Особенности формирования имущественных налогов на базе кадастровой стоимости в Самарской области

1. Особенности формирования имущественных налогов на базе кадастровой стоимости в Самарской области

Лобанов Валентин Петрович
Председатель НП «Самарская коллегия оценщиков»,
председатель комитета по оценке и экономическому анализу ТПП Самарской области,
представитель НСОД в Самарской области,
член комиссии Росреестра по рассмотрению споров о ГКО
[email protected], тел. 8(927) 208-34-56
г. Самара 2018

2.

Актуальность результатов кадастровых оценок в Самарской области
Нормативный акт об утверждении результатов
государственной кадастровой оценки объектов
недвижимости в Самарской области
1. Объекты капитального
строительства
2. Земли населенных пунктов
3. Земли сельскохозяйственного
назначения
Постановление Правительства Самарской
области от 14.03.2012 г.
№ 118
Постановление Правительства Самарской
области от 13.11.2013 г.
№ 610
Постановление Правительства Самарской
области от 26.12.2012 г.
№ 814
4. Земли садоводческих,
огороднических и дачных
объединений в составе земель
сельскохоз. назначения
Постановление Правительства Самарской
области от 11.12.2013 г.
№ 745
5. Земли промышленности
транспорта и иного специального
назначения
Постановление Правительства Самарской
области от 26.12.2012 г.
№ 815
6. Земли особо охраняемых
территорий и объектов
Постановление Правительства Самарской
области от 26.12.2012 г.
№ 813
7. Земли водного фонда
Постановление Правительства Самарской
области от 29.12.2005 г №177
8. Земли лесного фонда
Постановление Правительства Самарской
области от 27.02.2008 г.
№ 41
Дата, на
которую
проведена
оценка
06.06.2011
8 лет
01.01.2013
5 лет
01.01.2011
8 лет
01.01.2008
10 лет
01.01.2009
10 лет
01.01.2009
10 лет
01.01.2004
15 лет
01.01.2004
15 лет
Период официального
прекращения
применения /
Дата внесения
стоимости в ЕГРН
15.04.2017
(15.04.2012)
24.11.2018
(24.11.2013)
08.01.2018
(08.01.2018)
22.12.2018
(22.12.2013)
08.01.2018
(08.01.2013)
08.01.2018
(08.01.2013)
10.01.2011
(10.01.2006)
22.03.2013
(22.03.2008)

3. Проведение государственной кадастровой оценки

2019 год
2020 год
2021 год
351 553
998 214
2 211 442
Минимальное
количество
объектов оценки
Год
проведения
ГКО
338 460
2019
8 793
2019
998
2019
Земли лесного фонда
2 921
2019
Земли водного фонда
381
2019
998 214
2020
2 211 442
2021
Объект оценки
Земли сельскохозяйственного
назначения
Земли промышленности и иного
специального назначения
Земли особо охраняемых
территорий
Земли населенных пунктов
Объекты капитального
строительства
Единица измерения – шт.

4.

Динамика среднего значения цены предложения земельных участков под ИЖС по
г. Самара, 2007-2018 гг., руб./кв.м
6 000
5 120
5 423
5 000
4 122
3 717
3 545
2010 год
2011 год
4 000
4 140
4 205
2012 год
2013 год
4 449
3 941
3 471
3 587
3 593
2017 год
3 квартал
2018 год
3 000
2 000
1 000
2007 год
2008 год
2009 год
2014 год
2015 год
2016 год
Динамика среднего значения цены предложения земельных участков под
коммерческие объекты по г. Самара, 2008-2018 гг., руб./кв.м
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
2 500
6 422
4 560
4 889
4 748
5 100
5 155
5 175
2008 год
2009 год
2010 год
2011 год
2012 год
2013 год
2014 год
2 315
Динамика среднего значения цены предложения земельных участков под
производственно-складские объекты по г. Самара, 2008-2018 гг., руб./кв.м
4 658
2015 год
5 130
4 988
4 658
2016 год
2017 год
3 квартал
2018 год
1 898
2 000
1 558
1 594
2010 год
2011 год
1 699
1 475
1 572
1 533
2013 год
2014 год
2015 год
1 500
1 665
1 652
2017 год
3 квартал
2018 год
1 437
1 000
2008 год
2009 год
2012 год
2016 год

5.

12000
10000
Снижение
на 55%
10295
10295
9573
9573
8000
6882
6000
10295
10295
10295
9573
6882
6882
Снижение
на 32%
6882
4 988
4 658
Снижение
на 51%
9573
6882
5 130
5 175
5 155
9573
9573
6882
10295
4 658
4 658
4 472
4000
2000
0
2013 (Постановление
№ 610)
2014
2015
2016
2017
3 квартал 2018
2019 (прогноз)
Кадастровая стоимость ЗУ под торговлю на начало года
Кадастровая стоимость ЗУ под офисы на начало года
Кадастровая стоимость ЗУ под гостиницы на начало года
Рыночная стоимость ЗУ коммерческого использования на конец года (квартала)
2500
2252
2252
2252
2252
2252
2000
1500
1 475
1 572
1 533
Снижение
на 26%
2252
1 665
1 652
1 652 1 702
1 437
1000
500
0
2014
2015
2013
(Постановление №
610)
Кадастровая стоимость на начало года
2016
2017
3 квартал 2018
2019 (прогноз)
Рыночная стоимость ЗУ коммерческого использования на конец года

6. Сопоставительный анализ средних удельных показателей кадастровой и рыночной стоимости земельных участков различных ВРИ в

Земельные участки,
предназначенные для
размещения домов
малоэтажной жилой
застройки, в том числе
индивидуальной жилой
застройки
Земельные участки,
предназначенные для
данного строительства,
садоводства и
огородничества
Земельные участки,
предназначенные для
размещения
производственных и
административных зданий,
строений, сооружений
промышленности,
коммунального хозяйства,
материально-технического,
продовольственного
снабжения, сбыта и
заготовок
Наименование
муниципального района
(городского округа)
Земельные участки, предназначенные для коммерческой
застройки
%
%
%
%
%
г.о. Самара
г.о. Тольятти
г.о. Новокуйбышевск
г.о. Кинель
г.о. Отрадный
г.о. Октябрьск
г.о. Похвистнево
г.о. Сызрань
Алексеевский район
Богатовский район
Большеглушицкий
Борский район
Безенчукский район
Большечерниговский
Волжский район
Елховский район
Камышлинский
Кинель-Черкасский
Кинельский
Клявлинский
Кошкинский
Красноярский
Пестравский
Похвистневский
Приволжский
Нефтегорский
Ставропольский
Сызранский
Сергиевский
Хворостянский
Шигонский район
61
83
132
43
8
2
-47
20
145
159
283
169
109
181
98
97
-5
70
90
нет
122
336
531
50
296
27
81
429
100
135
271
2
-23
165
1
8
-59
-85
-15
78
95
325
76
24
нет
22
99
нет
70
94
нет
-10
72
63
36
303
нет
9
183
-68
19
273
-56
-82
-73
-74
нет данных
-91
нет данных
-44
нет данных
-68
нет данных
-59
-72
нет данных
-75
нет данных
нет данных
нет данных
-81
нет данных
нет данных
-33
нет данных
нет данных
нет данных
-76
-66
-1
нет данных
нет данных
-44
-53
-78
-72
-76
нет данных
-92
нет данных
-39
нет данных
-69
нет данных
-64
-77
нет данных
-73
нет данных
нет данных
нет данных
-82
нет данных
нет данных
-31
нет данных
нет данных
нет данных
-65
-69
-70
нет данных
нет данных
-52
-34
-51
-16
-50
-37
нет данных
нет данных
-35
нет данных
-59
15
-34
-54
нет данных
-40
нет данных
нет данных
-60
-56
нет данных
нет данных
-31
нет данных
нет данных
нет данных
нет данных
-33
-66
нет данных
нет данных
нет данных
Среднее
Земельные участки,
предназначенные для
объектов торговли,
общественного питания и
бытового обслуживания
Земельные участки,
предназначенные для
размещения офисных
зданий делового и
коммерческого
назначения

7.

Земельные участки,
предназначенные для
объектов торговли,
общественного
питания и бытового
обслуживания
Переоценка
Земельные участки,
предназначенные для
размещения офисных
зданий делового и
коммерческого
Переоценка
назначения
Земельные участки,
предназначенные для
размещения
производственных и
административных
зданий, строений,
сооружений
промышленности,
коммунального
хозяйства,
материальнотехнического,
продовольственного
снабжения, сбыта и
заготовок
Переоценка
Недооценка
Минимум
Максимум
Среднее
33%
91%
66%
Минимум
Максимум
Среднее
31%
92%
66%
Города и муниципальные
районы, в которых присутствует
недооценка или переоценка
земельных участков
Все города и муниципальные
районы
Города и муниципальные
районы, в которых присутствует
недооценка или переоценка
земельных участков
Все города и муниципальные
районы
Города и муниципальные
районы, в которых присутствует
недооценка или переоценка
земельных участков
Минимум
Максимум
Среднее
16%
66%
43%
Все города и остальные
муниципальные районы
15%
Большеглушицкий р-н

8.

Агрегированный сопоставительный анализ отклонений УПКС от рыночных данных
Минимум Максимум
Земельные
Переоценка
участки,
предназначенны
е для
размещения
домов
малоэтажной
жилой
застройки, в том Недооценка
числе
индивидуальной
жилой застройки
5%
2%
109%
47%
Земельные
участки,
предназначенны
е для дачного
строительства,
садоводства и
огородничества Недооценка
10%
1%
26%
г.о. Похвистнево, Камышлинский р-н
133%
г.о. Самара, г.о. Тольятти, г.о. Кинель,
г.о.Отрадный, г.о. Октябрьск, г.о. Сызрань,
Волжский р-н, Елховский р-н, КинельЧеркасский р-н, Кинельский р-н,
Похвистневский р-н, Сергиевский р-н
г.о. Новокуйбышевск, Алексеевский р-н,
Богатовский р-н, Большеглушицкий р-н,
Борский р-н, Безенчукский р-н,
Большечерниговский р-н, Кошкинский р-н,
Красноярский р-н, Приволжский р-н,
Нефтегорский р-н, Ставропольский р-н,
Сызранский р-н, Шигонский р-н,
Хворостянский р-н
100%
429%
Минимум Максимум
Переоценка
Среднее
85%
Среднее
Города и муниципальные районы, в
которых присутствует недооценка или
переоценка земельных участков
43%
г.о. Тольятти, г.о. Октябрьск, г.о. Похвистнево,
г.о. Сызрань, Кошкинский р-н, Сергиевский рн
99%
96%
165%
325%
Города и муниципальные районы, в
которых присутствует недооценка или
переоценка земельных участков
г.о. Самара, г.о. Кинель, г.о. Отрадный,
Алексеевский р-н, Богатовский р-н, Борский рн, Безенчукский р-н, Волжский р-н, Елховский
р-н, Кинель-Черкасский р-н, Кинельский р-н,
Красноярский р-н, Пестравский р-н,
Похвистневский р-н, Ставропольский р-н,
Хворостянский р-н
г.о. Новокуйбышевск, Большеглушицкий р-н,
Приволжский р-н, Шигонский р-н

9.

70 000
Динамика среднего значения цены предложения торговой недвижимости
по г. Самара, 2008-2018 гг., руб./кв.м
66 221
63 212
65 000
63 625
64 534
2014 год
2015 год
64 460
64 158
2016 год
2017 год
60 833
62 468
58 627
60 000
56 541
56 175
2010 год
2011 год
55 000
50 000
2008 год
2009 год
2012 год
2013 год
3 квартал
2018 год
Динамика среднего значения цены предложения офисной недвижимости
по г. Самара, 2008-2018 гг., руб./кв.м
65 000
60 000
55 000
50 000
45 000
40 000
35 000
30 000
60 196
53 591
2008 год
48 317
46 484
45 847
46 877
2009 год
2010 год
2011 год
2012 год
53 020
52 562
2015 год
2016 год
49 003
2013 год
2014 год
50 235
49 868
2017 год
3 квартал
2018 год
Динамика среднего значения цены предложения производственноскладской недвижимости по г. Самара, 2008-2018 гг., руб./кв.м
22 000
20 000
20 424
18 355
18 208
18 978
19 204
18 836
19 085
17 068
18 000
18 045
16 950
15 063
16 000
14 000
12 000
10 000
2008 год
2009 год
2010 год
2011 год
2012 год
2013 год
2014 год
2015 год
2016 год
2017 год
3 квартал
2018 год

10.

11.

12.

2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
ЗУ НП утверждение
2014
2013
ОКС утверждение
2012
Даты подачи заявления на оспаривание КС
- Выпадение из бюджета за текущий и последующие годы до следующей ГКС
До 01.01.2019г.
- Выпадение из бюджета за предыдущие и последующие годы до следующей ГКС
После 01.01.2019г.
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
После 01.01.2019 г.
Оспаривание ЗУ приведет к выпадению из бюджета за 7 налоговых периодов
Оспаривание ОКСов приведет к выпадению из бюджета за 9,5 налоговых периодов
Создает большой стимул и экономический эффект для массового оспаривания КС для мелких и средних собственников.
Приведет к большой загрузки суда.

13.

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!!!
Лобанов Валентин Петрович
Председатель НП «Самарская коллегия оценщиков»,
председатель комитета по оценке и экономическому анализу ТПП Самарской области,
представитель НСОД в Самарской области,
член комиссии Росреестра по рассмотрению споров о ГКО
[email protected], тел. 8(927) 208-34-56
г. Самара 2018