Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи

1.

Цена квартиры, указанная в договоре куплипродажи, часто не имеет ничего общего с тем,
сколько реально покупатель заплатил продавцу,
причем сумма может быть как больше, так и
меньше настоящей в зависимости от того, какие
цели преследуют участники сделки. Это
рискованно для всех и незаконно, вплоть до
уголовной ответственности.

2.

В случае занижения налоговая инспекция может доказать факт
уклонения от уплаты налога. В таком случае продавцу помимо
налога придется оплачивать штраф. Его размер определяется ст.122
НК РФ. За занижение налога или его ошибочное исчисление штраф
составляет 20% от неуплаченной суммы.
Если доказано, что действие носило умышленный характер, то 40%
от суммы. Помимо этого, налоговая имеет право привлечь к
ответственности за уклонение от уплаты налогов (ст. 198 УК РФ).

3.

В абсолютном большинстве случаев инициатором занижения
выступает продавец, который стремится избежать уплаты налога в
размере 13%. Обязанность по его уплате возникает, если
продавать квартиру раньше минимального срока владения (3 или 5
лет в зависимости от обстоятельств)
У покупателя при данной схеме
рисков больше, а выгоду чаще всего
получает продавец

4.

Так, налоговая может узнать в том числе и от банков о факте
получения покупателем кредита на разницу в цене договора
и
фактической
стоимости,
что
может
являться
существенным аргументом налогового органа в случае
спора о реальной цене объекта недвижимости.

5.

Если сделка будет признана судом недействительной, то квартиру
покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца
деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре. И крайне
сложно будет доказать, что в сделке "за рамками" договора
фигурировали какие-либо суммы еще. Как итог, потеря и квартиры,
и частично – денег.

6.

Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую
сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет
очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела.
К тому же при серьезных нарушениях ФНС РФ может
заблокировать счета.

7.

При заключении договора с заниженной ценой на
недвижимость покупатель рискует больше продавца. Вопервых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой
человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным
покупателем. Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил
закон. А сегодняшнее законодательство отводит важное место
именно добросовестности приобретателя в случае спора по
квартире.

8.

Если занижение стоимости квартиры направлено в основном
на обман государственных орагнов (главным образом ФНС), то
завышение – это всегда "игра" с банком. В договоре
указывается более высокая стоимость квартиры, благодаря
чему покупатель скрывает отсутствие у него средств на первый
взнос по ипотеке.

9.

Минимальное наказание в данном случае – признание сделки
недействительной с занесением в кредитную историю заемщика
пометки о подозрении в мошеннических схемах, однако в худшем
случае участники сделки могут понести уголовное наказание. В
случае расторжения или признания сделки недействительной
продавцу придется вернуть прописанную в договоре сумму, то есть
больше, чем он получил де-факто.

10.

Да, фактически завышение суммы квартиры – это
мошенничество. Однако, если в банке одобрят кредит, то его
специалисты займутся выяснением вопроса о завышении
только в том случае, если заемщик начнет уклоняться от
погашения кредита. В целом банкам не интересны данные
вопросы.

11.

НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи
недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
-продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости.
Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был
подписан
договор
купли-продажи;
-квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта
сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

12.

Что такое минимальный срок владения
Это срок, установленный законодательством РФ, по
истечении которого у обладателя недвижимости не
возникает обязательства по уплате НДФЛ при продаже
имущества. Минимальный срок составляет три года,
если:
• собственность получена в подарок
• унаследована
• приобретена по договору ренты
• досталась в результате приватизации
• является единственным жильем
В остальных случаях придется подождать 5 лет.

13.

Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи
находится только одно жилое помещение, то оно признается
единственным. Минимальный срок владения в этом случае
будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье,
которое было приобретено в течение 90 дней до продажи
прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и
продали ее в октябре 2022 года - 3 года минимального
срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе
2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь
переехать. В этом случае налог не нужно будет платить,
поскольку проданное жилье все еще считается
единственным.

14.

В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи
недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили
налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших
18 лет (24 лет, если учатся очно);
Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года,
когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость
должна быть выше;
Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
При соблюдении всех условий семьям с 2 и более детьми не нужно соблюдать
минимальный срок владения недвижимостью.

15.

Какова процедура уплаты налога на недвижимость и какие
потребуются документы?
Шаг 1. Собрать документы:
паспорт;
договор купли-продажи;
расписка или банковская выписка, подтверждающая денежный
перевод;
выписка из ЕГРН;
другие документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой
квартиры.
Шаг 2. Подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в отделение
налоговой службы по месту жительства или онлайн через личный
кабинет налогоплательщика.
Подать декларацию нужно до 30 апреля следующего года за тем, когда
был продан объект недвижимости.