Презентация на 20.11 (1)

1. Мусалов Магомед Абдулаевич ПОРЯДОК ОБРАЩЕНИЯ АРЕНДАТОРОВ С ЦЕЛЬЮ ПРОДЛИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ИЛИ ЗАКЛЮЧИТЬ НА

НОВЫЙ СРОК
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
гражданское и земельное право

2. На практике нередко возникают споры по поводу условий пролонгации заключенного договора аренды, установления запрета на

дальнейшее продление аренды.
По общему правилу, договор аренды заключается на срок,
определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

3. Пролонгировать договор аренды можно следующим образом: зафиксировать условие о продлении срока в самом тексте договора; после

окончания срока действия договора заключить
с арендодателем дополнительное соглашение о его
пролонгации (ст. 421, ст. 452 ГК РФ).
Арендатор, который надлежащим образом исполнял
свои обязанности, по истечении срока действия
договора имеет преимущественное право перед
другими лицами на заключение договора аренды на
новый срок (при прочих равных условиях).

4. даже нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное п. 1

ст. 621 ГК РФ, не
влечет недействительности договора
аренды, заключенного с третьим лицом. То
есть заключенный собственником
имущества договор аренды с другим лицом
не может быть признан ничтожной сделкой
по иску субарендатора, претендующего на
получение в аренду того же имущества, а
тем более его части (Определение ВС РФ
от 20.12.2018 г. № 305-ЭС18-13454).

5. Для пролонгации договора аренды арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый

срок. Такое уведомление нужно подать в срок,
указанный в договоре аренды, а если в договоре
срок не указан - в разумный срок до окончания
действия договора (п.2 ст.621 ГК РФ).

6. ПРИМЕР №1 Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2023 г. по 30.12.2024 г. При этом в условиях сделки предусмотрена

возможность его ежегодной
пролонгации при наличии заявления арендатора, поданного за один
месяц до дня окончания срока действия договора.
Арендодатель заявил, что действие договора аренды истек, вследствие
чего арендатор обязан вернуть ему помещение и в судебном порядке
требовал изъять арендованное нежилое помещение.
Однако судьи на основании заявления арендатора, акта сверки расчетов
и справки Комитета о пользовании помещением счел, что арендатор
явно выразил желание продолжить пользование помещением, а
арендодатель не возражал против такого пользования. Следовательно,
договорные отношения сторон относительно пользования спорным
помещением продолжились после 31.12.2024 г., договор считается
возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), а потому
правовые основания для изъятия имущества у арендатора в
рассмотренном случае отсутствуют (Постановление АС Волго-Вятского
округа от 17.04.2025 г. №А29-13739/2025).

7. Важно! Обязанность арендатора уплачивать арендную плату не зависит от того, признает ли суд договор аренды продленным на

неопределенный срок.
То есть арендатор в любом случае должен
уплатить в адрес арендодателю арендную плату,
если он фактически продолжает пользоваться
имуществом (абз. 2 п. 8 постановления Пленума
ВАС РФ от 06.06.2014 г. №35, Постановление АС
Восточно-Сибирского округа от 05.09.2018 г. №
А10-6675/2017).

8. А можно установить в тексте договора аренды запрет на его пролонгацию? На практике стороны по тем или иным причинам прописывают

в условиях договоров аренды запрет на
автоматическую пролонгацию. То есть в договоре
указывается, что договор аренды не продлевается после
его окончания. Насколько обоснованный такой запрет?
Отметим, что судебная практика по данному вопросу
неоднозначна. С одной стороны, судьи опираются на
императивную норму, содержащуюся в п. 2 ст. 621 ГК РФ
и признают такое условие договора не соответствующим
гражданскому законодательству.

9. ПРИМЕР №2 В договоре аренды установлен срок действия договора с 18.02.2015 г. по 17.01.2016 г. В соответствии с условиями

договора по истечении срока
аренды договор прекращается и возобновлению на неопределенный срок, а
также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит.
Однако судьи не приняли ссылку арендодателя на этот пункт договора
аренды.
Судьи исходили из императивности статьи 621 ГК РФ, в которой не
предусмотрена возможность установления в договоре прямого запрета на
продление договора аренды на неопределенный срок (Постановление АС
Поволжского округа от 06.09.2017 г. № А72-17765/2016). То есть такое
договорное условие не соответствует закону.
В Решении АС Ульяновской области от 20.11.2017 г. № А72-7740/2017
предметом рассмотрения стал договор аренды, в котором содержалось
условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока
и возобновлению на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК
РФ, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит. Судьи
также сочли, что этот пункт договора противоречит императивной норме ГК
РФ и поэтому применению не подлежит.

10. ПРИМЕР №3 В другом споре, в одном из пунктов договора аренды предусмотрено, что если за три месяца до окончания срока действия

договора арендатор не обратился с
просьбой о продлении договора на новый срок, договор
считается прекращенным в последний день срока
действия договора.
Из условий договора аренды не следует прямого запрета
на пролонгацию договора. После истечения срока
договора аренды ни одна из сторон не заявила
возражений относительно возобновления договора. То
есть судьи допускают установление условия о запрете
пролонгации договора аренды (Постановления
Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от
10.07.2018 г. № А32-3436/2015, Московского округа от
15.05.2018 г. № А41-63672/2017).

11. Возможность реализации арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок на прежних условиях Между

сторонами был заключен договор аренды. Срок
договора истекает. Арендодатель предлагает заключить
договор аренды на новый срок с повышением арендной
платы на 50%. В соответствии с условиями ст. 621 ГК
РФ если иное не предусмотрено законом или договором
аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший
свои обязанности, по истечении срока договора имеет
при прочих равных условиях преимущественное перед
другими лицами право на заключение договора аренды
на новый срок.

12. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если

в договоре такой срок не
указан, в разумный срок до окончания действия
договора. При заключении договора аренды на новый
срок условия договора могут быть изменены по
соглашению сторон.
Является ли указание в ст. 621 ГК РФ на изменение
условий именно по соглашению сторон сохранением
общих условий предыдущего договора аренды для
нового договора аренды и возможностью их изменения
только при согласии и арендатора, и арендодателя?

13. По общему правилу арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих

равных условиях преимущественное перед другими лицами право на
заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Необходимыми условиями реализации такого права являются:
- надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей в период
действия договора аренды;
- отсутствие в договоре условий, исключающих преимущественное
право арендатора на заключение нового договора аренды;
- письменное уведомление арендатором арендодателя о своем
желании заключить новый договор, совершенное в срок, указанный
в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в
разумный срок до окончания действия договора.

14. Правила п. 1 ст. 621 ГК РФ предполагают заключение сторонами нового договора аренды, а не изменение срока ранее действовавшего

договора. Поэтому
арендодатель не обязан заключать новый договор на
прежних условиях и вправе обусловить возможность
его заключения необходимостью согласования новых
условий, в том числе в части размера арендной платы
(смотрите абзац второй п. 1 ст. 621 ГК РФ, п. 31 и 32
информационного письма Президиума ВАС РФ от
11.01.2002 N 66).

15. В случае отказа арендодателя в заключении договора на новый срок закон не предусматривает возможности понуждения его к

заключению договора в судебном порядке (смотрите, например,
постановления АС Северо-Западного округа от 21.11.2022 N Ф0715741/22, Седьмого ААС от 15.11.2021 N 07АП-9381/21). Однако
если арендодатель отказал арендатору в заключении нового
договора, но впоследствии в течение года со дня истечения срока
предыдущего договора заключил договор аренды с другим
лицом, арендатор вправе обратиться в суд с требованием о
переводе на себя прав и обязанностей по такому договору и
возмещении убытков, причиненных отказом возобновить с ним
договор аренды. В том случае, если арендатор утратил интерес в
продолжении арендных отношений, он вправе потребовать
только возмещения убытков (абзац третий п. 1 ст. 621 ГК РФ).

16. В рассматриваемой ситуации, как следует из вопроса, арендодатель не отказа арендатору в заключении договора на новый срок, а

выразил согласие заключить такой договор при условии увеличения
арендной платы. На наш взгляд, с учетом положений ГК РФ об
оферте, для принятия такого условия арендатор должен в течение
нормально необходимого времени (п. 1 ст. 441 ГК РФ) обратиться к
арендодателю с предложением заключить договор на условиях
арендодателя. Закон не конкретизирует понятие "нормально
необходимое время"*(1). Представляется, что соответствующая
оценка должна учитывать, в частности, срок, оставшийся до
истечения срока аренды. Если в течение такого нормально
необходимого времени арендатор не ответит на предложение
арендодателя, то в случае заключения последним договора аренды с
третьим лицом арендатор не сможет ни потребовать в суде перевода
на себя прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом
договору, ни возмещения убытков, поскольку, как уже отмечено,
арендодатель не отказывал арендатору в заключении договора на
новый срок

17. ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОТКАЗА В ПРОДЛЕНИИ ДОГОВОРА ИЛИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ЕГО НА НОВЫЙ СРОК

18. После правового оформления сделки арендодатель или арендатор могут столкнуться с трудностями и невыполнением условий соглашения

одной из сторон. В такой ситуации
нужно знать, как происходит расторжение
договора аренды, и на каких основаниях это
возможно по ГК РФ. Рассмотрим эти вопросы и
разберем правовые аспекты разрыва
сотрудничества со стороны каждой из сторон
сделки.

19. Общие положения Расторжение договора аренды — ситуация, подразумевающая прекращение сотрудничества арендатора и арендодателя

раньше срока, установленного в документе. Разрыв
соглашения возможен по желанию только одной стороны или
по согласованию обоих участников. Многие путают
расторжение с прекращением договора. Это разные понятия,
ведь во втором случае речь идет о завершении периода
действия соглашения аренды. Иными словами, разрыв
сотрудничества происходит по конкретной причине.

20. На практике арендный договор прекращает действие: самостоятельно по окончанию установленного срока при расторжении сторонами

При разрыве сотрудничества раньше установленной даты должна быть
причина (указывается в ГК РФ). Права второй стороны при таком шаге не
должны быть ущемлены.Прекращение сотрудничества в вопросах аренды
возможно:
по согласию арендатора и арендодателя
через суд
досрочно по желанию любого из участников
Если обе стороны согласны с досрочным расторжением, трудностей не
возникает. Оформляется договор, по условиям которого первичное
соглашение перестает действовать. Если один из участников не согласен с
расторжением, может потребоваться обращение в суд.

21. Виды и основания Разрыв арендных взаимоотношений проходит с учетом требований ГК РФ и имеет несколько видов. Принципы

расторжения соглашения аренды по желанию арендатора или
арендодателя прописаны в ГК РФ, статье 450. Здесь указаны
способы прекращения сотрудничества, о которых упоминалось
выше — по одобрению участников, при инициативе только
одной стороны или в суде. Право на одностороннее
расторжение прописывается в законе и может указываться в
соглашении. Распространенные основания — невыполнение
обязательств или невнесение оплаты за аренду.

22. Досрочный разрыв договора арендодателем В ГК РФ (ст. 619) указаны основания, позволяющие разорвать сотрудничество через суд.

Для этого должны быть веские
причины:
порча арендуемой собственности
задержка в выплате за аренду больше двух раз подряд
отказ от выполнения капитального ремонта (если это
обязательство указано в договоре, оформленном сторонами)
применение арендуемого объекта с нарушением
установленных правил
Любого из указанных оснований достаточно для разрыва
договора. Если договориться мирным путем не удается, вопрос
решается через суд.

23. Расторжение раньше срока по желанию арендатора В ГК РФ (ст. 620) прописаны основания, позволяющие досрочно разорвать договор

арендатору. Такие действия
возможны при следующих обстоятельствах:
вторая сторона не передает арендуемую собственность в
пользование или ограничивает такую возможность
полученное в аренду имущество имеет минусы (дефекты), не
указанные второй стороной при оформлении соглашения, и
обнаруженные арендатором при осмотре
арендуемый объект находится в состоянии, не позволяющем
использовать его по назначению
арендодатель не выполняет капитальный ремонт, если такое
обязательство указано в документе

24. В соглашении, оформленном между сторонами, могут прописываться и другие причины расторжения. Прочие случаи В договорных

взаимоотношениях между арендатором и
арендодателем случаются и другие ситуации, связанные с
разрывом соглашения.Выделим основные:
Расторжение документа о сотрудничестве, оформленного без
указания даты. По ГК РФ (ст. 610) стороны могут не указывать
срок действия договора. В таком случае соглашение действует
неопределенный период. По желанию этот момент можно
прописать отдельно. При таких обстоятельствах любой из
участников вправе прекратить сотрудничество после
информирования контрагента в срок до 30 или 90 дней для
движимого и недвижимого имущества соответственно.

25. Разрыв договора из-за завершения указанного в документе срока. Арендодатель и арендатор не обязаны предпринимать дополнительных

действий. Основное соглашение теряет силу
автоматически. Арендуемая собственность возвращается
владельцу с обязательным оформлением акта. По желанию
участники могут продлить сотрудничество. Иногда такая
опция прописывается в договоре аренды. Если арендатор
планирует продолжить сотрудничество, он информирует о
своем намерении другую сторону.
Расторжение по причине просрочки в выплате аренды. Выше
отмечалось, что отсутствие арендной платы является
основанием для одностороннего разрыва сотрудничества. Для
этого нужно подать исковое заявление и попросить у суда
досрочно прекратить действие соглашения. При
положительном решении судебного органа документ аренды
теряет силу. Подача иска возможно при двух и более
просроченных платежах.

26. Соглашение о расторжении: правила составления При согласии арендодателя и арендатора разрыв правовых взаимоотношений в вопросе

аренды проходит по более простой
схеме. После обсуждения нюансов стороны оформляют договор
о расторжении и указывают в нем следующие данные:
день и место составления
данные по участникам сделки
сведения о досрочном разрыве сотрудничества
день прекращения обязательств
факт отсутствия претензий друг к другу
подтверждение передачи собственности с оформлением акта
реквизиты, печать и подпись
Договор о расторжении составляется с учетом требований ГК
РФ на форменном бланке или с учетом требований
законодательства.