собственниками:
(j) право пожизненного
наследуемого владения
земельным участком,
(jj) право постоянного
(бессрочного) пользования
земельным участком,
(jjj)
сервитуты (как право
ограниченного доступа)
(jv) право хозяйственного
ведения и оперативного
управления
имуществом (для ГУП)

5.

Права собственников
владение,
пользование,
распоряжение
Вещные права лиц,
не являющихся
собственниками:
…
сервитуты
…
Собственник несет бремя содержания
принадлежащего ему имущества ст.210 ГКРФ
Права пользования и обременения
сохраняются при смене собственника
Равная защита прав собственников
всех форм собственности

6.

Правомочия
Владение
Обязанности
Ограничения
Бремя содержания
•Передача в ДУ
•Развитие (проекты)
Пользование
•Извлечение прибыли
•Сдача в аренду и др.
Обслуживание
Ремонт
Градостроительные
Экологические
Охрана, безопасность
Страхование
Налоги и др.
Защита прав
несобственников
(сервитуты) и др.
Распоряжение
•Продажи
Льготы и др.
•Мена, наследование и др.
(разрешения)
ДОХОДНЫЕ ПОТОКИ
и
РАСХОДНЫЕ ПОТОКИ
в БЮДЖЕТЕ СОБСТВЕННИКА (организации)

7. Построение правового поля управления имущественным комплексом

«Путеводитель»
по нормативной
правовой базе
управления
имущественным
комплексом
ВИДЫ ОБЪЕКТОВ:
с какими из объектов
недвижимости – ИК
(каких типов организаций)
УСЛОВИЯ:
ограничения,
изъятия,
срочность,
связность,
льготы,
стимулы …
ВИДЫ СДЕЛОК:
какие из сделок
и операций
с недвижимостью

8.

Какие и когда действия с объектами ИК
востребованы в течение жизненного цикла
организации?
ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ (ЖЦ)
КОМПЛЕКСА ОРГАНИЗАЦИИ (ЖЦ ИК)
Действия, связанные
с недвижимостью
(затрагивающие ИК)
Формирование (и увел.)
уставного капитала
Эмиссия акций
Привлечение инвестиций
Займы и кредит
Инновации
Адаптация к изменениям
Поглощения и слияния
Разделения и выделения
Сокращение бизнеса
Ликвидация (банкротство)
и исполнение кредитных
обязательств
Стадии ЖЦ
организации
1. Создание
организации
2. Рост
организации
3. Преобразования
(изменения)
организации
4. Ликвидация
организации
Стадии ЖЦ
имущественного
комплекса (ИК)
1. Формирование
ИК
2. Развитие
ИК
3. Адаптация
ИК
4. Ликвидация
ИК
Типы сделок и
операций с имущ.
комплексом
Сделки купли-продажи
Аренда (лизинг)
Новое строительство
Прием на баланс
Проекты: development,
инвестиционные, инновац.
Продажи непрофильных активов и сдача
в аренду излишков
Передача, внесение в
уставные фонды
Конкурсные торги и
аукционы

9.

Какие и когда операции и сделки с объектами
имущественного комплекса востребованы
в течение жизненного цикла организации?
ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ (ЖЦ)
Действия, связанные
с недвижимостью
(затрагивающие ИК)
Формирование (и увел.)
уставного капитала
Эмиссия акций
Привлечение инвестиций
Займы и кредит
Инновации
Адаптация к изменениям
Поглощения и слияния
Разделения и выделения
Сокращение бизнеса
Ликвидация (банкротство)
и исполнение кредитных
обязательств
Стадии ЖЦ
организации
1. Создание
организации
2. Рост
организации
3. Преобразования
(изменения)
организации
4. Ликвидация
организации
ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ИК
ОРГАНИЗАЦИИ (ЖЦ ИК)
Стадии ЖЦ
Типы сделок и
имущественного операций с имущ.
комплекса (ИК) комплексом
1. Формирование
ИК
2. Развитие
ИК
3. Адаптация
ИК
4. Ликвидация
ИК
Сделки купли-продажи
Аренда (лизинг)
Новое строительство
Прием на баланс
Проекты: development,
инвестиционные, инновац.
Продажи непрофильных активов и сдача
в аренду излишков
Передача, внесение в
уставные фонды
Конкурсные торги и
аукционы

10.

Какие и когда операции и сделки с объектами
имущественного комплекса востребованы
в течение жизненного цикла организации?
ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ (ЖЦ)
ОРГАНИЗАЦИИ
Действия, связанные
с недвижимостью
(затрагивающие ИК)
Формирование (и увел.)
уставного капитала
Эмиссия акций
Привлечение инвестиций
Займы и кредит
Инновации
Адаптация к изменениям
Поглощения и слияния
Разделения и выделения
Сокращение бизнеса
Ликвидация (банкротство)
и исполнение кредитных
обязательств
ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ИМУЩЕСТВЕННОГО
КОМПЛЕКСА ОРГАНИЗАЦИИ (ЖЦ ИК)
Стадии ЖЦ
организации
1. Создание
организации
2. Рост
организации
3. Преобразования
(изменения)
организации
4. Ликвидация
организации
Стадии ЖЦ
имущественного
комплекса (ИК)
1. Формирование
ИК
2. Развитие
ИК
3. Адаптация
ИК
4. Ликвидация
ИК
Типы сделок и
операций с имущ.
комплексом
Сделки купли-продажи
Аренда (лизинг)
Новое строительство
Прием на баланс
Проекты: development,
инвестиционные, инновац.
Продажи непрофильных активов и сдача
в аренду излишков
Передача, внесение в
уставные фонды
Конкурсные торги и
аукционы

11. Какие кодексы и законы РФ мы рассмотрим (следуя концепции работы с законодательной базой и этапам жизненного цикла организации)

Конституция РФ
Гражданский кодекс РФ
Закон РФ об акционерных обществах (имущественные
аспекты)
Закон о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним
Налоговый кодекс
Закон РФ об инвестиционной деятельности
Закон РФ о несостоятельности (банкротстве)
Извлечения из законов по ипотеке, займам, кредиту и др.
В тематических рамках
• Арендные отношения (Концессия, Лизинг, Аренда)
• Девелопмент - Градостроительное регулирование
• Оценочная деятельность (Оценка и Бух. учет)

12. Конституция Российской Федерации (1)

Ст.8:
В Российской Федерации признаются и защищаются
равным образом частная, государственная,
муниципальная и иные формы собственности
Ст. 9:
Земля и другие природные ресурсы могут находиться
в частной, государственной и муниципальной
собственности.
Ст. 36, а.2:
Владение, пользование и распоряжение землей и др.
природными ресурсами осуществляется их
собственниками свободно, если это не наносит
ущерба окружающей среде и не нарушает прав и
законных интересов других лиц.

13. Конституция Российской Федерации (2)

Ст. 35, п.2:
Каждый вправе иметь имущество в собственности,
владеть, пользоваться и распоряжаться им как
единолично, так и совместно с другими лицами.
Ст. 35, п.3:
Никто не может быть лишен своего имущества иначе,
как по решению суда.
Принудительное отчуждение имущества для
государственных нужд возможно только при условии
предварительного и равноценного возмещения.

14. Гражданский кодекс РФ и его базовая роль в организации управления недвижимостью (1)

• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) –
системообразующий закон гражданского права,
основа для регулирования хозяйственной
деятельности, оборотоспособности объектов
права (в т.ч. объектов недвижимости и ИК
предприятия в целом как недвижимости)
• ГК РФ формирует правовое поле управления:
- объектный состав недвижимости и ИК предприятия,
- возможные сделки с недвижимостью и ИК
предприятия,
- круг прав и обязанностей собственников

15. Гражданский кодекс РФ и его базовая роль в организации управления недвижимостью (2)

Положения ГК РФ развивают конституционные
принципы земельно-имущественного
регулирования
Положения ГК РФ детализируются в законах РФ
- по конкретным типам объектов (земельный,
лесной, водный и градостроительный кодексы,
закон о недрах), а также
- по типам сделок и операций, особенностей
использования (законы об ипотеке, лизинге,
концессиях, инвестиционной деятельности,
приватизации, банкротстве, гос. регистрации
прав, оценочной деятельности и др.).

16. Гражданский кодекс РФ о составе и сделках с недвижимостью (ИК):

Состав недвижимости и ИК
Сделки, операции
Виды объектов (ст. 128, 130, 132)
= Оборотоспособность (ст. 129)
Земельные участки
= Государственная регистрация прав
Участки недр
на недвижимость - ст.131 и сделок - ст.164
Все неразрывно связанное с землей
= Отдельные виды обязательств - раздел 4
(здания и сооружения)
Продажа недвижимости
Объекты незавершенного строительства
Продажа предприятия
Имущ. комплекс предприятия
Аренда зданий и сооружений
Земельные участки
Аренда предприятий
Здания и сооружения
Имущественное страхование
Оборудование, инвентарь
Доверительное управление
Продукция и сырье
Мена, наследование, дарение
Права требования и долги
= Обеспечение исполнения обязательств
Права обозначения
Залог (ст. 334-358)
Ипотека предприятия (ст. 340)
= Приватизация гос. имущества (ст. 217)
= Принудительный выкуп (+ Зем. Кодекс РФ)

17. Гражданский кодекс РФ: оборотоспособность объектов права, регулирование рынка земли и иной недвижимости

Оборотоспособность объектов гражданских прав
Свободное отчуждение
(рынок продаж)
и передача прав
(рынок аренды и др.)
Смена собственника в порядке
универсального правопреемства
Наследование
Реорганизация
юр. лица
Регулирование оборотоспособности
Изъятие из оборота
Законы
об изъятии
по видам объектов
и операций
Ограничения оборотоспособности
Законы
о видах объектов,
могущих быть в
собственности лишь
определенных
участников оборота
Законы
о видах объектов,
чей оборот допустим
по специальному
разрешению

18. Спасибо за внимание!