Примеры для доходного подхода

1.

Примеры для доходного
подхода

2.

Коэффициент будущей стоимости единицы (функция сложного
процента)
Пример 1. Инвестор поместил на банковский депозит сумму в 1000000 руб. под
10% годовых, начисление процентов предполагается в конце года, процентный
доход не снимается инвестором в конце каждого года а капитализируется (т.е.
вкладывается на тот же депозит на первоначальных условиях – под 10%
годовых). Определить, какая сумма будет на счету инвестора к концу 3 года.
Sn = (1+i)n;
где i - величина сложного процента (выраженная в долях единицы);
n – количество периодов начисления сложного процента.
Обратите внимание: при расчетах коэффициентов ставка процента и ставка
дисконта выражаются не в процентах, а в долях единицы (например, 10% 0,1).

3.

Коэффициент будущей стоимости единицы (функция сложного
процента)
Решение.
Определяем коэффициент будущей стоимости единицы для 10% годовых и
для периода в 3 года.
Sn(10%, 3 года) = (1+0,1)3 = 1,331;
Определяем сумму, которая будет на счету инвестора к концу третьего года
вложений (FV – будущую стоимость)
FV(10%, 3 года) = 1000000*1,331=1331000 руб.

4.

Настоящая стоимость денежной единицы (коэффициент
дисконтирования)
Пример 2. Определить настоящую стоимость суммы в
1000000 руб., которую инвестор получит через 3 года при ставке
дисконта в 10%.
Vn = 1/(1+i)n;
где i - ставка дисконта (выраженная в долях единицы);
n – количество периодов.

5.

Настоящая стоимость денежной единицы (коэффициент
дисконтирования)
Решение.
Определяем коэффициент дисконтирования для периода 3 года
и ставки дисконта 10%.
Vn(10%, 3 года) = 1/(1+0,1)3 = 1/1,331 = 0,7513
Определяем настоящую стоимость (PV) суммы в 1000000 руб.,
получаемой через 3 года.
РV(10%, 3 года) = 1000000*0,7513 = 751300 руб.

6.

Настоящая стоимость обычного единичного аннуитета
Пример 3. Определить настоящую стоимость 3 аннуитетных
платежей в 1000000 руб. каждый, которые инвестор получает в
течении 3 лет (каждый год – в конце года) при ставке дисконта в
10%.
Аn= 1 - 1/(1+i)n
i
где
i - ставка дисконта (выраженная в долях единицы);
n – количество периодов.

7.

Настоящая стоимость обычного единичного аннуитета
Решение.
Определяем коэффициент настоящей стоимости аннуитета для
3 лет и для ставки дисконта – 10%)
Аn(10%, 3 года) = 1 - 1/(1+0,1)3 = 2,487
0,1
Определяем настоящую стоимость 3 аннуитетных платежей в
1000000 руб. каждый при ставке дисконта в 10% и для периода
в 3 года.
PV(3 платежа, 10%, 3 года) = 1000000*2,487=2487000 руб.

8.

Взнос на амортизацию единицы (ипотечная постоянная)
Пример 4. Определить величину платежа для аннуитета при
следующих условиях: имеется 3 аннуитетных платежа в течении 3
лет (каждый год – в конце года), общая настоящая стоимость
аннуитетных платежей составляет 1000000 руб. при ставке
дисконта в 10%.
1/Аn (Rm) = i/(1 - 1/(1+i)n)
где
i - ставка дисконта (выраженная в долях единицы);
n – количество периодов.

9.

Взнос на амортизацию единицы (ипотечная постоянная)
Решение.
Определяем коэффициент взноса на амортизацию единицы
(ипотечную постоянную) для периода 3 года и ставки дисконта
– 10%.
1/Аn(Rm)(10%, 3 года) = 0,1/(1 - 1/(1+0,1)3) = 0,4021
Определяем величину платежа для аннуитета.
1000000*0,4021 = 402100 руб.
Если немного по-другому интерпретировать условия примера
получим: заемщик берет ипотечный кредит на сумму в 1000000
руб. сроком на 3 года под 10% годовых, тогда величина
ежегодного платежа по кредиту составит 402100 руб.

10.

Будущая стоимость аннуитета (функция накопления единицы)
Пример 5. Определить будущую стоимость 3 аннуитетных
платежей в 1000000 руб. каждый, которые инвестор осуществляет
в течении 3 лет (каждый год – в конце года) при ставке процента в
10%.
Sn= (1+i)n - 1
i
где i - ставка процента (выраженная в долях единицы);
n – количество периодов начисления сложного процента.

11.

Будущая стоимость аннуитета (функция накопления единицы)
Решение.
Определяем коэффициент будущей стоимости аннуитета для 3
лет и для ставки процента – 10%)
Sn(10%, 3 года)= (1+0,1)3 – 1 = 3,31
0,1
Определяем будущую стоимость 3 аннуитетных платежей в
1000000 руб. каждый при ставке процента в 10% и для периода
в 3 года.
FV(3 платежа, 10%, 3 года) = 1000000*3,31=3310000 руб.

12.

Взнос на формирование фонда возмещения
Пример 6. Определить величину платежа для аннуитета при
следующих условиях: имеется 3 аннуитетных платежа в течении 3
лет (каждый год – в конце года), общая будущая стоимость
аннуитетных платежей составляет 1000000 руб. при ставке
дисконта в 10%.
1/Sn (SFF) = i/((1+i)n - 1)
где
i - ставка процента (выраженная в долях единицы);
n – количество периодов начисления сложного процента.

13.

Взнос на формирование фонда возмещения
Решение.
Определяем коэффициент взноса на формирование фонда
возмещения для периода 3 года и ставки дисконта – 10%.
1/Sn(SFF)(10%, 3 года) = 0,1/((1+0,1)n - 1) = 0,3021
Определяем величину платежа для аннуитета.
1000000*0,3021=302100 руб.

14.

Порядок расчета чистого операционного дохода для целей оценки
Офисное здание полезной площадью 850 м. кв., рыночная
ставка арендной платы составляет 11000 руб/м. кв. полезной
площади, предполагаемый скользящий доход составляет 1000000,
при здании имеется подземный гараж на 15 машин, плата за
пользование составляет 5000 руб в месяц за место. Недозагрузка и
потери при сборе арендной платы оцениваются в 6% от ПВД,
постоянные операционные расходы составляют 800000 руб,
переменные 18 % от ДВД, расходы на замещение 600000 руб.
Определить чистый операционный доход.

15.

Порядок расчета чистого операционного дохода для целей оценки
Показатель
Плановая аренда
Скользящий доход
Прочие доходы
ПВД
Потери от недозагрузки
ДВД
Переменные расходы
Постоянные расходы
Расходы на замещение
ОР
ЧОД
Потери и расходы
Доходы

16.

Порядок расчета чистого операционного дохода для целей оценки
Показатель
Потери и расходы
Доходы
Плановая аренда
850*11000=9350000
Скользящий доход
1000000
Прочие доходы
12*15*5000=900000
ПВД
11250000
Потери от недозагрузки
ДВД
Переменные расходы
Постоянные расходы
Расходы на замещение
ОР
ЧОД

17.

Порядок расчета чистого операционного дохода для целей оценки
Показатель
Потери и расходы
Доходы
Плановая аренда
850*11000=9350000
Скользящий доход
1000000
Прочие доходы
12*15*5000=900000
ПВД
11250000
Потери от недозагрузки
ДВД
Переменные расходы
Постоянные расходы
Расходы на замещение
ОР
ЧОД
0,06*11250000=675000
10575000

18.

Порядок расчета чистого операционного дохода для целей оценки
Показатель
Потери и расходы
Доходы
Плановая аренда
850*11000=9350000
Скользящий доход
1000000
Прочие доходы
12*15*5000=900000
ПВД
11250000
Потери от недозагрузки
0,06*11250000=675000
ДВД
10575000
Переменные расходы
0,18*10575000=1903500
Постоянные расходы
800000
Расходы на замещение
600000
ОР
3303500
ЧОД

19.

Порядок расчета чистого операционного дохода для целей оценки
Показатель
Потери и расходы
Доходы
Плановая аренда
850*11000=9350000
Скользящий доход
1000000
Прочие доходы
12*15*5000=900000
ПВД
11250000
Потери от недозагрузки
0,06*11250000=675000
ДВД
10575000
Переменные расходы
0,18*10575000=1903500
Постоянные расходы
800000
Расходы на замещение
600000
ОР
3303500
ЧОД
7271500

20.

Метод прямой капитализации
Определить стоимость объекта недвижимости на условиях примера расчета чистого
операционного дохода методом прямой капитализации, если известны следующие
дополнительные данные по объектам-аналогам.
Аналог
Цена
продажи
(руб.)
ПВД
Потери
Операцион
от
ные
недозагр расходы
узки
Аналог 1
40000000
11400000
684000
3306000
Аналог 2
33500000
9300000
558000
2697000
Аналог 3
48000000
14200000
852000
4118000
ЧОД
Коэффиц
иент
капитализ
ации

21.

Метод прямой капитализации
Аналог
Цена
(руб.)
продажи ПВД
Потери
от Операционные
недозагрузки расходы
ЧОД
Коэффициент
капитализации
Аналог 1
40000000
11400000
684000
3306000
7410000
0,1853
Аналог 2
33500000
9300000
558000
2697000
Аналог 3
48000000
14200000
852000
4118000

22.

Метод прямой капитализации
Аналог
Цена
продажи
(руб.)
ПВД
Потери
от
недозагр
узки
Операционн
ые расходы
ЧОД
Коэффици
ент
капитализа
ции
Аналог 1
40000000
11400000
684000
3306000
7410000
0,1853
Аналог 2
33500000
9300000
558000
2697000
6045000
0,1804
Аналог 3
48000000
14200000
852000
4118000
9230000
0,1923

23.

Метод прямой капитализации
ЧОДоц = 7271500 руб
Ro = (0,1853+0,1804+0,1923)/3 = 0,186
Стоимость недвижимости = 7271500/0,186 = 39094086 руб.

24.

Методы капитализации по расчетным моделям и
дисконтирования денежных потоков
Определить стоимость объекта недвижимости на условиях примера расчета
чистого операционного дохода при помощи методов дисконтирования
денежных потоков и капитализации по норме отдачи, если известны
следующие дополнительные данные: ставка дисконта составляет 24%,
предполагаемый темп роста чистого операционного дохода 5% в год,
предполагаемый рост стоимости объекта 5% в год, прогнозный период 5 лет.

25.

Метод капитализации по расчетным моделям
R=24%-5%=19%
Стоимость недвижимости = (7271500/19)*100%=38271053руб

26.

Метод дисконтирования денежных потоков
Показатель
Прогнозный период
1 год
Чистый операционный
доход
Коэффициент
дисконтирования
Текущая стоимость ДП
от эксплуатации
недвижимости
Сумма текущих
стоимостей ДП от
эксплуатации объекта
Выручка от продажи
объекта
Текущая стоимость
выручки от продажи
объекта
Стоимость объекта
недвижимости
2 год
3 год
4 год
5 год
Постпрогнозный
год

27.

Метод дисконтирования денежных потоков
Показатель
Чистый
операционный доход
Коэффициент
дисконтирования
Текущая стоимость
ДП от эксплуатации
недвижимости
Сумма текущих
стоимостей ДП от
эксплуатации
объекта
Выручка от продажи
объекта
Текущая стоимость
выручки от продажи
объекта
Стоимость объекта
недвижимости
1 год
7271500
Прогнозный период
2 год
3 год
7635075
8016829
7271500*1,05
7635075*1,05
4 год
8417670
8016829*1,05
5 год
8838554
8417670*1,05
Постпрогнозный
год
9280482
8838554*1,05

28.

Метод дисконтирования денежных потоков
Показатель
Чистый
операционный доход
Коэффициент
дисконтирования
Текущая стоимость
ДП от эксплуатации
недвижимости
Сумма текущих
стоимостей ДП от
эксплуатации объекта
Выручка от продажи
объекта
Текущая стоимость
выручки от продажи
объекта
Стоимость объекта
недвижимости
Прогнозный период
1 год
2 год
3 год
4 год
5 год
Постпрогнозный
год
7271500
7635075
7271500*1,05
8016829
7635075*1,05
8417670
8016829*1,05
8838554
8417670*1,05
9280482
8838554*1,05
0,8065
1/(1+0,24)1
0,6504
1/(1+0,24)2
0,5245
1/(1+0,24)3
0,423
1/(1+0,24)4
0,3411
1/(1+0,24)5

29.

Метод дисконтирования денежных потоков
Показатель
Чистый
операционный доход
Прогнозный период
1 год
2 год
3 год
4 год
5 год
Постпрогнозный
год
7271500
7635075
7271500*1,05
8016829
7635075*1,05
8417670
8016829*1,05
8838554
8417670*1,05
9280482
8838554*1,05
Коэффициент
дисконтирования
0,8065
1/(1+0,24)1
0,6504
1/(1+0,24)2
0,5245
1/(1+0,24)3
0,423
1/(1+0,24)4
0,3411
1/(1+0,24)5
Текущая стоимость
ДП от эксплуатации
недвижимости
5864465
7271500*0,8065
4965853
7635075*
4204827
8016829*
3560674
8417670*
3014831
8838554*
0,6504
0,5245
0,423
0,3411
Сумма текущих
стоимостей ДП от
эксплуатации объекта
Выручка от продажи
объекта
Текущая стоимость
выручки от продажи
объекта
Стоимость объекта
недвижимости

30.

Метод дисконтирования денежных потоков
Показатель
Чистый
операционный доход
1 год
2 год
Прогнозный период
3 год
4 год
5 год
Постпрогнозный
год
7271500
7635075
7271500*1,05
8016829
7635075*1,05
8417670
8016829*1,05
8838554
8417670*1,05
9280482
8838554*1,05
Коэффициент
дисконтирования
0,8065
1/(1+0,24)1
0,6504
1/(1+0,24)2
0,5245
1/(1+0,24)3
0,423
1/(1+0,24)4
0,3411
1/(1+0,24)5
Текущая стоимость
ДП от эксплуатации
недвижимости
5864465
7271500*0,8065
4965853
7635075*
4204827
8016829*
3560674
8417670*
3014831
8838554*
0,6504
0,5245
0,423
0,3411
Сумма текущих
стоимостей ДП от
эксплуатации
объекта
21610650
Сумма по
предыдущей
строке
Выручка от продажи
объекта
Текущая стоимость
выручки от продажи
объекта
Стоимость объекта
недвижимости

31.

Метод дисконтирования денежных потоков
Показатель
Чистый
операционный
доход
Прогнозный период
1 год
2 год
3 год
4 год
5 год
Постпрогнозны
й год
7271500
7635075
7271500*1,05
8016829
7635075*1,05
8417670
8016829*1,05
8838554
8417670*1,05
9280482
8838554*1,05
Коэффициент
дисконтирования
0,8065
1/(1+0,24)1
0,6504
1/(1+0,24)2
0,5245
1/(1+0,24)3
0,423
1/(1+0,24)4
0,3411
1/(1+0,24)5
Текущая стоимость
ДП от эксплуатации
недвижимости
5864465
7271500*0,8065
4965853
7635075*
0,6504
4204827
8016829*
0,5245
3560674
8417670*
0,423
3014831
8838554*
0,3411
Сумма текущих
стоимостей ДП от
эксплуатации
объекта
21610650
Сумма по
предыдущей
строке
Выручка от продажи
объекта
Текущая стоимость
выручки от продажи
объекта
Стоимость объекта
недвижимости
48844642
9280482:19*
100%

32.

Метод дисконтирования денежных потоков
Показатель
Чистый
операционный доход
Прогнозный период
1 год
2 год
3 год
4 год
5 год
Постпрогнозный
год
7271500
7635075
7271500*1,05
8016829
7635075*1,05
8417670
8016829*1,05
8838554
8417670*1,05
9280482
8838554*1,05
Коэффициент
дисконтирования
0,8065
1/(1+0,24)1
0,6504
1/(1+0,24)2
0,5245
1/(1+0,24)3
0,423
1/(1+0,24)4
0,3411
1/(1+0,24)5
Текущая стоимость
ДП от эксплуатации
недвижимости
5864465
7271500*0,8065
4965853
7635075*
0,6504
4204827
8016829*
0,5245
3560674
8417670*
0,423
3014831
8838554*
0,3411
Сумма текущих
стоимостей ДП от
эксплуатации
объекта
21610650
Сумма по
предыдущей
строке
Выручка от продажи
объекта
Текущая стоимость
выручки от продажи
объекта
Стоимость объекта
недвижимости
48844642
9280482:19*1
00%
16660907
48844642*
0,3411

33.

Метод дисконтирования денежных потоков
Показатель
Чистый
операционный
доход
1 год
7271500
Прогнозный период
2 год
3 год
4 год
5 год
7635075
8016829
8417670
8838554
7271500*1,05 7635075*1,05 8016829*1,05 8417670*1,
05
Коэффициент
дисконтирования
Текущая
стоимость ДП от
эксплуатации
недвижимости
Сумма текущих
стоимостей ДП
от эксплуатации
объекта
Выручка от
продажи объекта
0,8065
1/(1+0,24)1
0,6504
1/(1+0,24)2
0,5245
1/(1+0,24)3
0,423
1/(1+0,24)4
0,3411
1/(1+0,24)5
5864465
7271500*0,806
5
4965853
7635075*
4204827
8016829*
3560674
8417670*
3014831
8838554*
0,6504
0,5245
0,423
0,3411
Текущая
стоимость
выручки от
продажи объекта
Стоимость
объекта
недвижимости
16660907
48844642*
0,3411
21610650
Сумма по
предыдущей
строке
48844642
9280482:19
*100%
38271557
21610650+
16660907
Постпрогноз
ный год
9280482
8838554*1,05