Продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками и детьми, находящимся под опекой или попечительством

1.

2.

Согласно Семейному и Гражданскому кодексам, несовершеннолетними считаются лица, не достигшие
18 лет. Согласно статьям 26–28 ГК РФ, на дееспособность до 18 лет влияет возраст:
•с 14 до 18 лет ребенок считается ограниченно дееспособным — то есть может ставить подписи на
документах, но не может сам инициировать разные сделки с недвижимостью;
•с 6 до 14 лет ребенок считается частично дееспособным, но не может ставить подписи на документах;
•до 6 лет ребенок считается полностью недееспособным, и всю ответственность за него несут родители
либо опекуны.
В отдельных случаях ребенок становится полностью
дееспособным в 16 лет — например, после эмансипации или в
результате вступления в брак. В этих случаях гражданин 16–18
лет может сам распоряжаться своим имуществом, и участие
органов опеки в сделке не требуется.

3.

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего
ребенка в 2023 году включает в себя обязательное получение
разрешения от органов опеки и попечительства. Без него
сделку могут признать незаконной и аннулировать!

4.

Какие требования предъявляют к сделке органы опеки и попечительства.
Они контролируют сделку и требуют, чтобы ребенку
предоставили:
•долю соразмерную площади в старой квартире, если он являлся
•собственником квартиры;
•своевременную регистрацию в новой квартире;

5.

Продажа доли ребенка в квартире или в объекте недвижимости, в котором прописан ребенок до 18 лет сделка с дополнительными ограничениям. Органы опеки и попечительства могут запретить ее, если:
-Один из родителей или опекунов отказывается от сделки.
-Новое жилье хуже предыдущего.
-Права ребенка ущемлены. Например, если после продажи единственной доли несовершеннолетнего собственника
ему не выделят долю в новом жилье.
-Ребенок не прописан в новом жилье. По закону, ребенка нельзя выписать «в никуда» — выписка ребенка из
квартиры при продаже квартиры сопровождается регистрацией по другому месту жительства.
-Покупаемое жилье недостроено. Если строительство завершено менее, чем на 70%, органы опеки и попечительства
откажут в выдаче разрешения.
-В новом жилье нет удобств. Если в доме или квартире, которую вы будете покупать, нет инженерных
коммуникаций или их части.
-Ребенок — наследник, не вступивший в права.
-Доля в новом жилье меньше.

6.

В КАКИХ СЛУЧАЯХ ВОЗМОЖНО ОТСТУПЛЕНИЕ ОТ НОРМ ПРАВА
Законодательство предусмотрело возможность опеки принимать решение индивидуально в каждом случае.
Некоторые требования закона можно не выполнять при определенных условиях. В их числе:
•Покупка недостроенного жилья. Оформление права собственности ребенка на недвижимость или долю в ней
откладывается до момента ввода жилья в эксплуатацию. Но все время строительства ребенок должен быть где-то
прописан, то есть иметь фактическое место проживания.
•Тяжелая болезнь ребенка. Если ребенку нужно дорогостоящее лечение, можно получить разрешение опеки на
продажу квартиры с несовершеннолетним, даже если приобретаемое жилье хуже проданного. С условием, если
разница в стоимости недвижимости пойдет на лечение.
•Состояние ребенка, при котором нельзя жить в квартире. При аллергических реакциях, хронических
заболеваниях и врожденных патологиях можно приобрести жилье хуже проданного, если ребенок не может
проживать в нынешнем. Например, поменять квартиру рядом с промышленным предприятием на частный дом
меньшей площади в деревне.
•Потребность ребенка в специализированном учреждении. Если несовершеннолетнему гражданину нужны школаинтернат, коррекционная школа, лицей закрытого типа или другое специализированное учреждение, которого нет
в городе, допускается переезд в другой город. Возможно незначительное ухудшение жилищных условий. Но
выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры тоже обязательно.

7.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ: КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ С
НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИМ, ИМЕЮЩИМ ПРАВА НА НЕЕ.
Все ситуации, в которых для проведения сделки требуется
разрешение органов опеки и попечительства. Всего их четыре:
-несовершеннолетний является собственником продаваемой
квартиры;
-ребенок имеет долю в продаваемом жилье;
-несовершеннолетний прописан в квартире;
-ребенок указан в завещании, но не вступил в права
наследования.

8.

Как продать квартиру, если собственником всей квартиры или ее
доли является несовершеннолетний ребенок.
Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего
ребенка? Может, но с жесткими ограничениями:
-если несовершеннолетнему будет куплена квартира не хуже
и также передана в собственность;
-если деньги от продажи будут перечислены на счет ребенка,
но только в случае, если продаваемая квартира — не
единственное жилье в собственности несовершеннолетнего.

9.

Шаг 1. Соберите документы.
Чтобы получить разрешение органов опеки Вам понадобятся:
-Заявление обоих родителей или законных представителей ребенка.
-Паспорт гражданина РФ ребенка (при достижении 14 лет) + свидетельство о рождении, или свидетельство о
рождении (если ребенок не достиг 14 лет).
-Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего —
родителей либо опекунов.
-Выписка из Росреестра, подтверждающая право собственности ребенка на квартиру.
-Правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на
наследство по закону или завещанию, договор участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору
участия в долевом строительстве, решение суда о признании права собственности.
-Справка о строительной готовности объекта не менее чем на 70% при участии в долевом строительстве.
-Справка о кадастровой стоимости недвижимости — цену можно посмотреть на сайте Росреестра либо заказать
выписку из ЕГРН.

10.

Внимание!
В
опеку
предоставляют
документы не только на отчуждаемое
имущество, но и на приобретаемое.
Попросите у продавца предоставить вам
кадастровый паспорт и выписку из
Росреестра, подтверждающую его право
собственности. Данные этих документов
понадобятся для составления заявления.

11.

Шаг 2. Напишите заявление в органы опеки и
попечительства.
Придите в Отделение органов опеки и попечительства, и напишите
заявление на получение разрешения на продажу квартиры.
В заявлении обязательно должны быть указаны следующие данные:
-Общая и жилая площадь отчуждаемой и приобретаемой
недвижимости.
-Данные собственников отчуждаемого жилья —
несовершеннолетнего, и приобретаемого — продавца.
-Точный адрес обеих квартир.
-Номера выписок из ЕГРН, подтверждающих право собственности
указанных лиц на обе квартиры.
-Обязательство передать в собственность ребенка приобретаемую
недвижимость.
-Дата и подпись заявителей — законных представителей.

12.

Шаг 3. Подпишите договор купли-продажи
Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним
покупателем стоит подписывать после получения
разрешения органов опеки и попечительства. Если опека по
какой-либо причине откажет в разрешении, вы просто
потеряете деньги — сделка будет аннулирована.
!СДЕЛКИ ПО ОТЧУЖДЕНИЮ КВАРТИРЫ, СОБСТВЕННИКОМ
КОТОРОЙ ЯВЛЯЕТСЯ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЙ, ПОДЛЕЖАТ
ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ НОТАРИАЛЬНОМУ УДОСТОВЕРЕНИЮ!
После получения выписки из ЕГРН на приобретенную
недвижимость, нужно предоставить ее в органы опеки в
течение 30 дней после регистрации. Если взамен
проданного жилья подопечный не получает в собственность
новую недвижимость, все средства от сделки размещаются
на специальном банковском счете.
Подписание документов:
-если ребенку меньше 14 лет, сделку подписывают законные представители;
-если ребенок старше 14 лет, подпись ставит он сам и представители, при
этом в договоре прописывается, что законные представители с действиями
несовершеннолетнего согласны.

13.

Шаг 4. Зарегистрируйте сделки в Росреестре.
Подайте документы на перерегистрацию права собственности
через любое МФЦ. Чтобы зарегистрировать переход права
собственности
Шаг 5. Покажите выписку опеке.
Получите выписку из ЕГРН на приобретенную недвижимость, в
которой собственником указан несовершеннолетний ребенок.
Предоставьте ее в органы опеки в качестве доказательства того, что
права несовершеннолетнего не ущемлены.

14.

Пошаговая инструкция: как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли
Процесс продажи квартиры, ребенок в которой является собственником одной из долей, не сильно отличается от
описанного выше. Для проведения сделки:
-Соберите пакет документов на отчуждаемое имущество.
-Оформите расчетный счет или соберите документы на приобретаемое жилье.
-Напишите заявление в опеку, получите разрешение.
-Подпишите договор купли-продажи сами, если ребенок младше 14 лет, или пусть его подпишет
несовершеннолетний.
-Купите новое жилье и выделите в нем долю ребенку или перечислите на счет сумму, эквивалентную его доле
-Предоставьте документы в органы опеки и попечительства.

15.

Особенности продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком,
находящимся под опекой или попечительством
Согласие опеки на сделку нужно, если в квартире проживают:
члены семьи собственника, которые находятся под опекой или попечительством;
несовершеннолетние члены семьи собственника, которые остались без родительского
попечительства.

16.

Если ребенок прописан в квартире, он имеет право проживания в ней. Чтобы продать
жилье
без
обременения,
несовершеннолетнего
нужно
выписать.
Сделка будет выглядеть так:
Шаг 1. Подготовьте документы
Вам понадобятся перечисленные выше документы + поквартирная карточка и кадастровый
паспорт на отчуждаемую квартиру и квартиру, в которую будете прописывать
несовершеннолетнего.
Шаг 2. Получите разрешение в ООП
Заполните заявление и укажите адрес, по которому будете прописывать
несовершеннолетнего. Помните, что новое жилье не должно быть хуже того, которое вы
собираетесь продавать.

17.

Шаг 3. Выпишите и пропишите ребенка
Выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры при продаже можно только при условии его последующей
прописки по другому адресу. Чтобы выписать и прописать ребенка, предоставьте в паспортный стол:
-удостоверение личности ребенка — паспорт или свидетельство о рождении;
-удостоверение личности законного представителя — родителя или опекуна;
-удостоверение личности собственника квартир, из которой выписывается и в которую прописывается ребенок —
также необходимо личное присутствие собственников;
-технический паспорт и домовую книгу на жилье — отчуждаемое и то, в котором будет прописан
несовершеннолетний.
Шаг 4. Предоставьте доказательства в органы опеки и попечительства
Придите в опеку и предоставьте доказательства прописки ребенка — поквартирную карточку либо
домовую книгу. После этого можно составить договор купли-продажи на недвижимость и оформить
сделку.

18.

Условия продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, не вступившим в
наследство
Если в завещании на недвижимость указан несовершеннолетний и вы планируете продавать
квартиру, сначала нужно оформить право собственности на ребенка.
То есть нужно, чтобы он вступил в наследство. Это делается тоже через разрешение опеки. Когда
ребенок вступит в право собственности, недвижимость можно будет продавать — по
вышеуказанной инструкции.

19.

Можно ли продать квартиру, подаренную несовершеннолетнему ребенку?
Можно, но только с соблюдением всех условий, перечисленных выше.
Например, с предоставлением равнозначной или лучшей недвижимости
или с перечислением денег на счет.

20.

Каким должен быть счет, на который можно перечислить деньги?
Нужно открыть специальный счет. Его открывают родители или опекуны на имя
ребенка. Целевое назначение счета — поступление и хранение денежных средств
от продажи жилого помещения. Распоряжение средствами со счета может
происходить только с согласия органа опеки.

21.

Может ли несовершеннолетний продать жилье опекуну или
родителю?
Нет. Согласно ГК РФ, опекуны, попечители и их близкие
родственники не могут совершать сделки обмена, купли-продажи
со своими подопечными.

22.

Что будет, если не выделили доли детям и продали квартиру?
Органы опеки и попечительства аннулируют сделку, признают ее незаконной. Вы
будете обязаны вернуть покупателю деньги и снова передать детям в право
собственности доли, которые были у них до продажи.