Изучение и анализ методики оценки сельскохозяйственных земель, на примере земельных участков

1.

Тема исследования:
«Изучение и анализ методики оценки
сельскохозяйственных земель, на
примере земельных участков,
расположенных в Первомайском
районе Тамбовской области».
Автор работы: Рязанов Владимир Сергеевич
Руководитель работы: доцент кафедры
ландшафтной архитектуры, землеустройства и
кадастров, кандидат с.-х. наук, Заволока И.П.

2.

Целью выпускной квалификационной
работы является проведение анализа работ
по государственной кадастровой оценки
земель сельскохозяйственного назначения
на примере Первомайского района
Тамбовской области.
Объектом исследований выбраны земли
сельскохозяйственных угодий ООО
Возрождение Первомайского района
Тамбовской области.

3.

Оценка стоимости недвижимости обычно
осуществляется с позиции трех основных
подходов:
затратный подход;
сравнительный подход;
доходный подход.

4. Объектом исследований выбраны земли сельскохозяйственных угодий сельскохозяйственных угодий ООО Возрождение Первомайского

Первомайский район
расположен на северозападе Тамбовской
области.
Наибольшая
протяжённость с севера
на юг около 38 км, с
запада на восток –
примерно 35,5 км.
Занимаемая районом
площадь равна 941 км2.

5.

Валовой доход
Озимая пшеница: 3,15 т/га * 11300 руб./т * 25% = 8898,8
руб./га
Подсолнечник: 2,13 т/га * 18 000 руб./т * 25% = 9585 руб./га
Ячмень яровой: 2,89 т/га * 8300 руб./т * 25% = 5996,8 руб./га
Кукуруза: 6,32 т/га * 13000 руб./т * 25% = 20540 руб./га
Итого валовой доход с 1 гектара пашни составил: 45 020,6
рублей с гектара
Затраты на сельскохозяйственное производство
ЗС = 18265 х 25% + 25325 х 25% + 14325,76 х 25% + 19648,2 х 25%= 19391,1

6.

Чистый операционный доход для пашни
45020,6 руб./га – 19391,1 руб./га = 25629,5 руб./га
Прибыль до налогообложения
25629,5 руб./га * 0,5 = 12814,8 руб./га
Чистый операционный доход по ставке капитализации
для земли
12814,8 руб./га : 0,1906 = 67233,7 руб./га
Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка,
определенная доходным подходом за один гектар площади,
с учётом округления и без учета НДС будет равна: 67233,70
рублей

7.

Расчет корректировки на площадь для земельного
участка
Наименование
Объект
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
оценки
Площадь, га
66,7
80,3
198,3
78,3
Коэф. поправки
1,4836
1,4333
1,3733
1,4537
+4,12
+7,53
+3,12
(Кs)
Корректировка, %

8.

Поправка на наличие коммуникаций
Показатель
Оцениваем
ый объект
Электроснаб
жение по
границе
участка,
Наличие
газоснабжен
коммуникаций
ие и
водоснабжен
ие
отсутствует
Стоим.после
корректировк
и, руб./га
Аналог №1
Электросна
бжение по
границе
участка,
газоснабже
ние и
водоснабже
ние
отсутствует
0%
16855,9
Аналог №2
Электросна
бжение по
границе
участка,
газоснабже
ние и
водоснабже
ние
отсутствует
0%
13556,3
Аналог №3
Электроснаб
жение по
границе
участка,
газоснабжен
ие и
водоснабжен
ие
отсутствует
0%
14486,3

9.

Поправка на наличие движимого имущества, не связанного
с недвижимостью
Показатель
Оценивае
мый
объект
Наличие
движимого
имущества,
не
связанного с
недвижимос
тью
Нет
Стоим.после
корректиров
ки, руб./га
Аналог №1
Нет
0%
16855,9
Аналог №2
Нет
0%
13556,3
Аналог №3
Нет
0%
14486,3

10.

Поправка на уторгование
Показатель
Уторгование
Стоим.после
корректировк
и, руб./га
Оцениваем
ый объект
Аналог №1
Торг
возможе
н
-20%
13484,7
Аналог №2
Торг
возможен
-20%
10845
Аналог №3
Торг
возможен
-20%
11589

11. Расчет итоговой взвешенной рыночной стоимости объекта оценки

Наименование
Затратный
подход
Сравнительный
подход
Доходный
подход
Рыночная стоимость
1 гектара,
полученная в
рамках подхода,
руб. без НДС
Удельны
й вес
подхода
Не применялся
-
12124,1
80%
67233,70
20%
Итоговая
взвешенная
рыночная стоимость
1 гектара объекта
оценки без учета
НДС, руб.
23146

12.

Итоговая рыночная стоимость земельного участка,
категории земель - земли сельскохозяйственного
назначения - для сельскохозяйственного
производства, площадью 66,7 га, адрес
(местоположение): Тамбовская область
Первомайский район без учета НДС и с учетом
округления по состоянию на 16 февраля 2022 года:
1543838 рублей
(Один миллион пятьсот сорок три тысячи восемьсот
тридцать восемь рублей)