Юридическая компания Vektor

1.

Юридическая компания
VEKTOR
г. Челябинск, ул. Красная 40, офис 3
1

2.

ЗНАКОМСТВО СО СПИКЕРАМИ
• Вахтомина Вера Александровна – юрист, медиатор.
Стаж работы в сфере земельных отношений: более 15 лет.
• Ненаженко Ольга Алексеевна – юрист по земельным вопросам, стаж
юридической практики: более 10 лет.
2

3.

ОСНОВНЫЕ ТЕЗИСЫ СЕМИНАРА
Как проверить земельный участок перед покупкой (для
целей строительства/эксплуатации существующих
строений);
Подготовка объекта к продаже (изменение
параметров/характеристик объекта), дополнительные
услуги клиентам;
Изменение границ земельного участка путём
исправления реестровой ошибки;
3

4.

КУПИТЬ МОЖНО ТОЛЬКО ТОТ УЧАСТОК,
ЧТО СТОИТ НА КАДАСТРОВОМ УЧЁТЕ
4

5.

ЗК РФ Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков
1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный
кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить
покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его
использования.
2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие
ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки
третьими лицами.
Указанные требования применяются также к договору мены.
3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об
обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным
использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних
земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость
продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на
планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной
информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного
участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе
требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка
и возмещения причиненных ему убытков.
4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена
5
земельного участка, передачи его в аренду.

6.

Нужно удостовериться, что:
1.
Участок действительно принадлежит продавцу.
2.
На участок не наложен арест, нет сервитута или другого обременения.
3.
Площадь, адрес и границы участка соответствуют заявлениям продавца, и нет
споров на этот счёт.
4.
Вид разрешённого использования участка и категория земель, на которых
он расположен, отвечают целям покупки. Если надо построить дом, это должно
быть разрешено.
5.
Границы участка не пересекаются с красными линиями, то есть участок
и земли общего пользования не накладываются друг на друга.
6.
Территория участка не попала в охранную зону или зону регулирования
застройки, что могло бы помешать строиться.
6

7.

КАКИЕ СВЕДЕНИЯ СОДЕРЖАТЬСЯ В ВЫПИСКЕ
ИЗ ЕГРН
7

8.

КАКИЕ СВЕДЕНИЯ СОДЕРЖАТЬСЯ В ВЫПИСКЕ
ИЗ ЕГРН
8

9.

КАКИЕ СВЕДЕНИЯ СОДЕРЖАТЬСЯ В ВЫПИСКЕ
ИЗ ЕГРН
9

10.

КАКИЕ СВЕДЕНИЯ СОДЕРЖАТЬСЯ В ВЫПИСКЕ
ИЗ ЕГРН
10

11.

ПРОВЕРКА ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
11

12.

СТАТУСЫ ЗЕМЕЛЬНОГО НАДЕЛА
1.
«Учтённые» - означает, что земельный участок прошёл кадастровый
учёт после 1 марта 2008 года после вступления в силу федерального
закона о кадастровой деятельности.
2.
«Ранее учтённые» - прошли кадастровый учёт до вступления в силу
указанного закона. При этом ранее учтённые земельные участки
бывают как с внесёнными координатами в ЕГРН, так и без них.
Проверить наличие внесённых координат можно через публичную
кадастровую карту.
3.
Участки без установленных координат поворотных точек, не имеют
задекларированную площадь. Зарегистрировать строение на таком
участке гораздо сложнее.
12

13.

ГРАФИЧЕСКОЕ ИЗОБРАЖЕНИЕ ГРАНИЦ
УЧАСТКА
13

14.

ОСНОВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ПРОВЕРКИ
14

15.

15

16.

16

17.

ОСНОВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ПРОВЕРКИ
17

18.

ОГРАНИЧЕНИЯ В ВИДЕ СЕРВИТУТА
18

19.

19

20.

ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ
20

21.

21

22.

22

23.

23

24.

КАК ПРОВЕРИТЬ КАЧЕСТВО МЕЖЕВАНИЯ
24

25.

МЕЖЕВОЙ ПЛАН ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
25

26.

26

27.

27

28.

ПРОБЛЕМЫ С МЕЖЕВЫМ ПЛАНОМ:
1.
Плана нет. Например, кадастровый инженер не дал продавцу запасной
экземпляр, а единственный диск (межевые планы для госорганов записывают
на диски) забрала кадастровая палата. То есть, межевание сделано, но как —
неизвестно.
2.
Есть споры с соседями, хотя в плане и присутствует акт согласования
границ. Так бывает, потому что с соседями, которые отмежевались раньше,
границы не согласовываются и их подписи в акте не нужны. А подписи
других соседей не лишают их права оспаривать границы.
3.
Межевание делал не продавец, а кто-то из предыдущих собственников
участка, и продавец ничего не знает о том, как устанавливали границы.
28

29.

ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ С МЕЖЕВАНИЕМ:
• Незаконное. Оно может быть сделано не по документам, а «там, где
осталось место», может не быть согласования с соседями и другими
заинтересованными лицами, могут быть нарушены предельные размеры
участка, быть пересечения с красными линиями, захват земель лесного
фонда или береговой полосы.
• Недостоверное. Это когда в целом участок находится в нужном месте,
но координаты его границ неверные.
• Нерациональное. Границы формально правильные, но пользоваться
таким участком затруднительно: он узкий, неправильной формы, нужно
устанавливать сервитуты, чтобы соседи могли пользоваться своими
землями.
Самая большая проблема — недостоверное межевание
29

30.

30

31.

31

32.

32

33.

НАЛОЖЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

34.

ГПЗУ – ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ ПЛАН УЧАСТКА
34

35.

ЧТО СОДЕРЖИТ В СЕБЕ ГРАД. ПЛАН:
• Описание границ участка, его кадастровый номер и площадь.
• Данные о расположенных на участке объектах и зоне, где можно строить.
• Информацию о красных линиях и зонах, где строить нельзя.
• Ситуационный план территории вокруг участка — это схема расположения
земли по отношению к соседним участкам, улицам, транспортным развязкам
и инженерным коммуникациям.
• Перечисление видов разрешённого использования участка: основных,
условно разрешённых и вспомогательных.
• Допустимые параметры строительства: сколько этажей можно возвести,
сколько метров отступить от границ участка.
• Информацию о границах особо охраняемых зон, ограничениях и сервитутах.
35

36.

36

37.

37

38.

ГРАДПЛАН — ХОРОШ, НО И ОН НЕ ПАНАЦЕЯ
• Получить ГПЗУ можно только для участка с межеванием. Если межевания нет,
ГПЗУ не сделать, а принуждать владельца межевать землю не всегда разумно.
У собственника даже отмежёванного участка может не быть градплана,
и он откажется его получать.
Например, просто потому, что не умеет пользоваться интернетом и попросить
некого. Кроме того, у сторон может не быть времени на оформление ГПЗУ: срок
его изготовления — 14 дней.
• Иногда покупатель не хочет демонстрировать интерес к участку. Просьба
заказать ГПЗУ — это фактически согласие на покупку. Уменьшаются
возможности по торгу и отказу от сделки.
• Собственник может заказать ГПЗУ, а по нему окажется, что строить на участке
нельзя. Это риск в первую очередь для собственника: в суде он уже не сможет
сказать, что не знал об ограничениях.
38

39.

ТОПОГРАФИЧЕСКИЙ ПЛАН УЧАСТКА
39

40.

40

41.

В КАКИХ СЛУЧАЯХ ЛУЧШЕ ОТКАЗАТЬСЯ ОТ ПОКУПКИ
УЧАСТКА
41

42.

В КАКИХ СЛУЧАЯХ ЛУЧШЕ ОТКАЗАТЬСЯ ОТ ПОКУПКИ
УЧАСТКА
1. Участок не подходит для использования материнского
капитала на строительство дома.
2. На участок наложен сервитут или присутствует объект
третьего ли.
3. Участок расположен в зоне с особыми условиями
использования.
4. По участку прошла красная линия.
5. Границы участка установлены неверно или их нет.
6. Продавец продает совместно нажитый участок без согласия
супруга.
42

43.

УЧАСТОК НЕ ПОДХОДИТ ДЛЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
МАТЕРИНСКОГО КАПИТАЛА НА СТРОИТЕЛЬСТВО
ДОМА
43

44.

НА УЧАСТОК НАЛОЖЕН СЕРВИТУТ ИЛИ
ПРИСУТСТВУЕТ ОБЪЕКТ ТРЕТЬЕГО ЛИЦА
44

45.

УЧАСТОК РАСПОЛОЖЕН В ЗОНЕ С ОСОБЫМИ
УСЛОВИЯМИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
45

46.

ПО УЧАСТКУ ПРОШЛА КРАСНАЯ ЛИНИЯ
46

47.

ГРАНИЦЫ УЧАСТКА УСТАНОВЛЕНЫ НЕВЕРНО
ИЛИ ИХ НЕТ
47

48.

ПРОДАВЕЦ ПРОДАЕТ СОВМЕСТНО НАЖИТЫЙ
УЧАСТОК БЕЗ СОГЛАСИЯ СУПРУГА
48

49.

49

50.

ПРОБЛЕМЫ С УЧАСТКОМ ВСПЛЫЛИ ПОСЛЕ СДЕЛКИ
50

51.

УЧАСТОК НАХОДИТСЯ В ВОДООХРАННОЙ ЗОНЕ, ОСОБЕННОСТИ
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ТАКОГО УЧАСТКА
51

52.

УЧАСТОК НАХОДИТСЯ В ВОДООХРАННОЙ ЗОНЕ,
ОСОБЕННОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ТАКОГО
УЧАСТКА
52

53.

53

54.

54

55.

ОБЪЕКТ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ
55

56.

ПУБЛИЧНАЯ КАДАСТРОВАЯ КАРТА
56

57.

57

58.

58

59.

59

60.

60

61.

61

62.

62

63.

63

64.

64

65.

65

66.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ
(РИЭЛТОРА):
1.
Выписка из ЕГРН и градостроительный план на участок — главные
источники информации о земле. Но у продавца может не быть градплана,
а получать его он не захочет. В таком случае можно посмотреть правила
землепользования и застройки, проекты планировки и межевания,
генеральный план территории на сайте местной администрации — там будет
вся информация, что можно и нельзя делать на землях.
2.
Работаем с ПКК – анализируем все особые отметки, охранные зоны,
существующие рядом участки и объекты, понимая в чем можем в
последствии столкнуться при эксплуатации и строительстве.
3.
Выезжаем осматривать участок, выносим координаты , указанные в ГКУ на
местность, координируем объекты, заборы. Границы участка лучше
перепроверить, даже если сделано межевание.
4.
Если участок не прошёл процедуру межевания – сначала ставим его на
кадастровый учёт и только затем готовимся к его приобретению.