Юридический блок 2 июль (2)

1.

Сделки с несовершеннолетними, недееспособными
и ограниченно дееспособными лицами
Наследство
Онлайн-сделки

2.

Понятие правоспособности и дееспособности
Правоспособность —
Дееспособность —
это способность иметь гражданские права и нести
гражданские обязанности. Возникает при рождении и
оканчивается смертью (ст. 17-18 ГК РФ).
это
способность
гражданина
своими
действиями
приобретать и осуществлять гражданские права, создавать
для себя гражданские обязанности и исполнять их.
Возникает в полном объеме с наступлением
18 лет
(ст. 21 ГК РФ).

3. Эмансипация и вступление в брак

• Эмансипация – это признание несовершеннолетнего полностью дееспособным
до достижения 18 лет в связи с осуществлением трудовой деятельности.
Условия приобретения полной
дееспособности до 18 лет
В связи с трудовой деятельностью
16 лет + работа по трудовому договору
16 лет + ведение предпринимательской
деятельности
По общему правилу
с согласия родителей/
законных представителей
По решению суда либо
решению органа опеки и
попечительства
В связи со вступлением в брак ранее 18
лет
Полная дееспособность приобретается
с момента вступления в брак и решение
органов власти не требуется

4.

Ограничить дееспособность и признать недееспособность может только суд в порядке особого
производства.
Гражданин признается судом ограниченно дееспособным, если он не может руководить своими
действиями без помощи другого лица.
Гражданин признается судом недееспособным, если он не может понимать значение своих
действий либо руководить ими.
Причины ограничения или лишения дееспособности:
пристрастие
к
азартным
играм,
злоупотребление
алкоголем
или
наркотиками, вследствие чего вся семья
находится
в
тяжелое
материальном
положении;
наличие психического рассторства при
котором лицо руководит своими действиями
лишь при чьей-либо помощи.
вследствие психического расстройства
не может понимать значение своих
действий или руководить (параноидная
шизофрения, органическое расстройство
личности и т.д.).
Если основание ограничения дееспособности отпали, то суд признает человека дееспособным
(попечительство отменяется).
Если гражданин, который был признан недееспособным, понимает значение своих действий и
может ими руководить, то суд может признать его ограниченно дееспособным (опекунство
заменяется попечительством), либо дееспособным (опекунство отменяется).

5.

Опека и попечительство
Опека —
это форма устройства малолетних граждан до 14 лет и граждан,
признанных судом недееспособными гражданами.
Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени все
необходимые сделки.
Попечительство —
это форма устройства несовершеннолетних граждан
в возрасте от 14 до 18 лет и граждан, ограниченных судом в
дееспособности.
Попечители оказывают подопечным содействие в осуществлении своих прав и исполнении
обязанностей. Они дают согласие на совершение тех сделок, которые их подопечные не могут
совершать самостоятельно. При этом такие лица самостоятельно подписывают договоры и завления.
Законные представители несовершеннолоетних:
родители, усыновители,
опекуны,
действуют от имени:
ребенка (до 14 лет);
недееспособного гражданина.
попечители.
дают согласие на совершение действий:
ребенка (с 14 до 18 лет);
ограниченно дееспособного гражданина.

6.

Право собственности детей
Дети могут быть собственниками
объектов по различным основаниям:
безвозмездным
(приватизация, наследование, дарение);
возмездным
(договор
купли-продажи,
долевого участия, уступки, соглашение
о распределении долей в недвижимости,
приобретенной с помощью маткапитала).
Разрешение на продажу органов
опеки не требуется, если дети просто
прописаны в квартире
Дети до 18 лет не обладают полной
дееспособностью, не все сделки они могут
осуществлять самостоятельно.
На продажу недвижимости их законный
представитель
должен
получить
разрешение
органа
опеки
и попечительства. Иначе сделку признают
недействительной.
Опекун не вправе без предварительного
разрешения
органа
опеки
и
попечительства совершать, а попечитель –
давать согласие на совершение сделок
по отчуждению имущества.

7. Лица, которые обращаются в органы опеки с заявлением о разрешении отчуждения имущества: законные представители ребенка или

Место выдачи разрешения органа опеки
и попечительства
По общему правилу разрешение на отчуждение
имущества выдается органом опеки по месту
регистрации
несовершеннолетнего
/
недееспособного / ограниченно дееспособного
гражданина.
В Москве разрешение на отчуждение имущества
можно получить во Флагманских МФЦ.
Лица, которые обращаются в органы опеки
с заявлением о разрешении отчуждения
имущества:
законные
представители
ребенка
или
подопечного;
ограниченно дееспособные, дети, достигшие
14 лет (в некоторых органах опеки – с 10 лет).
Оба родителя должны писать заявление в органы
опеки о разрешении отчуждения недвижимости.
Органы
опеки
также
могут
разрешить
представительство от имени родителей в органах
опеки
и
попечительства
третьим
лицам
по
доверенности
(необходимо
уточнить
в конкретном органе опеки и попечительства).
Будьте внимательны: выдача талонов на предоставление услуг опеки
завершается за 1 час 45 минут до закрытия центра.

8.

Подача документов для получения разрешения органов опеки и
попечительства
Примерный перечень документов
(на отчуждаемый и приобретаемый объект):
Критерии
выдачи
разрешения
на совершение сделки:
– общая и жилая площадь;
заявление законных представителей на совершение
сделки;
копии паспортов (свидетельств о рождении);
копии правоустанавливающих документов;
копия правоподтверждающего документа - выписка
из ЕГРН (действует 30 дней);
поэтажный план и экспликация;
выписка из домовой книги;
справка об отсутствии задолженности по оплате ЖКХ;
отчет о рыночной стоимости объекта;
справка о неиспользовании средств маткапитала
на приобретение объекта.
– кадастровая / рыночная стоимость;
– региона, где находится объект.
Имущественное
положение
несовершеннолетнего не должно
ухудшаться;
Срок рассмотрения заявления –
14 дней. На 15-ый выносится
Распоряжение.
Срок
действия
распоряжени
указан в самом распоряжении.

9.

Виды распоряжений опеки
Органы опеки и попечительства могут
разрешить продать недвижимое
имущество, если:
совершена
одновременная
и
покупка
недвижимости
несовершеннолетнего;
будет совершена последующая покупка
недвижимости на имя несовершеннолетнего;
продажа
на
имя
Органы опеки и попечительства
могут не разрешить продать
недвижимое имущество, если:
планируется
совершение
одновременной
покупкой
недвижимости
на
имя
несовершеннолетнего
с
использованием
ипотечных кредитных средств родителями;
планируется заключение ДДУ или ДУПТ
объекта, этап строительства которого менее
70%.
денежные
средства
от
продажи
недвижимости
несовершеннолетнего
в
последующем
будут
размещены
на номинальном счету на его имя (дается в
Органы опеки и попечительства не разрешат
продать недвижимое имущество, если:
исключительных случаях);
планируется
последующее
дарение
недвижимости, принадлежащего законному
представителю, на имя несовершеннолетнего.
если
законный
альтернативный
разрешения.
представитель
подарил
объект
до
получения

10. Форма сделки на условиях опеки

Неисполнение распоряжения органа опеки и попечительства влечет за собой признание сделки
недействительной и возврат квартиры в собственность продавца (Определение Судебной коллегии
по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.02.2018 N 48-КГ18-1)
Форма сделки на условиях опеки
Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также
сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему
и недееспособному гражданину, подлежат нотариальному удостоверению
Участие в сделке нотариуса влечет за собой для продавца дополнительные расходы:
пошлину на совершение нотариальных действий (0,5% от суммы договора, но не менее
300 ₽ и не более 20 тыс. ₽);
услуги технического и правового характера (8351 ₽ – удаленно или при участии двух и
более нотариусов, 7700 ₽ – при участии одного нотариуса).

11.

Материнский (семейный) капитал
Материнский
(семейный)
капитал
–
средства
федерального бюджета, передаваемые в бюджет Фонда
пенсионного и социального страхования Российской
Федерации
на
реализацию
дополнительных
мер
государственной
поддержки,
установленных
Федеральным законом.
В случае использования сертификата для целей
улучшения
жилищных
условий,
необходимо
оформить жилое помещение в общую собственность
членов семьи (владельца сертификата, супруга,
детей) с определением размера долей по
соглашению.
Доли в праве собственности на жилое помещение
определяются исходя из равенства прав членов
семьи на средства МСК, а не на все средства, за счет
которых был приобретен объект.
С
1
января
2025
года
при
использовании МСК на покупку
жилого
дома
необходимо
Заключение о соответствии жилого
дома требованиям, предъявляемым
к жилому помещению, и его
пригодности для проживания.
По
вопросу
оформления
Заключения следует обращаться в
администрацию
муниципального
образования по месту нахождения
жилого
помещения
(срок
подготовки Заключения 45 дней).

12.

Продажа недвижимого имущества, приобретенного с использованием материнского (семейного) капитала
Если объект приобретался с использованием кредитных средств, и задолженность перед банком
частично гасилась маткапиталом, то схема проведения сделки будет следующая:
1
Составить соглашение о распределении
долей
в
недвижимости
(в
простой
письменной или нотариальной форме).
4
2
Составленное
соглашение
5
3
альтернативный
объект,
который приобретаться (полностью или
доля)
на
имя
несовершеннолетнего
взамен продаваемого объекта.
за разрешением на проведение сделки.
сдать
на регистрацию в МФЦ.
Подобрать
Обратиться в органы опеки попечительства
Провести сделку в соответствии с разрешением
органа опеки и попечительства.

13. Наследство: состав, время и место открытия наследства

Состав наследства —
принадлежащие наследодателю на день открытия наследства
вещи, иное имущество, в том числе имущественные права
и обязанности.
Время открытия наследства различается
в зависимости от обстоятельств:
смерть гражданина;
день вступления в законную силу
решения суда об объявлении гражданина
умершим;
день и момент смерти, указанные
в решении суда гражданина, пропавшего
без
вести
при
обстоятельствах,
угрожавших
смертью
или
дающих
основание предполагать его гибель
от несчастного случая.
Место открытия наследства — последнее
место жительства наследодателя.
Если
последнее
место
жительства
наследодателя неизвестно или находится
за пределами РФ – место нахождения
наследственного имущества.
Если такое наследственное имущество
находится в разных местах – место
нахождения недвижимого имущества или
наиболее ценной части недвижимого
имущества,
а
при
отсутствии
недвижимого
имущества
–
место
нахождения движимого имущества или
его наиболее ценной части исходя из его
рыночной стоимости.

14. Основания наследования

Наследование по завещанию —
Наследственный договор —
Наследование по закону —
путем составления завещателем односторонней сделки,
содержащей распоряжение имуществом на случай смерти.
договор (двусторонняя сделка) с любыми из лиц, которые могут
призываться к наследованию, договор, условия которого
определяют круг наследников и порядок перехода прав
на имущество наследодателя после его смерти к переживших
наследодателю сторонам договора или к переживших третьим
лицам, которые могут призываться к наследованию.
наследование в соответствии с очередями, установленными
законом при отсутствии завещания, наследственного договора.

15. Лица, призываемые к наследованию

граждане, живые к моменту открытия наследования (как по закону, так
и по завещанию);
зачатые при жизни наследодателя и родившиеся после открытия
наследства (как по закону, так и по завещанию);
Российская федерация, субъекты РФ, муниципальные образования —
к наследованию выморочного имущества, а также по завещанию;
юридические лица, существующие на день открытия наследства,
иностранные государства и международные организации —
к наследованию по завещанию.

16. Наследство по завещанию

полная дееспособность завещателя;
личное присутствие
представителей);
нотариальная
форма
(в
случаях,
предусмотренных
законом,
право
удостоверить
завещание
выдается
должностным лицам органом местного
самоуправления,
руководителям
лечебных и военных организаций, мест
лишения свободы).
завещателя
Свобода завещания —
(без
завещатель вправе по своему усмотрению
завещать имущество любым лицам, любым
образом определить доли наследников
в наследстве, лишить наследства одного,
нескольких или всех наследников по закону,
не указывая причин такого лишения.
Обязательная доля — независимо от содержания
завещания наследуют не менее половины доли
от того, что причиталось бы при наследовании
по закону (если бы завещания не было):
несовершеннолетние или
нетрудоспособные дети наследодателя;
нетрудоспособные супруги и родителя
наследодателя;
нетрудоспособные иждивенцы
наследодателя.

17. Наследованию по закону и по праву представления

наследники по закону призываются к наследованию в порядке очереди;
наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников
предшествующей очереди;
наследники одной очереди наследуют в равных долях.
Наследование по праву представления —
это когда доля наследника по закону, умершего
до
открытия
наследства
или
одновременно
с наследодателем, переходит по праву представления
к его соответствующим потомкам (внуки, племянники
и племянницы, двоюродные братья и сестры).

18.

1
2
Очереди
наследства
(наследование по закону)
3
Дети, супруг, родители умершего + по праву представления
наследуют внуки наследодателя и их потомки.
Полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его
дедушка и бабушка + по праву представления наследуют
племянники.
Полнородные и неполнородные братья и сестры родителей
наследодателя + по праву представления наследуют двоюродные
братья и сестры.
4
Прадедушки и прабабушки наследодателя.
5
Дети родных племянников и племянниц наследодателя, родные
братья и сестры его дедушек и бабушек.
6
Дети двоюродных внуков и внучек наследодателя, дети его
двоюродных братьев и сестер, дети его двоюродных дедушек
и бабушек.
7
Пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.
8
Нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, проживавшие с ним
совместно

19.

Права пережившего супруга при наследовании. Отказ от наследства
Права пережившего супруга при наследовании
Принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право
наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем
и являющегося их совместной собственностью.
В случае смерти супруга, который не был указан в ЕГРН в качестве собственника недвижимости,
необходимо обращаться к нотариусу и оформить свидетельство о праве на наследство пережившего
супруга, а также свидетельство о праве на наследство по закону.
Отказ от наследства. Наследник вправе отказаться от наследства в пользу других лиц или без
указания лиц, в пользу которых он отказывается, в течение срока на принятие наследства (6
месяцев со дня смерти наследодателя). Отказ от наследства не может быть изменен или взят
обратно.

20.

Риски приобретения унаследованной квартиры
Наследование по завещанию:
Наследование по закону:
недееспособность завещателя ➔ признание
завещания недействительным ➔ вступление
в наследство
по
закону
➔
неучет
нотариусом
наследников
обязательного
➔
обязательной
вступление
наследника
доли
в
наследство
➔
признание
последующих сделок недействительными;
наследников (например, наличие иных
признание
последующих сделок недействительными;
множественность завещаний в связи с тем, что
наследодатель оставил несколько завещаний.
призвание к наследству ненадлежащих
детей, нетрудоспособных иждивенцев);
появление наследника, который не знал
о смерти наследодателя и восстановил
срок
для
вступления
в судебном порядке
в
наследство

21. Проверим себя (лист 1)

Для каких категорий граждан устанавливается
попечительство?
Каков порядок?
Особенности роли попечителя.
1
Что такое правоспособность?
Что такое дееспособность?
5
2
С
какого
возраста
наступает
правоспособность?
Когда заканчивается?
В каких случаях можно ограничить?
6
Роль органа ООиП в сделках с недвижимостью.
Место выдачи разрешения.
Какие лица обращаются в ООиП?
3
С
какого
возраста
дееспособность?
Есть ли исключения?
7
Основные документы для подачи в ООиП.
Основные критерии для выдачи в ООиП
разрешения на совершения сделки.
4
Для каких категорий граждан
устанавливается опека?
Каков порядок?
Особенности роли опекуна.
наступает

22. Проверим себя (лист 2)

1
Особенности
формы
сделок
на условиях опеки/ попечительства?
Последствия несоблюдения формы.
3
Наследство: состав, время и место
открытия. Основания наследования?
2
Особенности
продажи
приобретенного
на
материнского капитала?
4
Наследование по завещанию.
Требования?
объекта,
средства

23.

24.

Эффективное использование время
специалиста по недвижимости:
отсутствие перемещения по городу;
отсутствие ожидания сторон при
подписании документов;
внимательное изучение документов
сторонами и специалистом;
исключение забывчивости
клиентами
документов;
экономия до 8 часов!
Безопасные расчеты
(аккредитив)
+
Электронная регистрация
(онлайн сделка)
=
КАЧЕСТВЕННЫЙ СЕРВИС

25.

ГОСКЛЮЧ - цифровая подпись
переход на новый уровень
оформление бесплатно;
подписание соглашения об авансе/задатке, агентских договоров, ДДУ,
договора купли - продажи недвижимости и прочих;
осуществление кадастрового учёта и регистрация прав на недвижимость;
постановка запрета на действия с недвижимостью без личного участия;
исправление ошибок в ЕГРН;
распределение пенсионных накоплений;
получение выписки из реестра плательщиков налогов;
регистрация сим-карт;
запрет на действия с недвижимостью без личного участия;
получение ИНН;
отправка декларации 3-НДФЛ.

26.

Отчитайся о прохождении обучения
1. Укажи свой код агента;
2. Укажи ФИО;
3. Выбери дату
обучения;
прохождения
4. Выбери тему обучения;
5. Выбери офис.