Операции на рынке земель и недвижимости

1. Тема: Операции на рынке земель и недвижимости

1
2
3
4
Понятие, виды и форма сделок с недвижимым имуществом
Приватизация государственного недвижимого имущества
Условия и порядок купли-продажи земельных участков
Аренда земельных участков

2.

1 Понятие, виды и форма сделок с
недвижимым имуществом

3.

• Сделками признаются осознанные действия
граждан и юридических лиц, направленные
на установление, изменение или
прекращение их прав и обязанностей.
• Сущность сделки составляет волевое
действие с определенной целью и
волеизъявление – внешнее выражение
воли.

4. Классификация сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости

Признаки классификации
1. Законность содержания
2. Виды сделок (число сторон)
3. Форма совершения
Виды сделок
1. Действительные – как юридический
акт
2. Недействительные – не
соответствующие требованиям закона
1. Односторонние – по воле одного
лица
2. Двух- и многосторонние
1. Письменные, нотариально
удостоверенные в установленных
случаях и зарегистрированные в
государственном реестре прав
2. В простой письменной форме,
зарегистрированные в
государственном реестре прав

5.

4. Момент возникновения прав
1. Реальные – после передачи
объекта и государственной
регистрации сделки
2. Формальные – заключенные в
установленной форме
5. Обязанности сторон
1. Возмездные – при встречном
удовлетворении
2. Безвозмездные – без встречного
удовлетворения

6.

6. Определенность взаимных
обязательств сторон
при заключении сделки
7. Место совершения
8. Способ совершения
1. Коммутативные – объем,
уровень и отношение взаимных
обязательств конкретно
определены
2. Условные – возникновение и
прекращение зависит от условия,
которое произойдет или нет,
заранее неизвестно
1. На организованном рынке – на
аукционах, конкурсах и т. д.
2. На неорганизованном рынке
1. Лично
2. Представителем по доверенности

7. Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

• – содержание и правовые последствия её не
противоречат закону и иным нормативным
актам;
• – совершена она дееспособными и
правоспособными лицами;
• – волеизъявление лиц соответствует их
действительной воле;
• – форма сделки письменная, нотариально
удостоверенная в установленных законом
случаях и зарегистрированная в Едином
государственном реестре прав недвижимости.

8. Недействительные сделки

не соответствуют закону, не имеют качеств
юридического факта и не влекут желаемых
правовых последствий.
• ничтожные (мнимые и притворные
сделки).
• оспоримые.

9. Сделки с независимым имуществом совершаются в письменной форме путём составления единого документа, который должен:

• – выражать содержание сделки (её условия);
• – быть подписан одним лицом (при односторонней
сделке), или двумя и более лицами (при двух- или
многосторонних сделках), или уполномоченными их
представителями;
• – быть удостоверен нотариально в предусмотренных
законом случаях или по соглашению сторон, а подписи
должностных лиц предприятий и организаций заверены
их печатью;
• – быть зарегистрирован в Федеральной службе
государственной регистрации, кадастра и картографии и
её территориальных органах (Росреестр) по
местонахождению объектов.

10. Последствия недействительных сделок:

• – неисполнение сделки;
• – двухсторонняя реституция (восстановление
прежнего состояния);
• – односторонняя реституция – всё
исполненное обратно получает только
добросовестная сторона, а вторая – передаёт
в доход государства;
• - никакой реституции – всё, что исполнено,
передаётся в доход государства, если обе
стороны действовали умышленно.

11. Виды сделок

Купля-продажа,
Хозяйственное ведение и оперативное управление,
Дарение, наследование, обмен и мена,
Страхование, траст,
Аренда, лизинг, залог,
Пожизненное наследуемое владение,
Безвозмездное пользование,
Вклад в УК,
Рента, концессия,
приватизация государственных объектов,
Иные сделки.

12.

Способы сделок с
земельными
участками
На организованном рынке
Аукцион
На неорганизованном рынке
Предоставление земельных участков
органами государственной
исполнительной власти и органами
местного самоуправления
Коммерческий конкурс
Аукцион
на
право
земельного участка
аренды
Инвестиционный конкурс:
открытые или закрытые торги
Конкурс на право аренды
земельного участка
Закрытый тендер
Выкуп арендованного
муниципального земельного участка
Продажа участка (части участка
предприятия-банкрота)
Некоммерческие способы

13. Операции с объектами недвижимости:

• - со сменой собственника,
• -с изменением состава собственников,
• - с добавлением иных субъектов прав.

14.

• Перечень необходимых документов для
государственной регистрации объектов
недвижимости:
• ……
• (семинар)

15.

• Договорные отношения по поводу
недвижимости существуют в виде:
• а) простых – когда заключается один
договор между двумя сторонами;
• б) сложных – если заключается несколько
договоров с участием трёх и более сторон.

16. Функции договора:

общие:
• инициативная; координационная; гарантийная; защитная;
волеизъявления; информационная; обеспечения
обязательств; оценки управления недвижимостью;
обеспечения свободы предпринимательства.
специфические:
• функция реализации предпринимательского проекта;
получения налоговых и амортизационных льгот;
закрепления отношений сторон в форме обязательств;
согласования интересов и действий сторон; введения
санкций, предусмотренных сторонами и законом;
осуществления прав на недвижимое имущество.

17. Принципы договорного права:

• добровольности; равенства и автономности
воли; заинтересованности; соответствия
законам; обязательности исполнения;
ответственности; презумпции вины
должника; соответствия сущности предмета
договора; защиты слабой стороны с
помощью антимонопольного
законодательства.

18. Договор по обороту земельных участков и других объектов недвижимости включает в себя следующие разделы:

• реквизиты договора; преамбулу (вводная
часть); предмет договора; срок и условие
передачи объекта; цену и порядок
расчётов; права и обязанности сторон;
ответственность сторон; форс-мажорные
обстоятельства; порядок изменения
условий и расторжения договора;
реквизиты сторон; подписи и
местоположение сторон, печати.

19.

• По договору продажи здания, сооружения
или другой недвижимости покупателю
одновременно с передачей права
собственности на такую недвижимость
передаются права на земельный участок,
занятый такой недвижимостью и
необходимый для её использования.

20.

2 Приватизация государственного
недвижимого имущества

21. Приватизация государственного недвижимого имущества преследует следующие цели:

• – повышение эффективности деятельности предприятий и
жизненного уровня людей;
• – формирование большого слоя частных собственников
(превращение наёмных работников в собственников);
• – социальная защита населения;
• – привлечение в производство инвестиций, в том числе
иностранных;
• – создание конкурентной среды в народном хозяйстве;
• – содействие финансовой стабилизации;
• – освобождение государства от содержания убыточных
предприятий;
• – другие социально-экономические и управленческие цели.

22. Принципы приватизации:

– сочетание платной и бесплатной передачи объектов недвижимости
работникам предприятий и всему населению;
– сочетание обязательной приватизации с инициативой юридических и
физических лиц;
– верховенство закона, недопущение коррупции и злоупотреблений;
– создание материальной заинтересованности в результатах приватизации
для разных социальных групп;
– согласование интересов непосредственных участников процесса
приватизации;
– добровольность приватизации;
– равенство прав граждан на получение доли государственной собственности;
– этапность и многообразие подходов к процессу приватизации;
– учет отраслевых особенностей;
– упреждение необоснованной концентрации собственности в руках
немногих лиц.

23.

• В Российской Федерации торги могут
проводиться в форме конкурса или
аукциона.
• Аукцион – это торги, где существует только
один критерий выбора победителя –
наиболее высокая предложенная
цена; конкурс – это торги, где наряду с
ценой могут использоваться и другие
способы выбора победителя.

24. Подготовка к проведению аукциона

• 1) формирование и утверждение состава по
проведению аукциона;
• 2) принятие решения об установлении начальной цены
приватизируемой недвижимости, шага аукциона;
• 3) определение срока и условий внесения задатка;
• 4) организация подготовки и публикация
информационного сообщения о проведении аукциона;
• 5) прием заявок от претендентов и ведение их учета;
• 6) проверка правильности оформления документов,
представленных претендентами.

25. На заключительной стадии продавец:

• 1) передает в комиссию по окончании срока приема
поступившие заявки с прилагаемыми к ним документами;
• 2) представляет в комиссию информацию о поступивших на его
счет задатках;
• 3) утверждает протокол комиссии об итогах аукциона;
• 4) заключает с победителем аукциона договор купли-продажи
объекта недвижимости;
• 5) производит расчеты с претендентами, участниками и
победителем аукциона;
• 6) организует подготовку и публикацию информационного
сообщения об итогах аукциона;
• 7) обеспечивает передачу объекта недвижимости покупателю
(победителю аукциона) и совершает необходимые действия,
связанные с переходом права собственности на него.

26.

Пример объявления о проведении аукциона.
ОМСКИЙ МУНИЦИПАЛЬНЫЙ РАЙОН ОМСКОЙ ОБЛАСТИ
• Администрация Андреевского сельского поселения
• РАСПОРЯЖЕНИЕ
• от 26.07.2016 № 42
Об условиях приватизации недвижимого имущества
Руководствуясь Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах
организации местного самоуправления в Российской Федерации», Федеральным законом от
21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»,
Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 № 585 «Об утверждении
Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на
аукционе и Положения об организации продажи находящихся в государственной или
муниципальной собственности акций открытых акционерных обществ на специализированном
аукционе», Положением «Об управлении муниципальной собственностью Андреевского
сельского поселения Омского муниципального района Омской области», утвержденным
решением Совета Андреевского сельского поселения Омского муниципального района Омской
области от 17.07.2009 № 24, постановлением Администрации Андреевского сельского поселения
Омского муниципального района Омской области от 29.06.2015 № 24 «Об утверждении
Прогнозного плана приватизации муниципальной собственности Андреевского сельского
поселения Омского муниципального района Омской области.

27.

• 1. Утвердить следующие условия приватизации здания,
назначение: нежилое здание. Площадь: общая 1005,3 кв.м.
Этажность: 1. Адрес: Омская область, р-н Омский, д. Половинка, д.
11 (далее недвижимое имущество).
• 1.1. Способ приватизации недвижимого имущества: продажа на
аукционе.
• 1.2. Форма подачи предложений о цене: открытая.
• 1.3. Начальная цена недвижимого имущества устанавливается в
размере его рыночной стоимости и составляет 94 000,00
(девяносто четыре тысячи) рублей.
• 1.4. Цена выкупа земельного участка, на котором размещено
недвижимое имущество, площадью 2011 кв.м., с кадастровым
номером 55:20:012303:459, имеющего адрес (местоположение):
Омская, область, р-н Омский, д. Половинка, д. 11 из категории
земель: Земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное
использование: Для хранения и переработки
сельскохозяйственной продукции, установлена в размере его
рыночной стоимости и составляет 20 000,00 (двадцать тысяч)
рублей.

28.

• 1.5 Величина повышения начальной цены
(«шаг аукциона») – 5 % от
начальной цены недвижимого имущества, что
составляет 4 700,00 (четыре тысячи семьсот)
рублей и не изменяется в течение всего
аукциона.
• 1.6. Размер задатка – 10 % от начальной цены
недвижимого имущества, что составляет 9 400
(девять тысяч четыреста) рублей.

29.

• Окончание примера объявления
• 3. Главному специалисту Администрации Андреевского сельского
поселения Омского муниципального района Омской области:
• 3.1. Обеспечить размещение настоящего распоряжения на
официальном сайте Российской Федерации в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации
о проведении торгов, определенном Правительством Российской
Федерации.
• 3.2. Осуществить юридически значимые действия, связанные с
исполнением настоящего распоряжения.
• 4. Специалисту Администрации Андреевского сельского поселения,
ответственному за опубликование нормативно-правовых актов
Андреевского сельского поселения, обеспечить размещение настоящего
распоряжения на официальном сайте Андреевского сельского
поселения Омского муниципального района Омской области в
информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»,
опубликовать настоящее распоряжение в газете «Омский
муниципальный вестник».

30.

• В состав комиссии по продаже федеральной
недвижимости включаются лица с правом
решающего голоса – по два представителя от
продавца, Росимущества, Минфина России,
участвующих в работе по доверенности. С
правом совещательного голоса – по одному
представителю могут направить Федеральная
антимонопольная служба Российской
Федерации, орган исполнительной власти
субъекта РФ, где расположен объект
недвижимости, а также федеральный орган
управления соответствующей сферы.
Председателем комиссии является
представитель продавца.

31.

• При продаже имущества, находящегося в
собственности субъекта РФ или
муниципального образования, состав
комиссии определяет соответствующий
орган исполнительной власти и орган
местного самоуправления.

32. Претенденты на участие в аукционе обязаны подать заявки продавцу недвижимости с приложением следующих документов:

• – копии учредительных документов;
• – заверенные в установленном порядке балансовые отчеты за
последние три года, согласие федеральной антимонопольной службы
РФ на приобретение претендентом (покупателем) имущества, а также
документы, подтверждающие наличие (отсутствие) в уставном
капитале доли РФ, субъектов РФ, муниципальных образований;
• – платежные поручения внесения установленной суммы задатка;
• – письменное решение соответствующего органа управления
претендента, разрешающего приобретение недвижимости;
• – справка налоговой инспекции об отсутствии задолженности по
налоговым платежам;
• – предложение по цене продаваемой на аукционе недвижимости в
запечатанном конверте при закрытой форме подачи предложений;
• – иные документы, представляемые претендентом в соответствии с
законодательством и учредительными документами.

33. Претенденты обязаны:

• – соблюдать условия аукциона и порядок его
проведения;
• – в случае признания победителем заключить
с продавцом договор купли-продажи не
позднее пяти дней после утверждения
протокола об итогах аукциона и оплатить
стоимость недвижимости;
• – представить справку о декларации доходов в
необходимых случаях;
• – внести задаток в размере, установленном
законодательством.

34. По завершении торгов

• аукционист делает сообщение о продаже объекта,
называет номер билета победителя. Цена продажи
фиксируется в протоколе. Протокол об итогах
аукциона составляется в двух экземплярах,
подписывается присутствующими на заседании
членами комиссии в день проведения аукциона и
передается на утверждение продавцу. С момента
его утверждения продавцом протокол об итогах
аукциона приобретает юридическую силу и
является документом, удостоверяющим право
победителя на заключение договора куплипродажи недвижимости при условии
предоставления декларации о доходах.

35.

• Договор купли-продажи приватизируемой
недвижимости заключается между продавцом и
победителем аукциона не позднее пяти дней после
утверждения протокола об итогах аукциона. При
уклонении (отказе) победителя аукциона от заключения
в установленный срок договора купли-продажи
недвижимости задаток ему не возвращается, а
победитель утрачивает право на заключение
указанного договора купли-продажи. Выставленное для
продажи на аукционе недвижимое имущество остается
в государственной или муниципальной собственности и
может быть приватизировано в соответствии с
законодательством.

36.

• Продавец публикует сообщение об итогах
аукциона в тех же изданиях, в которых было
опубликовано информационное сообщение о
его проведении, в срок не позднее 30 дней. В
сообщении в обязательном порядке
указываются наименование, основные
характеристики и местонахождение
проданной недвижимости, начальная и
продажная цены недвижимого имущества,
имя (наименование) победителя аукциона.

37.

• Конкурс – это способ продажи имущества,
когда от покупателей требуется выполнение
определенных условий по отношению к
объекту приватизации – социальных и
инвестиционных.

38.

• При продаже государственного или
муниципального имущества на
коммерческом конкурсе социальные
условия устанавливаются, если объектом
продажи является предприятие как
имущественный комплекс. Среди
социальных условий может
предусматриваться реализация
мероприятий по охране окружающей
среды и здоровья граждан.

39.

• Инвестиционный конкурс – это способ
подбора покупателя для инвестирования в
объект (земельный участок, здания и
другие объекты соцкультбыта, входящие в
имущественный комплекс).

40.

• Инвестиционные условия коммерческого
конкурса могут предусматривать
осуществление мероприятий по
реконструкции объектов приватизации,
приобретению оборудования,
модернизации и расширению производства
и другие условия.

41.

• Все инвестиционные и социальные условия
коммерческого конкурса реализуются за
счет денежных средств, внесенных
победителем конкурса на безвозмездной и
безвозвратной основе в соответствии с
заключенным им с продавцом имущества
договором о порядке выполнения
указанных условий.

42.

• 3
Условия и порядок купли-продажи
земельных участков

43. Способы получения права собственности на землю

предоставление гражданам и юридическим
лицам земельных участков из земель,
находящихся в государственной или
муниципальной собственности, на
основании решения исполнительных
органов государственной власти или
органов местного самоуправления;

44.

• В административном порядке
осуществляются предоставление
земельных участков за плату или бесплатно
и перерегистрация ранее полученных
земельных участков, т. е. приватизация
земель.

45. Пример: В процессе приватизации выполняются следующие стадии работы:

• 1) составление и утверждение органами местного
самоуправления схемы местоположения садового
участка;
• 2) постановка садового участка на государственный
кадастровый учет недвижимости;
• 3) предоставление гражданам садового земельного
участка в собственность бесплатно путем принятия
решения органами местного самоуправления;
• 4) государственная регистрация прав на
недвижимость.

46. Результат гражданско-правовых сделок с землей.

• В соответствии с законодательством
прекращение прав частной собственности на
землю может производиться по следующим
основаниям:
• – правомерные действия субъектов прав на
землю;
• – неправомерные действия или бездействие
правообладателя земельного участка;
• – различные события или принудительное
изъятие в интересах государства, местного
самоуправления или кредиторов.

47. Виды прав на земельные участки:

1) собственность на землю граждан и юридических лиц;
2) государственная собственность на землю;
3) собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю;
4) собственность на землю субъектов Российской Федерации;
5) муниципальная собственность на землю;
6) постоянное (бессрочное) пользование земельными участками;
7) пожизненное наследуемое владение земельными участками граждан;
8) аренда земельных участков;
9) право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);
10) безвозмездное срочное пользование земельными участками;
11) служебные наделы;
12) право на земельную долю в праве общей собственности на земельные участки из
земель сельскохозяйственного назначения (земельная доля);
13) право на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения;
14) фактическое надлежащим образом не оформленное право пользования землей по
сделке до 06.03.1990 года.

48. Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются следующие правоустанавливающие документы:

• 1) акты, изданные органами государственной власти или
органами местного самоуправления в рамках их компетенции и
в порядке, который установлен законодательством,
действовавшим в месте издания таких актов на момент их
издания;
• 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого
имущества, совершенные в соответствии с законодательством;
• 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;
• 4) свидетельства о праве на наследство;
• 5) вступившие в законную силу судебные акты;
• 6) иные документы, которые в соответствии с
законодательством Российской Федерации подтверждают
наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение
(обременение) прав.

49.

• 4. Аренда земельных участков

50.

• Постановление Правительства РФ от
16.07.2009 № 582 «Об основных принципах
определения арендной платы при аренде
земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной
собственности, и о Правилах определения
арендной платы, а также порядка, условий,
и сроков внесения арендной платы за
земли, находящиеся в собственности РФ»

51. Принципы

экономической обоснованности,
предсказуемости,
предельно допустимой простоты расчетов,
недопущения ухудшения экономического
состояния землепользователей и
землевладельцев при переоформлении ими
прав на земельные участки,
• учета необходимости поддержки социально
значимых видов деятельности,
• запрета необоснованных предпочтений.

52. Способы расчета:

• 1. на основании кадастровой стоимости
земельных участков,
• 2. по результатам торгов,
• 3. в соответствии со ставками арендной
платы либо методическими указаниями по
ее расчету, утв. Минэкономразвития РФ,
• 4. на основании рыночной стоимости
земельных участков.

53.

• ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства Омской области
• от 29 апреля 2015 года N 108-п
• О ПОРЯДКЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ
ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, НАХОДЯЩИЕСЯ В
СОБСТВЕННОСТИ ОМСКОЙ ОБЛАСТИ, И ЗЕМЕЛЬНЫЕ
УЧАСТКИ, ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА
КОТОРЫЕ НЕ РАЗГРАНИЧЕНА, ПРЕДОСТАВЛЕННЫЕ В
АРЕНДУ БЕЗ ТОРГОВ