Договор аренды

1. ДОГОВОР АРЕНДЫ

2.

Понятие договора аренды дает статья 540 ГК РК: «по договору
имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить
нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование».
В ряде случаев наниматель приобретает право и распоряжаться нанятым
имуществом. К договорам имущественного найма также относятся
договоры лизинга, проката, а также иные виды договоров, связанные с
передачей имущества за плату во временное пользование.
Право собственности на переданное в аренду имущество сохраняется за
его собственником-арендодателем и числится на его балансе (за
исключением имущества, переданного в лизинг). У арендатора
полученное от арендодателя имущество числится за балансом.
Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из
сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть
заключен в письменной форме.

3. Виды аренды:

финансируемую аренду
передачу арендатору большей части выгод и рисков, связанных с правом
собственности на активы (имущество), однако само право собственности в итоге
может передаваться или не передаваться.
При этом арендатор арендованные активы (имущество) отражает в своем балансе
в качестве актива и обязательства одновременно

4.

текущую аренду
неотменяемую (безотзывную)
аренду, которую можно
только в следующих случаях:
любую другую аренду за
исключением
финансируемой
с разрешения арендодателя
при появлении какого-то
непредвиденного события
в случае заключения нового
арендного договора на те же или
подобные активы с тем же
арендодателем
если в начале срока аренды
выплачивается дополнительная
сумма, которая является
достаточной компенсацией за
прекращение аренды

5. «текущую» аренду именует «операционной», «неотменяемую безотзывную» - «арендой без права досрочного прекращения», а в рамках

финансовой аренды различает три ее вида:
осуществляемую организацией-посредником (банком, лизинговой
организацией и т.п.);
осуществляемую производителем оборудования или дилером;
в рамках которой арендатор продает имущество арендодателю и затем
берет его в аренду (обратная или возвратная аренда).

6. Договор аренды

Особую специфику имеют договоры аренды транспортных средств,
которые условно можно разделить на две группы: 1) аренда транспортного
средства с экипажем (водителем) и 2) аренда транспортного средства без
экипажа (без водителя). В первом случае арендодатель (владелец
автомашины) предоставляет арендатору не только автомашину, но и
оказывает ему услуги по управлению ей и по ее технической
эксплуатации. Во втором случае арендодатель предоставляет в аренду
только автомашину, а услуги по управлению и технической эксплуатации
оказывает другое лицо (штатный работник арендатора). В обоих случаях
при гибели или повреждении арендованной автомашины арендатор обязан
возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет,
что гибель или повреждение транспортного средства произошли по
обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с
законодательными актами или договором.

7. Поскольку бухгалтерский учет каждого вида аренды имеет свои особенности, следует особое внимание обратить на следующее:

какой вид аренды (финансируемая, текущая, долгосрочная или краткосрочная,
неотменяемая, лизинг, финансовый лизинг, прокат и т.д.) является предметом
конкретного договора аренды;
Кто является сторонами в договоре (юридические лица или их филиалы и
представительства, индивидуальные предприниматели или просто физические лица,
резиденты или нерезиденты РК и т.д.);
Требует ли данный договор государственной регистрации или нотариального
удостоверения (например, п.3 статьи 582 ГК РК требует, что «договор аренды здания или
сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».
На каком праве принадлежит арендатору передаваемое им в аренду имущество. Не
относится ли это имущество к тем видам, сдача которых в аренду не допускается или
ограничивается;
Каков срок аренды и порядок сдачи имущества в аренду?
Каковы вид, порядок и валюта арендных платежей?
Предусмотрено ли в договоре право арендатора на сдачу арендуемого имущества в
субаренду другому лицу или нет?

8. Поскольку бухгалтерский учет каждого вида аренды имеет свои особенности, следует особое внимание обратить на следующее:

Какова стоимость сдаваемого в аренду имущества и каким образом она определена
(по балансу, соглашением сторон, по рыночной стоимости или независимым
оценщиком)? Желательно к договору приложить расчет арендной платы.
Предусмотрена ли и на каких условиях возможность
арендованного имущества после окончания срока аренды ?
Отражено ли в тексте договора условие, что произведенные арендатором в течение
срока аренды за счет собственных средств и с разрешения арендодателя отделимые
улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора.
Как решены в договоре вопросы уплаты налога за арендованное имущество,
коммунальных платежей, оплаты телефона, уборки и охраны территории и т.п.?
Каков порядок досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон и
рассмотрения споров по договорным обязательствам?
Безусловно, приведенный перечень вопросов не исчерпывающий и в каждом
конкретном случае может иметь другой вид.
Учтены ли в договоре требования специальных нормативных правовых актов,
регулирующих отдельные арендные отношения?
выкупа
арендатором

9.

Статья 578 ГК РК предусматривает, что арендатор вправе без согласия
арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование
либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного
имущества, при условии, что это не влечет уменьшения его стоимости и не
нарушает других положений договора аренды, если иное не предусмотрено
законодательными актами или договором.
Вторая особенность заключается в том, что согласно статье 560 ГК РК досрочное
прекращение или признание недействительным договора аренды влечет, как
правило, прекращение или признание недействительным и заключенного в
соответствии с ним договора субаренды.
Третьей особенностью договора субаренды является то, что при его заключении
субарендатору нередко приходится заключать дополнительные договоры
(соглашения) с третьими лицами, с которыми связаны деловыми отношениями
арендодатель (собственник имущества) и арендатор.

10.

Безусловно, перечисленные перечни вопросов и нормативных правовых
актов не исчерпывающи и могут быть дополнены. Дело в том, что каждый
договор аренды или субаренды имеет свои, как предусмотренные
действующим законодательством, так и вытекающие из характера
деловых отношений сторон, специфические особенности. Поэтому к
заключению каждого из таких договоров следует подходить серьезно и
без спешки: финансы суеты не терпят.