Методы оценки объектов недвижимости

1.

Кузбасский техникум архитектуры, геодезии и строительства.
“Земельно-имущественные отношения”
Оценка недвижимого имущества МДК 04.01
Методы оценки объектов недвижимости
Выполнила: Гурова А.В.
Группа 201-ЗИО

2.

Содержание
1. Методы оценки объектов недвижимости.
2. Сравнительный подход к оценке стоимости объектов недвижимости.
3. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости.
4. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости.
Список литературы

3.

1. Методы оценки объектов недвижимости
В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:
1. рыночная - наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при
осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца;
2. потребительская- стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма,
которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества.
3. инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора
4. страховая - рыночная стоимость объекта , определяемая для целей страхования
5. замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными
свойствами.
6. восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на
строительство точной копии оцениваемого объекта.
7. залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования.
8. ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже.
9. утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в
себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

4.

Оценка недвижимости может производиться для:
1. Совершения сделок;
2. Налогообложения недвижимости;
3. Государственного и муниципального управления.
Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для
различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор
метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции
оценки. Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод
капитализации; если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о
фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то для оценки лучше
использовать метод прямого анализа продаж. Выбор метода зависит от функции оценки. Все
методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный,
доходный и сравнительный.

5.

2. Сравнительный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости- совокупность методов
оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с
аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с
ними. Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о
недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой
недвижимости с аналогами. Сравнительный подход базируется на трех основных
принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе
этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд
количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения
корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости
оцениваемого объекта.

6.

Этапы сравнительного подхода:
1. Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к
которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее
сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных
аналогах объекта оценки недвижимости. Оценщик собирает максимально возможное количество
информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Источниками информации могут
служить: регистрация владельцев, информация коллег, официальные записи и статистические
данные. Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя независимыми
сторонами и на уплаченную цену не повлияли никакие факторы. Кроме того, оценщик должен
изучить условия, на которых были достигнуты договоренности о сумме продажи объекта или
арендной платы, сравнить эти величины с рыночной информацией по данному поводу.
3. Временные корректировки. Очень часто оценщик располагает информацией о сделках, которые
произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать
точную дату сделки, чтобы сделать математические или качественные поправки при анализе
данных.

7.

Преимущества сравнительного подхода:
1.В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;
3.Статически обоснован;
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж;
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж;
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка;
5. Зависимость от стабильности рынка;
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

8.

3. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на
определении затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного
износа. Данный подход чаще всего применяется для оценки объектов недвижимости, приносящих
доход. Он основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в
совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится,
достаточно точно определяют стоимость недвижимости. При использовании затратного подхода
также исходят из предположения, что суммарные издержки на строительство объекта без износа
равносильны рыночной стоимости этого объекта. Другая особенность применения затратного
подхода заключается в необходимости разграничения понятий "стоимость замещения" и
"восстановительная стоимость". Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах
на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного
в новом архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования.

9.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:
- уровень заработной платы; величина накладных расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли строителей в данном регионе;
-рыночные цены на строительные материалы.
Основные этапы применения затратного подхода:
-оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;
-оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
-расчет выявленных видов износа;

10.

Преимущество затратного подхода - является наиболее надежным при оценке новых объектов.
Недостатки затратного подхода:
-Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
-Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;
-Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое
строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается
накопленный износ;
-Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;
-Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений;
-Отдельная оценка земельного участка от строений;
-Проблематичность оценки земельных участков в России.

11.

4. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости.
Доходный подход к оценке объектов недвижимости - совокупность методов оценки стоимости
недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования
оцениваемого имущества. Основное преимущество, которое имеет доходный подход оценки
недвижимости по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени
отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество
недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком, который
имеет доходный подход оценки недвижимости, является то, что он в отличие от двух других подходов
оценки основан на прогнозных данных.

12.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость
будущих денежных потоков, т.е. отражает:
-качество и количество доходов, который объект недвижимости может понести в течение своего
срока службы;
-риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход
используется при определении инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не
заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта.
Также он используется при определении рыночной стоимости.

13.

Основными этапами оценки недвижимости доходным подходом являются:
1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов (ставка
арендной платы) на рынке для сравнимых объектов;
2. Анализ потерь;
3. Расчет издержек от эксплуатации оцениваемого объекта;
Определяется чистый операционных доход, который равен разнице валового потенциального
доход за вычетом потерь и издерже.
Преобразование чистого операционного дохода в стоимость объекта недвижимости. В рамках
доходного подхода возможно применение одного из двух методов: метода прямой капитализации
доходов и метода дисконтирования денежных потоков.

14.

Список литературы
1. А В. А, Горемыкин Экономика недвижимости; Юрайт - Москва, 2012. - 928 c. . Асаул А. Н.
Экономика недвижимости; Издательство Ассоциации строительных вузов, СПбГАСУ - Москва, 2011. 384 c.
2. Асаул А. Н. Экономика недвижимости; Питер - Москва, 2013. - 624 c. . Асаул А. Н. Экономика
недвижимости; Питер - Москва, 2013. - 416 c.
3. Коваленко Н. Я., Петранева Г. А., Романов А. Н. Экономика недвижимости; КолосС - Москва, 2014. 240 c.
4. Максимов С. Н. Экономика недвижимости; Академия - Москва, 2014. - 320 c.
5. Маховикова Г. А., Касьяненко Т. Г. Экономика недвижимости; КноРус - Москва, 2011. - 304 c.
6. Петров В. Н. Экономика недвижимости; Наука - , 2011. - 176 c.
7. Под редакцией Белокрыловой О. С. Экономика недвижимости; Феникс - Москва, 2013. - 384 c.