Моральный и физический износ

1. МОРАЛЬНЫЙ И ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС

1

2.

При эксплуатации здания все элементы и
конструкции постепенно снижают свои качества.
Эти изменения являются следствием воздействия
многих
физико-механических
и
химических
факторов.
2

3.

Основной
характеристикой зданий является
долговечность. Под этим термином понимают
такой расчетный срок службы, в течение которого
материал или конструкция сохраняют свои
свойства и заданные характеристики.
3

4.

Физическая
долговечность зависит от
физико-технический
характеристик
конструкций:
прочности,
теплои
звукоизоляции, герметичности и других
параметров.
Моральная
долговечность
зависит
от
соответствия
здания
по
размерам,
благоустройству,
архитектуре,
своему
функциональному назначению.
4

5. МОРАЛЬНЫЙ ИЗНОС

5

6.

Моральный
износ
–
величина,
характеризующая
степень
несоответствия
основных параметров, определяющих
условия
проживания, объем и качество предоставляемых
услуг современным требованиям.
Сущность его заключается в том, что с течением
времени
под
влиянием
непрерывного
технического прогресса возникают несоответствия
между вновь возводимыми и старыми зданиями,
несоответствие здания его функциональному
назначению вследствие меняющихся социальных
запросов
(переуплотненность
застройки,
недостаточный
уровень
благоустройства
и
озеленении территории, устаревшее инженерное
оборудование).
6

7. МОРАЛЬНЫЙ ИЗНОС ИМЕЕТ 2 ФОРМЫ:

1.
МОРАЛЬНЫЙ ИЗНОС ИМЕЕТ 2
ФОРМЫ:
Снижение стоимости здания во времени по
сравнению с первоначальной стоимостью.
Стоимостное выражение:
М1 100 α γ / α , %
– первоначальная стоимость здания;
– восстановительная стоимость здания.
Обесценивание вызвано уменьшением затрат общественно
необходимого труда на возведение сходного по объемнопланировочным решениям и благоустройству здания,
ростом производительности труда и несоответствием
объемно-планировочных и инженерно-конструкторских
решений, не обеспечивающих современного уровня
комфорта
проживания
по
сравнению
с
новым
строительством.
7

8. Моральный износ 1 формы:

отсутствие
горячего
водоснабжения,
мусоропровода, связи и лифтов;
деревянные перекрытия и перегородки;
планировка здания нерегулярная, хаотичная,
местами несовпадение санузлов по этажам;
высота этажей 2,5-2,6 м;
планировка квартир регулярная, но неудобная
для посемейного заселения;
совмещенные санузлы;
малая площадь кухонь (4-6 м2).
8

9.

Моральный износ 2 формы
Старение здания в следствии с несоответствием на
момент
оценки
нормативным,
объемнопланировочным,
конструктивным,
санитарногигиеническим и другим требованиям.
–стоимость
работ
по
устранению
морального износа 2 формы;
– восстановительная стоимость здания.
Моральный
износ
реконструкцией зданий.
2
формы
устраняют
9

10.

Наряду с моральным износом зданий
велико влияние фактора морального
старения застройки в целом. Здания
могут быть в удовлетворительном
состоянии, а район в целом не
отвечать современным требованиям
комфорта, культуры, быта и гигиены,
что на деле означает социальное
обесценение района застройки.
Так, моральный износ застройки,
необходимость ее реконструкции в
соответствии
с
перспективными
планами обязывает ограничивать
объем
работ
по
капитальному
ремонту зданий, а тем более их
реконструкции.
Так,
моральный
износ застройки в целом может
ускорить
физический
износ
отдельных зданий.
10

11. ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС 6

11

12. ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС –

- это потеря конструкциями и материалами под
воздействием
технологических
факторов
и
окружающей среды физико-технических свойств и
несущей способности.
В практике эксплуатации физический износ
выявляют по «Методике определения физического
износа гражданских зданий».
12

13. Распределение интенсивности износа во времени по отдельным участкам (а) и кривая распределения износа (б)

участок I – период приработки, деформаций, повышенного
износа; производится послеосадочный ремонт;
участок II – период нормальной эксплуатации, медленного
износа, во время которого накапливаются необратимые
деформации;
участок III – период ускоренного износа, когда он достигает
критического
значения
и
возникает
вопрос
о
целесообразности ремонта или списания и разборки
здания.
13

14. ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС УСТАНАВЛИВАЕТСЯ:

Визуальным осмотром конструктивных элементов с
определением процентов потери эксплуатационных
свойств;
Экспертным путем с оценкой остаточного срока
службы;
Расчетным путем;
Инженерным
обследованием
определением стоимости работ.
зданий
с
14

15.

Физический
среднее
элементов:
износ всего здания определяют как
арифметическое
износов
отдельных
- удельный вес стоимости конструктивного
элемента
в
общей
восстановительной
стоимости здания;
износ
конструктивного
элемента,
установленный при техническом обследовании, %.
15

16. Удельный вес стоимости конструкционных элементов различен в разных зданиях.

7
Удельный вес стоимости конструкционных
элементов различен в разных зданиях.
Усредненные удельные веса стоимости конструкционных
элементов
9.
8.
7.
8%
6.
4%
5.
6%
1.
7%
12%
2.
42%
6%
4.
3%
3.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
12%
фундамент
стены, перегородки
перекрытия
кровля
полы
окна, двери
отделка
санитарно-технические и электро-технические устройства
прочие элементы
16

17.

Стоимостное выражение физического износа:
- восстановительная стоимость;
- физический износ здания.
17

18. Оценка физического износа методом сопоставления фактического и нормативного сроков службы:

- износ конструктивного элемента, установленный
расчетом, %;
- фактический срок службы;
- нормативный срок службы.
Такой метод предполагает линейную зависимость
износа от срока обслуживания, что не соответствует
действительной
закономерности
физических
процессов, сопровождающих физический износ
зданий. Поэтому для объективной оценки проводят
инженерное обследование.
18

19. Оценка физического износа путем проведения инженерных обследований:

Предусматривает инструментальный контроль
состояния элементов здания и определение
степени
потери
ими
эксплуатационных
свойств.
Этот метод требует умения и опыта работы с
инструментами, кроме того, связан с затратами
времени
на
изыскания,
лабораторные
испытания и камеральную обработку данных.
19

20.

20

21. Оценка степени физического износа по материалам визуального и инструментального обследования

21

22. Оценка физического износа зданий, прослуживших полный нормативный срок или срок, близкий к нормативному:

- нормативный срок службы;
- возможный остаточный срок службы.
22

23.

При определении нормативного срока службы
здания
учитывают
ежегодные
потери
первоначальной стоимости, вызванные износом
здания, минимальные затраты на содержание и
ремонт в течение всего периода эксплуатации:
23

24.

Ежегодная потеря первоначальной стоимости,
вызванная износом здания:
- срок службы, на момент которого
определяется стоимость ремонта;
- первоначальная стоимость строительства;
- нормативный срок службы здания.
24

25.

- стоимость обслуживания здания.
25

26.

Для достижения минимальных приведенных затрат
за весь нормативный срок службы необходимо,
чтобы стоимость ремонта в любой момент
эксплуатации выражалась формулой:
- восстановительная стоимость;
- коэффициент группы капитальности.
26

27.

Коэффициент группы капитальности
может быть
вычислен по действующим нормативам ежегодных отчислений
от восстановительной стоимости на капитальный и текущий
ремонты:
Группа
капитальности
здания
Нормы отчислений % восстановительной
стоимости на ремонт
Текущий
Капитальный
I
0,75
1,1
II
0,85
1,2
III
1,0
1,3
IV
1,15
2,3
V
1,3
3,3
VI
1,5
4,2
За весь срок службы зданий общий процент затрат по
отношению к восстановительной стоимости определяется
произведением нормативного срока службы на ежегодные
отчисления.
27

28.

Если срок службы здания обозначить t, а срок между
очередными ремонтами – tр, то порядковый номер
ремонта:
(1)
Стоимость каждого очередного ремонта всегда
больше
предыдущего,
так
как
устраняется
физический и моральный износ все большего числа
элементов. Эта зависимость выражается не целыми
числами, соответствующими порядковым номерам
ремонтов, а должна быть скорректирована путем
введения коэффициента η.
28

29. Общая стоимость ремонтов за весь период эксплуатации:

(2)
k- средняя стоимость одного ремонта;
1,2…m – порядковый номер ремонта;
η- коэффициент зависимости стоимости ремонта от его
порядкового номера.
29

30.

Так как число ремонтов за весь срок службы здания
m=n-1, то общую стоимость ремонта можно записать:
С р η κ 1 2 ... m η κ m+1 m / 2 (3)
Подставляя в выражение (3) выражение (2) с учетом
выражения (1), получаем:
C р η κ t 2 / 2 t 2р η κ t / 2 t р
30

31.

Чтобы определить объем удельных затрат на
каждый год эксплуатации, необходимо стоимость
первоначальных затрат α на строительство здания
и суммарную стоимость капитального ремонта
отнести ко времени эксплуатации t, имея ввиду, что
стоимость ежегодного обслуживания и текущего
ремонта зданий практически не зависит от времени
эксплуатации, если выполняется комплекс работ по
планово-предупредительному ремонту, то есть β const.
yфакт α / t+β+ η κ t / 2 t р η κ / 2 t р
2
31

32.

Оптимальный срок службы здания соответствует
такому сроку, при котором удельные затраты имеют
минимальные значения. Для вычисления этого
значения надо первую производную последнего
уравнения по t приравнять к 0:
y факт α t + η κ / 2 t р 0,
'
2
следовательно, t=t р
2
2 α / η κ .
Последнее выражение показывает, что значение
оптимального срока службы тем выше, чем больше
межремонтный срок при возможных меньших
разовых затратах на каждый ремонт здания.
32

33. Спасибо за внимание

33