Оценка рыночной стоимости загородной недвижимости

1. Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профес

Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего
профессионального образования
«РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
ТУРИЗМА И СЕРВИСА»
Факультет сервиса
Кафедра сервисного инжиниринга
Выпускная квалификационная работа на тему:
«Оценка рыночной стоимости загородной недвижимости дом 1,
микрорайон Звягино, г.Пушкино, Московской области»
по специальности 100101.65 Сервис
Студентка группы ССД10-8: Раева Виктория Сергеевна
Руководитель: Ст.преп. Губанов Н.Н.
Москва 2015 г.

2. Цель ВКР: оценка рыночной стоимости загородной недвижимости дом 1, микрорайон Звягино, г. Пушкино, Московской области

Задачи ВКР:
- Необходимо проанализировать рынок недвижимости
Пушкинского района Московской области
- Описать подходы к оценке недвижимого имущества
- Произвести расчет рыночной стоимости земельного
участка.
- Произвести расчет рыночной стоимости загородного дома
(улучшений).
- Сделать итоговое заключение о стоимости объекта
- Рассмотреть виды и конструктивные особенности
загородной недвижимости
- Составить экспликацию объекта и его поэтажные планы
- Проанализировать влияние инженерных систем объекта на
его стоимость
- Рассмотреть компании, оказывающие услуги в сфере
недвижимости
- Рассмотреть основные разделы, содержащиеся в отчете
об оценке стоимости

3. Объект оценки: загородный дом в микрорайоне Звягино, города Пушкино, Московской области.

Общая площадь – 235,5 кв. м.
Год постройки – 2006
Площадь земельного участка – 10
соток
Имущественные права – право
собственности
Коммуникации - централизованные
Материал стен – кирпич
Прилегающие крупные магистрали –
Ярославское , Осташковское шоссе.
Отделка – евроремонт «экономкласса»
Леса, реки озера в радиусе 5 км Учинское водохранилище,
Пироговское водохранилище,
Пироговский лесопарк, Учинский
лесопарк .

4. Ситуационный план объекта:

• Площадь земельного
участка – 1000 кв. м.
• Участок правильной
формы
• Транспортная доступность
- хорошая
• Расстояние от МКАД – 12
км
• Ближайшие крупные
населённые пункты –
г. Пушкино, г. Мытищи
• Ближайшая ж/д станция Клязьма
• Подъездные дороги –
асфальт, грунт

5. Поэтажный план (цоколь):

• Материал
фундамента ленточный из
бетонных блоков с
кирпичным
цоколем
• Материал стен –
кирпич
• Материал
перекрытий – ж/б
плиты, 2 этаж –
деревянные щиты
по балкам
• Крыша –
двускатная
• Кровля металлочерепица

6. Поэтажный план с коммуникациями (1, 2 этаж):

7. Объекты-аналоги (земельные участки):

1. Объект оценки: Московская область,
город Пушкино, м-н Звягино
2. Объект-аналог №1: Московская обл.,
город Пушкино, м-н Звягино
3. Объект-аналог №2: Московская обл.,
город Пушкино, м-н Клязьма
4. Объект-аналог №3: Московская обл.,
город Пушкино, м-н Клязьма
5. Объект-аналог №4: Московская обл.,
город Пушкино, м-н Мамонтовка.
Объект аналог №1
Объект аналог №2
Объект аналог №3
Объект аналог №4
Цена предложения, руб.
4 200 000
6 300 000
6 000 000
4 100 000
Удаленность от МКАД, км
12
12
12
12
Размер земельного участка, сотка
10
9
9
7
Благоустройство
нет
нет
нет
нет
Охрана
нет
нет
нет
нет
Расположение участка в зоне лесного
массива, прибрежной зоне водных
объектов (озеро, водохранилище,
река)
нет
нет
нет
нет
Электроснабжение
По границе
Централизов.
Централизов.
Централизов.
Газоснабжение
По границе
Централизов.
По границе
Централизов.
Водоснабжение, канализация
По границе
Централизов.
Централизов.
Централизов.
Наличие коммуникаций

8. Расчет стоимости земельного участка:

Показатель
Объект
оценки
Объект-аналог № 1
Объект-аналог № 2
Объект-аналог № 3
Объект-аналог № 4
Цена предложения, руб.
4 200 000
6 300 000
6 000 000
4 100 000
Цена
420 000
700 000
666 666
585 714
предложения,
руб/сотка
Корректировка
на
уторговывание
торг
Скорректированная
стоимость,
руб./сотка
399 000
Электроснабжение
Централ.
Корректировка
на
электроснабжение,
руб.
Газоснабжение
Централ.
По
границе
7%
По
границе
-5%
Центр.
10%
Центр.
7%
Центр.
-5%
Центр.
10%
По границе
7%
Центр.
-5%
Центр.
7%
0
10%
63 333
7%
торг
556 428
0
0
7%
торг
633 332
0
39 900
Централ.
торг
665 000
27 930
Корректировка
на
газоснабжение,руб.
Водоснабжение,
канализация
По
границе
-5%
Центр.
10%
0
7%
Центр.
Корректировка
на
водоснабжение,
канализацию, руб.
27 930
0
0
0
Скорректированная
стоимость,
руб./сотка
494 760
665 000
696 665
556 428
Удельный вес аналога
0,0909
0,3636
0,1818
0,3636
Средняя стоимость 1 сотки земельного участка , руб.
616 000
Рыночная стоимость земельного участка, руб.
6 160 000
Официальный курс ЦБ РФ на дату оценки, руб./долл. США
50,0115
Рыночная стоимость земельного участка, долл. США
123 000
7%

9. Объекты- аналоги (дома)

Объект
аналог №1
Объект
аналог №2
Объект
аналог №3
Объект
аналог №4
14 000 000
Цена
предложения,
руб.
12
Удаленность от
МКАД, км
20 000 000
19 490 000
16 900 000
12
12
12
9
10
9
12
300
360
200
200
кирпич
кирпич
кирпич
кирпич
Наличие
ландшафтного
дизайна
нет
нет
нет
нет
Наличие
дополнительных
строений
на
участке
нет
нет
нет
нет
Наличие охраны
нет
нет
нет
нет
Размер
земельного
участка, сотка
Площадь дома,
кв. м.
Тип дома
1. Объект оценки: Московская область,
город Пушкино, м-н Звягино
2. Объект-аналог №1: Московская обл.,
город Пушкино, м-н Звягино
3. Объект-аналог №2: Московская обл.,
город Пушкино, м-н Звягино
4. Объект-аналог №3: Московская обл.,
город Пушкино, м-н Мамонтовка
5. Объект-аналог №4: Московская обл.,
Пушкинский район, село Тарасовка.
Наличие коммуникаций
Электроснабжен
ие
Разведено
по дому
Разведено
по дому
Разведено
по дому
Разведено
по дому
Газоснабжение
Разведено
по дому
Разведено
по дому
Разведено
по дому
Разведено
по дому
Водоснабжение,
канализация
Разведено
по дому
Разведено
по дому
Разведено
по дому
Разведено
по дому

10. Расчет стоимости улучшений (дома).

Показатель
Объект
оценки
Цена предложения ( с
учетом
земельного
участка),руб.
Корректировка
на
уторговывание
Площадь
земельного
участка, сот
Объект-аналог № 1
Объект-аналог № 2
14 000 000
торг
10
Стоимость земельного
участка, руб.*
Стоимость дома (без
учета
земельного
участка), руб.
Общая площадь жилого
235,5
дома, кв.м.
Стоимость дома (без
учета
земельного
участка), руб./кв.м.
Общая площадь жилого
235,5
дома, кв.м.
Скорректированная
стоимость дома (без
учета
земельного
участка), руб./кв.м.
Состояние внутренней Евроремонт
отделки
"экономкласса"
Объект-аналог № 3
20 000 000
-5%
торг
19 490 000
торг
-5%
6 160 000
Расчет рыночной стоимости улучшений
7 756 000
12 840 000
16 900 000
-5%
Расчет рыночной стоимости земельного участка
9
10
5 544 000
Объект-аналог № 4
торг
9
12
5 544 000
7 392 000
13 075 500
8 663 000
300
360
200
200
27 148
37 449
65 377
43 315
300
5%
360
27 148
Под
чистовую
отделку
11200
Скорректированная
38 348
стоимость дома (без
учета
земельного
участка), руб./кв.м.
Удельный вес аналога
0,2008
Рыночная стоимость улучшений на дату оценки, руб.
Официальный курс ЦБ РФ на дату оценки, руб./долл. США
Рыночная стоимость улучшений, долл. США
5%
200
37 449
Под
чистову
ю
отделку
11200
65 377
Еврорем
онт
"бизнескласса"
48 649
0,2008
0%
-4200
61 177
0,301
200
-5%
0%
43 315
Стандартны 4200
й ремонт
47 515
0,301
11 819 000
50,0115
236 000

11. Выводы:

В результате анализа и расчетов, рыночная стоимость земельного участка оцениваемого объекта
общей площадью 1000 кв. м., рассчитанная методом сравнительного анализа продаж с учетом
сделанных допущений и ограничений по состоянию на дату оценки (18.05.2015 г.) округленно
составляет 6 160 000 (шесть миллионов сто шестьдесят тысяч) рублей, что по официальному
курсу ЦБ РФ на дату оценки (50,0115 руб./долл. США) составляет 123 000 (сто двадцать три
тысячи) долларов США.
Рыночная стоимость жилого дома (улучшений) общей площадью 235,5 кв.м., рассчитанная
методом сравнительного анализа продаж с учетом сделанных допущений и ограничений по
состоянию на дату оценки округленно составляет 11 819 000 (одиннадцать миллионов
восемьсот девятнадцать тысяч) рублей, что по официальному курсу ЦБ РФ (50,0115
руб./долл. США) на дату оценки (18.05.2015 г.) составляет 236 000 (двести тридцать шесть
тысяч) долл. США.
Прибавив к стоимости улучшений раннее посчитанную рыночную стоимость земельного участка
общей площадью 1000 кв. м., получим рыночную стоимость единого объекта недвижимости на
дату оценки равную 17 979 000 рублей, что по официальному курсу ЦБ РФ равно 360 000 долл.
США.
Результаты оценки стоимости могут использоваться для ипотечной сделки, залога недвижимости,
оспаривания стоимости в суде и в других сферах, в зависимости от целей заказчика.