Основы оформления сделок с недвижимостью

1. Основы оформления сделок с недвижимостью

2. Выписка из ЕГРН

Выписка из ЕГРН – правоподтверждающий
документ (если собственность оформлена до 2016
года – правоподтверждающим документом
является свидетельство о государственной
регистрации права)
ЕГРН – Единый Государственный Реестр
Недвижимости
Выписка из ЕГРН — основной документ,
подтверждающий, что здание, жильё, машиноместо или участок земли прошли кадастровый учёт,
а права на них были зарегистрированы
Заказать можно: в МФЦ, на сайте Росреестра, на
сайтах-партнерах Росреестра. Выписки из ЕГРН
платные.

3. Какие сведения содержатся в выписке ЕГРН

расположение объекта недвижимости (точный адрес,
этаж);
общую характеристику (площадь, предназначение);
графический план квартиры и поэтажный план здания;
идентификационные данные владельца (владельцев с
указанием долей);
дата и номер государственной регистрации права;
кадастровый номер;
сведения о правоустанавливающем документе;
информацию об имеющихся ограничениях с указанием
причины и даты наложения;
история переходов права собственности

4.

5.

6.

7.

8. Ограничения и обременения

9. Ограничения и обременения

10. Ограничения и обременения

11. Виды собственности

Индивидуальная
Общая совместная
Общая долевая
Все комнаты в Санкт-Петербурге – это
доли в праве общей долевой
собственности

12. Преимущественное право покупки ст. 250 ГК РФ

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему
лицу остальные участники долевой собственности имеют
преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за
которую она продается, и на прочих равных условиях.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных
участников долевой собственности о намерении продать свою долю
постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых
продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут
продаваемую долю в праве собственности на недвижимое
имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю
любому лицу.
В случае, если все остальные участники долевой собственности в
письменной форме откажутся от реализации преимущественного
права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана
постороннему лицу ранее указанных сроков.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права
покупки любой другой участник долевой собственности имеет право
в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на
него прав и обязанностей покупателя.

13. Отказы от преимущественного права покупки

Собственноручный – оформляется
сособственником через нотариуса
Нотариальное уведомление – без
присутствия сособственника
Почтовые уведомления: заказное
письмо с описью и уведомлением о
вручении или телеграмма

14. Правоустанавливающие документы

Безвозмездные сделки: дарение,
наследство, приватизация, решение
суда
Возмездные сделки: договор куплипродажи, договор долевого участия,
договор ЖСК, договор уступки прав
требования, договор мены, договор
ренты
Возмездные сделки – общая
совместная собственность супругов!

15. Минимальные сроки владения

3 года и 5 лет
3 года – дарение/наследство от близкого
родственника, приватизация, договор ренты,
единственное жилье
Остальные случаи – 5 лет
Начало отсчета: наследство – со дня смерти
наследодателя; дду и пай – с момента полной
оплаты. Остальные случаи – с момента
государственной регистрации права
Если имущество приобреталось по долям –
считаем с момента получения первой доли

16. Освобождение от налога

С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с
продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021
году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно
соблюдаться следующие условия:
Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не
достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение
того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля
следующего года;
Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая
стоимость должна быть выше;
Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50
млн рублей.
При соблюдении всех условий членам многодетных семей не
нужно соблюдать минимальный срок владения недвижимостью.

17. Как уменьшить налог

Мы не налоговые консультанты!
Декларацию нужно подавать, если минимальный срок
владения не прошел, даже если налог после всех вычетов
выходит 0 рублей
Имущественный вычет с продажи 1 млн рублей (1 раз в
год; применяется в соответствии с долей в праве)
Вычет расходов (разница между покупкой и продажей), в
том числе расходы дарителя/наследодателя
Оптимизация за счет других вычетов
Сумму налога ФНС считает от бОльшей суммы – либо от
суммы продажи, либо от кадастровой стоимости
Если объект продан по цене ниже, чем 70% от кадастровой
стоимости, налог будет рассчитан от 70% от кадастровой
стоимости

18. Формы ДКП/ДУПТ

Простая письменная форма (ППФ) – готовит
покупатель; на регистрацию отправляем
через МФЦ (бесплатно) или в электронном
виде через банковское учреждение (платно)
Нотариальная – готовит нотариус (платно),
отправляет на регистрацию самостоятельно в
электронном виде или передает сторонам для
передачи в МФЦ
Обязательное нотариальное удостоверение –
сделки с долями, сделки по отчуждению
имущества несовершеннолетних/
недееспособных

19. Документы от продавца для подготовки сделки

Правоустанавливающие документы
Правоподтверждающие документы
Паспорта всех собственников
Техническая документация –
кадастровый, технический паспорт,
поэтажный план
Формы – 7, 9, 12, 9 архивная
Согласие супругов на продажу при
необходимости
Тождественность документов для ЭР

20. Форма 9 – справка о регистрации

21. Форма 12 – справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан

22. Спасибо за внимание!