Варианты реализации жилья

1.

ВАРИАНТЫ
РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ
Город Москва, улица Большая Никитская,
дом 17, строение 1
Февраль 2024

2.

Оценка финансового результата от реализации объекта
Вариант 1
(100% реализ.)
Наименование
Площадь СИП, м2
Итого
МОП К реализации
Доходы
3 908
1 274
2 635
15 Машиномест (подземный этаж)
856
646
210
1 этаж
57
57
2 этаж (7 квартир)
893
3 этаж (7 квартир)
Цена за
руб./м2
Вариант 2
(10 кв. дар., 11 кв. реализ.,
15 м/м реализ.)
Вариант 3
(10 кв. дар., 11 кв. реализ.,
4 м/м дарим, 11 м/м реализ.)
Доходы,
руб.
К реализации,
м2
Доходы,
руб.
К реализации,
м2
Доходы,
руб.
3 764 220 000
1 439
1 971 120 000
1 383
1 937 128 000
607 000
127 470 000
210
127 470 000
154
93 478 000
—
—
—
—
—
—
—
97
797
1 500 000
1 194 750 000
338
506 550 000
338
506 550 000
895
96
798
1 500 000
1 197 600 000
524
786 600 000
524
786 600 000
4 этаж (7 квартир)
929
100
830
1 500 000
1 244 400 000
367
550 500 000
367
550 500 000
Технический этаж
278
278
—
—
—
—
—
—
—
Наименование
Расходы, руб.
Расходы, руб.
Расходы, руб.
Расходы
2 233 303 181
1 373 333 874
1 242 901 653
ПИР и СМР (без учета расходов АО «ЛАР» — 161,486 млн руб.)
1 394 879 920
Приобретение недвижимости (договор купли-продажи от 11.11.2016)
792 887 902
Тех.присоединение
9 792 814
Доп. затраты ГСС
32 442 545
Расходы на эксплуатацию (охрана)
3 300 000
Убыток от дарения
—
859 969 307
990 401 528
Налог на прибыль
306 183 364
119 557 225
138 845 269
1 224 733 455
‒381 740 406
‒435 020 450
Финансовый результат (cash flow)
Допущения, принятые в расчетах
15 Машиномест
площадь 1 м/м - 14 м2
Площадь 10 квартир — дарение
1 195 м2 из 2 425 м2
Цена реализации
• 607 000 руб./м2 - м/м (8,5 млн руб.)
• 1 500 000 руб./м2 - жилая площадь
Площадь 4 м/м — дарение
56 м2 из 210 м2
Номера квартир — дарение
2 этаж
№208 (137,3 м2),
№210 (176,2 м2),
№212 (145,3 м2);
3 этаж
№307 (125,4 м2),
№309 (82,9 м2),
№313 (65,7 м2);
4 этаж
№408 (139 м2),
№410 (193,4 м2),
№411 (64,5 м2),
№413 (65,7 м2).

3.

Налоговые последствия от сделки
Убыток на балансе ООО «СИП» от сделки дарения 10 квартир
859 969 307 руб.
Убыток на балансе ООО «СИП» от сделки дарения 4 м/м
130 432 221 руб.
НДС с реализации 15 м/м (к зачету входящим НДС)
25 494 000 руб.
НДС с реализации 11 м/м (к зачету входящим НДС)
18 695 600 руб.
Потенциальное увеличение стоимости договора подряда СИП–КСГ приведет к увеличению расходов и снижению налога на прибыль
Минимальная сумма выручки с целью погашения целевых займов, полученных
ООО «СИП» на реконструкцию объекта (650 млн руб.) и налога на прибыль (139 млн руб.)
Максимально допустимая цена реализации квартир (для минимизации налога на прибыль)
МДЦ
628 млн руб.
(при условии планируемого
поступления от ЛАР 161, 486 млн руб.)
935 200 руб./м2
Вариант 1
Вариант 2
Вариант 3
868 600 руб./м2
1 013 650 руб./м2
935 200 руб./м2