Практическая2_ХайретдиноваРР_ЗУм-21

1.

Как определяется
стоимость земельного
участка с помощью
метода выделения?
Выполнила: студент(-ка) ЗУм-21
Хайретдинова Регина
1

2.

Определение метода
выделения
Выделение – метод оценки стоимости земли, используемый при доходном
подходе для расчета ставки дисконтирования. При этом ставка
определяется, основываясь на информации о заключенных сделках по
аналогичным объектам недвижимости. Метод выделения в оценке земли
является достаточно трудоемким и предполагает построение
предположений о размере будущих доходов и их сопоставление с ценой
приобретения.
Процедура определения процентной ставки по методике выделения
осуществляется в следующей последовательности:
- Моделирование для каждого аналогичного земельного участка за
установленный временной промежуток сценария максимально эффективного
использования расходной и доходной части денежных потоков;
- Расчет ставки доходности инвестиций;
- Обработка полученных результатов статистическим или экспертным
способом и приведение характеристик анализа в соответствие с нормами
оценивания.

3.

Процесс выделения земельного участка
1
Шаги процесса выделения
1. Изучение земельного участка и его
Ключевые факторы,
учитываемые при оценке
стоимости
- Расположение и доступность
- Площадь и форма
- Назначение земли и возможности
2
характеристик
2. Определение факторов оценки,
влияющих на стоимость
3. Выделение сравнимых земельных
участков
4. Анализ и сопоставление данных
использования
- Инфраструктура и близость к
объектам
3

4.

Преимущества метода выделения
Объективность и надежность оценки
Универсальность применения
Метод выделения можно применять для
Метод выделения позволяет учесть множество
оценки земельных участков различного
факторов, обеспечивая объективные и
назначения, вне зависимости от их размера и
надежные результаты оценки стоимости
местоположения.
земельного участка.
4

5.

Ограничения метода выделения
1
2
Факторы, которые нельзя
учесть при оценке
Ограничение точности оценки

6.

Пример применения метода
выделения.
Исходные данные:
Оценивается единый объект недвижимости, включающий
земельный участок и типовое здание.
Общая площадь здания 985 кв. м.
Время постройки — январь 1986 г.
Типичный срок экономической жизни здания — 80 лет.
Физический износ здания рассчитывается исходя из срока его
жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина
эффективного возраста принята равной хронологическому
возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.
Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 кв. м
общей площади здания, определенная методом сравнения продаж,
составляет 45 000 руб.
Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, т.е.
прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного
здания составляют 38 500 руб./кв. м.
Прибыль инвестора составляет 20% от затрат на строительство.
Оценить стоимость земельного участка методом выделения на
дату оценки — январь 2006 г.
6

7.

Решение:
Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости:
Сеон = 45 000х 985 = 44 325 000 (руб.).
Расчет стоимости воспроизводства здания:
-восстановительная стоимость здания:
С вост = 38 500 + (38 500 х 0,2) = 46 200 (руб./кв. м);
-Эффективный возраст 20 лет, Срок экономической жизни 80 лет,
И физ = 20/80 * 100% = 25%;
-стоимость замещения здания составит:
С зам =С вост *( 1-И нак)= 46 200 х 985 х (1 – 25%) = 34 130 250 (руб.).
Расчет стоимости земельного участка:
С зу =С еон- С зам= 44 325 000 - 34 130 250 = 10 194 750 (руб.).
7

8.

Выводы
Метод выделения - мощный инструмент для определения стоимости
земельных участков. Он позволяет учесть множество факторов и обеспечить
объективные результаты. Однако, его использование требует аккуратности и
глубокого анализа.
8