Л.3 Этапы развития доходных домов

1.

ЭТАПЫ РАЗВИТИЯ ДОХОДНЫХ
ДОМОВ
старший преподаватель
Серов Алексей Дмитриевич

2.

Предыстория доходных домов
Доходный дом – многоквартирный жилой дом, построенный
для сдачи квартир в аренду
Предшественниками доходных домов можно считать римские
Инсулы
2

3.

Первый этап развития доходных домов
Первый этап 1769-1820гг.:
• указ 1769 г., позволявший «устраивать лавки в жилых домах и в них торговать»
• первые доходные дома строились купцами для купцов, мещан и ремесленников
• здания в два-три этажа с лавками внизу и квартирами для сдачи внаем на верхних этажах
3

4.

Первый этап развития доходных домов
Особенности планировочных решений:
• отдельные квартиры-номера по типу монастырских келий
• квартиры объединялись галереей и выходили на открытые лестничные клетки
4

5.

Первый этап развития доходных домов
Галерейных доходных домов не сохранилось, т.к. они были снесены или полностью
перестроены на более поздних этапах
Дом Ярошенко на Хитровской площади (Москва) дает общее представление о том как приблизительно
могли выглядеть галерейные доходные дома. Это ночлежный дом с трактиром на первом этаже
5

6.

Первый этап развития доходных домов
Доходные дома для беднеющего дворянства:
• доходный дом представлял из себя особняк, разделенный на несколько квартир
На первом этапе развитие доходных домов в Москве происходило медленно
Одноэтажный доходный дом оштукатуренный.
Посередине фасада пилястра, закрывающая
концы бревен
6

7.

Первый этап развития доходных домов
Особенности первых доходных домов в Санкт-Петербурге:
• дома возводились на основе нескольких типовых проектов
• дома строились без разрывов «одной сплошной фасадой и вышиной»
Проекты типовых домов Петербурга:
1 – дом для «именитых» (арх. Ж.-Б. Леблон)
2 – дом для «зажиточных» (арх. Д. Трезини)
3, 4 – дома для «подлых» (арх. Д. Трезини)
7

8.

Второй этап развития доходных домов
Второй этап 1820-1840 гг.:
• этажность возрастает до четырех (в Москве) и даже пять этажей (в Санкт-Петербурге)
• беднеющие дворяне перестраивают свои городские усадьбы под доходные дома
• надстройка существующих двух-трех этажных доходных домов или устройство в них
антресольных этажей
• домовладения начинают застраиваться по периметру
Границы домовладения
8
Городская усадьба с
хозяйственными постройками или
отдельно стоящий доходный дом
Надстройка главного дома и
строительство дополнительных
флигелей

9.

Второй этап развития доходных домов
Архитектурные решения доходных домов:
• дома секционного типа
• анфиладно-коридорная планировка квартир
• закрытые лестничные клетки
• упрощенный безордерный фасад, основанный на повторности равнозначных
деталей, не лимитирующей размеры постройки
9

10.

Третий этап развития доходных домов
Третий этап 1850-1861 гг.:
• замыкание периметральной застройки домовладения
• пристройка поперечных корпусов
• образование дворов-колодцев
• наличие брандмауэров (глухих противопожарных стен) по границе домовладения
Замыкание периметра и пристройка
поперечных корпусов
10

11.

Третий этап развития доходных домов
Архитектурные решения богатых квартир в доходных домах:
11
улучшенная планировка квартир
разделение квартир на «барскую» и хозяйственную части
в больших квартирах «барская» зона в свою очередь
делилась на парадные комнаты, рассчитанные на прием
гостей, и на жилые
окна парадных помещений выходили на красную линию
застройки, а жилые и хозяйственные – во внутренний двор
наличие парадной лестницы для господ и черной лестницы
для прислуги
часть прислуги жили в полуподвалах, цокольных этажах и под
лестницами

12.

Третий этап развития доходных домов
Архитектурные решения небогатых квартир в доходных домах:
12
дешевые квартиры располагались во внутренних дворовых
флигелях с окнами во двор
небольшой размер квартир без хозяйственной части
одна общая лестница
чем выше этаж, тем дешевле квартиры
самые дешевые квартиры на мансардах
фасады внутренних дворов крайне бедны на декоративные
элементы

13.

Третий этап развития доходных домов
13
План
многоквартирного
доходного
дома
и
его
вертикальный
архитектурный
разрез
становились
своеобразной характеристикой
социального разреза общества:
типы квартир и населяющие их
жильцы
соответствовали
ступеням социальной лестницы
Специфической чертой было
то, что не только в одном
квартале, но зачастую в одном и
том же доме и размеры квартир,
и
уровень
их
комфортабельности
были
разными, рассчитанными на
жильцов разного достатка

14.

Третий этап развития доходных домов
Дворы - колодцы
Видео про доходные дома и дворы-колодцы по ссылке:
https://www.youtube.com/watch?v=Z5OZdyp6lVA
14

15.

Третий этап развития доходных домов
Для регулирования плотности застройки
Строительный устав 1857 года требовал:
15
были введены
ограничительные нормы.
«во всяком отдельном участке должен быть по крайней мере один двор, пространством
не менее 30 квадратных саженей (128 м2), причем наименьшая ширина его должна
быть не менее 3-х саженей (6м)
остальные дворы могут быть и менее 30 квадратных саженей, но должны сообщаться
проездами не менее 4,5 аршин (3,2м) с улицей или другими дворами
кроме обыкновенных дворов дозволяется устраивать световые дворики исключительно
для освещения лестниц, коридоров, отхожих мест, чуланов и т.п.
наименьший размер световых двориков, какой бы формы они ни были, должен быть
таков, чтобы в его площадь можно было вписать квадрат в сажень, т.е. 2 м 13 см
такие плотные нормы застройки противоречили требованиям гигиены, но зато отвечали
интересам домовладельцев

16.

Третий этап развития доходных домов
Световые дворики
В световой дворик не было дверей. Попасть в него можно было только через окна первого этажа
16

17.

Третий этап развития доходных домов
Брандмауэры
Доходный дом Горбачевых, Санкт-Петербург, 7-я Советская ул., 40
17

18.

Третий этап развития доходных домов
Брандмауэры
Брандмауэры особенно хорошо видны там, где были не застроены соседние домовладения
18

19.

Третий этап развития доходных домов
Парадные лестницы доходных домов
• Видео про парадные и черные лестницы в доходных домах можно посмотреть по ссылкам:
https://www.youtube.com/watch?v=_OxA4ZLmQ6I
https://www.youtube.com/watch?v=z3_5rGm_rAg
19

20.

Третий этап развития доходных домов
Черные лестницы доходных домов
На черных лестницах очень узкие площадки и марши
20
Черные лестницы часто не правильной
формы в плане

21.

Третий этап развития доходных домов
Черные лестницы доходных домов
На площадках черных лестниц встречаются входы
в общий туалет
21
Черные лестницы плохо освещены или
вообще не имеют окон и световых фонарей

22.

Третий этап развития доходных домов
Хозяйственные постройки во дворах
Во дворах размещались и одно-двух этажные хозяйственные постройки: каретные и дровяные сараи,
дворницкие, туалеты для прислуги и т.п.
22
Видео про каретный сарай можно посмотреть по ссылке: https://www.youtube.com/watch?v=R_XwfSRkR3s

23.

Третий этап развития доходных домов
Хозяйственные постройки во дворах
Архитектурная и историческая ценность таких сооружений, как правило, не велика
23

24.

Третий этап развития доходных домов
Нежилые функции доходных домов:
• на первом этаже обычно устраивались магазины и других социальные объекты со входом
со стороны красной линии застройки
• также существовали многофункциональные доходные дома, имевшие производственную
или социальную функцию: различные мастерские, офисы, театры, фабрики, бани и др.
Доходный дом А.В. Пеля
с аптекой и лабораторией
24
Табачная фабрика «Оттоман» в доходном доме
арх. А.Л. Лишневского

25.

Четвертый этап развития доходных домов
Четвертый этап 1861-1890гг.:
• взрывной рост городского населения после отмены крепостного права в 1861г.
• к концу XIX века возникает настоящий строительный «бум» доходных домов
• строительством занимались практически все предприниматели среднего звена:
купцы, промышленники, учебные заведения, акционерные общества и даже церкви
и монастыри
• появляются дома с лифтами
Доходный дом Троице-Сергиевской
Лавры (Ильинка,5) построен в
1875г. по проекту архитектора
Скоморошенко
Доходный дом Троице-Сергиевской
Лавры – это первое 5-ти этажное
здание в Москве
25

26.

Четвертый этап развития доходных домов
Лифты
Парадные лестницы в самые богатых домах оборудовали гидравлическими, паровыми, а впоследствии и
электрическими лифтами. Подъемным механизмом управлял швейцар, который взымал плату за пользование.
Сохранившиеся лифты того времени - большая редкость и ценность
• Видео про лифт можно посмотреть по ссылке: https://www.youtube.com/watch?v=-CW2RIJ7bEE
26

27.

Пятый этап развития доходных домов
Пятый этап 1890-1917гг.:
• помимо обычных доходных домов строятся «народные дома» для пролетариата
• тенденция к свободному расположению отдельно стоящих зданий и застройки целого квартала
• появление первых жилых «небоскребов»
• с 1915г. строительство новых доходных домов практически прекратилось, а содержание
существующих становится невыгодным из-за обесценивания денег
27

28.

Пятый этап развития доходных домов
Дом архитектора Нирнзее
Доходный дом дешевых квартир в Большом
Гнездниковском переулке в Москве был построен в
1913гг. по проекту архитектора Р.К. Нирнзее
Особенности:
• первый жилой дом в Москве в 10 этажей
(«тучерез»)
• максимальная плотность застройки
• плоская крыша со смотровой площадкой
• электрический лифт
• телефонная станция
• паровое отопление
• небольшие квартиры без кухонь
• столовая
• театр-кабаре в подвале
28

29.

Пятый этап развития доходных домов
Дом архитектора Нирнзее
29

30.

Пятый этап развития доходных домов
Дом архитектора Нирнзее
• Видео про доходный дом Нирнзее можно посмотреть по ссылкам:
https://www.youtube.com/watch?v=_R4ifwkiruA
https://www.youtube.com/watch?v=rK_TFhRCPPM
30

31.

Пятый этап развития доходных домов
Гáванский рабочий городок
Комплекс зданий Гаванского рабочего городка на
Гаванской улице в Санкт-Петербурге был построен в
1903-1906гг. по проекту гражданского инженера
Н.В.Дмитриева
Особенности:
• комплекс на 1000 жителей
• строчная (несплошная) застройка
• озеленение дворов
• три дома для семейных с компактными квартирами
в 1-3 комнаты без коридоров
• два дома для холостых гостиничного типа
• общественная функция: детские ясли, школа,
магазин, столовая, амбулатория, библиотека и
лекционный зал
31

32.

Пятый этап развития доходных домов
Гáванский рабочий городок
Видео про рабочий городок можно посмотреть по ссылке:
https://www.youtube.com/watch?v=FQ5XS3fB8KM
32

33.

Типы доходных домов
До революции складывается три основных типа доходных домов:
1. Дома «барского типа» для обеспеченных людей
• Заказчик: частное лицо, компания.
• Пользователи: зажиточные купцы, дворяне, служащие высших чинов
2. Дома «средней руки» для людей среднего класса:
• Заказчик: частное лицо, компания.
• Пользователи: зажиточные купцы, высокооплачиваемые служащие, крупных
компаний, чиновники, семьи со средним доходом
3. Коечно-коморочные дома:
• Заказчик: частное лицо, государство, меценаты
• Пользователи: бедные семьи, одинокие люди
33

34.

Типы доходных домов
Особенности архитектурных решений
домов «барского» типа:
• система парадных и интимных помещений
отсылает к традициям русской усадьбы
• парадные комнаты соединялись между
собой, образуя анфиладу
• окна проходных комнат выходили на улицу, а
окна жилых комнат были чаще обращены во
двор
• квартира состояла из двойного ряда комнат,
разделенных коридором
• квартиры группировались вокруг лестничных
клеток
34

35.

Типы доходных домов
Особенности
архитектурных
домов «средней руки» типа:
решений
• квартиры «средней руки» отличались от
богатых квартир только протяженностью
анфилады, размером комнат, архитектурным
убранством интерьеров
• московские секции отличались компактностью,
планы квартир архитекторы стремились
приблизить к квадрату
• в московских домах парадная и «черная»
лестницы часто были расположены посредине
секции — одна за другой
35

36.

Типы доходных домов
Особенности архитектурных решений
домов Коечно-коморочного типа:
• минимальный декор фасадов
• обычно, отсутствие благоустройства
• гостиничная система расположения жилых
единиц
• наличие частных и общественных
пространств (бани, прачечной, летнего
душа, амбулатории и библиотеки)
36

37.

Шестой этап развития доходных домов
Шестой этап 1917-1960гг.:
• превращение доходных домов в коммуналки (вынужденный процесс)
• уплотнение путем разделение крупных помещений («барских» комнат) перегородками на
более мелкие жилые единицы
• организация общих кухонь и санузлов
• электрификация, подключение к системам водоснабжения, канализации и отопления
• Видео про коммунальные квартиры в доходных домах можно посмотреть по ссылке:
https://www.youtube.com/watch?v=zxY1iM2GMHw
37

38.

Шестой этап развития доходных домов
Планировки богатых квартир доходных домов были
полностью изменены в результате политики уплотнения,
но существуют исключения из правил. Например, жилая
музей-квартира в доходном доме Л.Н.Бенуа. Ранее
квартира занимала целый этаж, но сейчас осталась только
половина. При этом полностью сохранена структура и
убранство квартиры. В квартире продолжают жить и
работать в качестве экскурсоводов и хранителей
родственники архитектора Бенуа.
• Видео про музеи-квартиры в доходных домах по ссылке:
https://www.youtube.com/watch?v=mZwF4_oGZME
38

39.

Седьмой этап развития доходных домов
Седьмой этап 1960-1980гг.:
• плановая реконструкция коммуналок исторического центра
• отдельные квартиры в бывших доходных домах
• модернизация планировочных решений с учетом требований норм по составу
помещений, минимальным площадям, инсоляции, естественному освещению и т.д.
• устранение морального и физического износа
До реконструкции
39
После реконструкции

40.

Восьмой этап развития доходных домов
Восьмой этап 2000гг. – по настоящее время:
• постепенное возвращение первоначальной функции доходным домам
• стихийная реконструкция объединением собственников доходных домов
• параллельно с реконструкцией происходит строительство современных доходных домов
Возвращение функции доходному дому Дернова
40
Возвращение функции доходному дому Бадаевых

41.

Восьмой этап развития доходных домов
Стихийная реконструкция – вариант реконструкции, когда ей занимается не инвестор, а сами
жильцы. Реконструкция затрагивает не только собственную квартиру, но и подъезд, и придомовую
территорию
Стихийная реконструкция доходного дома на Поварской улице, 20 (Москва)
41
Видео про стихийную реконструкцию можно посмотреть по ссылке:
https://www.youtube.com/watch?v=U7e7apuwNQw

42.

Восьмой этап развития доходных домов
Строительство новых доходных домов
С 2007г. существует стратегия развития массового жилищного строительства до 2025г.,
включающую возведение новых доходных домов, т.е. домов построенных не для
продажи квартир, а для сдачи внаем
Доходный дом в Ханты-Мансийске,
2015 г.
42
Доходный дом в Нефтеюганске,
2014 г.
Доходный дом в Сургуте,
2015 г.

43.

Выводы
• Сформировавшаяся плотная жилая застройка с дворами-колодцами была продиктована
интересами владельцев и возможностями съемщиков
• Колоссальное социальное расслоение жильцов в рамках одного доходного дом
• Влияние социального статуса съемщиков на архитектурные решения здания
• Большие различия в понимании престижного и комфортного жилья в XIX веке от современного
• Архитектура доходных домов была сильно искажена устройством в них коммунальных квартир
• Существовал положительный опыт плановой реконструкции доходных домов в 60-80-х гг. XX
века
• Важность возвращения первоначальной функции историческим зданиям при реконструкции
43