Стратегии. Утепление гаражей

1.

Урок 3
Стратегии

2.

Ошибка: “Война план покажет”

3.

Стратегии
• Утепление гаражей
• Объединение гаражей (надстройка)
• Поиск неучтенных площадей
• Реализация на стадии проекта
• Управление чужими объектами
• Свой бизнес
• Торг при кризисе

4.

• Разделение на 2 отдельных помещения
• Реконструкция спец строений
• Мини-отель\апартаменты (не подвал и
цоколь)
• Постройка под сетевые магазины
• Помещение с проблемами
• Переустройство\Осушение цоколя или
подвала

5.

Бизнес - стратегии
• Помещение под почасовую аренду
• Коворкинг
• Помещение под мероприятия
• Помещение под тренинги и семинары
• Мини склады

6.

Утепление гаража

7.

Объединение и надстройка гаражей

8.

Преимущества:
Где искать: Открытый рынок(Avito и тд),
уличные объявления. Торги.
Преимущества
• Недорогой вход
• Вложения в ремонт 50-100 тыс.
• Спрос
• Возможность надстройки\перестройки
• Земля в собственность

9.

Недостатки:
• Отсутствие канализации и водоснабжения
• Мало гаражей подходит
• Не все гаражи можно перестроить
• Не получится сдавать в белую
• Возможно придется проводить электричество

10.

Реконструкция спец строений

11.

Реконструкция спец строений

12.

Преимущества
• Низкий порог входа
• Бывают в очень хороших местах
• Можно использовать недорогие материалы
Недостатки
• Сложности с
коммуникациями(вода,электричество)

13.

Переустройство цоколя-подвала

14.

Поиск
неучтенных
площадей

15.

Преимущества\недостатки
Преимущества
• Увеличение дохода без вложений
Недостатки
• Бывают сложности с документами
• Нужно исследовать кому принадлежит
площадь

16.

Разделение на 2 отдельных
помещения

17.

Разделение на 2 отдельных помещения
Преимущества
• Снижение рисков простоя
• Выше доход
• Можно менять арендаторов при индексации
рынка, без больших потерь
Недостатки
• Больше администрирования
• Иногда сложности между арендаторами

18.

Торг при кризисе

19.

Торг при кризисе
Преимущества
• Снижение цены покупки до 50%
• Создание стратегии на любом рынке.
Недостатки
• Требует времени
• Нужны переговорные навыки

20.

Нежилое под жилье
• Большие помещения лучше с отдельным
входом во дворах на 2-3 линии
• Цена за метр значительно ниже квартир в
этом доме
• Много окон
• не цоколь

21.

Постройка под ритейл

22.

Постройка под ритейл
Преимущества
• Стабильный арендатор
• Можно построить больше площади для
других арендаторов и сдавать дороже
• Низкая цена м2

23.

Постройка под ритейл
Недостатки
• Порог входа от 15 млн
• Нужна земля в месте с трафиком(или жилым
массивом)
• Нужно разрешение на строительство
• Загрузка на полный рабочий день

24.

Бизнес стратегии –
Помещение под частичную(или
почасовую) аренду
• Фитнес формат\танцы по залам
• Психологи\массаж\коучинг
• Парикмахерские кресла
• Ногти\рукти и тд
• Субаренда
• Коворкинг
• Вайлдберис/Озон/яндекс
• Мероприятия/банкеты/поминки
• Семинары тренинги

25.

Субаренда от частников
• Объект 200-500м
• Договор без права расторжения со стороны
арендодателя
• Индексация не более 10%
• От 5-10 лет
• Рыночная ставка с дисконтом
• Арендные каникулы

26.

Управление чужими объектами
Приемущества:
• Построение стабильного бизнеса
• С опытом легче брать свои объекты
• Много вариантов доп. заработка.
• Можно начать с риэлтерских услуг.
Недостатки:
• Первые 2-3 года нет своих активов.
• Первые доходы через 2-3 месяца работы.

27.

Цифры - пример
• Аренда от собственника – 240 000
• Аренда после деления на части – 420000
• Разделение на 6 помещений
• Срок реализации 4 мес
• Вложения 600 тыс

28.

Коворкинг

29.

Помещение под мероприятия

30.

Помещение под тренинги и
семинары

31.

Где искать
• Открытый рынок (Avito, Cian и тд)
• Торги муниципальные, федеральные, Фгуп,
Муп, РЖД
• Торги должников
• Торги по банкротству

32.

Усиливающие Подстратегии
• Якорный арендатор дешевле +
сопутствующие и дороже
• Разбиваем на части и сдаем.
• Ремонт в счет аренды
• Ремонт под арендатора за его деньги

33.

Ошибка: Женились радовались,
разводились плакали.
Решение “спасательный круг”:
• Стратегия выхода
• Точка безубыточности
• План Б
• Точка кипения

34.

Домашнее задание
• Прописать по 1-2 стратегии для найденных
помещений или для новых помещений. 5
объектов
• Прописать спасательный круг для всех
помещений
Безубыточность
Стратегию выхода из сделки
План Б
Точку кипения
У кого есть свои реализованные стратегии или
интересные идеи пишем описание.