Семинар-тренинг по подготовке к квалификационному экзамену по направлению движимое имущество

1. Семинар-тренинг по подготовке к квалификационному экзамену по направлению «Движимое имущество».

ДОКЛАДЧИК
КОРОЛЬКОВ НИКОЛАЙ НИКОЛАЕВИЧ
ЧЛЕН СОВЕТА РОО,
ЧЛЕН ЭКСПЕРТНОГО СОВЕТА РОО,
ЧЛЕН ПРЕЗИДИУМА ЭКСПЕРТНОГО
СОВЕТА РОО
Декабрь 2017 г.

2.

Затратный подход
З-1.
Объект построен и введен в эксплуатацию в 2010 году. Срок
службы объекта - 25 лет. Оценка проводится по состоянию на
2018 год. В ходе проведения работ по оценке было выявлено,
что эффективный возраст оцениваемого объекта составляет
12 лет. Определить оставшийся срок службы объекта на
момент оценки.
Решение:
Тост = Тнорм – Тэфф
Тост = 25 – 12 = 13 лет.

3.

Затратный подход
З-2.
Стоимость контракта на поставку оборудования и его последующий монтаж и
наладку составляет 1 000 000 дол. (с учетом НДС). Определите стоимость
оборудования на условиях EXW (франко-завод продавца) без учета НДС, если
известно, что стоимость доставки составляет 50 000 дол. (с НДС), затраты на
монтаж и наладку составляют 150 000 дол. (с НДС), величина таможенной
пошлины 20%, оборудование не имеет льгот по НДС и облагается по ставке 18%,
таможенные сборы и пошлины начисляются только на оборудование.
Решение:
Определяем стоимость оборудования с учётом НДС и таможенных
платежей за вычетом доставки, монтажа и наладки:
С = Сконтракта – Сдоставки – Змонтаж/наладка =
= 1 000 000 – 50 000 – 150 000 = 800 000 долл.
Определяем стоимость оборудования без таможенных пошлин
и НДС:
С EXW = 800 000 / (1,2 х 1,18) = 564 972 долл.

4.

Затратный подход
З-3.
Определить рыночную стоимость станка в г. Самаре с учетом НДС. Станок был
приобретен в Германии за 350 000 евро. Индекс цен на аналогичное оборудование
в еврозоне за период с 01.01.1999 по 10.02.2004 составил 1,54, а в период с
10.01.1999 по 15.10.2016 – 2,12. Поставка произведена на условиях DDP
(включает таможенное оформление, доставку и монтаж). Дата поставки –
10.02.2004. Дата оценки – 15.10.2016. Таможенная пошлина составляет 10%.
Затраты на доставку и монтаж составляют 20%. Курс евро на 10.02.2004 составлял
35,10 руб./евро, а на 15.10.2016 – 70,18 руб./евро.
Решение:
1. Определяем индекс удорожания в еврозоне с 2004 по
2016:
2,12 / 1,54 = 1,3766
2. Поскольку таможенное оформление, доставка и
монтаж уже включены в стоимость, индексируем
стоимость, пересчитываем в рубли и добавляем НДС:
С = 350 000 х 1,3766 х 70,18 х 1,18 = 39 900 000р.

5.

Затратный подход
З-4.
Оборудование произведено в России и вывезено за границу.
Там оно стоит 140 000 долл. США с учетом вывозной пошлины. Потом
его опять ввезли в Россию. Вывозная пошлина 18%, ввозная 12%.
НДС не облагается. Какова стоимость в условиях России.
Решение:
140 000/1,18 = 118 644.

6.

Затратный подход
З-5.
Агрегат изготавливался в Германии. Первоначальная балансовая
стоимость 250 300 000. Курс евро на дату постановки на баланс 32
(на дату оценки -65). Индекс Евростата на дату постановки на
баланс 1,282 (на дату оценки – 1,384). Индекс Росстата на дату
постановки на баланс 2,328 (на дату оценки – 4,695). Определить
стоимость воспроизводства.
Решение:
1. Цена по валюте: 250 300 000 / 32 х 65 х 1,384 / 1,282 = 548
873 520

7.

Затратный подход
З-6.
Оценить гидравлическую тележку грузоподъемностью 1 т с длиной
рельсов 12 м. Для расчёта использовать корректировку на длину
рельсов. Аналоги: гидравлическая тележка грузоподъемностью 1 т с
длиной рельсов 5 м, цена 40 000 руб. и гидравлическая тележка
грузоподъемностью 1 т с длиной рельсов 15 м, цена 49 000 руб.
Решение:
Цена 1 м. пути: (49 000 – 40 000)/ 10 = 900
Стоимость ОО: 40 000 + (12 – 5) х 900 = 46 300

8.

З-7.
Затратный подход
Стоимость приобретения у завода-изготовителя производственной линии А,
показатель производительности которой равен 50 000 единиц в год, составляет 4
100 000 евро без НДС; стоимость приобретения производственной линии Б с
производительностью 40 000 единиц в год - 3 400 000 евро без НДС. Определите
затраты на замещение (без НДС) смонтированной линии С производительностью
60 000 единиц в год с использованием коэффициента торможения, а также при
условии, что прямые расходы для данных активов составляют 32% от стоимости
приобретения.
Решение:
Определяем коэффициент торможения:
b = ln (4 100 000 / 3 400 000) / ln (50 000 / 40 000) = 0,838974
Определяем стоимость приобретения объекта оценки:
С = (60 000 / 40 000) ^ 0,838974 х 3 400 000 = 4 777 656 евро
С = (60 000 / 50 000) ^ 0,838974 х 4 100 000 = 4 777 656 евро
Определяем затраты на замещение с учётом прямых расходов:
Затраты = С х (1 + 32%) = 4 777 656 х 1,32 = 6 306 506 евро

9.

Затратный подход
З-8.
Определить физический износ, если известно, что:
•возраст - 12 лет;
•нормативный срок службы- 15 лет;
•3 года назад износ определили в 30%;
•износ начисляется линейно.
Решение:
1. Износ за год: 100 / 15 = 6,67 %
2. Износ за 3 года: 6,67 х 3 = 20 %
3. Общий износ: 30 + 20 = 50 %

10.

Затратный подход
З-9.
Определить оставшийся срок службы горнопроходческой линии.
Начало эксплуатации - апрель 2012, дата определения оставшегося
срока службы – январь 2015. Годовая норма выработки 1 045 000 тн.
Оставшийся объем запасов 3,4 млн. тн. Линия смонтирована под
данную выработку, по истечению добычи ее демонтируют.
Решение:
1. Оставшийся срок службы в месяцах: 3 400 / 1 045 х 12 = 39
2. Оставшийся срок службы в годах: 39 / 12 = 3,25

11.

З-10.
Затратный подход
Рассчитать функциональный износ если расходы на электроэнергию
нашего оборудования 100 000 руб., а объекта-аналога – 60 000 руб.
Оборудование будет существовать три года. Ставка дисконтирования
20%. Дисконтирование проводится на середину периода.
Решение:
1. Разница в расходах на электроэнергию:
100 000 – 60 000 = 40 000р./год
2. Текущие стоимости перерасхода по годам:
Первый год: = 40 000 / (1+0,2)^0,5 = 36 514,84р.
Второй год: = 40 000 / (1+0,2)^1,5 = 30 429,03р.
Третий год: = 40 000 / (1+0,2)^2,5 = 25 357,53р.
3. Величина функционального износа составит:
И = 36 514,84 + 30 429,03 + 25 357,53 = 92 301,39р.

12.

Затратный подход
З-11.
Определить рыночную стоимость оборудования. Полная стоимость
замещения 10 000 000 руб. Физический износ 90% и внешний износ
95%. Известно, что масса оборудования 20 т, стоимость металлолома
на условиях самовывоза — 9 000 руб./т.
Решение:
1. Стоимость с учётом износа и устареваний:
10 000 000 х (1 - 90%) х (1 – 95%) = 50 000р.
2. Стоимость годных остатков:
20 тонн х 9 000 = 180 000р.
Затраты
на демонтаж и
транспортировку
(самовывоз).
Таким
образом,
рыночная
оборудования равна 180 000р.
не нужны
стоимость

13.

Затратный подход
З-12.
Определить физический износ фанерного завода по состоянию на 2016
год. Срок службы – 25 лет. Оборудование вводилось: в 2000 году –
2000 т. р.; В 2005 году – 3000 т. р.; в 2010 году – 4000 т. р.
Решение:
1. Иф 1 = (2016-2000) / 25 = 0,64
2. Иф 2 = (2016 – 2005) / 25 = 0,44
3. Иф 3 = (2016 – 2010) / 25 = 0,24
4. Иф = 0,64 × 2000 / (2000+3000+4000) + 0,44 × 3000 /
(2000+3000+4000) + 0,24 × 4000 / (2000+3000+4000) = 0,3956

14.

Затратный подход
З-13.
Компания приобрела станок производительностью 100 деталей в час в
январе 2007 года за 250 000 рублей. Нормативный срок полезного
использования подобных станков 25 лет. Вследствие неправильной
эксплуатации станок получил неустранимый ущерб, что повлияло на
его производительность, которая составила 80 деталей в час.
Определить затраты на воспроизводство с учетом всех видов износа и
устареваний по состоянию на январь 2017 года, если известно, что
цены на подобные станки с даты приобретения выросли на 60%, а
коэффициент торможения по производительности составляет 0,7064.
Решение:
1. Износ по производительности:
1 - (80 / 100)^0,7064 = 1 - 0,8542 = 0,1458
2. Совокупный износ: 1 – (1 – 10 / 25) х (1 – 0,1458) = 0,4875
3. Стоимость объекта: 250 х 1,6 х (1 – 0,4875) = 205

15.

З-14.
Затратный подход
Оценщик методом индексации первоначальной стоимости определил затраты на
воспроизводство без учета износов в размере 20 млн.руб. Нормативный срок службы линии 20
лет. Хронологический возраст 6 лет. Эффективный возраст 8 лет. В ходе анализа Оценщик
выявил, что новые аналогичные линии сейчас продаются по 19 000 000 руб., кроме того, они
выполнены по новым технологиям из-за чего их производительность на 5% выше. В рамках
доходного подхода к оценке рыночная стоимость всех операционных активов предприятия
определена в размере 2 млрд.руб. По затратному подходу к оценке рыночная стоимость всех
специализированных операционных активов составляет 2,5 млрд.руб. Рыночная стоимость
неспециализированных операционных активов составляет 150 млн.руб. Рыночная стоимость
неоперационных активов 50 млн.руб. Определить рыночную стоимость линии.
Решение:
1. Определяем физический износ:
8/20 = 0,4 или 40%
2. Определяем функциональное устаревание:
Ифункц = 1 – Цоа/Цоо х (Хоо/Хоа)b
Ифункц = 1 – 19/20 х (1/1,05)1=0,095 или 9,5%
3. Определяем внешнее устаревание:
Ивнеш=1– Сспец.опер.акт.доходный/Сспец.опер.акт.затратный
Ивнеш = 1 – (2 – 0,15) / 2,5 = 0,26 или 26%
4. Определяем рыночную стоимость объекта:
С = 20 х (1 – 40%) х (1 – 9,5%) х (1 – 26%) = 8 млн.

16.

Затратный подход
З-15.
Общий ресурс воздушного судна – 30 000. Межремонтный ресурс – 2 000.
Налет – 25 000. Стоимость капитального ремонта составляет 10% от
стоимости замещения. Все капитальные ремонты проводились в срок. Надо
посчитать физический износ.
Решение:
25 000 / 30 000 х 0,9 + 1000 / 2000 х 0,1 = 0,8 или 80 %

17.

Сравнительный подход
С-1.
Станок с износом 40% стоит 100 000 руб. Определите стоимость станка с
износом 50%.
Решение:
К износ = (1 – Износ объекта) / (1 – Износ аналога)
К износ = (1 – 50%) / (1 – 40%) = 0,83333
Стоимость = 100 000 х 0,83333 = 83 333р.

18.

Сравнительный подход
С-2.
Станок А стоит 50 000 руб. Станок с подающим конвейером (единая модель
для всех станков) стоит на 10% дороже, чем станок А. Цена станка А на 20%
дешевле станка Б. Определите стоимость станка Б с подающим конвейером.
Решение:
Специфика задачи – умение определять величину корректировки.
Определяем стоимость станка А с подающим конвейером:
50 000 х (1 + 10%) = 55 000р.
Определяем стоимость подающего конвейера:
55 000 - 50 000 = 5 000р.
Определяем стоимость станка Б с подающим конвейером:
50 000 / 0,8 + 5000 = 67 500р.

19.

Сравнительный подход
С-3.
Объект оценки - американский легковой автомобиль с пробегом 30 000 км и возрастом 2 года.
Ближайший аналог - американский легковой автомобиль с аналогичным пробегом и возрастом
4 года. Стоимость нового автомобиля равна 1 000 тыс. руб. Физический износ рассчитывается по
формуле Иф=1-exp(-ɷ). Зависимость ɷ для расчета износа для легковых автомобилей
американского производства: ɷ = 0,055*В + 0,003*П, а для автомобилей азиатского
производства: ɷ = 0,065*В + 0,0032*П, где П - пробег, в тыс. км, а В - возраст транспортного
средства в годах. Определите абсолютную поправку к цене объекта-аналога в тыс. руб., если
использовать методику оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом
технического состояния.
Решение:
Определяем ɷ для объекта оценки:
ɷ = 0,055 х В + 0,003 х П = 0,055 х 2 + 0,003 х 30 = 0,2
Определяем износ объекта оценки:
Иоо = 1-exp(-ɷ) = 1-exp(-0,2)=18,13%
Определяем ɷ для объекта аналога:
ɷ = 0,055 х В + 0,003 х П = 0,055 х 4 + 0,003 х 30 = 0,31
Определяем износ объекта аналога:
Иоа = 1-exp(-ɷ) = 1-exp(-0,31)=26,66%
Накопленный износ объекта оценки составит:
Иоо = 1 000 х 18,13% = 181,3 тыс.р.
Накопленный износ объекта аналога составит:
Иоа = 1 000 х 26,66% = 266,6 тыс.р.
Величина поправки на износ составит:
К = Иоа-Иоо = 266,6 – 181,3 = 85,3 тыс.р.

20.

Сравнительный подход
С-4.
Определить рыночную стоимость токарного станка мощностью 30 кВт, если
аналог при мощности 35 кВт стоит 100 000 руб.
Известны величины коэффициентов торможения:
для металлорежущих станков по размерам заготовки – 0,7;
для металлорежущих станков по мощности – 0,8;
для общепромышленного оборудования – 0,6.
Решение:
С = 100 000 х (30/35)0,8 = 88 400р.

21.

Сравнительный подход
С-5.
Необходимо определить рыночную стоимость четырехдвигательного самолета.
Исходные данные для оценки:
•стоимость аналога составляет 25 млн. руб.;
•скидка на торг составляет 10%;
•аналог имеет наработку двигателей равную половине требуемых межремонтных
ресурсов;
•двигатели объекта оценки имеют налет 14 000 часов;
•межремонтный налет часов до капитального ремонта составляет 18 000 часов;
•стоимость ремонта двигателя – 2,5 млн. руб.
•по остальным характеристикам и наработке ресурсов объект оценки и аналог
идентичны.
Решение:
1. Износ ОА: 4 х 2,5 х 0,5 = 5
2. Износ ОО: 4 х 2,5 х 14 / 18 = 7,78
3. Стоимость объекта: 25 х 0,9 – (7,78– 5) = 19,72

22.

Сравнительный подход
С-6.
Определить рыночную стоимость несмонтированного емкостного
состоянию на июнь 2016г. по приведённым аналогам.
оцениваемого объекта:
•1999 года выпуска;
•в отличном состоянии;
•из углеродистой стали;
•массой 7 т;
•произведен в Европе.
Указанные далее аналоги считать равноценными. Аналоги
продаются со склада. Величиной прочих затрат в целях
пренебречь.
(Встречается
торможения)
вариант
задачи,
когда
зависимость
стоимости
от
массы
оборудования по
Характеристики
описывается
демонтированы,
данной задачи
через
коэффициент
Найденные предложения на рынке:
Дата предложения
Наименование
Стоимость, руб.
НДС
Год производства
Состояние
Материал
Масса, т
Страна производства
Аналог 1
Июнь 2016 г.
Емкостное оборудование
350 000
с НДС
2000
хорошее
Углер. сталь
5
Россия
Аналог 2
Июнь 2016 г.
Емкостное оборудование
2 000 000
с НДС
2003
Хорош.
Нержавеющая сталь
12
Евр.

23.

Сравнительный подход
С-6. (продолжение)
Корректировка на регион производства:
Значение
Россия
Азия
Европа
Корректировка
(по отношению к региону «Россия»)
1
0,8
1,3
Корректировка на состояние:
Значение
Удовлетворительное
Хорошее
Отличное
Корректировка
(по отношению к состоянию «Хорошее»)
-25%
0%
20%
Используется для расчета корректировки на период выпуска (средняя стоимость реакторов, отличающихся
только годом выпуска, для различных периодов выпуска [прочие параметры принять идентичными])
Период выпуска
1989-1993
1994-1998
1999-2003
2004-2008
Значение, тыс. руб.
250
300
315
330
Корректировка на состояние:
Материал
Нержавеющая стать
Углеродистая сталь
Поправочный коэффициент
3,5
1

24.

Сравнительный подход
С-6.
Решение:
ОО
Дата предложения
Наименование
Стоимость, руб.
НДС
Год производства
Корректировка
Состояние
Корректировка
1999
отличное
Материал
Углеродистая
Корректировка
Страна производства
Европа
Корректировка
Итого корректировка
Итого стоимость
Масса, т
Цена
корректировки
7
после
Аналог 1
Июнь 2016 г.
Аналог 2
Июнь 2016 г.
Емкостное оборудование
Емкостное оборудование
350 000
с НДС
2000
1
хорошее
1,2
2 000 000
с НДС
2003
1
Хорош.
1,2
Углер. сталь
Нержавеющая сталь
1
0,2857
Россия
Евр.
1,3
1,56
1
0,3428
546 000
5
595 959
685 680
12
595 924

25.

Сравнительный подход
С-6.
Решение:
Коэффициент торможения:
ln(685 680 / 546 000) / ln(12/5) = ln (1,2558) / ln (2,4) = 0,2278 / 0,8755
= 0,2602
Для аналога 1: 546 000 х (7 / 5) ^ 0,2602 = 546 000 x 1,0915 = 595 959
Для аналога 2: 685 680 х (7 / 12) ^ 0,2602 = 685 680 x 0,8691 = 595 924
Итого стоимость: 595 942

26.

Доходный подход
Д-1.
Определить
рыночную
стоимость
производственной
линии
методом
капитализации дохода при линейном возврате капитала. ПВД = 100.000,
Среднегодовая загрузка 80%. ОР = 15% от ПВД. Ставка дисконтирования 20%.
Нормативный срок жизни 35 лет, хронологический 10 лет, по мнению
специалистов, остаточный срок службы объекта 20 лет.
Решение:
1. ЧОД: 100 х 0,8 – 100 х 0,15 = 65
2. Ставка капитализации: 20 + 100 / 20 = 25 %
3. Стоимость линии: 65 / 0,25 = 260

27.

Доходный подход
Д-2.
Определить
рыночную
стоимость
производственной
линии
методом
капитализации
доходов
с
использованием
следующей
информации.
Потенциальный валовой доход от использования производственной линии
составляет 100 000 руб. в год. Коэффициент недоиспользования равен 10%.
Нормативный срок службы – 25 лет, согласно оценкам специалистов, оставшийся
срок эксплуатации составляет 20 лет. Операционные затраты составляют 15% от
потенциального валового дохода. Ставка дисконтирования составляет 20%. По
окончании срока полезного использования объект будет продан по цене, равной
действительному валовому доходу начального года. Предполагается линейный
возврат капитала. Результат округлить до целых тысяч.
Решение:
1. Определяем ДВД: ДВД = 100 000 х (1 – 10%) = 90 000р.
2. Определяем ОР: ОР = 100 000 х 15% = 15 000р.
3. Определяем ЧОД: ЧОД = 90 000 – 15 000 = 75 000р.
4. Определяем норму возврата: 1 / 20 = 0,05 или 5%
5. Определяем ставку капитализации: К = 20% + 5% = 25%
6. Определяем текущую стоимость всех денежных потоков за 20 лет:
PV = 75 000 / 0,25 = 300 000р.
7. Определяем текущую стоимость реверсии:
PV реверсии = 90 000 / (1+0,2)20 = 2 348р.
8. Определяем рыночную стоимость: 300 000 + 2 348 = 302 348р.

28.

Доходный подход
Д-3.
Производительность технологической линии составляет 5 000 деталей в год, но последние 5
лет линия выпускала в среднем по 4 000 деталей в год, предпосылки для изменения объема
выпуска в будущем отсутствуют. Масса линии составляет 52 тонны. Ожидается, что в
ближайший год: средняя цена одной детали будет на уровне 1 000 руб., переменные расходы
составят в среднем 500 руб. за единицу продукции, постоянные расходы на выпуск продукции
ожидаются на уровне 1 500 000 руб. в год. Нормативный срок службы оценивается в 20 лет,
хронологический возраст линии составляет 10 лет, при этом оставшийся срок службы по
оценке технических экспертов определен на уровне 3 года. Ставка дисконтирования
составляет 15%. По истечении срока службы линию планируется продать на утилизацию. Цена
оборудования при сдаче на утилизацию составит 343 980 руб. в ценах на дату утилизации.
Определите рыночную стоимость технологической линии методом дисконтирования денежных
потоков исходя из следующих предпосылок. Среднегодовой темп роста цен на ближайшие 5
лет составляет 5%. Наиболее эффективное использование - продолжение эксплуатации линии
в соответствии с функциональным назначением. Дисконтирование осуществляется на середину
периода.
Решение:
Период
Выручка
Себестоимость
Постоянные расходы
Итого прибыль
Коэффициент
дисконтирования
Приведенная прибыль
Итого стоимость
1
4 000
2 000
1 500
500
2
4 200
2 100
1 575
525
3
4 410
2 205
1 654
551
ПП
344
0,9325
0,8109
0,7051
0,6575
466,25
1 507
425,72
388,51
226,18

29.

Доходный подход
Д-4.
Рассчитать рыночную стоимость линии, если чистый операционный доход 200
000 тыс. руб. Операционные расходы – 15 000 руб. Линия в настоящее время не
работает, так ка нужен капитальный ремонт 200 тыс. руб. Время ремонта – 1 год.
Затраты на ремонт распределены равномерно в течение года. Пока проходит
ремонт линия не может работать. Индекс роста цен на ближайшие 10 лет – 5%.
Ставка дисконтирования – 20%. Линия после капитального ремонта проработает
3 года, потом будет ликвидирована. Дисконтирование проводится на середину
периода. (Вариации этой задачи, которые были у коллег: вместо ЧОД – ПВД,
добавлен коэффициент разгрузки 85%).
Решение:
Период
ЧОД
Коэффициент
дисконтирования
Приведенный поток
Итого стоимость
1
-200
2
220,5
3
231,5
4
243,1
0,913
0,761
0,634
0,528
-182,6
260,35
167,7
146,8
128,4