Налогообложение сделок с недвижимостью (жилые помещения, земельные участки)

1.

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ СДЕЛОК
С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
(ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ)
г. Бийск Алтайский край

2.

• НЕКОТОРЫЕ ПОНЯТИЯ
• Налоговая база - денежное выражение дохода, полученного от реализации товаров (работ,
услуг, имущественных прав), являющегося объектом налогообложения. (Простыми
словами применительно для недвижимости, налоговая база – это та часть дохода, которая
за вычетом всех расходов подлежит налогообложению).
• Налоговый период в РФ – с 01 января по 31 декабря;
• Согласно пункту 2 статьи 207 Налогового кодекса Российской Федерации налоговыми
резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской
Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев!
(Наличие или отсутствие гражданства РФ не влияет на статус налогового резидента!);
• Налоговая ставка для резидентов РФ составляет 13% при сумме дохода до 5 млн рублей в
год, на сумму превышающую 5 млн рублей применяется ставка 15%;
• Налоговая ставка для НЕрезидентов РФ составляет 30% (К нерезидентам РФ относятся
граждане РФ, проживающие на ее территории менее 183 календарных дней в течение 12
следующих подряд месяцев, а также апотриды и граждане иностранных государств).

3.

СПОСОБЫ СНИЖЕНИЯ НАЛОГООБЛАГАЕМОЙ БАЗЫ
• Для снижения налогооблагаемой базы применяются:
• 1) Расходы на приобретение Объекта недвижимости (Те траты, которые потенциальный Продавец, будучи еще Покупателем понес
на приобретение Объекта. Эти расходы обязательно должны быть подтверждены документально. Например, гражданин N хочет
продать квартиру за 3 млн рублей. Год назад гражданин N приобрел её за 2 млн рублей и это отражено в его Договоре (Документе
основании). Налогооблагаемая база составит: 3 млн – 2 млн = 1 млн рублей);
• 2) Расходы на строительство Объекта недвижимости. (Те траты, который потенциальный Продавец понес на возведение Объекта.
Эти расходы обязательно должны быть подтверждены документально. Конечно, документа основания с конкретной суммой
понесенных расходов у Продавца на руках не будет, однако в качестве подтверждения понесенных расходов Продавец вправе
предоставить: Договоры подряда (Договоры оказания услуг, связанных со строительством Объекта) с какими-либо подрядными
организациями; Товарные чеки на приобретение строительных материалов; Расписки в получении средств наемными рабочими;
Акты подключения к коммуникациям с ресурсоснабжающими организациями и прочее;
• 3) Расходы на реконструкцию Объекта недвижимости. В данном случае, точно также прилагаются в качестве документов,
подтверждающих понесенные расходы : Договоры подряда (Договоры оказания услуг, связанных со строительством Объекта) с
какими-либо подрядными организациями; Товарные чеки на приобретение строительных материалов; Расписки в получении
средств наемными рабочими; Акты подключения к коммуникациям с ресурсоснабжающими организациями и прочее. ОДНАКО,
ВАЖНО ПОНИМАТЬ, ЧТО ПОД СОБОЙ ПОДРАЗУМЕВАЕТ ПОНЯТИЕ РЕКОНСТРУКЦИЯ!
• Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение
параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе
надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих
строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких
конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных
элементов;
• 4) Налоговый вычет в размере 1 млн рублей (Один раз в налоговый период для одного Объекта недвижимости) ВАЖНО –
Нерезиденты не имеют право на налоговый вычет в 1 млн рублей.

4.

ОТЧЕТНЫЙ ПЕРИОД
• Отчитаться о произведенной продаже Объекта недвижимости необходимо до 30 апреля
года, следующего за годом продажи (Делается это путем подачи налоговой декларации по
форме 3-НДФЛ в территориальный налоговый орган, либо через МФЦ, либо через
Госуслуги);
• При возникновении налога, произвести его оплату необходимо не позднее 15 июля!
• ВАЖНО! Декларация подлежит заполнению и подаче в налоговые органы даже в тех
случаях, когда налога, в силу определенных законом обстоятельств, не возникает!

5.

МИНИМАЛЬНЫЕ СРОКИ ВЛАДЕНИЯ
3 ГОДА
5 ЛЕТ
1) Право возникло до 31.12.2015 г. (Сейчас уже,
конечно, при любом основании возникновения
права, минимальные сроки прошли);
1) Право возникло с 01.01.2016 г. (Касается
возмездных сделок);
2) Безвозмездное получение права собственности
(Дарение, приватизация, наследство)
2) Право получено возмездно, при этом
продаваемый Объект НЕ является единственным
жильем!
3) Если право получено возмездно, но
продаваемый Объект является единственным
жильем!
3) Право возникло по договору долевого участия
(ДДУ)
4) По ДДУ минимальные сроки владения считаются с момента полной оплаты Объекта
недвижимости! (Подтверждением полной оплаты является выданная справка об отсутствии
задолженности по Договору от застройщика);
5) В случаях, когда происходит приращение доли в праве собственности (по любым основаниям,
будь то купля-продажа, дарение, наследство и прочее), минимальные сроки владения Объектом
считаются с момента возникновения права собственности на «Первичную» долю!
6) Если право собственности было получено супругом (супругой) в период брака (совместно
нажитое имущество) в личную собственность, в случае принятия наследства пережившим
супругом(супругой) минимальный срок владения считается с момента получения права
собственности умершим супругом (супругой).

6.

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ДЛЯ РАСЧЕТА СУММЫ НАЛОГА?
• 1) Сумму продажи Объекта недвижимости;
• 2) Расходы на приобретение Объекта недвижимости/налоговый вычет (Его мы знаем, раз в год 1
млн);
• 3) Кадастровую стоимость Объекта недвижимости (Кадастровую стоимость мы можем узнать
из свежей выписки из ЕГРН, в сервисе «Кто там», в справочной информации «Росреестра»;
• 4) ЗНАТЬ, что ЛЮБУЮ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ЕЩЕ
МОЖНО И ЗАНИЗИТЬ НА ПОНИЖАЮЩИЙ КОЭФФИЦИЕНТ, КОТОРЫЙ, ПОКА ЕЩЕ
РАВЕН, 0,7 (районный понижающий коэффициент), то есть использовать в официальных
документах, подлежащих государственной регистрации 70% от кадастровой стоимости на
период 1 января текущего года продажи.
• 5) Если сумма продажи Объекта недвижимости меньше 1 млн рублей – НАЛОГ НЕ
ВОЗНИКАЕТ!

7.

ВНИМАНИЕ, ШОК КОНТЕНТ!
• Для снижения налогооблагаемой базы ВОЗМОЖНО применение расходов дарителя, либо
наследодателя! (Такие расходы, естественно, также должны быть подтверждены
документально (оригиналами договоров, прошедших государственную регистрацию с
прописанными суммами);
• Для снижения налогооблагаемой базы МОЖНО использовать расходы налогоплательщика на
погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным им на
приобретение жилья (Те самые выплаченные проценты по ипотеке).
• А еще, в некоторых случаях, в качестве расходов можно попытаться применить оплату услуг
риелтора, которую произвели при покупке Объекта, хотя Минфин и не приравнивает эти
затраты к расходам, все же некоторые налоговые инспекторы засчитывают их.
• Не во всех регионах РФ сроки минимального владения одинаковые;
• 1 млн рублей НЕ ДАЕТСЯ КАЖДОМУ УЧАСТНИКУ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ
СОБСТВЕННОСТИ! А делиться пропорционально их долям. Так что, если у вас 10
собственников и цена Объекта недвижимости 10 млн, вы не освобождаетесь от уплаты
налога, а точно также платите в совокупности с 9 млн. ЕСТЬ НЮАНС:

8.

НЮАНС
• Если участники общей долевой собственности продадут свои доли разными договорами, то каждый из
собственников будет иметь право претендовать на 1 млн налогового вычета и он никак не будет разделен.
(Кончено, это лазейка, однако продажа доли- а) нотариальная сделка; б) расходы на нотариуса тоже не
малые (сами договоры, нотариальные отказы от преимущественного права покупки от сособственников),
хоть и меньше чем налог; в) ТОЛЬКО НАЛИЧКА; г) Пойди и найди такого лояльного покупателя
• «За что купил, за то продал» – налога не возникает :)
• Налоговый вычет при продаже не всегда равен 1 млн рублей, зачастую он составляет жалкие 250
тысяч. (При продаже нежилых помещений, в том числе апартаментов, гаражей, машин,
НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ);
• Для юридических лиц (ООО, АО, и даже для ИП) нет сроков минимального владения имуществом.
Для них ставка налогообложения рассчитывается исходя из выбранного предприятием налогового
режима. При этом, никакого значения не имеет, стояло имущество на балансе предприятия как
товар, или как средство производства, или как непосредственно недвижимость. (А ставка налога
может быть разной, 6%,8%, 15%, 20% и другой.)
• Исключением из вышеуказанного правила является ИП. Если ИП не использовал Объект
недвижимости с целью извлечения прибыли, то ставка налогообложения составит для него
стандартные 13%, ну или 15% , ну или 30%

9.

НАЛОГ НА ЧАСТНЫЙ ДОМ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
• По всем нормам Земельного права продать Дом отдельно от Земельного участка НЕЛЬЗЯ! (Это
правило свято и должно соблюдаться всегда. (Ст. 35 Земельного кодекса РФ). В том случае, если
земля не в собственности, а в аренде, то одновременно с регистрацией перехода права по ДКП
подлежит регистрации Соглашение о переуступке прав по арендному договору);
• Сроки минимального владения для каждого Объекта считается ОТДЕЛЬНО! И ЭТО, КСТАТИ
ЛАЗЕЙКА В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ!
• Если минимальные сроки владения для одного из Объектов недвижимости прошли, то для
второго мы используем либо расходы на приобретение, либо налоговый вычет.
• Если минимальные сроки владения для Объектов недвижимости не истекли, то для снижения
налогооблагаемой базы мы используем либо расходы на приобретение (Например, договор
купли-продажи, в котором всегда будет указана разбивка по цене Объектов), либо для одного
Объекта используем документально подтвержденные расходы, а для второго налоговый вычет.
• Если совокупная стоимость Дома и Земельного участка не превышает 1 млн рублей, то
применительно к этим Объектам можно применить только налоговый вычет (т.е. одновременно
к двум Объектам один метод снижения налогооблагаемой базы).

10.

НАЛОГ НА ДОЛИ ДЕТЕЙ
• Детские доли практически всегда возникают безвозмездно, соответственно минимальные сроки владения для освобождения от
уплаты НДФЛ при продаже составляют 3 года.
• Если доли возникли безвозмездно, то для того чтобы рассчитать налог необходимо:
• А) Знать стоимость продажи Объекта недвижимости;
• Б) Кадастровую стоимость*0,7
• В) Размер доли ребенка в праве собственности;
• Г) Помнить про налоговый вычет 1 млн рублей, который соответственно будет применим только пропорционально доли ребенка в
праве собственности.
• Пример: Квартира стоит 3 млн руб., Доля ребенка в праве составляет 1/20.
Решение: Сначала считаем сколько стоит 1/20 доли: 3 млн:20=150 тысяч руб. Теперь применим вычет: 1млн/20=50 тысяч. Значит,
налогооблагаемая база составит: 150-50=100 тысяч. Соответственно налог в таком случае составит: 100 тысяч*0,13=13 тысяч руб.
Пример 2: Квартира стоит 3 млн руб. Доля ребенка в праве собственности составляет 1/20. Родители хотят уйти от налогообложения.
Решение: Сначала смотрим сколько стоит Объект по кадастровой стоимости, например она составляет 2 571 428,57 руб. Сразу
умножаем ее на коэффициент 0,7. Получаем 1,8 млн. Значит это та сумма, до которой можно максимально занизиться. От нее и
считаем дальше налог по аналогии с примером выше: Сначала считаем сколько стоит 1/20 доли: 1,8 млн:20=90 тысяч руб. Теперь
применим вычет: 1млн/20=50 тысяч. Значит, налогооблагаемая база составит: 90-50=40 тысяч. Соответственно налог в таком случае
составит: 40 тысяч*0,13=5,2 тысяч руб.
Почему нельзя было занизиться больше, чем до кадастровая стоимость*0,7?
Ответ прост, ФНС будет при расчете НДФЛ отталкиваться не только от понесенных расходов или налогового вычета, но и от
кадастровой стоимости Объекта. В нашем случае, кадастровая стоимость – это та цена, в которую оценивает ваше имущество
государство. Из-за громадных отличий в стоимости жилья в разных регионах, государство примерно оценивает ваше имущество
относительно рынка в конкретном регионе. Отсюда и появился коэффициент 0,7. Если в договоре цена отчуждаемого имущества
выше, чем кадастровая стоимость*0,7, то государство, в лице ФНС считает по цене, указанной в договоре. Если цена в договоре
меньше, чем кадастровая*0,7, то налог будет высчитан все равно по кадастровой*0,7. Потому смысла занижаться ниже и не было.
Однако, зачастую кадастровая стоимость позволяет и вовсе уйти от налогообложения путем занижения.

11.

ИЗМЕНЕНИЕ ПОРЯДКА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
С УЧАСТИЕМ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ С 01.01.2022 ГОДА
• С 01 января указом Президента РФ в налоговый кодекс внесены поправки, отныне:
• Освобождаются от уплаты НДФЛ семьи с двумя и более детьми при соблюдении следующих
условий:
• А) Дети не достигли возраста 18 лет (или 23 лет, при этом обучение происходит по очной
форме);
• Б) Продажа и Покупка Объектов происходит в одном налоговом периоде, либо покупка
происходит до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
• В) Приобретаемый Объект по площади или по кадастровой стоимости превосходит
Продаваемый Объект;
• Г) У членов семьи отсутствует в праве собственности другое жилое помещение (в том числе
доли в праве в разных Объектах), площадь которого в совокупности превышает 50% от
площади приобретаемого Объекта;
• Д) Кадастровая стоимость Приобретаемого Объекта ниже 50 млн руб.
• ВАЖНО!!! Это единственная категория льготников по минимальным срокам владения. Ни
пенсионеры, ни инвалиды, ни матери-одиночки (с одним ребенком), ни сироты, ни артисты, ни
певцы, ни землекопы и т.д. не имеют налоговых льгот при отчуждении Объекта
недвижимости!!!

12.

ВЗАИМОЗАЧЕТ
• Взаимозачет – это (Простыми словами) договоренность сторон гражданских
правоотношений о взаимном прекращении тех или иных обязательств в установленном
объеме.
• Взаимозачет возможен при соблюдении следующих условий:
• А) Продажа и покупка Объектов происходит в один налоговый период;
• Б) После продажи Объекта происходит покупка ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ!!! (Ни дома, ни
новостройки не подходят под взаимозачет);
• В) Возможен только при наличии официального трудоустройства!!! (Либо пенсионерам в
тех случаях, когда выход на пенсию произошёл не ранее 3 лет до года продажи Объекта.
Но применение взаимозачета касательно пенсионеров всегда остается на усмотрение
конкретного налогового инспектора);
• Г) Ранее продавец не пользовался имущественным вычетом при ПОКУПКЕ жилья;
• Д) Детям взаимозачет НЕ ПОЛОЖЕН! НО… Почему-то иногда налоговики допускают
взаимозачет, но его применение всегда остается на усмотрение конкретного налогового
инспектора.

13.

ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПОКУПКЕ ОБЪЕКТА
НЕДВИЖИМОСТИ
• С суммы 2 млн руб. (Это максимальная сумма, даже если Объект стоит 10 млн, вычет можно получить только с 2
млн) возможно получить налоговый вычет при Покупке. Составляет он 260 тысяч рублей. (2 млн*0,13).
• Получить налоговый вычет можно только 1 раз в жизни, однако, если до 2014 года вычет был сгораемый (то есть,
например, было положено 260 тысяч, использовали в 2006 году только 30 тысяч, остатки обнулились), то после
2014 года он стал остаточный (можно использовать при покупке разных Объектов до полного исчерпания суммы
260 тысяч);
• На один и тот же Объект супруги могут применить имущественные вычеты (по 260 тысяч каждый, если
стоимость Объекта позволяет (соответственно Объект стоит минимум 4 млн));
• Возможно дополнительно применить имущественный вычет за уплаченные проценты по ипотечному кредиту.
Максимальная сумма составит 390 тысяч (То есть максимум с 3 млн рублей);
• Возможен только при наличии официального трудоустройства!!!
• Как получить:
• А) Через работодателя (В бухгалтерию пишется заявление об удержании НДФЛ с з/п. Таким образом у вас не
будут забирать 13% с з/п пока сумма не составит 260 тысяч («В год по 3 копейки»);
• Б) Путем подачи до 30 апреля декларации 3-НДФЛ в налоговый орган (Сумма возврата зависит от размера
ежегодного перечисления подоходного налога. Грубо говоря, чтобы вернуть от государства 260 тысяч разом, з/п в
месяц должна составлять 167 тысяч рублей);
• Всё тоже самое касается выплат по возврату части уплаченных ипотечных процентов.

14.

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПРИ ДОГОВОРЕ МЕНЫ
• Договор мены – ст. 567 ГК РФ.
• По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне товар в
обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продажи (т.е. фактически,
каждая сторона договора мены одновременно является по отношению друг к другу и продавцом
и покупателем), если это не противоречит существу мены.
• Ст. 568 ГК РФ гласит, что если из Договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие
обмену предполагаются сторонами РАВНОЦЕННЫМИ. Однако из практики применения
гражданских норм ФНС вытекает, что в случае, если минимальный срок владения Объектом не
истек, при этом кадастровая стоимость Объектов недвижимости разная, то возникает
обязанность по уплате налога с разницы кадастровых стоимостей у того лица, который получил
более дорогостоящий вариант.
• ЭТО ОДНА ИЗ ПРИЧИН, ПОЧЕМУ МЕНОЙ МЫ НЕ ЗАНИМАЕМСЯ, А ПРОВОДИМ ТАКИЕ
СДЕЛКИ ТОЛЬКО КАК ДВЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ.
• ХОТЯ, В ТЕОРИИ, МОЖНО ПРОВОДИТЬ И МЕНУ, ТОЛЬКО ПРИ УСЛОВИИ
ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ОБЕИМИ СТОРОНАМИ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ. НУ ИЛИ КАК ДОПОЛНИТЕЛЬНУЮ УСЛУГУ В
ЮРИДИЧЕСКОМ ОТДЕЛЕ ЗА 7 ТЫСЯЧ РОССИЙСКИХ РУБЛЕЙ

15.

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПРИ ДОГОВОРЕ ДАРЕНИЯ
• Договор дарения возможно оформить между любыми лицами. Однако, рекомендовано
проводить сделки по договору дарения только между близкими родственниками (мать, отец,
дети, бабушки, дедушки, братья, сестры, усыновители, усыновленные, внуки, внучки) в виду
того, что у Дарителя при отчуждении Объекта по договору, налога не возникает, а вот у
Одаряемого возникает в полном объеме. (Налог будет считаться следующим образом:
0,13*кадастровую стоимость дара). Исключение составляют как раз-таки близкие
родственники. Им не нужно платить налог при получении Объекта при Договоре дарения от
близкого родственника.
• Однако! Дарение во время процедуры банкротства ОСПОРИМО! (Точно также как притворное
дарение, или фиктивное дарение). А дарение за деньги – это необоснованное обогащение)
• Через агентство дарение мы не проводим, за исключением случаев дополнительного
юридического сопровождения за отдельную плату. (Ну или за комиссию, смотря как
договоритесь )

16.

НАЛОГИ ПРИ СДЕЛКАХ С БЮДЖЕТНЫМИ СРЕДСТВАМИ
• В тех случаях, когда Объект приобретается за счет выплат из бюджета на основании каких-либо
сертификатов, при последующей его продаже расходы на приобретение применить не
возможно. Методом снижения налогооблагаемой базы будет являться только налоговый вычет в
размере 1 млн рублей.
• Например: Сирота на основании жилищного сертификата приобрел квартиру за 2 млн рублей.
Выплата по сертификату полностью покрыла сумму покупки. При продаже, даже не смотря на
наличие в документе основании прописанной суммы, он может надеяться только на
имущественный вычет 1 млн рублей. Налог составит 0,13*(2 млн-1 млн) =130 тысяч рублей.
• В данном случае, право у сироты возникло за счет бюджетных средств (для сироты, считай,
безвозмездно), значит и расходов на его приобретение у сироты не было. Но вот срок
минимального владения составит все-таки 5 лет, а не 3 года, потому что по факту это купляпродажа.