Обсуждение концепции застройки коттеджного микрорайона Всеволожска ( 1-ая очередь)

1. ОБСУЖДЕНИЕ КОНЦЕПЦИИ ЗАСТРОЙКИ КОТТЕДЖНОГО МИКРОРАЙОНА ВСЕВОЛОЖСКА (1-ая очередь)

2. Коттеджный микрорайон Всеволожска

Создание нового урбанизированного микрорайона, который будет дополнять
существующий город Всеволожск. Сетка улиц, велосипедных маршрутов и мест общего
притяжения будет являться естественным продолжением города – в современной его
части. Структура новой застройки предполагает живописные зеленые улицы,
различные функциональные зоны.
Современный
комплексный
подход
к разработке
концепции
и
позиционированию поселка.
ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ПОДХОД
1. Социально-бытовая и инженерная инфраструктура
• наличие необходимых объектов инфраструктуры:
детский сад (начало строительства - начало 2-ой очереди, до этого – обозначение
места будущего строительства для демонстрации покупателям);
магазин товаров смешанной торговли, аптека, медицинский кабинет «семейный
врач» (начало строительства – ввод 2-ой очереди);
детские площадки – в каждой очереди и большая спортивная площадка – к
вводу 1-ой очереди.
• современные инженерные коммуникации, полностью обеспечивающие комфорт
загородом: водоснабжение, газ, центральная канализация, электричество 10-15
кВт на дом, оптоволоконные сети, телефонизация.

3. Коттеджный микрорайон Всеволожска

2. Архитектурная концепция (фасады – дерево и клинкерная
плитка под кирпич).
3. Структура и характеристика предложения домов и участков
(3 конструктива – каркас-панель, газобетон, клееный брус – с
различными планировками).
4. Комплексная стратегия вывода поселка (микрорайона) на
рынок
При грамотном подходе бренд должен вырастать из концепции коттеджного поселка
как микрорайона Всеволожска, соединяя в единое целое все главные
концептуальные линии объекта - его конкурентные преимущества - и создавая у
потребителей быстро запоминающийся цельный образ проекта.
5. Оптимизация и подбор финансовых инструментов для
реализации проекта и увеличения эффективности продаж.
Ипотечные инструменты (+ зачет имеющегося жилья) – сотрудничество с банками.
Прозрачный подход к расчетам, репутация девелопера (продажи от «Мегалита», при
этом крайне желательно, чтобы «Мегалит» был собственником, а не агентом).

4. Коттеджный микрорайон Всеволожска

ЭМОЦИОНАЛЬНЫЙ ПОДХОД
•Создание комфортной среды обитания загородом
Коммуникационная стратегия
Потенциальные потребители:
• Самая многочисленная группа покупателей – от 30 до 50 лет.
• Количество детей в семье – в основном от 1 до 3.
• По профессиональной принадлежности – высокооплачиваемые специалисты, топ-менеджмент,
предприниматели, владельцы и участники малого и среднего бизнеса.
• Образ и стиль жизни – активный, в силу профессии и занимаемого социального положения.
• Покупатели имеют 1-2 автомобиля на семью.
• Доходы потенциальных покупателей – средние и выше среднего.
• Жилищные условия потенциальных покупателей – чаще всего отдельная квартира (1 или 2)
в Санкт-Петербурге.
Описание преимуществ
потребителями
комплекса
в
коммуникациях
с
потенциальными
Современный подход к созданию комфортной среды проживания, где кроме повседневных потребностей
жителей учитывается их стремление к ведению здорового образа жизни, поддержанию физической формы
(велодорожки, спортивные и детские площадки). Подход реализуется за счет наличия в составе комплекса
развитой инфраструктуры со всем необходимым для полноценной жизни и насыщенного отдыха.
Ценность данного предложения основана на том, что сегодня забота о здоровье стала элементом имиджа успешного
человека. Экологические проблемы, вредные привычки, стресс, изнуряющий темп жизни негативно влияют на физическое
и моральное состояние жителя современного мегаполиса. Здоровый образ жизни выбирают люди, которые не
просто любят жизнь, а хотят получать от нее удовольствие, основанное на здоровье и позитивном отношении
к окружающему миру, где есть место только положительным эмоциям.

5. Разбивка на очереди строительства

1-ая очередь ограничена
забором (как на рис.).
Подъезд клиентов
осуществляется со стороны
Южного шоссе.
4
3
1
2
Территория спортивной и
детской площадки и детского
сада также входит в 1-ую
очередь, однако строительство
начинается в конце 1-ой –
начале 2-ой очереди.
Зону застройки данных
объектов необходимо
обозначить забором, заложив
первый камень, и
демонстрировать покупателям
1-ой очереди.

6. Инженерная инфраструктура. Расположение

Объекты инженерной инфраструктуры расположены на плане следующим образом:
В зоне инженерной инфраструктуры
необходимо расположить площадку
для сбора мусора (в каждой очереди
должна быть такая площадка).
Разместить вблизи технической зоны
модульную бесконтактную мойку на 4
машино-места (при условии
технической возможности).
• Потребление воды - 11 л/мин
• Мощность однофункционального
котла - 20-30 кВт
• Подогрев воды – электричество/газ

7. Степень готовности 1-ой очереди к моменту начала продаж – апрель 2015

• Дороги – черновое покрытие
• Идет процесс строительства инженерных коммуникаций
• Построены 3 демо-дома (один из которых − отдел продаж,
схема установки далее прилагается) с элементами ограждения
по периметру участка
• Начинается строительство остальных домов
• Ограждения участков нет
• Ограждение 1-ой очереди по периметру
• Въездная группа: 2 шлагбаума (на въезд и выезд); откатные
ворота; проход для пешеходов/велосипедистов – калитка;
гостевая парковка перед шлагбаумом + место для разворота
маршруток (в перспективе)
•Таблички с номерами участков, обозначение границ участков
столбиками

8. Схема 1-ой очереди. Конструктив

Газобетон
Газобетон
Каркаспанель
Каркаспанель
Клееный
брус
Красным выделены зона участков с подрядом (регламент застройки)

9. Квартирография поселка. Цены

Присутствуют 3 конструктивных материала:
• Газобетон как наиболее популярный материал − занимает 51,5% всех домов 1-ой очереди. Более половины
домовладений находятся в ценовом диапазоне 6-6,6 млн руб. Площадь дома 120 кв. м, участок 8,6-11,1 соток.
• Каркасно-панельные дома (33%) являются менее популярным, однако более дешевым конструктивом, что
позволит обеспечить конкурентоспособную цену для выхода поселка на рынок, а также привлечь покупателей
из наиболее массового сегмента, готовых потратить до 5 млн руб. за домовладение.
• Клееный брус – дома из этого конструктива (15%) расположены вдоль реки/ручья вблизи облагороженной
на момент заселения набережной.
Конструктив
Газобетон
Общее кол-во
51
Каркас-панель
33
Клееный брус
15
Кол-во
13
28
8
2
10
19
4
5
5
5
Кол-во
25%
55%
16%
4%
30%
58%
12%
33%
33%
33%
Площадь дома
100
120
150
180
100
120
150
120
160
180
Площадь участков Цена, млн руб.
8
5,68
8,6-11,1
6,2-6,6
11,9-12,7
7,3-7,5
13,1-14
8,2-8,4
6,8-8
4,2-4,58
8,3-11
5-5,6
11,8-13,6
6,2-6,7
11-11,8
7,4-7,6
12,7-13,5
9,4-9,6
12,6-13,7
Площади домов являются приблизительными, проекты на данном этапе отсутствуют.
Соответственно, расчеты по итоговой цене также примерные.
Цены на строительство дома из газобетона – 28 000–36 000 руб./кв. м в зависимости от площади.
Цены на строительство каркасных домов – 23 000–25 000 руб./кв. м в зависимости от площади.
Цены на дома из клееного бруса – 38 00 –40 000 руб./кв. м в зависимости от площади.
Цена за сотку – 240 000 (10,5-14 соток)–260 000 (6,8-10,5 соток).
9,8-10,1

10. Квартирография поселка. Показатели продаж

Основные показатели продаж 1-ой очереди:
• Темпы продаж – 3-5 готовых домовладений в месяц
• Срок продаж – 2,5 года (последние пол года – остатки 13%)
• Удорожание за период строительства – 21%
• Средняя базовая цена на начальном этапе – 6,5 млн, цена без скидок – 7,2 млн руб.
•Средняя цена за весь период продаж – 7,55 млн руб.
•Итоговый доход за весь период продаж – 748 млн руб.

11. Строительство домов. Состояние при продаже

Необходимо выполнить дренаж вокруг дома для отвода воды от фундамента, с выводом в ливневую
систему поселка. Предусмотреть возможность подключения к системе ливневой канализации для
будущих владельцев (при строительстве дренажа участка самостоятельно, учитывая крайне высокий
уровень грунтовых вод). Либо выполнить дренирование участка силами застройщика.
Участок должен быть выровнен. В случае расположения участков на более низком (по сравнению с
общим) уровне, необходимо подсыпать данные участки землей, которая накопится после строительства
дорог, фундаментов.
Озеленение участка не осуществляется. Предполагается, что после окончания строительства
произойдет естественное озеленение территории.
Оформление въезда (асфальт) и дорожки к дому необходимо выполнить только к демо-домам. К
остальным домам дорожки необходимо только подсыпать мелким гравием, чтобы максимально избежать
образования воды и грязи во время показов при продаже.
Общий вид поселка
Дренаж вокруг фундамента
Дорожки к дому
Дома сдаются без чистовой отделки. На 2-ом этаже – свободная планировка (если позволяет
конструктив). Это позволит перепроектировать помещения на втором этаже под различные нужды
конкретного потребителя. Осуществляется разводка коммуникаций по первому этажу, а также вывод
коммуникаций на 2-ой этаж (без разводки по этажу). Устанавливается входная металлическая дверь.
Деревянная строительная лестница. Окна - двухкамерный стеклопакет.

12. Демо-дома, отдел продаж

Необходимо построить 3 демо-дома (расположение показано на карте ниже) из разного конструктива:
• Каркасно-панельный дом 100 кв. м, участок 7,5 сот. – в нем расположен офис отдела продаж, чистовая отделка первого этажа с
минимальным набором мебели и техники (диван, стол, кресло, кухня, кофеварка, набор посуды, детский уголок).
• Дом из газобетона - 120 кв. м, участок 10 соток. Выполняется отделка под чистовую (белая отделка, выровненные стены).
• Дом из клееного бруса - 160 кв. м, участок 13,5 сот. Отделка и наполнение согласно комплектации финской компании.
Демо-дом
Клееный брус
160 кв. м
Демо-дом
Каркас-панель
100 кв. м
ОТДЕЛ ПРОДАЖ
Газобетон
Газобетон
Демо-дом
Газобетон
120 кв. м
Каркаспанель
Каркаспанель
Клееный
брус

13. Демо-дом/отдел продаж (образец)

14. Ограждения

Ограждение предусматривается:
• Вокруг участков – высотой 1,6 м
• Вокруг участков вдоль главной дороги поселка – высотой 2 м
• Вокруг коттеджного поселка - 2 м (забор устанавливается по
границе с КП «Вишневый сад», вдоль въездной группы и
лесного участка со стороны Всеволожска) (обозначен на рис.
красным цветом)
• Временный строительный забор – ограничивающий 1-ую
очередь (на рис. фиолетовым цветом)
• Цвет заборов согласовывается отдельно
• Детские площадки не ограждаются (расположены в
пешеходной зоне без автомобильного трафика)
• Газоны НЕ ограждаются, по газонам можно ходить
Вокруг участков заборы 1,6 м
Забор вокруг коттеджного поселка,
забор вдоль главной дороги внутри
поселка - 2 м

15. Дороги. Въезд на участок

дорога
Дороги. Въезд на участок
5м
участок
Въезд - 5 м
Оставляем столбы для ворот и
калитки. Калитку и ворота НЕ
устанавливаем.
Обычно самонесущие
раздвижные ворота занимают 4
м, калитка −1 м

16. Дороги

По проекту
Желаемая структура дороги
Главные улицы
Велосипедная
дорожка 2 м (по 1
м в каждую
сторону)
газон 1м
газон 1,5 м
тротуар 2 м
1 полоса 3 м
1 полоса 3 м
газон 1м
Ширина в красных линиях 15 м
Местные проезды
Велосипедная
дорожка 1 м в
каждую сторону
газон 1м
Каждая полоса
по 2 м
газон 0,5 м
тротуар 1 м
газон 0,5 м
Ширина в красных линиях 10 м
газон 1м
газон 1,5 м

17. Благоустройство. Организация движения, велодорожки, велопарковки

Благоустройство.
Велосипед - такой же участник
дорожного
движение,
как
пешеход
и
машина.
Для
велосипедов нужна отдельная
разметка и знаки.
Организация движения, велодорожки, велопарковки
Общий вид улицы с
велосипедными дорожками
Велодорожки отделены
газоном от дороги
Идеальное
решение
велодорожка
отделена
газоном от проезжей части.
Организация велопарковки – в
зоне отдыха около детского
сада.
Разметка для
велодорожек
Велодорожки отделены
газоном от дороги
На территории общественной
зоны и вдоль основных дорог
– засеять газон.
Велопарковка
Велопарковка

18. Благоустройство. Организация движения

Благоустройство.
Где позволит ширина дороги на
больших
перекрестках
–
организовать круговое движение.
Это
повышает
безопасность
движения
и
пропускную
способность перекрестков.
Организация движения
Круговое
движение
Организовать круговое движение на 3 перекрестках:
В центре кругового
движения небольшой
островок с декоративным
столбом (с указанием улиц
или городов)

19. Благоустройство. Покрытие дорожек, тротуаров

Дорожные покрытия создают образ окружающего их пространства, структурируют его. Они могут быть
вообще единственным элементом ландшафтного дизайна. И этого будет достаточно для создания
уникальных пространств.
Велодорожки – цветной асфальт
либо другое покрытие, отличное от
тротуара и дорог
Пример структурирования парковочных
мест
Низкие бордюры, удобные съезды у пешеходных переходов: для колясок, инвалидов, велосипедов.
Создание условий для слабовидящих и маломобильных групп населения – использование перед
перекрестком тактильной плитки.
Тактильная плитка перед переходом
Низкие бордюры
Удобный съезд

20. Благоустройство. Детские и спортивные площадки

Чтобы сформировать общественное пространство, гармонично
сочетающееся с окружающей природой, достаточно сделать
качели, песочницы, городки - не кричащих цветов, с банальными
картинками, а нестандартными, и в тоже время простыми, оставить
текстуру дерева и естественные цвета.
Материалы – антивандальные, эстетичные, надежные –
дерево (специально обработанное), нержавеющая сталь,
канаты. Резиновое покрытие, песок на детских площадках.
Натуральная поверхность дерева имеет естественные трещины,
кольца, переходы цвета, и уже сама по себе интересна ребенку.
Нержавеющая сталь не требует окраски и чрезвычайно
устойчива даже в сложных климатических условиях.
Канаты используются, прежде всего, для создания конструкций,
предназначенных для лазания и перил. Лазание по гибким канатам
сложнее, интереснее и безопасней, чем по жестким конструкциям.

21. Благоустройство. Общественные зоны

В общей зоне вблизи детских площадок установить несколько (5-8) уличных тренажеров
Необходимо произвести очистку канавы, разделяющей 1 и 2 очередь, а также укрепление берегов (камнем)

22. Благоустройство. Малые архитектурные формы

Простое использование высококачественных материалов приведет к тому, что внешний вид общественных
пространств станет спокойным, надежным, органичным и естественным.
Фонари установить в
шахматном порядке по
Деревянные скамейки простой формы, покрашены в естественные цвета
главным улицам
(высокие) и
второстепенным
проездам (ниже по
уровню)
Условия для собак – наличие контейнеров для сбора мусора, для
пакетиков (в зонах отдыха и на главных улицах)
Наличие урн – распределены
равномерно по поселку

23. Благоустройство общих зон

Благоустройство общих зон (прогулочные зоны, зоны
отдыха, игр и спорта) включает в себя очень
небольшое количество компонентов.
Проект благоустройства малоэтажного комплекса
Gröna Lund во Всеволожске компании NCC
(как пример)
Это игровое и спортивное оборудование,
общедоступные антивандальные тренажеры,
скамейки, урны, заборчики и так называемые «малые
формы», иначе говоря — мебель.
Затем следуют покрытия площадок, дорожек и
проездов — то, на чем мебель стоит, и, конечно,
растения, деревья, газон.
К этому всему добавляется еще один, абстрактный,
но очень важный фактор — позиционирование
вышеуказанных компонентов или, проще говоря,
проект.
Выбрать покрытие, мебель, растения и поставить в
нужном количестве в правильных местах. Очень
просто и, одновременно, невероятно сложно.
Предлагаем сделать проект с
профессиональным ландшафтным бюро,
имеющим опыт создания подобных жилых
пространств, чтобы избежать ошибок и учесть
все необходимые факторы.
Основной идеей ландшафтного оформления
жилого комплекса «Gröna Lund» является
комбинация типично «городского», практичного
ландшафтного дизайна и «природных» зон,
построенных на свободных линиях и
оформленных естественными для окружающей
природы лесными растениями.