Организационно-экономический механизм проведения капитального ремонта жилых домой в Краснодарском крае

1.

ФГБОУ ВО «Кубанский государственный
технологический университет»
Институт строительства и транспортной
инфраструктуры
Научно-исследовательская работа
на тему:
«Организационно-экономический механизм проведения
капитального ремонта жилых домой в Краснодарском крае»
Выполнил: магистрант Радкевич Е.В.
Научный руководитель: канд. экон. наук,
доцент кафедры ТОЭСиУН Ковтуненко М.Г.
Краснодар 2019

2. Сроки службы зданий до проведения капитального ремонта

• Допустимые сроки эксплуатации зданий и сооружений
различных конструктивных схем, а также допустимые сроки
эксплуатации различных элементов зданий определяются в
соответствии с ВСН 58-88(р) «Положение об организации и
проведении реконструкции, ремонта и технического
обслуживания зданий, объектов коммунального и социальнокультурного назначения».

3. Согласно  СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные, первичный капремонт в полном объёме, необходимо проводить не позднее

Согласно СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные,
первичный капремонт в полном объёме, необходимо проводить не
позднее тридцатилетнего срока последующего за введением жилых
домов в эксплуатацию, выборочный – по исходу двадцати лет.
Срок службы всех элементов
зависит от материалов,
использованных при
строительстве, нормативные
показатели следующие:
• Для фундаментных и стеновых
материалов – от 30 до 90 лет.
• Балконных элементов,
лестничных маршей, крылец,
веранд – от 30 до 80 лет.
• Элементов кровли, дверных и
оконных проёмов – до 30 лет.
При этом деревянные
составляющие кровли
установлены с запасом
прочности до 80 лет.
• Внутренняя отделка
помещений, при
соответствующем производстве
текущего ремонта может
прослужить до 30 лет.

4. Сводная статистика общего числа построенных домов в Краснодаре с указанием суммарной площади по годам

Сводная статистика общего числа построенных домов
в Краснодаре с указанием суммарной площади по годам
Таким образом в капитальном ремонте в г.Краснодаре нуждаются
более 3000 домов.

5. Статистика общего числа построенных домов в Краснодарском крае с указанием суммарной площади по годам

Статистика общего числа построенных
домов в Краснодарском крае с указанием
суммарной площади по годам
Таким образом в капитальном ремонте в г.Краснодаре нуждаются
более 12118 домов.

6. Данные по Краснодарскому краю

7. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, определены следующие права и обязанности собственников помещений в многоквартирном доме:

• Собственники обязаны нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также
участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей
доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого
помещения, взносов на капитальный ремонт. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт
многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента
возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на
помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего
собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не
исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (ст.
158 ЖК РФ)
• Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на
капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ст. 169 ЖК РФ)
• Собственники помещений в многоквартирном доме при формировании фонда капитального ремонта
на счете регионального оператора:
• ежемесячно вносят в установленные в соответствии со статьей 171 ЖК РФ сроки и в полном объеме
на счет регионального оператора взносы на капитальный ремонт, уплачивают пени в связи с
ненадлежащим исполнением указанными собственниками обязанности по уплате взносов на
капитальный ремонт;
• принимают решения, участвуют в принятии решений, которые предусмотрены настоящим
Кодексом, в связи с организацией проведения капитального ремонта общего имущества в таком
многоквартирном доме;
• участвуют в осуществлении приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному
ремонту в таком многоквартирном доме;
• запрашивают и получают предусмотренные ЖК РФ сведения (информацию) от заинтересованных
лиц;
• реализуют иные права и исполняют иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом,
иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми
актами субъектов Российской Федерации (ст. 181 ЖК РФ).

8. Схема организации проведения капитального ремонта

Собственники помещений
Ежемесячные обязательные
взносы на капитальный
ремонт
Региональный оператор
Специальный счёт
Капитальный ремонт

9.

10.

11.

Фонд создан 5 декабря 2013 года на срок
действия региональной программы
капитального ремонта многоквартирных
домов, расположенных на территории
Краснодарского края и является
региональным оператором. Деятельность
регионального оператора направлена на
обеспечение проведения капитального
ремонта общего имущества собственников
помещений в многоквартирных домах
Краснодарского края.
С региональной программой капитального
ремонта общего имущества собственников
помещений в многоквартирных домах,
расположенных на территории
Краснодарского края, на 2014-2043 годы
Функции регионального оператора:
взносы на капитальный ремонт
открытие спец счетов и совершение операций по этим счетам
оказание консультационной помощи
осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту
финансирование расходов на капитальный ремонт
актуализация региональной программы капитального ремонта

12.

13. Программа капитального ремонта жилых домов реализуется с 2015 года, и уже выявлены существенные проблемы:

1. Несоответствие смет реальным объемам работ, которые
необходимо произвести на доме.
Например: Краснодар, Ставропольская 115 (крыша). В смету не были
включены работы по замене кровли на балконах верхних этажей и навесов
над входами в подъезды. ПСД узнала об этом уже после начала производства
работ, когда кровля уже была разобрана и на обращения к представителям
администрации было предложено собственникам остановить работы и
пройти всю процедуру заново до торгов (при этом дом уже стоял без крыши,
а это как минимум 2-3 месяца).

14.

То же самое – Новороссийск, Видова 87;
Видова 85 – отсутствие освещения на
площадках мусоропровода и уличного
освещения; Крымск – Привокзальная 2
(те же проблемы с кровлей). Сюда же
можно привести примеры – Краснодар,
Мачуги 80/2, где на 8 подъездов в смете 1
дверь и т.д.
Данная ситуация приводит к жалобам жильцов
во всевозможные инстанции, надзорные органы,
что в ряде случаев приводит к остановкам работ
и затягиванием сроков сдачи. Либо в совсем уж
плохих случаях к неисполнению подрядчиком
своих обязательств по выполнению работ.
Ярчайший пример – Краснодар, ООО «Эрбауэр»,
сорвавшим работы на десятках объектов. Да, есть
вопросы и к самому подрядчику (Ставропольская
109, сняли старую кровлю и на два месяца пропали,
пострадали все без исключения квартиры верхнего
этажа, неделю назад работы возобновлены). Есть
безответственность подрядчика, это правда, но так
же и правда то, что по тем сметам, которые были
предоставлены техзаказчиком (МКУ «Горжилхоз»)
работы выполнены быть не могут. «Эрбауэр» в
процессе торгов снизил свое финансовое
предложение и выиграл конкурс.

15.

• Если бы сметы соответствовали, подрядчик с минимальной
прибылью теоретически смог бы исполнить свои обязательства,
но так как сметы радикально отличались от реальной ситуации,
подрядчик был не в состоянии исполнить свои обязательства.
Возникают вопросы к качеству сметной документации, которую
разрабатывал подрядчик ООО «Сантехлидер», который
безответственно подошел к исполнению работ. Однако кто-то же
эти проекты у «Сантехлидера» принял? Затем данные
некачественные проекты кто-то же выставил на торги? Возникает
вопрос ответственности техзаказчика (МКУ «Горжилхоз») к
обязанностям, возложенным на него. В чем же причины
несоответствия смет реальным объемам

16. Проблемы капремонта в Краснодарском крае

• 2. Отсутствие качественного обследования МКД перед
составлением смет, что входит в обязанности техзаказчика.
• 3. Безответственное отношение проектировщиков, а так же
техзаказчика, который проекты затем принимает. Собственники
в ряде случаев к подобным процедурам не привлекаются и их
пожелания на начальном этапе не учитываются, что
впоследствии приводит к конфликтным ситуациям с
собственниками, о чем я уже говорил на приведенных выше
примерах. Данная ситуация говорит о том, что с собственниками
никто не работает.
• 4. Есть так же обратные примеры, когда навязываются
ненужные собственникам работы

17.

• Пример: Краснодар, Мачуги 80/1. Панельный 5-ти
этажный 6-ти подъездный дом – работы по ремонту
фасада. В смету включены работы по штукатурки и
окраске панелей (от чего собственники
категорически отказывались), которые изначально не
были оштукатурены. Фасад один из наиболее
дорогостоящих видов работ. В данном доме общая
стоимость фасада 4,5 млн.р. Половина данной суммы
– это штукатурка и окраска. Остальная половина ремонт межпанельных швов, цоколя, окон
подъездов, отмостки, входных групп. В принципе в
этом бы не было ничего страшного, если бы не одно
но. Каждый дом имеет предельные уровни
заимствования средств, который составляет для
данного дома около 7 млн.р. (при существующем
тарифе). Т.о. остаток 2,5 млн. р., что даже на крышу
уже не хватит. Людей буквально заставили
согласиться со штукатуркой фасада, угрожая в
противном случае отодвинуть их лет на 20 в очереди.
Вторым следствием данной ситуации является
упрощение работ по ремонту цоколя. Жители хотели
бы обложить цоколь керамогранитом вместо
предусмотренных штукатурки и окраски. Изменения
уже невозможны, т.к. смета уже прошла экспертизу.
Данная ситуация привела к остановке работ на 3
недели. И так везде – людям говорят, что изменить
уже ничего нельзя, т.к. сметы уже прошли
экспертизу. Либо соглашайтесь, либо ремонта
вообще не получите.

18.

• Всего этого можно было бы избежать, если бы на начальном
этапе с собственниками поговорили и выяснили их пожелания
как это и предусмотрено существующим порядком. Однако этого
в реальности не происходило, о чем и заявляли собственники:
Краснодар, Ставропольская 113, 115, 163, Мачуги 80/1, 80/2,
80/3, Благоева 2, Новороссийск Видова 85, 87. Более того
собственники Мачуги 80/1, 80/2, 80/3, Ставропольская 115
заявили о подделке подписей на сметах, которые им показывал
подрядчик. Создается впечатление, что с собственниками никто
не хочет работать и общаться, воспринимая их как досадную
помеху, забывая что программа реализуется на деньги
собственников, которые вправе получать то, что они хотят (в
рамках существующих нормативов).

19.

• Отсутствие качественного обследования и взаимодействия с
собственниками приводит к тому, что техзаказчики и
проектировщики полагаются на данные, записанные в
техпаспортах МКД. Но в ряде случаев информация в техпаспортах
не соответствует реальному положению дел. Наличие
качественного техпаспорта – это в 1-ю очередь ответственность
УК. Так же в ГИС ЖКХ существует электронный паспорт дома,
который обязана так же заполнять УК, однако там так же
присутствуют неточности и ошибки. Выход здесь либо заставлять
УК приводить техпаспорта МКД в соответствие либо поручить это
фонду капремонта с использованием средств, образовавшихся в
виде дохода от размещения средств на счете в банке.

20.

• Следствием сложившейся ситуации в ряде муниципальный
образований в 2019 году из-за проблемности данных
муниципалитетов, функции техзаказчика передаются Фонду КР
(Новороссийск, Геленджик и т.д. – всего 22). В целом я разделяю
данную позицию фонда, однако на мой взгляд существует
опасность самоустранения муниципалитетов от участия в
программе, хотя участие в первичных осмотрах, организацию
общих собраний собственников в случае передачи функции с них
никто не снимает.

21.

• 5. Следующая проблема - участие УК в данной программе. Где
муниципалитет не успевает работать с собственниками,
должны помогать УК. Однако же к примеру в Новороссийске с
собственниками по указанным адресам УК НУК общаться не
желает. Более того заявляет, что мнение собственников их не
интересует. Либо на примере Славянска н/К Ковтюха 25, где УК
отказалась воспользоваться удобным моментом пока на доме
демонтирована кровля почистить чердачное помещение,
воспользовавшись краном, который предлагал ей подрядчик. В
результате крыша новая, грязь под крышей старая.

22.

• 6. Качество надзора со стороны техзаказчика над
производством работ. Технадзор должен регулярно
осуществлять контрольные мероприятия с фиксацией в
соответствующем журнале. Однако же это не всегда так.
• Пример: Крымск, Привокзальная 2, 47. Деревянные элементы
стропильной конструкции устанавливаются на дом без обработки
огнебиозащитными составами. Можно допустить, что часть
деревянных элементов можно обработать на доме, но по части
элементов после монтажа это уже невозможно. Встает вопрос –
куда смотрит технадзор и бывает ли он вообще на данном доме?
Требуется что, вводить структуры для контроля контролеров?
Если собственники не подпишут акты выполненных работ (на что
имеют полное право) что будет делать администрация?
Переделывать или давить на собственников и заставлять их
подписать акты? На данном доме собственники заявляют, что да
смету на начальном этапе они подписали (без козырьков над
балконами и входами в подъезды), но их вызвали в
администрацию и заставили там подписать, отказавшись
предоставить собственникам пакет документов для
ознакомления на руки. Фактически собственники в полном
объеме не понимали, что они подписывают.

23.

• 7. Ряд указанных проблем можно было бы избежать, или по крайней мере
минимизировать их последствия, если бы собственники обладали бы
определенными знаниями. Если бы они заранее знали процедуру
формирования программы капремонта, последовательность действий, свои
права и обязанности. По опыту общения с людьми, знаний у них катастрофически
не хватает. Совместно с ФКР ОНФ проводит выездные семинар-совещания с
представителями администраций, управляющих организаций, собственниками.
• Если же работать более системно, то необходимо формировать класс
грамотных председателей советов домов. Необходима учебная
программа.
• Оканчиваться такое обучение может сдачей квалификационного
экзамена в лицензионной комиссии с выдачей сертификата на право
управления МКД. Данный экзамен может совершенно бесплатно
сдать любой гражданин РФ.

24. Указанные выше проблемы требуют решения

25. При планировании работ капитального ремонта необходимо обращать внимание не только на износ здания, но и на его

теплотехнические свойства и
энергоэффективность

26.

27.

28.

29.

30.

•Спасибо за внимание!