Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения в городе-курорте Сочи

1.

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА
ТЕМА: «ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА
ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
В ГОРОДЕ-КУРОРТЕ СОЧИ»
Студентки САРИНОЙ М.А.
СОЧИ 2017

2.

ОСНОВНАЯ ЦЕЛЬ РАБОТЫ:
изучении теоретических и практических вопросов
государственной
кадастровой
оценки
земель
сельскохозяйственного
назначения
на
уровне
Краснодарского края и муниципального образования –
город-курорт Сочи.
ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ:
земельные ресурсы сельскохозяйственного назначения
Краснодарского края и города-курорта Сочи
ПРЕДМЕТ ИССЛЕДОВАНИЯ
кадастровая оценка земельных участков
сельскохозяйственного назначения города-курорта Сочи

3.

ПРАВОВАЯ ОСНОВА КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ г. СОЧИ
1. Конституция Российской Федерации, от 21 июля 1997
2. Гражданский кодекс Российской Федерации, от 30.11.1994 № 51-ФЗ
3. Земельный кодекс Российской Федерации, от 25.10.2001 N 136-ФЗ
4. Федеральный закон 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
5. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
6. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»
7. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010
№ 508
«Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой
стоимости (ФСО 4)»
8. Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 12 ноября
2014 года № 1810 «О проведении государственной кадастровой оценки земель на
территории Краснодарского края в 2015 году»
9. Приказ администрации Краснодарского края от 27.11.2015 г № 1609 «Об утверждении
результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного
назначения на территории Краснодарского края»

4.

Структура государственного кадастра недвижимости
РАЗДЕЛЫ
ГКН
1. Реестр объектов:
Сведения о
недвижимости в
текстовой форме
Реестры
объектов
недвижимости
кадастровых
округов
Внесение
новых записей
прекращено
Новые
сведения о
ранее учтенных
участках
При снятии с
учета участка
его подраздел
закрывается и
включается в
его кадастровое
дело
Гос. реестры
земель
кадастровых
районов с
земельными.
участками и
журналы
учета
кадастровых
номеров
2. Кадастровые дела:
Система скомплектованных
документов, на основании
которых внесены сведения в
кадастр
3.Кадастровые карты
а) тематические –
содержащие сведения:
- о всех видах объектов
недвижимости
- о границах РФ,
субъектов РФ, МО
- о территориальных
зонах
- о кадастровом делении
территории РФ,
б) публичные – состав
сведений устанавливает
Росреестр; размещаются
на сайте органа
кадастрового учета и
сети Интернет

5.

Порядок проведения государственного кадастрового учета
земель сельскохозяйственного назначения
Прием документов, необходимых
для проведения учета земель сельхозназначения,
формирование «Учетного дела»
Алгоритм
проведения
государственного
кадастрового учета
земель
сельскохозяйственног
о
назначения
Сканирование документов земель сельхозназначения
Внесение сведений в АИС ГКН и отражение земель
сельхозназначения на дежурных кадастровых картах
Проверка сведений о землях сельхозназначения и
содержащих их документов на предмет выявления
отсутствия оснований для отказа в учете или
приостановления учета
Оформление и удостоверение протокола проверки и
принятие решения по землям сельхозназначения
Отражение в АИС ГКН результатов проверки и
принятого решения, присвоение кадастрового номера
земельному участку сельхозназначения
Формирование кадастровых дел. Изготовление
кадастрового паспорта или кадастровой выписки, либо
решение о приостановлении или отказе

6.

Группы земель сельскохозназначения по функциональному
назначению и особенностям формирования рентного дохода для
целей государственной кадастровой оценки
II группа — земли,
занятые: дорогами,
коммуникациями,
лесополосами,
зданиями
(используемыми для
производства,
хранения
сельхозпродукции)
IV группа
земли под древеснокустарниковой
растительностью,
болотами,
нарушенные земли
I группа
сельскохозяйственные
угодья
Группы Земель
сельхозназначения для
целей кадастровой
оценки:
- по функциональному
назначению,
- по особенностям
формирования рентного
дохода
III группа
земли под замкнутыми
водоемами
V группа — земли под
лесами, не
переведенные в состав
земель лесного фонда и
находящиеся у
землевладельцев на
праве постоянного или
безвозмездного
пользования
VI группа
земли, пригодные под
оленьи пастбища

7.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель
сельскохозяйственного назначения на 1 этапе оценки
1. Определение
Перечня почвенных
разновидностей и
площади, которую они
занимают
4. Определение
рыночной цены для
каждой сельхоз.
культуры из состава
Перечня
2. Определение в разрезе
почвенных разновидностей
Перечня всех сельскохозяйственных
культур, возможных к выращиванию
3. Определение
нормативной
урожайности каждой
сельхоз. культуры из
состава Перечня
Последовательность определения
Удельных показателей
кадастровой стоимости земель
сельхоз. назначения
5. Расчет валового
дохода на единицу
площади ля сельхоз.
культур из Перечня
6. Определение затрат на единицу площади
на возделывание и уборку
сельскохозяйственных культур
7. Расчет валового дохода на единицу
площади для каждого севооборота
8. Расчет в разрезе почвенных
разновидностей в составе земельного
участка Удельного показателя земельной
ренты для каждого севооборота
9. Определение
значения
Коэффициента капитализации
земельной ренты
10. Расчет Удельного показателя
кадастровой стоимости каждой почвенной
разновидности в составе земельного участка
путем деления Удельного показателя
земельной ренты почвенной разновидности
на К капитализации
(Уд. показатель / К капитализации)
11. Расчет Удельного показателя
кадастровой стоимости земель в составе
земельного участка как
средневзвешенного по площади
почвенных разновидностей удельных
показателей кадастровой стоимости
почвенных разновидностей

8.

Последовательность проведения государственной кадастровой оценки
сельскохозяйственных угодий на 2 этапе в субъекте РФ (Краснодарском
крае)
1
Подготовительные
работы
2 Подготовка базы
данных и расчет
интегральных
показателей
оценки земель
-разработка содержания и программы работ;
- составление списка и схемы размещения бывших хозяйств и
объектов оценки земель
-разработка классификатора, каталога и шкалы бонитировки почв;
- сбор, анализ и подготовка земельно-оценочной информации по объектам оценки
-составление экспликаций и определение интегрального показателя
земель.
плодородия почв земельного участка;
-определение интегрального показателя технологических свойств
сельскохозяйственных угодий
3 Расчет
показателей
стоимостной
оценки сельхоз.
земель
-определение дифференциального рентного дохода по плодородию,
местоположению
и технологическим
свойствам; объекта оценки.
определение
интегрального
показателя местоположения
-определение расчетного рентного дохода;
-расчет кадастровой стоимости сельхоз.угодий.
4 Оформление и
утверждение
материалов
Государственной
кадастровой
оценки земель
-оформление расчетной и текстовой части кадастровой оценки
сельхозугодий административных районов
-обобщение материалов государственной кадастровой оценки земель
административных районов по земельно-оценочным районам и субъекту
РФ в целом;
-оформление графической части государств. кадастровой оценки земель.

9.

Приказом администрации Краснодарского края от 27.11.2015 г № 1609
Утверждены: Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости
земельных участков составе земель сельскохозяйственного назначения в разрезе
муниципальных образований Краснодарского края по категориям (руб./кв. м)
№ п/п
1
Наименование
муниципального
района (городского округа)
Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель
сельскохозяйственного назначения
I
II
III
IV
V
VI
2
3
4
5
6
7
8
Абинский район
9,54
10,85
17,59
8,11
-
1,92
город-курорт Анапа
9,83
12,53
29,10
13,51
-
1,92
город Армавир
15,08
-
32,25
-
-
1,92
город Белореченск
10,21
13,52
19,56
9,05
-
1,92
город Геленджик
-
19,72
39,13
-
1,92
город Горячий Ключ
8,07
11,12
24,93
11,62
-
1,92
город Ейск
13,81
-
40,72
-
-
1,92
город Краснодар
15,63
18,47
45,31
-
-
1,92
город Кропоткин
15,34
-
-
-
-
1,92
город Новороссийск
8,95
12,14
31,90
14,86
-
1,92
24,49
42,12
17,43
-
1,92
27,10
8,89
0,71
город Сочи
Среднее по
Краснодарскому краю 12,78
15,97
1,92

10.

III ЭТАП Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель
сельскохозяйственного назначения муниципального образования.
Например,
Земельный участок сельскохозяйственного назначения.
Расположен на территории Краснодарского края в Адлерском районе города Сочи:
Кадастровый номер - 23:49:0407004:1943. Площадь участка - 724 119 кв. м
Категория земель - земли сельскохозяйственного назначения.
Вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования.
II категория - территории, занятые внутренней инфраструктурой: выгоны, дороги, лесные
полосы, склады и прочие объекты.

11.

Расчет кадастровой стоимости земельного участка сельскохозяйственного
назначения с кадастровым номером - 23:49:0407004:1943
I межрегиональный этап определения кадастровой стоимости земельного уча
Департамент имущественных отношений Краснодарского края установил средние зна
Удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) для II категории - 24,49(руб./к
II этап определения кадастровой стоимости земельного участка:
Среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) земель
II категории по Краснодарскому краю (24,49руб./кв. м) дифференцируется с учетом
Коэффициента (0,827), установленного для земельно-оценочного района города (7004), н
территории которого расположен земельный участок
24,49 х 0,827= 20,26 (руб./кв. м)
III этап определения кадастровой стоимости земельного участка с учетом его пл
Кадастровая стоимость земельного участка = скорректированный УПКС х S участка =
х 724 119 = 14 671 135 рублей

12.

Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) земельных
участков, расположенных в границах садоводческих и дачных объединений на
территории города-курорта Сочи (руб./кв. м) (Приказ от 27.11.2015 г № 1609)
Наименование садоводческого, огороднического,
№ п/п
дачного объединения
1
Удельный показатель кадастровой
стоимости земель
садоводческих
объединений
2
дачных
объединений
3
4
1
Автомобилист
2 453,93
-
2
Ветеран (с. Барановка)
1 157,75
-
3
Водоканал
2 088,63
-
4
Восход (Лазаревский район)
3 200,06
-
5
Голубые Дали
2 088,63
-
6
Горный Воздух
5 422,70
-
7
Дагомыс
3 569,43
-
8
Дендрарий
3 862,54
-
9
Мамайка
3 752,25
-
Оазис
2 088,63
-
10
Среднее по Сочи
2 862,83

13.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0306004:3432
Расположен на территории г. Сочи в Хостинском районе в урочище «Кочан».
Принадлежит Садоводческому товариществу «Оазис». Вид разрешенного
использования - для ведения гражданами садоводства и огородничества
Площадь - 627 кв. м. УПКС - 2088,63 (руб./кв. м)
Кадастровая стоимость земельного участка = скорректированный
УПКС х S участка = 20,88 х 627 = 1309 571 рублей

14.

ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В ГОРОДЕ СОЧИ
1. Проведение кадастровой оценки земель сельскохозяйственного
назначения асессорами бюджетных учреждений государственного кадастра
недвижимости
2. Повышение объективности и точности показателей кадастровой оценки
земель сельскохозяйственного назначения. Сократить количество
обращений собственников о пересмотре кадастровой стоимости земельных
участков
3. Обязать Банки оценивать землю, переданную им в качестве залога, как
минимум в 80% от ее кадастровой стоимости
4. Повышение роли органов местного самоуправления города-курорта Сочи
в установлении размеров ставок земельного налога и льгот по налогу,
рассчитанных от кадастровой стоимости земельных участков
5. Установление оптимальных и социально справедливых размеров
платежей за землю, зависящих от кадастровой стоимости, объективной
ценности земельных участков и стимулирующих рациональное
землепользование в городе-курорте Сочи