Ипотека (залог недвижимости) как способ обеспечения исполнения обязательства

1.

Ипотека (залог недвижимости) как способ
обеспечения исполнения обязательства
Направление подготовки 40.03.01 – ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
профиль
«Гражданско-правовой»
Выполнил(а): Мурзакаева Евгения Ивановна
Руководитель: ______________________

2.

Актуальность темы исследования
В современных условиях рынок ипотечного кредитования дает
возможность гражданам приобрести желаемую недвижимость в
собственность в случае, если на момент покупки жилья всей
суммы денежных средств для оплаты такого имущества в наличии
не имеется. Ипотечный договор в этом аспекте и есть
эффективный и законный правовой механизм, выражающий собой
гражданско-правовую сделку, опосредующий выдачу кредита и
обеспечивающий его возврат. Ипотечное кредитование не только
решает жилищные вопросы, поскольку он так же способствует
развитию торговой, строительной сферы, а также через
секьюритизацию ипотечных активов и финансовые рынки. В
совокупности благоприятно влияя на развитие национальной
экономики. Поэтому ипотечное кредитование является актуальной
темой на сегодняшний день.

3.

Объект исследования
Общественные отношения, возникающие в области
ипотечного кредитования в Российской Федерации
Предмет исследования
Совокупность
норм
действующего
российского
законодательства, регулирующая отношения в сфере
ипотечного кредитования, опосредованные ипотечным
договором

4.

Цель исследований
Проведение анализа теоретических и практических аспектов
института ипотечного договора как способа обеспечения
обязательства в гражданском законодательстве на современном
этапе развития российского государства.
Задачи исследования
• Исследовать сущность ипотечного кредитования;
• Проанализировать правовую природу ипотеки;
• Рассмотреть специфику правовой конструкции договора об
ипотеке как основания возникновения отношений по ипотечному
кредитованию;
• Выявить круг субъектов ипотечного кредитования.

5.

Ипотека
Это вид обеспечения обязательств, в том числе по ипотечному
займу или кредиту. Отличительная особенность ипотеки от других
видов займов – возникновение долгосрочных кредитных
обязательств. В отличие от кредитов, которые направлены на
приобретение дорогостоящих товаров и услуг (машина, обучение,
лечение, предметы роскоши), ипотека подразумевает только
покупку недвижимости.

6.

Виды ипотеки
• Ипотечные
кредиты
как
способ
долгосрочного
финансирования приобретения недвижимости;
• Ипотечные кредиты для рефинансирования затрат,
понесенных при строительстве либо приобретении
недвижимости;
• Ипотечные кредиты, обеспеченные недвижимостью, чтобы
обеспечить финансирование для целей, которые не имеют
прямого отношения к приобретению недвижимости.

7.

ГРУППЫ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ
земельные кредиты;
коммерческие кредиты под залог недвижимости;
кредиты на строительство или приобретение коммерческой
недвижимости;
жилищные кредиты

8.

Порядок предоставления ипотечного кредита
Предварительная квалификация заемщика.
1. Банковский
андеррайтинг
–
это
этап
оценки
платежеспособности, клиента и со заёмщика.;
2. Оценка жилья с целью определения его рыночной
стоимости.;
3. Заключение договора купли-продажи квартиры между
заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного
договора между заемщиком и кредитором, приобретение
жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по
договору об ипотеке или по закону.

9.

Основные условия договора
ипотеки
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Данные о кредиторе и заёмщике;
Общая сумма ипотечного займа, размер ежемесячного
платежа, процентной ставке и сроках погашения ипотечного
кредита;
Предмет ипотеки;
Права и обязанности сторон ипотечного договора;
Стоимость залогового имущества;
Срок исполнения обязательств заёмщика.

10.

Государственная регистрация ипотеки
Для государственной регистрации ипотеки должны быть
представлены:
• Договор об ипотеке и его копия;
• Документы,
указанные
в
договоре
об
ипотеке
в
качестве приложений;
• Документ об уплате государственной пошлины;
• Иные документы, необходимые для государственной регистрации
ипотеки в соответствии с законодательством Российской
Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.

11.

ОТДЕЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО
РЕГУЛИРОВАНИЯ СФЕРЫ ИПОТЕКИ
• Ограниченный платежеспособный спрос
граждан и
отсутствие у устойчивых моделей сберегательного
кредитного поведения;
• Ограниченность выбора объекта жилой недвижимости для
его покупки с помощью ипотечного кредитования;
• Достаточно высокий размер первоначального взноса по
ипотечному кредитованию и нередко высокие процентные
ставки по кредитам;
• Высокий уровень кредитных рисков, что оказывает
негативное влияние на деятельность банков, не желающих
формировать долгосрочные финансовые ресурсы для
функционирования ипотечной жилищной системы;

12.

ФАКТОРЫ, ТОРМОЗЯЩИЕ РАЗВИТИЕ
ИПОТЕКИ
• Психологические факторы, среди которых наиболее
существенным для российского населения является
нежелание жить «в долг»;
• Проблемы миграционной политики;
• Большое количество административных барьеров, с
которыми сталкиваются строительные и ипотечные
компании, а также заемщики.

13.

Ключевые проблемы ипотечного
жилищного кредитования
Ключевые проблемы ипотечного жилищного
кредитования подразделяются на прямые и косвенные.
Прямые проблемы - это снижение доходов населения
и одновременный рост цен на жилье, формирование
банками невыгодных условий ипотеки.
Косвенные проблемы – потенциальная возможность
банкрота банка, нестабильная политическая
обстановка в стране.

14.

Направления государственной политики в
области совершенствования механизма
ипотечного кредитования
• Повышение доступности жилья, что возможно
благодаря увеличению объемов жилищного
строительства;
• Развитие первичного рынка ипотеки.

15.

ОСНОВНЫЕ ПУТИ РЕШЕНИЯ
ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
СФЕРЫ ИПОТЕКИ
- снижение первоначального взноса и процентных ставок по
ипотечным кредитам;
- увеличение объемов жилищного строительства;
- развитие инфраструктуры рынка ипотеки;
- внедрение специальных ипотечных программ;
- формирование
долгосрочных
банковских
ресурсов;
сотрудничество
банков, выдающих ипотечный кредит, с застройщиками, брокерами
и риэлторами;
- организация доступной для всех заинтересованных в ипотечном
жилищном кредитовании граждан профессиональной помощи
специалистов.

16.

Предложения по оптимизации норм
законодательств об ипотечном кредитовании
1. Необходимо упростить процедуру перехода на ипотеку с более выгодными условиями
для семей, направивших средства материнского капитала на погашение ипотечного
кредита.
2. Предлагается уточнить цели предоставления ипотечного кредита (займа), в отношении
которого могут быть предоставлены меры дополнительной государственной поддержки
3. Необходимо
упрощение процедуры передачи прав по закладным. Изменение
законодательства с целью включения условия о возможности прекращения действия
договора об ипотеке позволит сократить пакет дублирующих друг друга документов.
4. Должны быть определены обязанности регистратора по внесению сведений в закладные.
Вопрос о том, кто должен вносить запись о составлении соглашения изменяющего
условия закладной пока не урегулирован.
5. Нужен депозитарный учет закладных. Для передачи прав по закладной на ней должна
быть совершена отметка о новом владельце закладной.
6. Необходимо оптимизировать закон в отношении коммерческой ипотеки и ипотеки на
земельные участки. В Ипотечные сделки с коммерческой недвижимостью не выгодны
продавцам недвижимости. Развитие среднего бизнеса, о котором сейчас так часто стали
говорить, будет невозможным без обеспечения возможности получения кредитов для
открытия офисов или торговых площадей.

17.

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ
Ипотека - проверенный мировой практикой способ привлечения
денег в жилищную сферу. Она позволяет учитывать интересы
различных субъектов ипотечных правоотношений. Граждане с ее
помощью улучают свои жилищные условия. Банки в ипотеке видят
дополнительный
финансовый
прибыльный
инструмент.
Государство тоже заинтересовано – оно в целом влияет на
экономической рост.
Для России нужна такая система ипотеки, которая бы учитывала и
применяла разнообразные финансовые инструменты и схемы
накоплений, учитывала бы также меры адресной поддержки.
Именно отлаженная система ипотеки в стране формирует важный
потенциал стимулирования экономики в целом.

18.

Спасибо за внимание!!!