Презентация_Спицын

1. «Особенности проведения рыночной оценки объектов недвижимости при совершении сделок

Автономная некоммерческая организация высшего образования
Самарский университет государственного управления
«Международный институт рынка»
«Особенности проведения рыночной оценки
объектов недвижимости при совершении сделок
Выполнил: студент группы ЗиК-21
Спицын Михаил Дмитриевич
Научный руководитель:
ст. преподаватель кафедры экономики и кадастра
Буслаева Виктория Сергеевна

2. Цель, задачи, объект и предмет исследования

Цель – изучить особенности проведения рыночной оценки объектов недвижимости при
совершении сделок.
Задачи:
Рассмотреть теоретические основы рыночной оценки недвижимости.
Исследовать особенности проведения рыночной оценки недвижимости при совершении
сделок.
Изучить судебную экспертизу по определению стоимости.
Предмет
исследования
–
процедура
проведения
рыночной
оценки
объектов
недвижимости при совершении сделок.
Объект исследования – земельный участок для индивидуальных жилых домов (объекты
индивидуального жилищного строительства) с кадастровым номером 16:24:150303:266.
2

3.

Общие сведения об объекте оценки
Показатель
Значение
Объект оценки
Земельный
участок,
категория
земель:
земли
населенных
пунктов,
разрешенное
использование:
индивидуальные
жилые
дома
(объекты
индивидуального жилищного строительства), общая площадь 70 000,0 м2.
кадастровый номер: 16:24:150303:266, адрес (местонахождение) объекта:
Республика Татарстан, МО г. Казань
Адрес
Республика Татарстан, МО г. Казань
Площадь
70 000 кв.м.
Кадастровый номер
16:24:150303:266
Кадастровая стоимость
141 552 054,00
УПКСЗУ, руб.
2 022,17
Категория
земли населенных пунктов
Разрешенное использование Индивидуальные жилые дома (объекты индивидуального жилищного)
Имущественные
объект оценки
права
наОбщая
долевая
10.08.2018
собственность
№
16:24:150303:266-16/001/2018-3
от
Субъект права
Закрытый паевой инвестиционный рентный фонд «АК БАРС Горизонт»
Правоустанавливающий
документ
Выписка из ЕГРН от 02.10.2024 г.
Ограничения и обременения
Доверительное управление № 16:24:150303:266-16/001/2018-2 от 10.08.2018
3

4.

Расположение объекта оценки по отношению к республиканскому центу (г.
Казань)
4

5.

Локальное расположение объекта оценки
5

6. Структура отгрузки собственного производства в январе-июне 2024 г.

Добыча полезных ископаемых
23,60%
29,50%
6,20%
22,00%
Производство кокса и
нефтепродуктов
Производство химических веществ и
химических продуктов
Производство автотранспортных
средств, прицепов и полуприцепов
Производство пищевых продуктов
Прочие виды деятельности
8,90%
9,80%
6

7.

Сведения о продаже сопоставимых земельных участков
Местоположение
Цена
Цена
Площадь, м2 предложения, предложения,
руб.
руб./м2
Текст
Пpeдлaгaю Вашeму внимaнию коммерчеcкоe прeдлoжeниe по покупке земeльнoгo учacтка почтовый
адрec оpиeнтиpа: Республика Тaтapcтан, Лаишевский муниципaльный pайoн, Песчaно-Koвaлинское
ceльскoе пocеление, c. Песчаные Kовaли
Oснoвные пapамeтpы:
Mестонахождение: РТ, Лаишевский муниципальный район, Песчано-Ковалинское сельское поселение,
с. Песчаные Ковали
Площадь участка: 128164 +/+125,3 м2. Кадастровый номер: 16:24:090703:270
Категория земель: земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: для жилищного
строительства. Цена: 256 млн.руб.
Готовность к продаже: 100%, документы в наличии, обременений нет.
Продаются участки ИЖС в селе Кирби , у озера. И на верхнем плато . Три поля общей площадью в 25
Га . Можно по отдельности :
1 поле 12Га 2поле11 Га
3 поле 2 Га
. Предложение для оптового покупателя : торг Участки выделены по 10 соток и больше
Цена за сотку 200 тыс руб!!
Республика
Татарстан,
Лаишевский р-н, ПесчаноКовалинское
сельское
поселение, с. Песчаные
Ковали
128 164,00
256 000 000,00
1 997,44
Республика
Татарстан,
Лаишевский р-н, Кирбинское
сельское
поселение,
с.
Кирби, Сельсоветская ул.
250 000,00
500 000 000,00
2 000,00
Республика
Татарстан,
Лаишевский
р-н,
Матюшинское
сельское
поселение, база отдыха
Светлая Поляна
11 000,00
35 000 000,00
3 181,82
Продаётся База отдыха, Боровое Матюшино, б/о Светлая поляна, участок 1.1 Га, газ, электричество
Республика
Татарстан
(Татарстан), Лаишевский рн, Столбищенское сельское
поселение, с. Усады
120 000,00
245 000 000,00
2 041,67
Пpoдaeтcя эксклюзивный земельный участок ИЖС пoд заcтройку кoттеджнoгo посeлкa в клубнoм
фopмaте. Хвойный лес и oзeрo в пeшeй доступности, от Кaзaни вceго лишь 10 мин езды по
аcфaльтовoй дорoге пpидaют oсобенную цeннoсть дaнной лoкaции.
Все кoммуникации (гaз, cвет) проxодят пo гpаницe, мoщноcти пoзвoляют обеспечить в полном объеме
потребности всех будущих домовладений.
Рядом: Казань, Боровые Матюшина, Вороновка, Петровский, Стоблище, Малые кабаны, Большие
кабаны.
Татарстан
респ.,
Лаишевский
район,
Столбищенское
с/пос,
Столбище
село,
ул.
Советская
5 000,00
12 500 000,00
2 500,00
Ровный участок вокруг лес , рядом Озеро
7

8.

Методы оценки земельных участков в рамках сравнительного подхода
Наименование метода
Указание на применение
или отказ от применения
Метод сравнения продаж
Применяется
Метод выделения
Не применяется
Метод распределения
Не применяется
Метод
дохода
Не применяется
капитализации
Метод остатка
Не применяется
Метод предполагаемого
Не применяется
использования
Обоснование применения или отказа от применения
Данный метод применяется при наличии «рыночных индикаторов», свидетельствующих о
существовании «активного рынка» земельных участков в соответствующем регионе.
Активный рынок – это рынок, где соблюдаются все нижеперечисленные условия: объекты
сделок на рынке являются однородными;
обычно в любое время могут быть найдены желающие совершить сделку продавцы и
покупатели;
информация о ценах является общедоступной.
Поскольку рынок продажи земельных участков в республике достаточно развит, в рамках
настоящего Отчета, был применен метод сравнения продаж.
Метод выделения применяется для застроенных участков. Данный метод не применяется из-за
отсутствия информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными
объектам недвижимости, включающим в себя оцениваемый земельный участок.
Метод распределения применяется для застроенных участков. Применение данного метода
Исполнитель считает некорректным, в связи с отсутствием информации о ценах сделок с
едиными объектами недвижимости, аналогичным объектам
недвижимости, включающим в себя оцениваемый земельный участок.
Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого
земельного участка. Отсутствие достаточного объема справедливой информации о
предложениях схожих земельных участков в аренду не позволяет
использовать этот метод.
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие
применения метода – наличие улучшений, приносящих доход либо возможность застройки
оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Не применяется из-за
большого количества допущений в расчетах.
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие
применения метода – возможность использования земельного участка способом, приносящим
доход. Применяется, как правило, если текущее использование земельного участка
не
8
8
совпадает с наиболее эффективным.

9.

Значение «скидки на торг». Усреднённые данные по городам
России, и границы расширенных интервалов
Активный рынок
Класс объектов
Среднее значение
Расширенный интервал
1. Земельные участки под индустриальную застройку
12,9%
7,4%
18,9%
2. Земельные участки под коммерческую застройку
11,9%
6,8%
16,9%
14,0%
8,2%
19,8%
4. Земельные участки под жилую застройку
9,7%
4,9%
14,5%
5. Земельные участки под объекты рекреации
16,0%
10,0%
21,9%
3.
Земельные
участки
под
сельскохозяйственной недвижимости
размещение
специализированной
9

10.

Собственность
Отношение
удельной цены
земельных
участков в
долгосрочной
аренде к удельной
цене аналогичных
участков в
собственности
Отношение
удельной цены
земельных
участков в
долгосрочной
аренде к удельной
цене аналогичных
участков в
собственности
Матрица сравнительных коэффициентов удельной цены
земельных участков для индивидуального жилищного
строительства в зависимости от формы права и вида аренды
1,0
0
1,14
1,30
Отношение удельной цены земельных участков в
долгосрочной
аренде
к
удельной
цене 0,87
аналогичных участков в собственности
1,00
1,14
Отношение удельной цены земельных участков в
краткосрочной
аренде
к
удельной
цене
аналогичных участков в собственности
0,88
1,00
Под жилую застройку (ИЖС)
Объект оценки
Собственность
0,77
10

11. Матрица коэффициентов, отражающая зависимость удельных цен продажи земельных участков от площади, усреднённые по городам

Аналог
Объект оценки
Площадь, сот.)
<50
50-100
100-200 200-300 300-400 400-500 500-600
600-700 700-800
800-900
>900
<50
1,00
1,35
1,60
1,80
1,94
50-100
0,74
1,00
1,18
1,33
1,44
1,53
1,60
1,66
1,70
1,74
1,78
100-200
0,63
0,84
1,00
1,12
1,22
1,29
1,35
1,40
1,44
1,47
1,51
200-300
0,56
0,75
0,89
1,00
1,08
1,15
1,20
1,25
1,28
1,31
1,34
300-400
0,51
0,69
0,82
0,92
1,00
1,06
1,11
1,15
1,18
1,21
1,24
400-500
0,65
0,77
0,87
0,94
1,00
1,04
1,09
1,11
1,14
1,17
500-600
0,63
0,74
0,83
0,90
0,96
1,00
1,04
1,07
1,09
1,12
600-700
0,60
0,71
0,80
0,87
0,92
0,96
1,00
1,02
1,05
1,07
700-800
0,59
0,70
0,78
0,85
0,90
0,94
0,98
1,00
1,02
1,05
800-900
0,57
0,68
0,76
0,83
0,88
0,92
0,95
0,98
1,00
1,02
>900
0,56
0,66
0,75
0,81
0,86
0,89
0,93
0,96
0,98
1,00
11

12.

Корректировки на конфигурацию, форму, рельеф земельного участка и
панорамный вид с участка
Группа
№
Характеристика формы и рельефа участка
1
Земельные участки категорий: земель населённых пунктов,
земель сельхозназначения для данного строительства и
садоводства, если иное не предусмотрено; транспорт, связь
и иное спец. назначение, а также земли лесного фонда
сельскохозяйственного назначения (огород). По форме и
рельефу полностью пригодные и не имеющие ограничений
по использованию по целевому назначению и
градостроительным регламентам
Менее пригодные для
строительства и
использования по
назначению в данной
территориальной зоне
2
Участки при одном из перечисленных признаков: вытянутые,
более чем в 4 раза при условии, что минимальная ширина
участка для нормального размещения объектов
строительства и эксплуатации составляет менее 12 м;
0,77
участки с уклоном местности более 20 %, либо с иными
ограничениями, влияющими на размещение объектов
капитального строительства – с пониженной
потребительской привлекательностью
0,89
0,83
С панорамным видом
3
Земельные участки с панорамным видом на город, городской
1,04
парк, природный ландшафт
1,18
1,11
Уникальные
4
Земельные участки уникального градостроительного
положения или иные особо ценные объекты, имеющие
природные иные факторы
1,31
1,18
Вполне пригодные для
строительства и
использования по
назначению в данной
территориальной зоне
Нижняя граница
Верхняя граница Среднее значение
1,00
1,06
12

13.

Корректировки на наличие коммуникаций земельных участков
№
Описание характеристики
Нижняя граница
Верхняя
граница
Среднее
значение
1
Не обеспечен инженерными коммуникациями
2
При наличии одного вида коммуникации
3
Обеспеченность центральной электросетью 380-400 В
1,05
1,19
1,11
4
Обеспеченность центральной электросетью 220-240 В
1,02
1,09
1,05
5
Обеспеченность центральным водоснабжением
1,01
1,13
1,06
6
Обеспеченность центральной канализацией
1,03
1,13
1,07
7
Обеспеченность центральной газификацией природным
газом
1,07
1,29
1,16
8
Обеспеченность центральной ливневой канализацией
1,07
1,21
1,13
1,00
13

14.

Корректировки на благоустройство и дорожную инфраструктуру земельных
участков
№
1
2
3
4
5
6
7
8
Описание характеристики
Не обеспечен дорогами и площадками, не ограждён, не
благоустроен
Нижняя граница
Верхняя граница Среднее значение
1,00
Имеется только одно из видов благоустройства: подъезд по
дороге общего пользования (в зависимости от качества),
площадки, ограждение или озеленение территории
Инфраструктура в черте населённых пунктов (в зависимости от
близости от участка и качества): обеспеченность улично1,06
дорожной сетью
Обеспечен подъездом и автостоянками и/или тротуарами (в
1,00
зависимости от назначения и качества)
Участок полностью или частично обеспечен благоустройством:
тротуары, проезды, площадки, газоны, озеленение, освещение, 1,06
ограждение (в зависимости от назначения и качества)
Полностью благоустроен: дороги, тротуары, автостоянки,
1,07
площадки, освещение, озеленение и ограждение
Благоустроен в пешеходной доступности (в пределах застройки
1,04
микрорайона, улицы, поселения и др.)
Обеспечен внешним освещением (уличными фонарями – в
1,07
зависимости от качества)
1,19
1,12
1,17
1,08
1,26
1,15
1,27
1,16
1,09
1,06
1,04
1,02
14

15.

Результаты расчетов по подходам
Стоимость, полученная в
результате применения
затратного подхода,
руб.
Стоимость, полученная
в результате
применения доходного
подхода, руб.
Стоимость, полученная в
результате применения
сравнительного
подхода, руб.
0,00
0,00
1,00
Земельный
участок,
категория земель: земли
населенных
пунктов,
разрешенное
использование:
индивидуальные
жилые
дома
(объекты
индивидуального
не применялся
жилищного строительства),
общая площадь 70 000,0 м2.
кадастровый
номер:
16:24:150303:266,
адрес
(местонахождение) объекта:
Республика Татарстан, МО
г.Казань
не применялся
Объект оценки
67 130 000
Справедливая
стоимость, руб.
67 130 000
15

16.

Справедливая стоимость объекта оценки
№
п/п
1
Итого:
Объект оценки
Справедливая
стоимость, руб.
Земельный участок, категория земель: земли населенных
пунктов, разрешенное использование: индивидуальные жилые
дома (объекты индивидуального жилищного строительства),
67 130 000
общая
площадь
70
000,0
м2.
кадастровый
номер:
16:24:150303:266, адрес (местонахождение) объекта: Республика
Татарстан, МО г.Казань
Справедливая стоимость,
руб./м2
959
67 130 000
16

17.

Сравнительная таблица по делам
Показатель / Дело
A55-23187/2023
A55-23533/2023
A55-4975/2024
A55-29558/2024
A55-17298/2022
ИП/ЮЛ: частный продавец
ЮЛ–ФЛ: инвестор – физ.
ЮЛ–ЮЛ:
производитель ЮЛ–ЮЛ: гос. заказчик – ЮЛ–ЮЛ:
подрядчик
–
– частный покупатель; иск о
лицо;
иск
о
Стороны (позиции)
оборудования – покупатель; частный арендатор; спор о заказчик; иск о доплате за
доплате/справедливой
несправедливости
цены
иск о разнице цен.
рыночной арендной плате.
выполненные работы.
цене.
доли.
Рыночная
стоимость
Рыночная
стоимость Рыночная
стоимость Рыночная стоимость доли в
Рыночная
стоимость
Предмет спора
объекта
недвижимости
земельного
участка
и выполненных
работ
и уставном
капитале
оборудования (техники).
(здания/земли).
арендной платы.
материалов.
предприятия.
Ходатайство
истца
По ходатайству истца (гос. Ходатайство
истца
Ходатайство ответчика; суд
Ходатайство истца; суд
Инициатива экспертизы (продавца);
суд
заказчик) по закону; суд (подрядчика);
суд
удовлетворил.
удовлетворил.
удовлетворил.
назначил.
удовлетворил.
Негосударственная
Госучреждение оценки при Негосударственная
Специализированное
Государственное
Экспертное учреждение
экспертная организация (по Минэкономики
строительная
экспертная оценочное бюро (оценка
экспертиза в г. Омске.
согласованию сторон).
(республиканское бюро).
организация.
бизнеса).
Преимущественно
Затратный,
доходный, Сравнительный и затратный
Затратный,
сравнительный
Сравнительный и доходный
доходный
(DCF),
Использованные методы сравнительный подходы по (доходный
несущественен
(доходный
подход
(затратный для земли).
дополнительно
недвижимости.
для товара).
формально).
сравнительный.
Рыночная стоимость = Y
Рыночная стоимость земли = K Стоимость работ = P млн Стоимость доли = S млн
Стоимость оборудования = Z
Выводы эксперта
млн
руб.
(для
всех
млн, годовая аренда = L руб.; (разница с актами работ – Q (значительно
превышает
млн (на % выше дог. цены).
подходов усреднённые).
ставка выше фактической.
млн).
контрактную цену).
Признал
иск
Оспорен
договор
(или
частично/полностью
Отказал в иске (отстаивал Истец удовлетворён; взыскан Частичное удовлетворение –
взыскана
разница)
на
Решение суда
удовлетворённым;
цену ответчика), опираясь на перерасчёт аренды в пользу взыскана
разница,
основании
выводов
применил
данные экспертные цифры.
бюджета.
основанная на заключении.
эксперта.
экспертизы.
Суд воспринял выводы
Суд доверился экспертизе, Суд
отверг
возражения Учёл
экспертизу
как Детальный разбор, но суд
экспертизы
как
Ключевые замечания
критический
разбор истца; упёрся в авторитет основание,
но
не
учёл полностью принял цифры
доказательство
против
отсутствовал.
экспертизы.
некоторые факторы риска.
эксперта.
равновесия сделки.
Активное
предложение
Отвод
эксперта
не Стороны
предлагали Ходатайств о повторе нет; Эксперт не вызван в суд;
Процессуальные
вопросов;
апелляция
заявлялся;
экспертиза экспертов; выбрана эксперт. экспертиза финансировалась расходы поделены между
нюансы
отсутствовала, заключение
оплачивалась истцом.
оплата ответчиком.
истцом.
сторонами.
оплачено истцом.
17

18.

Результаты и выводы
Рассмотрены теоретические основы рыночной оценки недвижимости.
Исследованы особенности проведения рыночной оценки недвижимости при совершении сделок.
Изучены судебную экспертизу по определению стоимости.
18

19.

Спасибо за внимание!