Государственная регистрация капитальных строений, изолированных помещений, машино-мест

1. Государственная регистрация капитальных строений, изолированных помещений, машино-мест

2. Момент создания, изменения, прекращения существования НИ

недвижимое имущество считается
созданным,
измененным,
прекратившим
существование
с
момента государственной регистрации
соответственно
его
создания,
изменения,
прекращения
существования,
если
иное
не
установлено
законодательными
актами (п.2 ст.7 Закона о регистрации)

3. Перечни документов, необходимых для осуществления административных процедур по государственной регистрации НИ

Для физических лиц:
утвержден Указом Президента Республики
Беларусь от 26.04.2010 № 200;
утвержден постановлением
Госкомимущества от 09.11.2010 № 63.
Для юридических лиц:
утвержден
постановлением
25.03.2022 № 11.
ГКИ
от

4. Капитальное строение (здание, сооружение)

любой построенный на земле или под землей
объект;
предназначен для длительной эксплуатации;
создание признано завершенным в соответствии
с законодательством Республики Беларусь;
прочно связан с землей, перемещение без
несоразмерного
ущерба
назначению
невозможно;
назначение,
местонахождение,
размеры
описаны в документах ЕГРНИ.

5. Признаки КС

п.4 Инструкции об основаниях назначения и
порядке
проведения
технической
инвентаризации, утвержденной постановлением
ГКИ от 24.03.2015 № 11, необходима
совокупность следующих признаков:
здание, сооружение возводятся, реконструируются,
реставрируются на основе разработанной
проектной документации,
если иное не
установлено законодательством Республики Беларусь;
здание,
сооружение
прочно
связаны
с
землей путем устройства фундамента или являются
подземными;

6. Признаки КС

здание,
сооружение
подлежат
вводу
в
эксплуатацию (кроме зданий, сооружений, введенных
в эксплуатацию до вступления в силу Положения о порядке
приемки объектов в эксплуатацию, утв. постановлением
Совмина № 452 – 01.01.1992, а также садовых домиков,
хозяйственных строений и сооружений, необходимых для ведения
коллективного садоводства на земельных участках, предоставленных
членам садоводческого товарищества для этих целей);
здание, сооружение не являются временными
согласно проектной документации, решению о разрешении
строительства или решению об изъятии и предоставлении
земельного участка;
здание, сооружение невозможно переместить без
соразмерного ущерба его назначению.

7. Признание объекта КС

В случае возникновения сомнений при
отнесении
здания,
сооружения
к
капитальному строению организация по
государственной
регистрации,
регистратор
или
заказчик
могут
обратиться с запросом
в
местный
исполнительный
распорядительный орган.
и

8. Изолированное помещение

внутренняя пространственная часть КС;
отделена от других смежных частей строения
перекрытиями, стенами, перегородками;
имеет самостоятельный вход:
из вспомогательного помещения (вестибюля,
коридора, галереи, лестничного марша или площадки,
лифтового холла и т.п.);
с территории общего пользования (придомовой
территории, улицы и т.п.) непосредственно или через
другие помещения, территорию путем установления
сервитута;
из подсобного помещения (коридора, прихожей и т.п.)
(до 14.12.2011);
назначение, местонахождение внутри строения,
площадь описаны в документах ЕГРНИ.

9. Машино-место

Указом Президента Республики Беларусь от
14.10.2010 № 538 (вступил в силу
01.01.2011)
вводится
новый
объект
недвижимого имущества - машино-место:
место стоянки, предназначенное для размещения
транспортного средства и являющееся частью
капитального строения (здания, сооружения, в том
числе автомобильной стоянки);
зарегистрированное
как
объект
недвижимого
имущества
в
соответствии
с
правилами,
установленными
для
нежилых
изолированных
помещений.
Письмо ГКИ от 11.01.2011 № 9-11/172/вн «О
применении Указа № 538» (пакет рассылки
№ 143):
особенности применения Указа.

10. Эксплуатируемые объекты НИ

использовались
до
момента
вступления в силу Закона о
регистрации (08.05.2003);
в
государственных организациях,
осуществлявших ранее регистрацию
(учет) НИ, отсутствует необходимая
информация.

11. Основные данные КС, НЗКС, ИП, М-М

Инвентарный номер:
Назначение:
Постановление ГКИ от 15.08.2012 № 27;
Площадь:
Постановление ГКИ от 24.03.2015 № 11;
Приказ ГКИ от 14.12.2011 № 414;
Другие характеристики, в случаях, установленных
законодательными актами
Постановление Комзема от 05.07.2004 № 33;
Адрес:
Приказ ГКИ от 29.04.2011 № 132;

12. Основания для государственной регистрации создания недвижимого имущества

строительство и ввод в эксплуатацию КС,
ИП, М-М;
строительство
и
консервация
незавершенного капитального строения;
разрешение государственной регистрации
самовольной постройки;
раздел недвижимого имущества;
слияние недвижимого имущества;
вычленение ИП, М-М из КС;
иные
основания,
предусмотренные
законодательством Республики Беларусь.

13. Строительство и ввод в эксплуатацию капитальных строений, изолированных помещений, машино-мест

строительная
деятельность
(строительство)
(абз. 41 ст.1 Закона от 05.07.2004 «Об архитектурной,
градостроительной и строительной деятельности в Республике
Беларусь») - это деятельность по:
возведению,
реконструкции,
ремонту,
реставрации, благоустройству объекта, сносу,
консервации не завершенного строительством
объекта, включающая:
выполнение организационно-технических мероприятий
подготовку разрешительной и проектной документации
выполнение
строительно-монтажных,
пусконаладочных работ

14. Строительство и ввод в эксплуатацию капитальных строений, изолированных помещений, машино-мест

заказчик в строительной деятельности - юридическое или
физическое лицо, в т.ч. индивидуальный предприниматель,
определяемое
в
соответствии
с
законодательством,
финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию,
ремонт, благоустройство объекта, снос, осуществляющее
строительную деятельность с привлечением подрядчика в
строительной деятельности, с привлечением либо без
привлечения инженера (инженерной организации) на основании
заключенного договора
застройщик в строительной деятельности - юридическое
или физическое лицо, в т.ч. индивидуальный предприниматель,
определяемое
в
соответствии
с
законодательством,
финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию,
ремонт, благоустройство объекта, снос, осуществляющее
строительную деятельность самостоятельно с привлечением
инженера (инженерной организации), с привлечением либо без
привлечения для выполнения отдельных видов работ
подрядчика в строительной деятельности на основании
заключенного договора

15. Строительство и ввод в эксплуатацию капитальных строений, изолированных помещений, машино-мест

объект строительства - одно или несколько
капитальных строений (зданий, сооружений), их
части (включая изолированные помещения),
инженерные и транспортные коммуникации, их
части, иные объекты недвижимого имущества,
строительство которых может включать очереди
строительства, пусковые комплексы

16. Строительство и ввод в эксплуатацию капитальных строений, изолированных помещений, машино-мест

Положение о порядке приемки объектов в эксплуатацию,
утвержденное постановлением Совмина от 29.11.1991
№ 452 (утр. силу с 09.06.2011);
Положение о порядке приемки в эксплуатацию
объектов
строительства,
утвержденное
постановлением Совмина от 06.06.2011 № 716;
Приказ Минстройарха от 26.12.2000 № 596 (строительные
нормы Республики Беларусь "Приемка законченных
строительством объектов. Основные положения" (СНБ
1.03.04-2000) (утр. силу с 01.07.2009);
Технический кодекс установившейся практики «Приемка
законченных
строительством
объектов.
Порядок
проведения», утвержденный приказом Минстройарха от
27.11.2008 № 433 (ТКП 45-1.03-59-2008 (02250)) (утратил
силу 01.12.2012);
Приказ Минстройарха от 26.10.2012 № 339 (формы актов
при приемке объекта в эксплуатацию и перечень
документации, представляемой приемочной комиссии)
(утратил силу 05.02.2019).

17. Постановление Совета Министров № 716

Объекты независимо от источников финансирования
подлежат приемке в эксплуатацию приемочными комиссиями.
Приемочные комиссии назначаются:
заказчиком, застройщиком либо уполномоченной ими
организацией путем принятия соответствующего решения
(приказа, постановления, распоряжения);
местными исполкомами - при приемке финансируемых
физическими лицами одноквартирных жилых домов, квартир
в блокированных жилых домах, нежилых капитальных
построек на придомовой территории, жилых и (или) нежилых
помещений в многоквартирных жилых домах;
органами управления дачных, гаражных кооперативов - при
приемке в эксплуатацию дач и гаражей.
Приемка в эксплуатацию объектов оформляется актом
приемки объекта в эксплуатацию по формам, утверждаемым
Министерством архитектуры и строительства.
Акт приемки объекта в эксплуатацию подписывается всеми
членами приемочной комиссии.

18. Постановление Совета Министров № 716

Приемка в эксплуатацию объекта без наличия
положительных заключений всех органов
государственного надзора, которые должны
выдавать их по данному объекту, не
допускается.
Датой приемки в эксплуатацию объекта
считается дата утверждения акта приемки
объекта в эксплуатацию.

19. Постановление Совета Министров № 716

Акты
приемки
в
эксплуатацию
объектов
утверждаются субъектами, назначившими комиссию,
в срок не более 15 дней после подписания актов.
В случае наличия оптоволоконных линий связи в составе
законченных строительством объектов акт приемки объекта в
эксплуатацию утверждается в течение 3 рабочих дней со дня
получения уведомления исполкома о согласовании ввода в
эксплуатацию вновь создаваемых и (или) реконструируемых
оптоволоконных линий связи (за исключением расположенных
внутри капитальных строений (зданий, сооружений).
Объекты, по которым указанные сроки утверждения
истекли, считаются не принятыми, и по ним
назначаются приемочные комиссии повторно.
С момента утверждения акта приемочной комиссии
полномочия приемочной комиссии прекращаются.

20. Закон об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности

Законом от 30.11.2010 № 196-З (вступил
в силу 09.06.2011) добавлена ст.59-1
«Приемка в эксплуатацию объектов»:
садовые домики не подлежат приемке
в эксплуатацию.

21. Самовольное строительство

Правовое регулирование:
ст.223 Гражданского кодекса;
Положение
о
порядке
принятия
решений по самовольным постройкам,
утв. постановлением Совмина от
22.12.2007 № 1802.

22. Самовольное строительство

деятельность по возведению, реконструкции,
модернизации,
реставрации,
капитальному
ремонту, сносу объекта строительства, его части,
если она осуществлена:
на самовольно занятом земельном участке;
на самовольно занятой части земельного участка в
случае, когда такое занятие выразилось в нарушении
границы земельного участка, предоставленного лицу,
осуществившему самовольное строительство;
на земельном участке, используемом не по целевому
назначению;
на земельном участке, предоставленном с нарушением
установленного порядка;
без получения разрешительной документации и (или) без
проектной документации, и (или) с нарушением
требований,
установленных
разрешительной
документацией на строительство.

23. Самовольное строительство

Решения исполкома в отношении
самовольной постройки:
о возврате самовольно занятого земельного участка,
сносе самовольной постройки и приведении земельного
участка в пригодное для использования по целевому
назначению состояние;
о сносе самовольной постройки и приведении
земельного участка в пригодное для использования по
целевому назначению состояние;
о приведении самовольной постройки в состояние,
соответствующее требованиям градостроительных норм
и
существенным
требованиям
безопасности,
установленным
законодательством
в
отношении
объектов строительства, а также о приведении
земельного участка в пригодное для использования по
целевому назначению состояние
о продолжении строительства или принятии самовольной
постройки в эксплуатацию и ее государственной
регистрации
в
установленном
порядке
(и о предоставлении (изменении целевого назначения)
земельного участка в порядке, предусмотренном
законодательством об охране и использовании земель).

24. Самовольное строительство

Положение о порядке принятия решений
по
самовольным
постройкам,
утвержденное постановлением Совмина
от 22.12.2007 № 1802:
устанавливает порядок принятия:
решений о сносе;
решений о приведении самовольной постройки в
прежнее состояние;
решений о продолжении строительства;
решений
о
принятии
в
эксплуатацию
и
государственной регистрации.

25. Раздел, слияние, вычленение

осуществляется
на основании
(ст.51-53 Закона о регистрации):
договора;
решения;
судебного постановления;
постановления
судебного
исполнителя.

26. Регулирование

Законодательное:
ст.ст. 51-53 Закона о регистрации;
ТКП 255-2010 (03150) «Проекты раздела, слияния
капитальных
строений,
изолированных
помещений,
вычленения изолированных помещений из капитальных
строений. Требования к составлению», утв. приказом ГКИ от
06.09.2010 № 300 (вступил в силу с 01.12.2010);
с 21.07.2022 – Инструкция об основаниях назначения и
порядке технической инвентаризации недвижимого
имущества,
а
также
проверки
характеристик
недвижимого
имущества
при
совершении
регистрационных
действий,
утвержденная
постановлением Государственного комитета по
имуществу Республики Беларусь от 24.03.2015 № 11.

27. Регулирование

Методологическое:
Информационное письмо № 25;
Информационное письмо № 186.

28. Раздел недвижимого имущества

Особенности по Закону о регистрации:
создаются два или более объекта НИ того же
вида, что и разделенный объект НИ;
актуальные
права
и
ограничения
(обременения) прав переносятся;
разделенный объект прекращает свое
существование;
НЗКС разделу не подлежит.

29. Раздел недвижимого имущества

Особенности по Инструкции № 11:
в результате раздела ИП не может быть создано ИП,
целиком состоящее из вспомогательных, за исключением
случаев создания изолированных помещений, состоящих
из
технических
помещений,
предназначенных
для
обслуживания
капитального
строения
(здания,
сооружения) и подлежащих передаче в государственную
собственность;
граница раздела должна проходить по оси вертикальной
стены (при разделе капитального строения), оси
разделяющей перегородки (при разделе изолированного
помещения), середине разделяющей линии разметки или
оси разделяющей конструкции (при разделе машиноместа).

30. Раздел недвижимого имущества

Особенности по Инструкции № 11:
если внутри первоначального ИП находятся
вспомогательные помещения, которые не
отнесены к общему имуществу совместного
домовладения,
и
другие
помещения,
предназначенные для его эксплуатации и
обслуживания,
то
создаются
ИП,
принадлежностями которых являются доли
помещений общего пользования.

31. Слияние недвижимого имущества

Особенности по Закону о регистрации:
только в отношении объектов НИ одного
вида: создается один объект недвижимого
имущества того же вида;
в отношении объектов НИ непосредственно
примыкающих друг к другу;
актуальные
права
и
ограничения
(обременения) прав переносятся;
первоначальные объекты прекращают свое
существование;
НЗКС слиянию не подлежат.

32. Слияние недвижимого имущества

Особенности по Инструкции № 11 :
слияние всех ИП в капитальном строении в
одно не допускается;
в состав созданного ИП могут быть включены
вспомогательные помещения, соединяющие
первоначальные ИП.

33. Вычленение ИП, М-М из КС

Особенности по Закону о регистрации:
не изменяет характеристик КС, из которого
они вычленены;
строительные работы не производятся;
не допускается вычленение изолированного
помещения из капитального строения,
состоящего
из
одного
изолированного
помещения;
актуальные
права
и
ограничения
(обременения)
прав
в
отношении
вычленяемой части КС переносятся на
созданные ИП, М-М.

34. Вычленение ИП из КС

Особенности по Инструкции № 11 :
в состав создаваемых при вычленении ИП не
включаются
площади,
которые
при
наличии
совместного домовладения будут относиться к
общему имуществу;
в результате вычленения не может быть создано ИП,
целиком
состоящее
из
вспомогательных,
за
исключением
случаев
создания
изолированных
помещений, состоящих из технических помещений,
предназначенных
для
обслуживания
капитального
строения (здания, сооружения) и подлежащих передаче
в государственную собственность;
если при вычленении одного ИП возможно
вычленение других ИП, то такие изолированные
помещения должны быть вычленены одновременно;
из блокированного жилого дома возможно вычленение
изолированных помещений, представляющих собой
квартиры.

35. Перенос актуальных прав, ограничений (обременений) прав

государственная регистрация:
прекращения прав, ограничений (обременений)
прав на объекты недвижимого имущества,
прекращающие существование в результате
раздела (слияния);
возникновения прав, ограничений (обременений)
прав на объекты недвижимого имущества,
созданные в результате раздела (слияния) или
вычленения.

36. Иные основания создания НИ, предусмотренные законодательством

создание
НЗКС
в
результате
консервации КС;
создание КС, ИП, М-М при утрате
служебными
строениями,
хозяйственными и иными постройками
связи с главной вещью;
создание
КС
при
исключении
служебного строения, хозяйственной и
иной постройки из состава сложной
вещи;

37. Иные основания создания НИ, предусмотренные законодательством

создание государственного имущества при его
распоряжении (приобретении)
(Указ от 10.05.2019 № 169);
создание недвижимого имущества, обращенного
в доход государства (Указ от 19.02.2016 № 63);
создание недвижимого имущества, переданного
в процедурах экономической несостоятельности
(банкротства) (Указ от 05.02.2013 № 63);
возведение одноквартирного жилого дома в
упрощенном порядке
(Указ от 13.06.2022 № 202).

38. Основания для государственной регистрации изменения НИ

строительство и ввод в эксплуатацию надстройки,
пристройки КС, ИП, М-М;
перестройка и ввод в эксплуатацию КС, ИП, М-М;
самовольное строительство;
гибель или уничтожение части КС, НЗКС, ИП, М-М;
изменение назначения НИ;
завершение строительства НЗКС и ввод в
эксплуатацию
ранее
законсервированного
объекта;
иные
основания,
предусмотренные
законодательством Республики Беларусь.

39. Надстройка, пристройка, перестройка

ТКП 45-1.01-4-2005 (02250) «Система
технического
нормирования
и
стандартизации Республики Беларусь»,
(приказ Минстройарха от 18.07.2005 № 172)
содержит подробные определения понятий
«реконструкция»,
«модернизация»,
«реставрация»,
«ремонт»,
«строительная
деятельность».

40. Надстройка, пристройка, перестройка

ТКП 45-1.04-206-2010 (02250) «Ремонт, реконструкция и
реставрация жилых и общественных зданий и сооружений.
Основные требования по проектированию», (приказ Минстройарха
от 15.07.2010 № 267) (утратил силу 01.02.2022)
СП 1.04.01-2021 "Ремонт и модернизация зданий и сооружений"
(постановление Минстройарха от 22.12.2021 № 106):
перечень основных видов работ, выполняемых при
капитальном ремонте зданий и сооружений;
перечень основных видов работ, выполняемых при текущем
ремонте зданий и сооружений;
перечень основных видов работ, выполняемых при
модернизации.
Инструкция о порядке определения вида строительной
деятельности и наименования объекта строительства, утв.
постановлением
Минстройарха
от
30.06.2022
№
66
(возведение,
реконструкция,
модернизация,
техническая
модернизация, капитальный ремонт)

41. Переустройство и перепланировка, реконструкция в жилых домах

постановление Совмина от 16.05.2013
№ 384 утверждает:
Положение
об
условиях
и
порядке
переустройства и (или) перепланировки;
Положение о порядке реконструкции жилых и
(или)
нежилых
помещений
в
многоквартирных, блокированных жилых
домах, одноквартирных жилых домов, а
также нежилых капитальных построек на
придомовой территории.

42. Положение о порядке переустройства и перепланировки

дано
понятие
терминов
«переустройство», «перепланировка»;
установлены перечни работ, которые
относятся к работам по переустройству и
(или) перепланировке;
установлен
порядок
приемки
выполненных работ по переустройству и
(или) перепланировке.

43. Положение о порядке реконструкции жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных

Положение о порядке реконструкции жилых и
(или) нежилых помещений в
многоквартирных, блокированных жилых
домах, одноквартирных жилых домов, а
также нежилых капитальных построек на
придомовой территории
дано определение термина «реконструкции жилого
и (или) нежилого помещения в многоквартирном,
блокированном жилом доме, одноквартирного
жилого дома, а также нежилых построек на
придомовой территории»;
установлен перечень работ, которые относятся к
работам по такой реконструкции;
установлен порядок приемки в эксплуатацию
работ по реконструкции.

44. Гибель или уничтожение части КС, НЗКС, ИП, М-М

утрата КС, ИП, М-М физических свойств,
позволяющих относить объект к КС, ИП,
М-М которая делает невозможным
использование
их
по
назначению,
вызванная:
причинами, не связанными с решением
собственника, уполномоченного им лица или
государственного органа – гибель;
действиями, осуществляемыми по решению
собственника, уполномоченного им лица или
государственного органа – уничтожение
(снос).

45. Завершение строительства НЗКС и ввод в эксплуатацию ранее законсервированного объекта

заменяется лист С;
лист СА остается без изменений;
инвентарный номер остается тем же
(меняется «U» на «C»).

46. Особенности регистрационных действий в отношении КС-НЗКС

НЗКС -> КС
государственная регистрация изменения
НЗКС:
завершение
строительства
незавершенного
законсервированного
капитального
строения
и
ввод
в
эксплуатацию ранее законсервированного
объекта (ст.45 Закона о регистрации);
КС -> НЗКС
государственная регистрация прекращения
существования КС и создания НЗКС

47. Иные основания изменения НИ, предусмотренные законодательством

изменение КС, ИП, М-М при возведении
(сносе, гибели, изменении) служебных
строений, хозяйственных и иных построек к
КС, ИП, М-М;
изменение КС, ИП, М-М при приобретении
(утрате)
служебными
строениями,
хозяйственными и иными постройками
связи с КС, ИП, М-М, как с главной вещью;
изменение КС при включении (исключении)
служебного строения, хозяйственной и
иной постройки в состав (из состава)
сложной вещи;
изменение НЗКС в результате достройки и
новой консервации;

48. Иные основания изменения НИ, предусмотренные законодательством

изменения КС при включении части КС в
состав
иного
КС
без
проведения
строительных работ;
изменения ИП, М-М при уменьшении
(увеличении) его размеров за счет
увеличения
(уменьшения)
смежного
изолированного или иного помещения,
М-М без проведения строительных работ;
реконструкция одноквартирного жилого
дома
в
упрощенном
порядке
(Указ от 13.06.2022 № 202).

49. Основания для государственной регистрации прекращения существования НИ

гибель или уничтожение (снос) КС,
НЗКС, ИП, М-М;
раздел недвижимого имущества;
слияние недвижимого имущества;
иные основания, предусмотренные
законодательством
Республики
Беларусь.

50. Особенности государственной регистрации при гибели или уничтожении (сносе)

Если
основанием
прекращения
существования недвижимого имущества
являются его гибель или уничтожение
(снос),
то при государственной регистрации
прекращения
существования
недвижимого имущества одновременно
осуществляется
государственная
регистрация прекращения всех прав и
ограничений (обременений) прав на это
недвижимое имущество.

51. Иные основания, предусмотренные законодательством Республики Беларусь

аннулирование ИП, М-М;
прекращение существования КС в
результате его консервации;
прекращение существования КС, ИП,
М-М при приобретении служебными
строениями, хозяйственными и
иными постройками связи с КС, ИП,
М-М как с главной вещью;
прекращение существования КС при
включении в состав сложной вещи.