Ипотечно - инвестиционный анализ и его роль в стоимости оценке недвижимости

1.

Государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение
Республики Марий Эл «Йошкар-Олинский строительный техникум»
Экономико-правовое отделение
21.02.05 Земельно-имущественные отношения
«Ипотечно-инвестиционный анализ и его роль в стоимости оценке недвижимости. »
Выполнила студентка группы ЗИО-37
Кирюшкина А.Н.
Руководитель -преподаватель финансово-экономических дисциплин
Нурмухаметов И.М
г. Йошкар-Ола, 2022

2.

Цели и задачи
Целью данной курсовой работы является:
1. изучить основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости;
2. применяя эти методы определить рыночную стоимость
представленного нежилого помещения.
3. этапы и их содержание

3.

Развитие российской экономической науки в переходный период привело к
формированию новой отрасли знаний – стоимостной оценке недвижимости.
.
Недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства любой страны мира. Каким
бы ни был уровень индустриального и интеллектуального развития государства, земля везде составляет
весомую часть национального продукта, и в целом на долю недвижимого имущества приходится более
50%
мирового
богатства1.
Становление рынка недвижимого имущества как особой сферы рыночных отношений является одним
из магистральных направлений формирования в России экономической системы, базирующейся на
преобладании частной собственности и рыночных механизмах саморегулирования, функционирования и
развития экономики.

4.

Особенности недвижимости как объекта
оценки.
Недвижимость – это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К
наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и
физические характеристики.
Экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности
приносить доход, который в зависимости от типа использования может быть представлен
арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от
реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной
производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования
личной собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

5.

• Этапы и их содержание:
• 1) расчет физического износа здания;
2) расчет функционального устаревания;
3) расчет внешнего устаревания;
4) определение остаточной стоимости зданий как
разницы между полной восстановительной
:
стоимостью зданий и расчетной величиной
выявленного физического износа, функционального и
внешнего устаревания.

6.

Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к
проведению оценки (ФСО № 1)», Утв. Пр. Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, г. Москва.
Вышесказанное
можно
отобразить
формулой:
Ца±Пс=Со где
Ца–цена
продажи
объекта
сравнения
(аналога);
Пс–совокупная
поправка
(корректировка)
к
цене
продажи
объекта
сравнения(аналога);
Со–рыночная
стоимость
объекта
оценки.
Таким образом, этот подход к оценке рыночной стоимости предполагает, что рынок установит цену для
оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов-аналогов,
недавно проданных в определенном сегменте рынка.
.

7.

Сравнительный подход:
Основным условием применения сравнительного подхода при оценке недвижимости
является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о
сделках с аналогичными объектами – наличие активного рынка инвестиций для типа
собственности,
представленного
на
продажу,
с
большим
количеством
недавних
и
надежных
сделок.
Сфера применения сравнительного подхода достаточно широка. Он может применяться
для оценки всех видов недвижимости при условии, что аналогичные объекты активно
обращаются на рынке в период, близкий к дате оценки. Более того, именно этот поход дает
наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. Как
правило, сравнительный подход активно используется для оценки жилой и коммерческой
недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов
недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных

8.

Существует два основных метода доходного подхода:
- метод прямой капитализации(МПК)
- метод дисконтирования денежных потоков (МДДП).
Метод прямой капитализации представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или
среднегодовго) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален, позволяет оценить объект в случае получения
от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Метод ДДП позволяет оценить
стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых потоков доходов и остаточной
стоимости (реверсии).
Сн = ИК + (ЧОД – РОД)|PVA|nRс.к. + (Cn/n-HKn)|PV|nRc.к. , где
Сн – стоимость недвижимости;
ИК – ипотечный кредит;
ЧОД – чистый операционный доход;
РОД – расходы по обслуживанию долга;
Cn/n- цена перепродажи в конце анализируемого года;
HKn– остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого
периода;
:
PVA– фактор текущей стоимости аннуитета;
PV– фактор текущей стоимости;
Rc.к. – ставка дохода на собственный капитал;
n– анализируемый период.
0

9.

В данной работе было изучено:
Оценка стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков, который является, как
известно, наиболее гибким, точным, наиболее формализованным методом анализа, в условиях ипотечного
кредитования объекта недвижимости реализуется с использованием традиционной ипотечноинвестиционной
техники.
Практика показывает, что наиболее достоверным методом оценки, позволяющим учесть все
многообразие форм привлечения заемных средств, является дисконтирование денежных потоков. При
практическом использовании данной методики необходимо помнить, что использование заемных средств
почти всегда увеличивает риск инвестирования, так как в случае невозврата кредита инвестор может
лишиться залога. Следовательно, норма отдачи на собственный капитал при оценке доходов от связанных
инвестиций должна быть выше нормы отдачи на собственный капитал при оценке доходов без
использования заемных средств.