Тема №6 Даудов А.А. (1)

1. МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО

ОБРАЗОВАНИЯ
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ
Факультет «Землеустройство и землепользование»
Кафедра управления недвижимостью и земельными ресурсами
Дисциплина «Основы оценки земли и недвижимости»
Реферат на тему:
«Принципы использования математического аппарата при расчете
стоимости объектов недвижимости»
Выполнил: студент 22 к 1 группы Даудов А.А.
Проверил: к.с-х.н., Джафаров В.В.
Москва 2025

2.

Актуальность темы:
o
Недвижимость – один из ключевых активов в современной экономике.
o
Точная оценка стоимости критически важна для:
Инвестирования и принятия финансовых решений.
Кредитования, ипотеки, страхования.
Налогообложения и управления государственной собственностью.
Успешности сделок купли-продажи.
Цель доклада:
o
Систематизировать и проанализировать принципы использования
математического аппарата при расчете стоимости объектов
недвижимости, показать его роль в обеспечении точности и
объективности оценки.
Задачи доклада:
o
Кратко рассмотреть подходы к оценке недвижимости.
o
Выделить основные математические методы, применяемые в каждом
подходе.
o
Показать примеры расчетов.
Обозначить важность выбора правильного инструмента

3.

Что такое стоимость недвижимости?
o
Это денежное выражение ценности объекта, его способности приносить
выгоду (доход, полезность).
o
Различают: рыночную, инвестиционную, ликвидационную, кадастровую,
справедливую стоимость.
Основные подходы к оценке:
o
Сравнительный подход: Ценность объекта определяется на основе цен
продажи аналогичных объектов. (Принцип замещения)
o
Доходный подход: Ценность объекта – это его способность приносить
будущие доходы. (Принцип ожидания)
o
Затратный подход: Ценность объекта = затраты на его создание (с
учетом износа). (Принцип замещения/воспроизводства)
Факторы, влияющие на стоимость:
o
Макроэкономические (инфляция, ставки, рост экономики).
o
Локальные (местоположение, инфраструктура).
o
Характеристики объекта (площадь, состояние, планировка).
o
Правовые (обременения, права собственности).

4.

Суть: Анализ рынка и цен аналогов.
Ключевые задачи:
o
Собрать и обработать информацию об аналогах.
o
Выявить факторы, влияющие на цену.
o
Скорректировать цены аналогов.
Математические инструменты:
o
Статистические методы:
Среднее арифметическое, медиана, мода: для расчета средних показателей
(цена кв.м., средняя цена).
Регрессионный анализ: для выявления зависимости цены от факторов
(площадь, этаж, район).
o
Пример: Extra close brace or missing open braceExtra close brace or missing
open brace. Коэффициент β1 показывает, насколько изменится цена при
увеличении площади на 1 кв.м.
Корреляционный анализ: для определения силы связи между факторами.
Расчет корректировочных коэффициентов:
Метод парных сравнений: Оценка влияния одного фактора, сравнивая два
близких объекта.
Метод регрессии: Использование коэффициентов регрессии для
корректировки.
Формула: ЦенаоцениваемогоЦенааналогаплощадиэтажаЦенаоцениваемого=Цен
ааналога×Kплощади×Kэтажа×…

5.

Задача: Оценить квартиру 60 кв.м.
Аналоги:
o
А1: 58 кв.м., 3 этаж, 10 млн руб.
o
А2: 62 кв.м., 7 этаж, 11 млн руб.
Математический расчет:
o
Используем регрессионный анализ или парные сравнения для расчета влияния площади
и этажа.
o
Допустим, регрессия дала:
o
Расчет для оцениваемого объекта (60 кв.м., 5 этаж):
Extra close brace or missing open braceExtra close brace or missing open brace.
ЦенаЦена=8.0+0.1⋅60+0.2⋅5=8.0+6.0+1.0=15.0 млн руб.
Вывод: Результат расчета на основе математической модели.

6.

Суть: Оценка способности объекта приносить доход.
Ключевые задачи:
o
Спрогнозировать будущие денежные потоки.
o
Определить ставку дисконтирования (требуемая доходность инвестора).
Математические инструменты:
o
Финансовая математика:
Дисконтирование денежных потоков (DCF): Приведение будущих доходов к текущей стоимости.
Формула: PV=CF1(1+r)1+CF2(1+r)2+…+CFn(1+r)n, где PV – текущая стоимость, CFt – денежный поток
в период t, r – ставка дисконтирования.
Расчет ставки дисконтирования (r):
Модель CAPM: r=Rf+β(Rm−Rf).
WACC (средневзвешенная стоимость капитала).
Капитализация дохода: Прямой метод превращения годового дохода в стоимость.
Формула: V=NOIR, где V – стоимость, NOI – чистый операционный доход, R – ставка капитализации.

7.

Задача: Оценить доходный объект (например, офисное здание).
Данные:
o
Чистый операционный доход (NOI) за год = 1 000 000 руб.
o
Ставка капитализации (на основе анализа рынка аналогов) = 10%.
Математический расчет:
o
рубрубV=NOIR=1,000,000,руб.0.10=10,000,000,руб.
Вывод: Стоимость объекта составляет 10 млн руб.

8.

Задача: Оценить объект, который будет генерировать доход в течение 5 лет.
Данные:
o
NOI за каждый год: 1.1 млн, 1.2 млн, 1.3 млн, 1.4 млн, 1.5 млн руб.
o
Терминальная стоимость (стоимость продажи в конце 5-го года): 12 млн руб.
o
Ставка дисконтирования: 12%.
Математический расчет:
o
PV = 1.1(1.12)1+1.2(1.12)2+1.3(1.12)3+1.4(1.12)4+1.5+12(1.12)5
o
PV ≈ 0.98 + 0.96 + 0.92 + 0.89 + 7.58 = 11.33 млн руб.
Вывод: Текущая стоимость объекта составляет 11.33 млн руб

9.

Суть: Определение стоимости создания объекта.
Ключевые задачи:
o
Рассчитать стоимость земельного участка.
o
Рассчитать стоимость воспроизводства/замещения улучшений.
o
Оценить накопленный износ (физический, функциональный,
экономический).
Математические инструменты:
o
o
o
Расчет стоимости замещения/воспроизводства:
Индексация стоимости строительства.
Метод единичных расценок.
Расчет накопленного износа:
Физический износ: (Текущий возраст / Срок службы) * 100%.
Функциональный и экономический износ: Оцениваются
экспертно или через анализ затрат на модернизацию/потерь
дохода.
Формула: СтоимостьСтоимостьземлиСтоимостьвоспрзамИзносСтоимость
=Стоимостьземли+(Стоимостьвоспр./зам.−Износ)

10.

Почему важно? Каждый подход имеет свои ограничения и области применимости.
Методы:
o
Взвешивание: Присвоение весовых коэффициентов каждому подходу (например,
доходный подход - 70%, сравнительный - 20%, затратный - 10%).
o
Анализ диапазона: Определение вероятного ценового коридора.
o
Экспертное суждение: Финальное решение оценщика.
Математическая основа: Определение весов часто основывается на статистической
надежности результатов каждого подхода.

11.

Жилая недвижимость:
o
Сравнительный подход (доминирующий).
o
Регрессионный анализ для учета множества факторов.
o
Доходный подход (для сдачи в аренду).
Коммерческая недвижимость (офисы, склады, ТЦ):
o
Доходный подход (основной).
o
DCF, капитализация NOI, расчет ставок.
o
Сравнительный подход (анализ сделок).
Земельные участки:
o
Сравнительный подход (цены аналогов).
o
Доходный подход (метод остаточного дохода).
Специализированные объекты (производство, недострои):
o
Затратный подход (часто основной).
o
Сложность оценки износа и аналогов.

12.

Математический аппарат – это фундамент
современной оценки недвижимости.
Правильное применение статистических,
финансовых и эконометрических методов
обеспечивает точность, объективность и
обоснованность оценочных суждений.
Выбор подхода и методов должен соответствовать
типу объекта, цели оценки и наличию информации.
Профессиональный оценщик не только владеет
математическими инструментами, но и умеет их
грамотно применять, интерпретировать результаты
и учитывать рыночную специфику.

13. Спасибо за внимание