Договор безвозмездного пользования (ссуды)

1.

Тема лекции:
Договор безвозмездного
пользования (ссуды) часть 2
Лектор: профессор, заведующий кафедрой
гражданского
права и процесса
Доктор юридических наук
Емелькина Ирина Александровна
2022 г.

2.

Пригодность жилого помещения
для постоянного проживания
граждан
определяется
его
соответствием
установленным
санитарным
и
техническим
нормам и иным законодательным
требованиям,
в
том
числе
относящимся
к
его
благоустройству (абз. 2 п. 1 ст. 673
ГК, п. 2 ст. 15 ЖК) .

3.

Жилое
помещение
предоставляется
нанимателю и членам его семьи для
проживания в нем, т.е. для удовлетворения
своей жилищной потребности (п. 1 ст. 17 ЖК, ч.
1 ст. 678 ГК).
Наниматель по договору социального найма
обязан использовать жилое помещение только
для проживания, он не вправе переводить его в
нежилое помещение для использования в
других целях без соблюдения специально
предусмотренных законом условий (ст. 22–24
ЖК).
Не допускается размещение в жилых
помещениях торговых предприятий, офисов
юридических лиц, использование их для нужд
промышленного характера, для складов и т.п.

4.

• . В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется
на:
• 1) жилищный фонд социального использования - совокупность
предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых
помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а
также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного
фонда социального использования жилых помещений государственного,
муниципального и частного жилищных фондов.;
• 2)
специализированный
жилищный
фонд
совокупность
предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и
предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых
помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
• 3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений
частного жилищного фонда, которые используются гражданами собственниками таких помещений для своего проживания, проживания
членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях
безвозмездного пользования, а также юридическими лицами собственниками таких помещений для проживания граждан на
указанных условиях пользования;
• 4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность
жилых помещений, которые используются собственниками таких
помещений для проживания граждан на условиях возмездного
пользования, предоставлены гражданам по иным договорам,
предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и
(или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных
в пунктах 1 и 2 настоящей части.

5.

Обязательства из договора социального
найма жилого помещения

6.

Понятие договора социального найма
По договору социального найма жилого
помещения одна сторона – наймодатель
(публичный собственник, уполномоченный
им орган или управомоченное им лицо)
обязуется передать другой стороне –
гражданину
(нанимателю)
жилое
помещение во владение и в пользование
для проживания в нем на условиях,
установленных законом (п. 1 ст. 60 ЖК).

7.

Признаки
Этот договор является консенсуальным,
двусторонним
и
взаимным
(синаллагматическим); он может быть как
возмездным, так и безвозмездным (в
предусмотренных
законом
случаях
освобождения нанимателя от платы за наем).
.
Носит бессрочный характер

8.

Учетная норма составляет минимальный
размер обеспеченности граждан общей
площадью жилого помещения (которая
согласно п. 5 ст. 15 ЖК включает в себя
площадь не только жилых, но и всех
вспомогательных
помещений,
за
исключением
балконов
и
т.п.),
установленный
соответствующим
органом местного самоуправления в
целях принятия граждан на учет в
качестве нуждающихся (п. 4 и 5 ст. 50
ЖК). (В Москве 10 кв. м. на человека)

9.

• Норма предоставления жилья по
договору социального найма
представляет
собой
минимальный размер общей
площади жилого помещения,
установленный органом местного
самоуправления в зависимости от
достигнутого в соответствующем
муниципальном
образовании
уровня обеспеченности жилыми
помещениями и других факторов
(п. 1 и 2 ст. 50 ЖК).

10.

Стороны договора
Наймодатель и наниматель

11.

В качестве наймодателя (управомоченного
на это публичным собственником или
органом
публичной
власти)
может
выступать унитарное предприятие или
учреждение, на балансе которых как
юридических лиц имеется жилищный
фонд, либо созданная ими жилищноэксплуатационная организация.

12.

• Нанимателем в договоре социального
найма
жилого
помещения
может
выступать только гражданин, в отношении
которого
принято
решение
о
предоставлении ему жилья.
• Запрет на уступку права на получение
жилья. Возможна замена нанимателя
другим дееспособным членом семьи (п. 2
ст. 82 ЖК).

13.

Обязанности наймодателя
Согласно п. 2 ст. 65 ЖК в обязанности наймодателя по
данному договору входит:
1) осуществление капитального ремонта жилого
помещения и обеспечение предоставления нанимателю
необходимых коммунальных услуг (подключение его к
водо-, электро- и (или) газоснабжению), а также участие
в содержании и ремонте общего имущества
многоквартирного дома.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения
наймодателем своей обязанности по капитальному
ремонту жилого помещения или иного имущества дома,
в котором оно находится, наниматель вправе по своему
выбору потребовать уменьшения платы за пользование
соответствующим имуществом, либо устранить
соответствующие недостатки с возмещением расходов
за счет наймодателя, либо взыскать с него причиненные
убытки (п. 2 ст. 66 ЖК).

14.

Права наймодателя :
требовать от нанимателя своевременного
внесения платы за жилье и коммунальные
услуги
выполнения
иных
обязанностей,
предусмотренных
жилищным
законодательством.

15.

Обязанности нанимателя
Наниматель по договору социального найма
обязан
использовать жилое помещение только для
проживания,
обеспечивать его сохранность и поддерживать
его в надлежащем состоянии,
проводить его текущий ремонт, а также
своевременно вносить плату за жилое
помещение и коммунальные услуги и,
информировать наймодателя об изменениях
оснований и условий права пользования
жильем по данному договору, например об
изменениях состава проживающих с ним
граждан (п. 3 ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК).

16.

Наниматель вправе:
пользоваться общим имуществом дома, в
котором расположено предоставленное ему
помещение
(лифтами,
лестничными
площадками, подвалами и чердаками,
придомовой территорией и т.п.).

17.

Наниматель вправе:
В
случаях
временного
отсутствия
нанимателя (а также проживающих с ним
членов семьи или всех этих граждан вместе)
в жилом помещении за ним сохраняются все
права и обязанности, вытекающие из
обязательств социального найма (ст. 71 ЖК),
(например, в силу призыва на службу в
Вооруженные
Силы
РФ,
длительной
командировки,
отбывание
уголовного
наказания в местах лишения свободы).

18.

Наниматель имеет право:
• на вселение других лиц;
• сдачу помещения в поднаем;
• разрешение проживать в занимаемом им
помещении временным жильцам;
• обмен
или
замену
занимаемого
помещения

19.

• Члены семьи нанимателя приобретают
равные с нанимателем права и обязанности
по данному договору (п. 2 ст. 69 ЖК, п. 2 ст.
672 ГК).
• Дееспособные члены семьи нанимателя в
силу закона несут солидарную с ним
ответственность
по
обязательствам,
вытекающим из договора социального
найма.

20.

• К членам семьи нанимателя закон
относит только супруга нанимателя,
его детей и родителей.
• В сравнении с прежним жилищным
законодательством их круг сужен:
членами семьи нанимателя в силу
закона теперь не являются дети и
родители его супруга.

21.

Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи. К
их числу относятся:
• другие родственники нанимателя независимо от степени родства;
• нетрудоспособные иждивенцы;
• в исключительных случаях – и иные лица (в частности, лица,
состоящие с нанимателем либо с кем-либо из членов его семьи в
фактических брачных отношениях).

22.

• Для признания любого из названных
граждан членом семьи кроме родственной
связи или нахождения на иждивении
требуется :
• наличие совместного проживания с
нанимателем,
• ведение с ним общего хозяйства
(совместный бюджет, общие расходы на
питание, приобретение вещей, ремонт
квартиры и оплату коммунальных услуг и
т.п.).

23.

• Согласно п. 1 ст. 70 ЖК наниматель вправе с
пись- менного согласия всех членов своей
семьи (включая временно отсутствующих)
вселить в занимаемое им жилое помещение
своего супруга, детей и родителей, а при
наличии дополнительно письменного
согласия наймодателя – также и других
граждан в качестве совместно с ним
проживающих членов своей семьи. Такого
согласия не требуется лишь при вселении к
родителям их несовершеннолетних детей.

24.

• Наймодатель может запретить вселение
граждан в качестве членов семьи
нанимателя, если в результате этого общая
площадь жилого помещения на одного
члена семьи составит менее учетной нормы.

25.

• Члены семьи нанимателя приобретают
равные с нанимателем права и обязанности
по данному договору (п. 2 ст. 69 ЖК, п. 2 ст.
672 ГК).
• Дееспособные члены семьи нанимателя в
силу закона несут солидарную с ним
ответственность
по
обязательствам,
вытекающим из договора социального
найма.

26.

• К членам семьи нанимателя закон
относит только супруга нанимателя,
его детей и родителей.
• В сравнении с прежним жилищным
законодательством их круг сужен:
членами семьи нанимателя в силу
закона теперь не являются дети и
родители его супруга.

27.

Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи. К
их числу относятся:
• другие родственники нанимателя независимо от степени родства;
• нетрудоспособные иждивенцы;
• в исключительных случаях – и иные лица (в частности, лица,
состоящие с нанимателем либо с кем-либо из членов его семьи в
фактических брачных отношениях).

28.

• Необходим регистрационный учет.
• Правила регистрации и снятия граждан
Российской Федерации с регистрационного
учета по месту пребывания и по месту
жительства в пределах Российской
Федерации, утвержденные постановлением
Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713

29.

Прекращение
договора найма
• по одностороннему волеизъявлению
нанимателя;
• в случаях, предусмотренных законом, – по
иску наймодателя;
• по соглашению сторон (п. 1 ст. 83 ЖК, п. 1
ст. 450 ГК).

30.

Выселение из жилых помещений, занимаемых по
договору социального найма, с предоставлением
другого благоустроенного жилого помещения по
договору социального найма допускается в следующих
случаях (ст. 85 ЖК):
1)дом, в котором находится жилое помещение, подлежит
сносу;
2)занимаемое жилое помещение переводится в нежилое
органом местного самоуправления в порядке,
установленном ст. 22–24 ЖК, т.е. происходит изменение
его целевого назначения;
3) жилое помещение признано непригодным для
проживания (в том числе при аварийном состоянии
жилого дома);
4) в результате проведения капитального ремонта или
реконструкции дома жилое помещение не сохранилось
или его общая площадь существенно изменилась
(уменьшилась настолько, что наниматель и члены его
семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых
помещениях, либо, напротив, существенно превышает
норму предоставления на каждого члена семьи
нанимателя).

31.

• Другим существенным его условием закон
признает срок, в течение которого
поднаниматель может проживать в жилом
помещении. Если договор поднайма
заключен без указания срока, он считается
заключенным на один год (п. 3 ст. 77 ЖК).

32.

Прекращение обязательств по требованию наймодателя
с
предоставление
м другого
благоустроенного жилого
помещения
с
предоставлением
другого
неблагоустроенного жилого
помещения
без предоставления
другого жилого
помещения

33.

Прекращение обязательств из договора социального найма жилого
помещения
Выселение из жилых помещений, занимаемых по договору
социального найма, с предоставлением другого благоустроенного
жилого помещения по договору социального найма допускается в
следующих случаях (ст. 85 ЖК):
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) занимаемое жилое помещение переводится в нежилое органом
местного самоуправления в порядке, установленном ст. 22–24 ЖК,
т.е. происходит изменение его целевого назначения;
3)
жилое помещение признано непригодным для проживания (в том
числе при аварийном состоянии жилого дома);
4)
в
результате
проведения
капитального
ремонта
или
реконструкции дома жилое помещение не сохранилось или его
общая
площадь
существенно
изменилась
(уменьшилась
настолько, что наниматель и члены его семьи могут быть
признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо, напротив,
существенно превышает норму предоставления на каждого члена
семьи нанимателя).

34.

Выселение с предоставлением им по договору
социального найма другого жилого помещения в
черте данного населенного пункта.
Основание - граждане в течение более шести
месяцев без уважительных причин не вносят плату
за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 90
ЖК).
Жилье
необязательно
должно
быть
благоустроенным применительно к его условиям.
По своему размеру это помещение должно
соответствовать лишь размеру жилого помещения,
установленному для вселения граждан в общежитие
(не менее шести квадратных метров жилой, а не
общей площади на одного человека – п. 1 ст. 105
ЖК).

35.

Прек
Выселение граждан без предоставления другого жилого
помещения.
Для договора социального найма оно допускается
в
исключительных случаях, предусмотренных ст. 91 ЖК.
Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним
члены его семьи:
• используют жилое помещение не по назначению, т.е. не для
проживания (например, под склад, притон и т.д.);
• систематически нарушают права и законные интересы;
• бесхозяйственно обращаются с жилым помещением,
допуская его разрушение или повреждение (в том числе не
производя своевременно его текущий ремонт, осуществляя
самовольное переустройство или перепланировку и т.п.);
• в случае лишения граждан родительских прав, если их
совместное проживание с детьми, в отношении которых они
лишены родительских прав, признано судом невозможным.

36.

Объект – жилые помещения, составляющие специализированный
жилищный фонд, находящийся только в публичной (государственной
и муниципальной) собственности.
К их числу в соответствии с п. 1 ст. 92 ЖК1 относятся:
• служебные жилые помещения;
• жилые помещения в общежитиях;
• жилые помещения маневренного фонда;
• жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения (например, для престарелых, больных и тому подобных
категорий граждан);
• жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных
переселенцев;
• жилые помещения фонда для временного поселения лиц,
признанных беженцами;
• жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий
граждан.

37.

Договор найма
По договору коммерческого найма жилого помещения одна
сторона – собственник или управомоченное им лицо (наймодатель)
обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое
помещение за плату во владение и пользование для проживания в
нем в течение предусмотренного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК).
По своей юридической природе данный договор является
консенсуальным, двусторонним, возмездным и срочным.
Он должен быть заключен в письменной форме (ст. 674 ГК).

38.

Срок найма
Договор коммерческого найма может заключаться на срок, не
превышающий пять лет. Если стороны договора не определили его,
договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК).
Коммерческий наем может быть и краткосрочным, заключенным на
срок до одного года.
В этом случае на него не распространяется действие ряда правил об
обычном, длительном договоре коммерческого найма (в том числе
о правах членов семьи нанимателя, о возможностях вселения
временных жильцов, сдачи жилья в поднаем и замены
нанимателя, а также о преимущественном праве нанимателя на
заключение договора на новый срок).

39.

Договор поднайма
Согласно ст. 685 ГК с согласия наймодателя наниматель вправе
сдать часть или все нанятое им жилое помещение в поднаем на
срок (в пределах срока действия основного договора
коммерческого найма).
Допускается также вселение нанимателем в используемое им по
договору жилое помещение других граждан для постоянного
проживания либо в качестве временных жильцов, разумеется, с
согласия наймодателя.

40.

По истечении срока действия заключенного
договора
коммерческого
найма
за
нанимателем признается преимущественное
право на его заключение на новый срок. (ст.
684 ГК).
Не позднее чем за три месяца до истечения
срока договора он обязан либо предложить
нанимателю заключить договор на тех же или
иных условиях, либо предупредить нанимателя
об отказе от продления договора в связи с
решением не сдавать помещение внаем в
течение не менее одного года.
Невыполнение
наймодателем
этой
обязанности
(при
отсутствии
отказа
нанимателя от продления) влечет следующее
последствие: договор считается продленным
на тех же условиях и на тот же срок.

41.

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма
может быть расторгнут в судебном порядке,
во-первых, если помещение перестает быть пригодным для
постоянного проживания,
и, во-вторых, в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст.
687 ГК).

42.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может
быть расторгнут в судебном порядке в случаях:
• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть
месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а
при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух
раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или
другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
• нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия
которых он отвечает, прав и интересов соседей (п. 2 и 4 ст. 687 ГК).

43.

Понятие
По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального
использования одна сторона - лицо, указанное в части 1
статьи 91.2 настоящего Кодекса (наймодатель), обязуется передать другой
стороне - гражданину, указанному в части 1 статьи 91.3 настоящего Кодекса
(нанимателю), жилое помещение, предусмотренное в статье 91.5настоящего
Кодекса, во владение и пользование для проживания в нем на условиях,
установленных настоящим Кодексом.

44.

Усло
Условия договора
В договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального
использования должны быть указаны срок действия этого договора, размер
платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия
заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда
социального использования на новый срок по истечении срока действия
ранее заключенного договора.
Форма договора
Договор найма жилого помещения жилищного
использования заключается в письменной форме.
фонда
социального

45.

Глава 8.1. Наем жилого помещения жилищного фонда социального использования
4. О
Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение,
возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного
фонда социального использования, подлежит государственной регистрации в
порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального
использования заключается на основании решения наймодателя о
предоставлении жилого помещения по этому договору.
Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального
использования утверждается Правительством Российской Федерации.

46.

4. О
Глава 8.1. Наем жилого помещения жилищного фонда социального
использования
91.2. .Стороны договора.
Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда
социального использования могут быть:
1) орган государственной власти, орган местного самоуправления,
уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации,
субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве
собственника жилого помещения государственного или муниципального
жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;
2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного
жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого
помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством
Российской Федерации.

47.

4. О
Глава 8.1. Наем жилого помещения жилищного фонда социального использования
91.2. .Стороны договора.
Наниматель. Жилые помещения могут быть предоставлены по договорам
найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям
нуждающимися в жилых помещениях, и гражданам, признанным по
основаниям, установленным другим федеральным законом, указом
Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации
или актом представительного органа местного самоуправления,
нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма
жилых помещений жилищного фонда социального использования, в случае,
если:
1) доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его
семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, которые
определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном
законом субъекта Российской Федерации, не превышают максимальный
размер, устанавливаемый в соответствии с частью 2 настоящей статьи;
2) гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным
малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта
Российской Федерации порядке.

48.

Глава 8.1. Наем жилого помещения жилищного фонда социального использования
4. О
Статья 91.5. Предмет договора найма жилого помещения жилищного фонда
социального использования
Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда
социального использования может быть жилое помещение в наемном доме
социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или
являющийся наемным домом социального использования жилой дом.

49.

Глава 8.1. Наем жилого помещения жилищного фонда социального использования
4. О
Статья 91.6. Срок договора найма жилого помещения жилищного фонда
социального использования
1.Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального
использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем
десять лет.
2. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального
использования заключается на срок один год в период проведения
процедуры обращения взыскания на жилые помещения в наемном доме
социального использования или на являющийся наемным домом
социального использования жилой дом в соответствии с Федеральным
законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

50.

Глава 8.1. Наем жилого помещения жилищного фонда социального использования
4. О
Статья 91.6. Срок договора найма жилого помещения жилищного фонда
социального использования
1.Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального
использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем
десять лет.
2. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального
использования заключается на срок один год в период проведения
процедуры обращения взыскания на жилые помещения в наемном доме
социального использования или на являющийся наемным домом
социального использования жилой дом в соответствии с Федеральным
законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".