Master class. Peritacion y clausulas abusivas

1.

Derecho Hipotecario
En unos momentos empezamos…

2.

LA PERITACIÓN EN EL ÁMBITO HIPOTECARIO
El perito judicial inmobiliario puede actuar en las distintas fases de resolución de
conflictos entre dos partes.
Por un lado, de forma prejudicial, ayudando en los procesos de mediación.
Por otro lado, con la realización de una peritación inmobiliaria en medio del
procedimiento judicial

3.

LA PERITACIÓN EN EL ÁMBITO HIPOTECARIO
En la peritación inmobiliaria se estudia y analiza el valor de un inmueble, principal
objeto del derecho de hipoteca.
Sin embargo, realiza otras funciones como asesorar e instruir sobre el
procedimiento judicial inmobiliario, colaborar en el procedimiento legal siendo el
nexo con el abogado y otros profesionales o Administraciones, realizar pruebas
periciales y contra periciales, ser la voz imparcial en las negociaciones de un
conflicto entre dos partes.

4.

LA PERITACIÓN EN EL ÁMBITO HIPOTECARIO
Pero el principal objetivo de la peritación inmobiliaria es el de valorar activos
inmobiliarios, de cara a un proceso judicial.
El art. 335.1 de la LEC
“Cuando sean necesarios conocimientos científicos, artísticos, técnicos o
prácticos para valorar hechos o circunstancias relevantes en el asunto o adquirir
certeza sobre ellos, las partes podrán aportar al proceso el dictamen de peritos
que posean los conocimientos correspondientes o solicitar, en los casos previstos
en esta ley, que se emita dictamen por perito designado por el tribunal”.

5.

LA PERITACIÓN EN EL ÁMBITO HIPOTECARIO
Un peritaje es un informe en el que un experto contesta a una o más preguntas o
da su opinión profesional sobre cuestiones planteadas por el Juez o las partes.
Este dictamen pretende ayudar a una persona que, por no tener los conocimientos
técnicos necesarios, no puede responder a dichas preguntas por sí misma, o
desea presentar el informe como una prueba. El informe debe ser escrito
pensando en su lector, y exponer las conclusiones de manera razonada y
comprensible para alguien no experto.

6.

LA PERITACIÓN EN EL ÁMBITO HIPOTECARIO
El ejercicio de la acción hipotecaria se desenvuelve a través del correspondiente
procedimiento de ejecución. (Título III (disposiciones generales y IV (ejecución
dineraria LEC)
•Art. 637 a 639 LEC Sobre la Valoración de bienes Embargados
•Art. 666 Valoración Inmuebles para la Subasta

7.

LA PERITACIÓN EN EL ÁMBITO HIPOTECARIO
Proc. Sumario (art. 681 a 698) Particularidades de la ejecución sobre bienes
Hipotecados o Pignorados.
-Se han de cumplir los requisitos del art. 682
Este procedimiento debe de pactarse en la escritura de constitución, en la que
deberá figurar el precio en que se tasa la finca para el supuesto de que fuese
subastada. (art. 682.2º.1ª)

8.

LA PERITACIÓN EN EL ÁMBITO HIPOTECARIO
En la tasación de la finca es cuando entra el perito que intervendrá:
-en la escritura de constitución de hipoteca previa
- o en el procedimiento judicial antes de que se celebre la subasta de la vivienda
Es importante porqué se utilizará posteriormente para el tipo en la subasta, que
no podrá ser inferior en ningún caso, al 75% del valor señalado en la tasación
realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo de
Regulación del Mercado Hipotecario

9.

10.

CLAUSULAS ABUSIVAS
En relación al Proc. de ejecución:
Hay que destacar la importancia de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la
Unión Europea (TJUE) de 14 de marzo de 2013 que tiene consecuencias muy
importantes para la legislación procesal española.
Pues a raíz de esta se atribuye al juez la potestad para entrar en el análisis de la
contratación sometida a juicio. (es decir analizar las posibles clausulas abusivas
que tuviera un contrato)

11.

CLAUSULAS ABUSIVAS
Se considera que la legislación procesal española respecto a la ejecución, es
contraria a la normativa comunitaria porque no se prevé la posibilidad de formular
motivos de oposición fundamentados en el carácter abusivo de cláusulas
contractuales que fundan el título ejecutivo. Y porque no permite que el juez
pueda estimar el carácter abusivo de la cláusula pudiendo adoptar medidas, como
la suspensión del procedimiento de ejecución hipotecaria, destinadas a garantizar
la eficacia de la decisión final.

12.

CLAUSULAS ABUSIVAS
Motivos de oposición: art. 695 LEC
1.ª Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se
presente certificación del Registro expresiva de la cancelación o escritura pública
de carta de pago o de cancelación de la garantía.
2.ª Error en la determinación de la cantidad exigible
3.ª En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o prenda sin
desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o
inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad.
4.ª El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento
de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.

13.

CLAUSULAS ABUSIVAS
Motivos de oposición: art. 695 LEC
4.ª El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento
de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.
Apt. 3 - De estimarse la causa 4.ª, se acordará el sobreseimiento de la ejecución
cuando la cláusula contractual fundamente la ejecución. En otro caso, se
continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva.
En caso de desestimación podrá interponerse recurso de apelación.

14.

CLAUSULAS ABUSIVAS
En segundo lugar, el TJUE interpreta la Directiva 93/13/CEE para que el juez
compruebe si las clausulas son abusivas:
El TJUE establece los criterios generales para interpretar si una cláusula es abusiva, y
estos descansan, como dice el art. 3 de la Directiva, en comprobar si se ha producido
un desequilibrio importante en detrimento del consumidor entre los derechos y
obligaciones de las partes que se derivan del contrato, y por otro lado, si este
desequilibrio se produce a pesar de la buena fe contractual.
Si bien, estos criterios abstractos (desequilibrio contractual y buena fe) hay que
ponerlos en relación con el caso y circunstancias concretas en cada supuesto
(naturaleza y objeto del contrato, momento de celebración…); sin que se puedan
establecer de forma general, correspondiendo al juzgador nacional analizarlos en
cada caso, comparándolo con lo que su legislación establece.

15.

CLAUSULAS ABUSIVAS
En cuanto a la cláusula de intereses de demora el TJUE indica que el Juez nacional:
Deberá comparar el tipo de interés de demora pactado con el tipo de interés legal
y verificar que es adecuado para garantizar la realización de los objetivos que el
interés de demora tiene en el Estado. Es decir que no sean desproporcionados.

16.

CLAUSULAS ABUSIVAS
En cuanto a la cláusula de vencimiento anticipado (que permite a la entidad
financiera declarar exigible la totalidad del préstamo después de un solo
incumplimiento de la obligación de pago del capital o de los intereses),
El juez nacional deberá comprobar especialmente si esta facultad depende de que
el consumidor haya incumplido una obligación esencial del contrato y si el
incumplimiento tiene carácter suficientemente grave respecto a la duración y a la
cuantía del préstamo.

17.

CLAUSULAS ABUSIVAS
Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de
consumidores en materia de cláusulas suelo.
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2017653&p=20170121&tn=1#a1
Destinado a medidas que faciliten la devolución de las cantidades indebidamente
satisfechas

18.

CLAUSULAS ABUSIVAS
Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de
consumidores en materia de cláusulas suelo.
Artículo 1. Objeto.
Artículo 2. Ámbito de aplicación.
Artículo 3. Reclamación previa.
Artículo 4. Costas procesales.

19.

CLAUSULAS ABUSIVAS
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
CAPÍTULO II. Normas de protección del prestatario
Sección 1.ª Disposiciones generales
Artículo 5. Principios de actuación en la actividad relacionada con la concesión de préstamos
inmobiliarios.
Artículo 6. Información básica que deberá figurar en la publicidad de los préstamos
inmobiliarios.
Artículo 7. Obligaciones de transparencia en relación con los contratos.
Artículo 8. Cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE).
Artículo 9. Información general de los préstamos inmobiliarios.
Artículo 10. Información precontractual de los préstamos inmobiliarios.
Artículo 11. Obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario.
Artículo 12. Información relativa a la solvencia del potencial prestatario.
Artículo 13. Tasación de los bienes inmuebles.
Artículo 14. Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios.
Artículo 15. Comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material.

20.

Muchas gracias a todos
por su atención