Похожие презентации:
Функции управляющей компании на разных стадиях жизненного цикла недвижимости
1. Лекция 3
Функции управляющейкомпании на разных стадиях
жизненного цикла
недвижимости
2.
Управление недвижимостью является частнымслучаем управления как целенаправленного,
комплексного, систематического воздействия
субъекта управления на его объект в интересах
достижения и поддержания состояния
эффективного функционирования объекта в
соответствии с критериями, задаваемыми
субъектом управления.
В этом смысле управление недвижимостью
подчиняется общим законам управленческой
деятельности.
В то же время, управление недвижимостью
представляет собой одно из важнейших
правомочий собственника, а при привлечении
профессионального управляющего выступает и в
качестве особого рода предпринимательской
деятельности.
3. Управление недвижимостью
(property management) – осуществление комплексаопераций по эксплуатации зданий и сооружений
(поддержание их в рабочем состоянии, ремонт,
обеспечение сервиса, руководство обсуживающим
персоналом, создание условий для пользователей
(арендаторов), определение условий сдачи
площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в
целях наиболее эффективного использования
недвижимости в интересах собственника.
(Источник: Thе glossary of property terms. —
London, 1993, с. 144.)
4. Управление недвижимостью
- организация наиболее эффективногоиспользования недвижимости в интересах его
собственников, в том числе разработка программы
управления объектом недвижимости, организация
технической эксплуатации недвижимости,
обеспечение объекта коммунальными услугами,
маркетинг недвижимости, организация
обслуживания пользователей недвижимости,
обеспечение взаимоотношений с органами власти
и коммунальными службами, управление
проектами развития недвижимости. (Источник:
СТО ГС 01.0.01-03. «ЕДИНАЯ СИСТЕМА
ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ
НЕДВИЖИМОСТЬЮ. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.»)
5. При этом, деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах – правовом, экономическом и техническом.
Управлениенедвижимостью
Правовой
Экономический
Технический
6.
► Правовойаспект управления
недвижимостью состоит в наиболее
рациональном использовании,
распределении и комбинировании права на
недвижимость.
► Экономический аспект управления
недвижимостью реализуется через
управление доходами и расходами,
формирующимися в процессе эксплуатации
недвижимости.
► Технический аспект управления состоит в
поддержании объекта управления в
работоспособном состоянии в соответствии с
его функциональным назначением.
7.
Многообразие объектов недвижимости, ихвзаимная связь друг с другом инженерными
коммуникациями, единством территории,
принадлежностью одному собственнику и
т.д. определяют наличие разных уровней в
управлении недвижимостью.
Так, в рамках города могут быть выделены:
► управление отдельными объектами
недвижимости;
► управление имущественными комплексами;
► управление территориально-имущественным
комплексом города в целом.
8.
На уровне города круг задач, которые должны бытьрешены в процессе управления недвижимостью,
еще больше возрастает. В него включаются:
► создание условий для деятельности организаций и
предприятий, обеспечивающих функционирование
города как социально-экономического целого;
► обеспечение развития отдельных территорий с
учетом интересов комплексного развития
территории города в целом;
► формирование доходной части бюджета города и
минимизация затрат по содержанию
недвижимости;
► обеспечение высокого уровня деловой активности
на территории города (максимизации объема
продукта, создаваемого на территории города) и
одновременно решение социальных задач.
9.
С точки зрения роли недвижимости вреализации интереса собственника вся
недвижимая собственность может быть
разделена на два класса:
► недвижимость, занимаемая собственником и
используемая им для ведения определенной
деятельности – производственной,
административной, учебной и пр.
► (операционная недвижимость);
► недвижимость, используемая в интересах
получения дохода в виде арендной платы и
прироста стоимости (инвестиционная
недвижимость).
10.
► Управлениенедвижимостью в этих двух
случаях имеет свои особенности.
► Операционная недвижимость выступает
как составная часть реальных активов
предприятия, и ее использование подчинено
общим целям предприятия (организации).
► Недвижимость является одним из ресурсов,
используемых в процессе деятельности
предприятия, и управление недвижимостью
является одним из направлений управления
предприятием.
11.
Исходный пункт управления недвижимостью какотдельной подсистемы в системе управления
предприятием – определение потребностей в
количестве и качестве объектов недвижимости –
земельных участков, зданий, сооружений,
помещений, необходимых для реализации целей и
планов, стоящих перед предприятием.
Указанная задача распадается на решение ряда
вопросов:
► определение количества недвижимости разного
типа, необходимого для обеспечения деятельности
предприятия;
► определение требований к качеству требующейся
недвижимости (по планировке, долговечности,
соответствию специфическим запросам
предприятия);
► определение требований по местоположению
недвижимости.
12.
► Управлениенедвижимостью в системе
управления предприятием должно
обеспечивать соответствие недвижимости,
используемой предприятием (по качеству,
количеству, местоположению и издержкам),
целям предприятия и ее наиболее
эффективное использование.
► Опыт управления недвижимостью
предприятий в зарубежных странах
показывает наличие ряда методов
повышения эффективности использования
недвижимости, находящейся в их
распоряжении.
13.
Методы повышения эффективностииспользования операционной недвижимости
направлены на преодоление расхождений в
целях между подразделениями организации,
обеспечивающими управление
собственностью, и подразделениями,
занимающими ее.
Среди этих методов:
► а) Аудит недвижимости.
► б) Рыночная проверка.
► в) Соглашение об оказании услуг.
► г) Внутренняя аренда.
14. Аудит недвижимости.
Аудит недвижимости.Аудит недвижимости представляет собой регулярный сбор
информации о степени загруженности недвижимости и
направлениях ее фактического использования.
Кроме того, он может включать и получение информации о
степени загруженности недвижимости на других
предприятиях для сравнения и внесения необходимых
изменений в собственную политику.
Результат аудита недвижимости – формирование
имущественного баланса предприятия, показывающего
затраты на содержание недвижимости и генерируемые с ее
использованием доходы.
На основании аудита могут быть предприняты меры по
перераспределению имеющегося имущества или по
расширению его использования.
15. Рыночная проверка.
Рыночная проверка.Управление помещениями и поддержанием зданий осуществляется,
как правило, особым подразделением предприятия. Однако эти
услуги могут быть получены и коммерческим путем от
подрядчиков и управляющих компаний.
Создание собственных подразделений имеет свои преимущества –
надежность, лучшее знаний проблем предприятия, но связано и с
определенными недостатками – такие подразделения, как
правило, являются монополистами, защищенными от
конкуренции и поэтому неэффективными.
Они могут больше думать о своих интересах, а не об интересах
организации.
Рыночная проверка – один из способов разрешения этой проблемы.
Все или часть работ и услуг, выполняемых внутренним
подразделением, могут быть переданы конкурирующей фирме.
Собственное подразделение также может конкурировать за
контракт, и это заставит их быть более эффективными и
конкурентоспособными.
16. Соглашение об оказании услуг.
Соглашение заключается между предприятиемкак целым с отдельными подразделениями, их
составными частями и определяет обязанности
организации как собственника помещений
(ремонт, снабжение и пр.) и обязанности
подразделений, занимающих помещения
(направления использования, уборка).
Удовлетворенность занимающей стороны как
клиента проверяется путем мониторинга
мнения об услугах, используя в качестве
основы для вопросов соглашение об услугах.
17. Внутренняя аренда.
Использование арендных механизмовпозволяет заинтересовать подразделения в
экономном использовании пространства.
При этом арендная плата может
устанавливаться на различном уровне,
например на уровне расходов по
поддержанию помещений в
работоспособном состоянии.
Возможен и иной вариант – установление
арендной платы на рыночном уровне.
18.
Эффективное управление недвижимостьюпредприятия предполагает четкое
понимание того варианта использования
недвижимости, который даст максимальный
эффект.
Некоторые здания нужны для организации
деятельности предприятия, но
неэффективны, с точки зрения
долгосрочных инвестиционных целей.
Другие зданий могут быть не очень полезны
для деятельности, но хороши для
инвестирования и получения дохода от их
эксплуатации.
19. С учетом наиболее эффективного варианта использования недвижимости могут быть выделены:
► здания,которыми надо владеть и занимать
(как хорошие для инвестирования и для
операционной деятельности);
► здания, которые можно занимать, но не
владеть, поскольку они хороши для
текущей деятельности, но не имеют
инвестиционного потенциала в
долгосрочном аспекте;
► здания, которые можно иметь в
собственности с инвестиционной точки
зрения.
20.
Инвестиционная недвижимость являетсясамостоятельным активом, нуждающимся в
управлении для получения дохода от его
использования.
Основными целями управления объектами
инвестиционной недвижимости являются,
как правило:
► максимизация прибыли;
► максимизация стоимости объекта
недвижимости.
21.
Достижение этих целей обеспечивается черездеятельность управляющего недвижимостью
по наиболее полному и эффективному
использованию объекта недвижимости для
получения дохода от его эксплуатации.
Содержание и последовательность действий
по управлению инвестиционной
недвижимостью могут быть представлены
следующей схемой.
22.
Содержание мероприятияРезультат мероприятия
Экспертиза объекта, его окружения и
определение возможностей по его
наилучшему использованию с учетом
состояния и прогноза развития рынка
Разработка программы по управлению объектом
недвижимости, составление прогноза
динамики доходов и расходов от объекта
Формирование команды управления, набор
наемных работников, обеспечивающих
содержание объекта недвижимости и его
эксплуатацию, в том числе оказание услуг
арендаторам и контроль за их работой
Поддержание объекта в работоспособном
состоянии
Привлечение арендаторов, проведение
переговоров с ними, заключение договоров
Обеспечение наиболее полной занятости объекта
Поиск и отбор подрядчика по поставке
продукции, выполнению отдельных видов
работ по эксплуатации и ремонту
Обеспечение минимизации затрат по содержанию
недвижимости
Работа с арендаторами по сбору арендной
платы, перезаключению договоров,
привлечению новых арендаторов
Поддержание уровня занятости объекта и
получения необходимого уровня доходов
Анализ качества работ по содержанию объекта и
оказанию услуг арендаторам
Поддержание высокого качества обслуживания,
расширение спектра оказываемых услуг
Анализ фактических доходов и расходов от
объекта, внесение коррективов в план
доходов и расходов
Обеспечение наиболее эффективного
использования недвижимости
23.
В действительности деятельность по управлениюнедвижимостью гораздо сложнее и многообразнее, чем это
представлено на схеме.
Так, например, если мы возьмем только первую позицию из
представленного перечня, то она должна включать целый
ряд направлений, таких как:
► анализ объекта, его техническая и экономическая
экспертиза с заключениями и выводами;
► анализ спроса и предложения на рынке;
► определение варианта наиболее эффективного
использования объекта;
► анализ целевого рынка;
► определение уровня арендной платы;
► определение величины эксплуатационных расходов;
► разработка плана продвижения объекта на рынок;
► разработка плана работы с персоналом, работы по
эксплуатации объекта;
► разработка плана работы с арендаторами;
► подготовка проекта плана доходов по объекту (бюджета
объекта).
24.
Отношения управляющего ссобственником составляют
основу деятельности
управляющего, задают
направления его
деятельности, расстановку
приоритетов.
25.
Эти взаимоотношения направлены на:► определение целей управления недвижимостью
(получение прибыли, повышение ценности объекта
недвижимости, обеспечение сохранности
недвижимости, минимизация издержек и т.д.);
► определение в распределении правомочий по
управлению недвижимостью между управляющим
и собственником (заключение договоров с
арендаторами, подрядчиками, принятие решений о
ремонте, модернизации, реконструкции объекта и
пр.);
► определение направлений и порядка
распределения доходов от недвижимости
(периодичность получения дохода собственником,
способ вознаграждения управляющего, состав и
порядок формирования специальных фондов и
т.д.).
26. Управляющая компания и управляющий недвижимостью
Первые управляющие компании появились вРоссии в конце 90–х годов, но даже спустя 10
лет рынок управления коммерческой
недвижимостью все еще находится в стадии
формирования.
По оценкам экспертов, рынок не конкурентен, на
нем отсутствует соответствующее
профсообщество, которое могло бы
лоббировать интересы его участников, а
законодательная база далека от совершенства.
27.
Управляющая компания - организация,основным видом деятельности которой
является управление недвижимостью,
находящейся в собственности третьих лиц.
Под управляющей компанией понимаются
также индивидуальные предприниматели,
оказывающие услуги по управлению
недвижимостью, если в них прямо не
указано иное.
Управляющий объектом недвижимости штатный сотрудник управляющей компании
либо индивидуальный предприниматель,
прошедший обучение по специальной
программе и аттестованный в установленном
порядке для профессионального управления
объектами недвижимости различного
назначения и уровня сложности.
28. Деятельность по управлению недвижимостью состоит из следующих основных составляющих:
осуществление технической, правовой, рыночной,
управленческой и экономической экспертиз объекта
недвижимости;
анализ вариантов использования объекта недвижимости,
рекомендации по выбору наиболее эффективного варианта;
разработка программы управления объектом
недвижимости;
организация системы технической эксплуатации и
обеспечения коммунальными ресурсами;
обслуживание пользователей объекта, включая
осуществление арендных операций;
маркетинг объекта;
представление интересов учредителя управления перед
третьими лицами в отношении вопросов, касающихся
переданного в управление объекта недвижимости;
управление проектами развития объекта.
29.
► Управлениенедвижимостью
осуществляется в соответствии с
договором на управление,
заключаемого между собственником
объекта (учредителем управления) и
управляющей компанией.
► По соглашению управляющей
компании и собственника объекта
недвижимости стороны вправе
применять любые виды договоров,
предусмотренные Гражданским
Кодексом РФ.
30.
► Договоромна управление может быть
предусмотрено ограничение сферы
деятельности управляющей компании.
► В этом случае к выполнению
отдельных функций могут
привлекаться организации,
оказывающие брокерские,
консалтинговые, маркетинговые,
девелоперские услуги, услуги по
эксплуатации зданий и т. д.
31. Деятельность по управлению недвижимостью разбивается на мероприятия по управлению, относящихся к отдельным фазам (стадиям)
управления:► фаза
концепции - экспертиза объекта
управления, разработка концепции его
управления;
► фаза бизнес-планирования - разработка
программы управления объектом
недвижимости;
► фаза управления - осуществление
собственно деятельности по управлению
недвижимости (организация, исполнение и
контроль);
► фаза завершения - завершение
управленческого цикла, возвращение
объекта недвижимости учредителю
управления.
32. Деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в отношении следующих объектов недвижимости, классифицируемых по типу
употребления в жизнедеятельности и хозяйственномобороте человека:
► жилые;
► гостиничные;
► офисные;
► торговые;
► складские;
► производственные;
► учебные;
► зрелищные;
► медицинские.
33.
Управляющая компания заключает контракты на поставкутоваров, проведение работ, оказание услуг, которые по
квалификационным, технологическим или экономическим
причинам не могут быть выполнены штатным персоналом
управляющей компании.
В рамках управления выделяются следующие
основные группы поставщиков товаров, работ,
услуг:
► поставщики коммунальных ресурсов (электрическая
и тепловая энергия, вода, газ и т. п.);
► эксплуатационные компании, осуществляющие
работы по техническому обслуживанию, ремонту,
охране или уборке объекта недвижимости;
► консалтинговые компании (консалтинг в сфере
управления недвижимостью, маркетинговые
исследования, оценка имущества);
► риэлторские и рекламные агентства;
► архитектурные, проектно-изыскательские,
строительно-монтажные и т. п. организации,
привлекаемые для осуществления процессов
развития (девелопмента) объектов недвижимости;
► поставщики прочих товаров, работ, услуг.
34.
Участие органов государственной власти впроцессе управления недвижимостью,
осуществляется в соответствии с
законодательством Российской Федерации и
нормативно-правовыми актами
региональных и местных органов власти.
Государственные надзорные и регулирующие
органы осуществляют контроль и
регулирование над состоянием объекта
управления и (или) деятельностью на нем
пользователей объекта.
В сферу компетенции управляющей компании
входят взаимоотношения с
государственными надзорными органами по
поводу состояния объекта недвижимости,
его соответствия существующим
санитарным, противопожарным,
градостроительным и т. п. нормам и
правилам.
35.
Взаимоотношения с государственными надзорнымиорганами по поводу деятельности пользователей
объекта управления входят в сферу деятельности
управляющей компанией только в случае, когда они
непосредственно затрагивают состояние объекта
управления, либо угрожают интересам и
безопасности учредителя управления, других
пользователей объекта управления.
Взаимоотношения управляющего недвижимостью с
пользователями (арендаторами) объекта
недвижимости, поставщиками, иными лицами,
имеющими отношение к объекту управления,
строятся на договорной основе. Условия договоров,
заключаемых управляющей компанией, не должны
выходить за рамки прав и полномочий управляющей
компании, предоставленных ей учредителем
управления, нарушать его права и законные
интересы.
36. Функции управляющей компании на стадии эксплуатации объекта
1. Ведение договоров об аренде, отношения с арендаторами,
организация въезда и выезда арендаторов из здания – важные
функции управляющего недвижимостью, которая начинается с
момента подписания договора об аренде, продолжается в течение
всего срока действия договора и заканчивается с выездом арендатора
из здания.
2. Инженерное и техническое обслуживание - это поддержание здания
в надлежащем состоянии так, чтобы оно могло полноценно
функционировать.
3. Коммунальные услуги.
4. Материальное обеспечение.
5. Комплексная уборка.
6. Услуги по обеспечению безопасности.
7. Финансовый менеджмент и отчетность.
8. Страхование и управление рисками.
9. Консультационные услуги.