Доходный подход в оценке недвижимого имущества

1. МИНОБРНАУКИ РОССИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Владивостокский государстве

МИНОБРНАУКИ РОССИИ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего образования
«Владивостокский государственный университет экономики и сервиса»
Колледж сервиса и дизайна
Доходный подход в оценке
недвижимого имущества
Выполнила студентка СОЗО-13-01
Золотникова А.К.

2. Общее понятие доходного подхода

Доходный подход это совокупность
методов оценки
стоимости объекта,
основанных на
вычислении
ожидаемых доходов и
от объекта оценки.

3. Методы доходного подхода

Методы доходного подхода
Метод капитализации доходов
Метод дисконтирования денежных
потоков

4. Метод капитализации доходов

Метод Ринга
Метод Инвуда
Метод
капитализации
доходов
Метод прямой
капитализации
Метод
связанных
инвестиций
Кумулятивный
(суммарный)
метод
Метод Эллвуда

5. Метод Ринга

Этот метод
целесообразно
использовать, когда
ожидается, что
возмещение основной
суммы будет
осуществляться равными
частями.
Rнорм возвр =100% / n,

6. Метод Инвуда

Метод Инвуда - используется,
если сумма возврата капитала
реинвестируется по ставке
доходности инвестиции. В
этом случае норма возврата
как составная часть
коэффициента капитализации
равна фактору фонда
возмещения при той же
ставке процента, что и по
инвестициям
SFF = Y / ((1+Y)n – 1)

7. Метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления)

PV = D/R
В соответствии с методом
прямой коэффициент
капитализации применительно
к задаче оценки недвижимости
есть некий коэффициент,
позволяющий перевести
чистый операционный доход,
ожидаемый в последующем
году, в текущую стоимость
объекта недвижимости .

8. Метод связанных инвестиций

Данный метод определения общего коэффициента капитализации
применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по
каждому компоненту имущественного комплекса: строению и земельному
участку.
Ro= L·RL+B·RB

9. Кумулятивный (суммарный) метод

Особенность данного метода
расчета общего коэффициента
капитализации заключается в
том, что одна из двух
составляющих коэффициента —
процентная ставка (или ставка
дохода на инвестиционный
капитал) — разбивается на
отдельные компоненты.

10. Метод Эллвуда

Метод Эллвуда в дополнение к методу связанных
инвестиций учитывает продолжительность
периода планируемых капиталовложений, а
также снижение или повышение стоимости
недвижимости в течение этого периода.
При помощи таблиц, разработанных Эллвудом,
можно определить ипотечный коэффициент, не
вычисляя его самостоятельно.

11. Метод дисконтирования денежных потоков.

Метод
кумулятивного
построения
Метод
дисконтирования
денежных потоков
Метод сравнения
альтернативных
инвестиций
Метод выделения
Метод
мониторинга

12. Плюсы и минусы доходного подхода

Плюсы
Информативность и объективность
за счет принципа ожидания
Оценка объекта согласована
со спецификой объекта оценки
Минусы
Трудоемкость и сложность расчетов
Сложность обоснования ставки
дисконта
Частично вероятный характер
Высокая точность расчетов
Прогнозирование на большой
промежуток времени
Не учитываются дополнительные
инвестиции, премии на акции и
издержки в процессе расчетов

13. Спасибо за внимание!