презентация

1. Моделирование влияния неценовых факторов спроса и предложения на рынке недвижимости

Высшая Школа Технологии и Энергетики СПбГУПТД
Моделирование влияния
неценовых факторов
спроса и предложения на
рынке недвижимости
Подготовил: студент 347 группы Степанов С.А.
Проверила: к.э.н., доцент каф. Менеджмента и права Гришина В. Л.

2.

Высшая Школа Технологии и Энергетики СПбГУПТД
Цель
Проанализировать влияние ключевых неценовых факторов на рынок
недвижимости, выделить наиболее важные из них и определить их
взаимодействие.
Задача
Моделирование влияния этих неценовых факторов позволяет более полно
понять динамику рынка, выявить ключевые драйверы цен и разработать
эффективные стратегии развития.
Актуальность
Рынок недвижимости является одной из самых сложных и инертных систем в
экономике, где классические законы спроса и предложения редко проявляются в
«чистом» виде.

3. Основные неценовые факторы

Высшая Школа Технологии и Энергетики СПбГУПТД
Основные неценовые факторы
01
Доходы
населения
Рост доходов способствует
увеличению спроса на жилье
04
02
03
Ипотечные ставки
Уровень
урбанизации
Чем ниже ставки , тем
больше людей готовы
приобретать недвижимость
Отражает миграцию
населения в города. Что
ведет к росту цен
05
06
Издержки
производства
Градостроитель
ная политика
Внедрение новых
технологий
При росте издержек
застройщики вынуждены
повышать цены
-Создание новых районов
-Снижение издержек
-Ускорение строительства
-Повышение качества
-Экологичность
-Строительство новых
транспортных узлов
-Улучшение инфраструктуры

4. Пузырь на рынке недвижимости

Высшая Школа Технологии и Энергетики СПбГУПТД
Пузырь на
рынке
недвижимости
Когда стремительный рост
цен на недвижимость
достигает пика, пузырь
лопается,
рынок испытывает резкий
спад, вызывая финансовые
трудности

5. Для анализа «пузырей» и прогнозирования кризисов используется моделирование

Высшая Школа Технологии и Энергетики СПбГУПТД
Для анализа «пузырей» и
прогнозирования кризисов
используется моделирование
СРАВНЕНИЕ С ФУНДАМЕНТАЛЬНЫМИ
ПОКАЗАТЕЛЯМИ
ВИЗУАЛЬНЫЙ АНАЛИЗ- ПОСТРОЕНИЕ
графиков
(Вертикальный рост указывает на пузырь)
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ТЕСТЫ (на
стационарность, на коинтеграцию )
СТРУКТУРНЫЕ ИНДИКАТОРЫ соотношение « цена/доход» , «цена/аренда»

6. Основные методы моделирования

Высшая Школа Технологии и Энергетики СПбГУПТД
Основные методы моделирования
Гедонистические модели (Hedonic Pricing Models):
Оценивают стоимость каждой отдельной характеристики объекта (например,
сколько к цене добавляет близость к метро или наличие лоджии).
VAR-модели (Векторная авторегрессия)
Позволяют оценить влияние внешних шоков (например, изменения ключевой
ставки или цен на нефть) на динамику рынка в долгосрочной перспективе.
ARMAX-модели
AR (Авторегрессия или инерция рынка)
MA –учет прошлых ошибок
X (Exogenous) — экзогенные переменные
.

7. Что такое VAR и VEСM? Модель VAR (Value at Risk — Стоимость под риском) или Векторная авторегрессия Модель VECM (Vector Error

Высшая Школа Технологии и Энергетики СПбГУПТД
Методы моделирования
Что такое VAR и VEСM?
Модель VAR (Value at Risk — Стоимость под
риском) или Векторная авторегрессия
Модель VECM (Vector Error Correction Model)
Векторная модель коррекции ошибок

8.

Высшая Школа Технологии и Энергетики СПбГУПТД
Модель
Описание
Модель, описывающая взаимную
VAR
зависимость нескольких
временных рядов без учета
долгосрочной связи
Расширение VAR для случаев,
Очень важное описание к рисунку
когда переменные связаны
VECM
долгосрочной равновесной
связью
Когда используют
Когда переменные связаны
краткосрочно и нет явной
долгосрочной связи
Когда переменные
интегрированы и между ними
есть долгосрочная взаимосвязь

9. ОСНОВНЫЕ ФОРМУЛЫ

Высшая Школа Технологии и Энергетики СПбГУПТД
ОСНОВНЫЕ ФОРМУЛЫ
01
VAR
Yt= c+A1Yt-1+ A2Yt-2+………+ ApYt-p+Et
02
VECM
ΔYt​=ΠYt−1​+i=1∑k−1ΓiΔYt−i​+εt
03
ГЕДОНИЧЕСКАЯ РЕГРЕССИЯ
Price=β0​+β1⋅X1​+β2⋅X2​+⋯+βk​⋅Xk​+ε

10. Шаги анализа

Высшая Школа Технологии и Энергетики СПбГУПТД
Шаги анализа
Для построения модели и
получения результатов,
как одна переменная
влияет на другие со
временем необходимо
произвести несколько
шагов :
01
Сбор
данных
Цены, доходы,
ставки
Проверка
стационарности
02
03
Определе
ние
долгосроч
ной связи
Построе
ние
модели
Анализ
совместной
интеграции
Возможно
прогнозировать
рынок
КоинтеграцияVECM
Нет коинтеграцииVAR

11.

Высшая Школа Технологии и Энергетики СПбГУПТД

12.

Высшая Школа Технологии и Энергетики СПбГУПТД
Краткий гид по выбору модели
Нужно продать/купить или оценить объект? →
Гедонистическая.
Нужно инвестировать и понять цену через год? →
ARMAX/VAR
Нужно понять, не рухнет ли рынок завтра? →
Анализ «пузырей».

13. Ключевые выводы исследования

Высшая Школа Технологии и Энергетики СПбГУПТД
Ключевые выводы исследования
Моделирование- незаменимый
инструмент для девелоперов при
планировании проектов и для
государства при формировании
социальной политики.

14.

Высшая Школа Технологии и Энергетики СПбГУПТД
Вопрос 1: Что определяет цену жилья?
Ответ: Спрос и предложение.
Вопрос 2: Что такое коинтеграция?
Ответ: Долгосрочная связь между
нестационарными рядами.
Вопрос 3: Как называется модель,
оценивающая жильё по характеристикам?
Ответ: Гедоническая модель.
Вопрос 4: Что такое жилищный пузырь?
Ответ: Рост цен, необоснованный
фундаментально.
Вопрос 5: Как влияют процентные ставки
на ипотеку?
Ответ: Чем выше ставки, тем ниже спрос.
Вопрос 6: Почему рынок недвижимости
медленно реагирует на изменения?
Ответ: Из-за длительного строительства и
регуляций.
Вопрос 7: Какая модель более
продвинутая: VAR или VECM?
Ответ: VECM.
Вопрос 8: Урбанизация увеличивает или
снижает спрос на жильё?
Ответ: Увеличивает.
Вопрос 9: Как государство может снизить
цены на жильё?
Ответ: Субсидиями, налогами или
упрощением строительства.
Вопрос 10: Является ли жильё ликвидным
активом?
Ответ: Нет.

15. Спасибо!

Высшая Школа Технологии и Энергетики СПбГУПТД
Спасибо!