Анализ наиболее эффективного использования ООО АФ «Аудит-Консалтинг»

1. Анализ наиболее эффективного использования

ООО АФ «Аудит-Консалтинг»

2. Принципы НЭИ

законодательная разрешенность;
физическая осуществимость;
финансовая обеспеченность;
максимальная эффективность.

3. ФСО №7 «Оценка недвижимости»

П.13 Наиболее эффективное использование представляет собой такое
использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность
(соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно,
юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и
финансово оправдано.
П.14 Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может
соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное
использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на
земельном участке объектов капитального строительства.
П. 15 Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить
наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который
ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании
цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик
руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов
оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при
применении каждого подхода.

4. ФСО №7 «Оценка недвижимости»

П. 16. Анализ наиболее эффективного использования
объекта оценки проводится, как правило, по объемнопланировочным и конструктивным решениям. Для
объектов оценки, включающих в себя земельный
участок и объекты капитального строительства,
наиболее эффективное использование определяется с
учетом
имеющихся
объектов
капитального
строительства. При этом такой анализ выполняется
путем проведения необходимых для этого вычислений
либо без них, если представлены обоснования, не
требующие расчетов.

5. Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта использования с учетом

1. При анализе законодательной допустимости оценщик рассматривает ограничения,
существующие при реализации права собственности и иных вещных прав на оцениваемый
объект недвижимости (земельный участок и улучшения), градостроительные нормы, нормы
зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических
зданий, а также экологическое законодательство и другие нормативно-правовые акты, какимлибо образом ограничивающие использование объекта оценки.
2. При анализе физической возможности вариантов использования оценщик анализирует
характеристики оцениваемого объекта недвижимости, соответствие характеристик
земельного участка и улучшений предполагаемому использованию.
В соответствии с пунктом 16 ФСО №7 «Оценка недвижимости» наиболее эффективное
использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его
наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов
недвижимости.
3. При анализе финансовой обеспеченности вариантов использования оценщик анализирует
денежные потоки по каждому варианту использования, если сумма всех ожидаемых чистых
денежных потоков от объекта недвижимости при определенном варианте использования
положительна, то вариант является финансово обеспеченным.
Далее из отобранных вариантов, которые являются законодательно разрешенными, физически
осуществимыми и финансово реализуемыми, выбирается оценщиком вариант,
обеспечивающий наибольшую стоимость объекта недвижимости.

6. При анализе земельного участка как условно свободного существует два типовых варианта использования:

1. Продажа земельного участка без улучшений инвестору, который впоследствии в
соответствии с требованиями рынка или собственными предпочтениями проведет
его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки застроенной
недвижимости перенасыщены, а на рынках свободных земельных участков
наблюдается растущий спрос.
2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:
- застройка без промежуточного использования, если рассматривается вариант
полной замены существующих улучшений или вариант застройки,
востребованным рынком на дату проведения АНЭИ;
- застройка с промежуточным использованием предполагает временное
сохранение существующего варианта использования, до того момента как новый
вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;
- разделение или объединение земельного участка для достижения наиболее
эффективного использования;
- застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и
физическим параметрам, существующим улучшениям земельного участка.
При анализе земельного участка как условно незастроенного с последующей его
продажей используются методы сравнительного подхода для определения
стоимости объекта недвижимости при данном варианте использования.

7. При анализе земельного участка как условно незастроенного с последующей планируемой застройкой, оценщику следует определить:

- затраты на снос существующих строений (если они имеются);
- характеристики оптимальных строений, которые должны быть
возведены для максимального использования потенциальных
характеристик участка с точки зрения рыночного спроса;
- вид наиболее эффективного направления использования
объекта недвижимости (складская недвижимость, офисная
недвижимость, многофункциональная недвижимость и т.д.),
соответствующий
текущим
рыночным
стандартам
и
включающий элементы по наиболее приемлемым ценам;
- уровень арендной платы и эксплуатационных расходов;
- стоимость объекта недвижимости с учетом затрат на
финансирование.

8. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями предполагает сохранение на анализируемом уча

Варианты использования земельного участка с существующими
улучшениями имеют следующие разновидности:
1. сохранение существующих улучшений на земельном участке и
сохранение существующего использования оцениваемого объекта
недвижимости;
2. сохранение существующих улучшений на земельном участке и
изменение существующего назначения оцениваемого объекта
недвижимости;
3. сохранение существующих улучшений на земельном участке,
реконструкция улучшений и сохранение существующего назначения
оцениваемого объекта недвижимости;
4. сохранение существующих улучшений на земельном участке,
реконструкция улучшений и изменение существующего назначения
оцениваемого объекта недвижимости.

9. При анализе наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями оценщик определяет:

- необходимость сохранения существующего объема и качества
предоставляемых объектом недвижимости услуг;
- необходимость проведения строительных работ по
реконструкции зданий для повышения их класса и изменения
ставок арендной платы;
- необходимость проведения строительных работ по
расширению площадей за счет дополнительной пристройки
или возведению дополнительных этажей;
- необходимость уменьшения существующих площадей за счет
частичного сноса.

10. Примерный алгоритм анализа наиболее эффективного использования

11.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости очень
часто совпадает с существующим использованием, так как в
рыночных
условиях
собственник
оцениваемого
объекта
недвижимости постоянно производит анализ наиболее эффективного
использования в той или иной форме, чтобы получать максимальный
доход от объекта недвижимости.
В отчете об оценке излагаются описание каждого варианта
использования,
анализ
каждого
варианта
по
критериям
законодательной
доступности,
физической
возможности
и
финансовой обеспеченности, выбор и обоснование наиболее
эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости.

12. ПРИМЕР 1. Выбор варианта НЭИ на примере земельного участка площадью 21921 кв.м, расположенного в г. Михайловске, Ставропольского края

Проанализируем влияние инфраструктуры объекта оценки на
выбор варианта НЭИ ЗУ на примере земельного участка
площадью 21921 кв.м, расположенного в г. Михайловске,
Ставропольского края, расположенного напротив жилого района
«Акварель» по улице Ишкова с текущим видом использования –
для сельскохозяйственного производства (см. рисунок 1).
В отношении оцениваемого ЗУ ограничения (обременения) - не
зарегистрированы.
Возможные варианты использования рассматриваемого объекта
оценки:
- розничная торговля (супермаркет, магазин, рынок);
- стоянка автомобилей;
-кафе, бар, ресторан.

13. Местоположение и ближайшее окружение оцениваемого ЗУ

14. Критерии анализа наиболее эффективного использования земельных участков:

Законодательная разрешённость. Согласно публичной
кадастровой карте и яндекс карте г. Михайловска
оцениваемый ЗУ расположен в жилом районе. Характер
предполагаемого использования не противоречит
законодательству, ограничивающему действия
собственника объекта, и положений зонирования.
Таким образом, с точки зрения законодательства,
использовать оцениваемый ЗУ для всех рассматриваемых
вариантов коммерческой деятельности возможно.

15. Физическая осуществимость

Ровный рельеф, правильная треугольная форма,
возможность подключения коммуникаций
(коммуникации на участке) и наличие удобных
подъездных путей позволяют использовать
оцениваемый ЗУ для всех рассматриваемых
вариантов коммерческой деятельности.

16. Финансовая осуществимость и экономическая целесообразность

Использование ЗУ для организации розничной торговли (торговый
центр).
Для обеспечения эффективного (с финансовой точки зрения) использования
земельного участка под торговую деятельность, на нем можно
организовывать рынок, сеть павильонов или построить торговый центр. При
этом необходимо учитывать, что в 5-минутной шаговой доступности от
земельного участка расположен «Гипермаркет магнит» магазин по продаже
продуктов и товаров первой необходимости. В 10-минутной шаговой
доступности расположены: 3 супермаркета («Пятерочка», «Магнит» и «ТК на
Почтовой»), небольшие продуктовые магазины. Из их расположения видно,
что они обслуживают жилую зону в непосредственной близости от домов
(менее 5-минутной доступности) и чем выше плотность населения, тем
больше объектов торговли находится рядом. Вокруг объекта оценки
расположена жилая зона: по ул. Ишкова расположен ЖК «Акварель», мало- и
многоэтажные жилые дома; Также через оцениваемый земельный участок
проходит дорога к активно застраиваемому жилому району «Центральный».
Слева расположен жилой район «Адмирал», который на дату оценки имеет
только 2 магазина «Пятерочка» и «Магнит».

17. Жилой район «Центральный»

18. Жилой район «Адмирал»

19.

Согласно данным маркетинговых исследований в розничной торговле, покупателю уже
недостаточно простого наличия товара: "в ходе развития розничного рынка покупатель быстро
привыкает к разнообразию товаров, дополнительным услугам и определенному уровню сервиса. Он
точно знает, чего хочет, и успешно определяет места, где ему могут это предоставить. Давно прошло
время, когда человека можно было завлечь в магазин элементарным наличием того или иного
товара" [3]. Т.е. при наличии в шаговой доступности торгового центра и рынка (павильона) с
аналогичными товарами, покупатель предпочтет торговый центр. Следовательно,
конкурентоспособным видом реализации торговой деятельности может быть строительство
торгового центра.
Такой объект недвижимости в данном месте удовлетворяет требованиям к площадкам для
строительства, предъявляемым сетевыми магазинами формата «Магнит», «Пятерочка» и т.п., в чем
легко убедиться на примере требований гипермаркета «Магнит»: площадь помещения должна быть
не менее 1500 кв.м, при этом один этаж торгового зала должен занимать не менее 850 кв.м;
земельный участок для размещения гипермаркета и благоустройства прилегающей к нему
территории должна составлять 0,8-5 га (оцениваемый ЗУ имеет площадь 2,19 га); земельный
участок находится на проездной улице и приближен к жилому району с многоэтажными жилыми
домами (http://www.magnit-info.ru/partners/rent/).
Согласно нормативу, разработанному Минпромторгом, в среднем по России базовый показатель
обеспеченности торговыми площадями для продовольственных товаров установлен на уровне 159
кв.м. на 1тыс. человек (http://www.rg.ru/2010/07/13/torg.html). Обеспеченность торговыми
площадями населения, проживающего в радиусе 520 м от объекта оценки равна 316 кв.м/тыс.чел.
Эта величина больше нормативной в 2 раза.
Учитывая вышеизложенное, мы делаем вывод, что использование данного земельного участка под
торговую деятельность и отсутствие ограничений/обременений, а так же тот факт, что участок
расположен рядом с жилым массивом – целнсообразно.

20. Использование ЗУ под строительство кафе, бара, ресторана.

Проанализировав расположений кафе, баров и ресторанов в 10-минутной шаговой
доступности от объекта оценки, получим следующую картину: в 5-ти минутах ходьбы от
оцениваемого земельного участка расположен 1 ресторан «Новый город». В 10-ти минутах
расположен 1 ресторан «Моравия» и 1 кафе-кальянная.
Необходимо учитывать и тот факт, что после вступления в силу запрета на продажу пивной
продукции в киосках, в России закрылись от 36% до 50% ларьков. Торговля пивом и
сигаретами занимает долю около 80% в общем обороте отечественной киосковой торговли.
(http://nrn.ru/nrnlive/439/33501/).
Согласно нормативам, в среднем на тысячу человек должно приходиться 60 посадочных мест
в заведениях общепита (http://www.rma.ru/news/13461/). Соответственно, на 2,5
тыс.чел.(средняя численность жителей ЖК «Акварель») необходимо 150 пос.мест в кафе и
ресторанах. Расчет фактического числа посадочных мест в кафе, барах и ресторанах,
расположенных в шаговой доступности от объекта оценки, дает 200 посадочных мест, что на
25% больше нормы. К тому же пешеходный трафик возле объекта оценки всегда стабильный.
Учитывая благоприятное расположение объекта оценки относительно жилого массива, не
насыщенность точек общественного питания в совокупности, указывают на целесообразность
использования данного участка для размещения кафе, бара, или ресторана. Однако же,
учитывая тот факт, что Михайловск расположен в 2 км. от краевого центра, где расположено
большое количество кафе, баров, ресторанов и ночных клубов и др. развлекательных центров
большая часть жителей города Михайловска при выборе места для развлечения и отдыха
отправляется в г. Ставрополь, то строительство кафе, бара или ресторана нецелесообразно.

21. Использование ЗУ под устройство стоянки для автомобилей

Проблема с парковками в Михайловске не стоит
остро. В г. Михайловске 80% от всей жилой
недвижимости составляет частный сектор (дома,
коттеджи, таунхаусы). Мест во дворах
многоэтажных домов для парковок достаточно.
Учитывая вышеизложенное оценщик пришёл к
выводу о нецелесообразности использования
оцениваемого земельного участка под устройство
стоянки для автомобилей.

22. ВЫВОД:

Анализ инфраструктуры объектов недвижимости вокруг
оцениваемого ЗУ с позиции необходимости и
достаточности расположения, социальных и
коммерческих объектов в данном месте позволил
обосновать целесообразность размещения торгового
центра - как единственно экономически оправданный
вариант использования ЗУ и таким образом установить
его наиболее эффективное использование. Такой анализ
может быть выполнен совместно с анализом рынка, он
освобождает оценщика от расчетов стоимости ЗУ при
разных вариантах его использования, тем самым
существенно снижая трудоемкость оценочных работ.

23. Пример 2. Необходимо определить наилучшее и наиболее эффективное использование нежилого помещения.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов
использования следующим критериям:
- законодательная разрешенность;
- физическая осуществимость;
- финансовая осуществимость;
- максимальная эффективность.
Владелец нежилого помещения имеет право пользования частью участка
под зданием, где располагается нежилое помещения, соответственно
текущее использование земельного участка является единственным
законодательно разрешенным, а значит наиболее эффективным.
Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан
или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно
разрешенными, физически осуществимыми, финансово осуществимы и
могут быть экономически целесообразны.

24. Таблица 1.

25. продолжение таблицы 1.

26. Вывод:

В большей степени финансовая осуществимость зависит от
соотношения спроса и предложения и местоположения, которые определяют
такие характеристики, как валовой доход, операционные расходы, потери и т.д.
Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования
должна удовлетворять требуемой норме возврата.
Использование нежилого помещение в качестве магазина является
экономически более выгодным и наименее рискованным. Поскольку
перепрофилирование помещения хоть и будет вести к увеличению арендных
ставок, но оно повлечет недозагрузку арендных площадей во время ремонта,
увеличение операционных расходов, повышенный риск недозагрузки площадей
и увеличение инвестиций на сумму реконструкции.
Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки:
использование в качестве магазина. При расчете рыночной стоимости
оцениваемого нежилого помещения необходимо исходить из наиболее
эффективного использования объекта оценки в качестве магазина.