Экономические проблемы реконструкции и восстановления основных фондов жилищной сферы различных форм собственности

1.

МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
«ДОНБАССКАЯ НАЦИОНАЛЬНАЯ АКАДЕМИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА И АРХИТЕКТУРЫ»
ИЛЛЮСТРАТИВНЫЙ МАТЕРИАЛ
к магистерской диссертации
на тему:
«Экономические проблемы реконструкции и
восстановления основных фондов жилищной сферы
различных форм собственности»
Обучающийся гр. ЗЭПмб-52а
Токарева Надежда Александровна
Научный руководитель:
к.э.н, доцент Савельева Т.М.
Макеевка, 2023

2.

Слайд 2
ЦЕЛЬ ИССЛЕДОВАНИЯ:
Систематизация основных проблем
реконструкции и восстановления
основных фондов жилищной сферы
ДНР и разработка методических
рекомендаций по
совершенствованию системы
управления жилищным фондом
Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие
задачи:
1) рассмотрены особенности функционирования жилищной сферы различных форм собственности;
2) рассмотрены экономические основы реконструкции и восстановления основных фондов
жилищной сферы;
3) исследованы основные факторы, влияющие на функционирование и развитие жилищной
сферы;
4) проанализировано современное состояние жилищной сферы Донецкой Народной Республики;
5) дана оценка проблем реконструкции и восстановления основных фондов жилищной сферы
Республики;
6) проведен анализ зарубежного опыта реконструкции и восстановления основных фондов
жилищной сферы
7) разработаны методические рекомендации по совершенствованию системы управления
жилищным фондом Республики;
8) дана оценка охране труда.

3.

Слайд 3
Виды жилого фонда в зависимости от формы
собственности

4.

Слайд 4
Базовые элементы жилищной политики
Сторона предложения
Государственное строительство:
– льготные кредиты;
– строительство и содержание социального
жилья.
Муниципальное строительство:
– централизованные субсидии на локальные
проекты реконструкции депрессивных зон;
– льготы муниципальным жилищным
компаниям.
Частное строительство для сдачи в аренду:
– смягчение местного градостроительного
регулирования;
– субсидии, ускоренная амортизация.
Частное строительство для собственного
проживания:
– льготные государственные кредиты на
строительство;
– налоговые льготы по закладным;
– ограничения ставок процентов по
закладным.
Ремонт и реконструкция частного жилья:
– субсидии на ремонт и модернизацию.
Сторона спроса
Покупатели жилья и строители жилья для
собственного проживания:
– льготы по подоходному налогу (вычет из
облагаемого дохода сумм, затраченных на
приобретение или строительство жилья, в том
числе процентов по закладным, освобождение
от налога с продаж при продаже старого
жилья);
– субсидии на покупку жилья отдельным
категориям (военные, переселенцы,
очередники) в виде сертификатов
федеральных или муниципальных властей.
Арендаторы и наниматели:
– субсидии для аренды и найма жилья
(жилищные субсидии на оплату
коммунальных услуг, жилищные ваучеры,
жилищные сертификаты);
– ограничения на размер квартплаты и на
изменение квартплаты;
– запреты на выселение

5.

Слайд 5
Основные формы воспроизводства жилищного
фонда
Простое воспроизводство (возмещение
физического износа)
Новое
строительство
(возмещение фондов)
Текущий
ремонт
Расширенное воспроизводство
(возмещение морального износа и расширение
фондов)
Ремонт
Капитальный
ремонт
Новое
строительство
(расширение
фондов)
Реконструкция
Модернизация
Профилактический
Непредвиденный
Комплексный
Выборочный
Аварийный

6.

Слайд 6
Сравнительная характеристика различных способов реконструкции
Метод
реконструкции
Достоинства
Недостатки
Надстройка
малоэтажной
мансарды
Простота и относительно невысокая стоимость
строительства (на 25-30% дешевле обычного).
Используются существующие коммуникации.
Возможность проведения работ без (или) при
частичном отселении жителей
Относительно малая площадь надстройки
(до 2-3 этажей). Существующие квартиры
практически не претерпевают изменений.
Трудно согласовать с жителями вопросы
строительства
Надстройка и
обстройка здания
с использованием
монолитных
несущих
конструкций
на отдельном
фундаменте
Общая площадь здания может быть увеличена
более чем вдвое. Увеличивается площадь всех
существующих квартир. Наилучшая
экономическая эффективность реконструкции,
особенно на дорогих городских земельных
участках. Возможность согласовать вопросы
строительства со всеми жителями без их
отселения
Проблематично согласовать со всеми
собственниками вопросы строительства при
большом количестве квартир в
реконструируемом доме. Необходимость
оформления прав для коллективного
собственника
Пристройка
отдельных
жилых секций
Наибольший выход площади. Широкие
архитектурные и градостроительные
возможности. Возможность совмещения
различных методов реконструкции с
надстройкой для группы домов.
Возможность поэтапной реконструкции с
переселением жителей в пределах
реконструируемой группы. Легче решаются
вопросы отселения жителей.
Метод применим для группы домов, либо
при наличии возможностей
уплотнении застройки, которые в настоящее
время практически исчерпаны.
Большой срок реализации проекта.
Значительные объемы финансирования.

7.

Слайд 7
Факторы, влияющие на функционирование
и развитие жилищной сферы
Географические
факторы
Демографические
факторы
Экономические
факторы
Производственнотехнические
факторы
Институциональные
факторы
Основные факторы, влияющие на функционирование
и развитие жилищной сферы

8.

Слайд 8
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
8246
4960
3030
3215
1846
1773
1626
641
до
19191918 г. 1940
19411950
19511960
19611970
19711980
19811990
19912000
97
8
20012010
20112020
Количество построенных жилых домов
Количество жилых домов на территории ДНР по годам
застройки

9.

Слайд 9
16%
39%
45%
до 1950 годов
с 1951 до 1970 г.
с 1971 до 2012 г.
Диаграмма процентного отношения домов по годам постройки к
общему количеству жилых домов, расположенных на территории ДНР

10.

Слайд 10
31,0%
41,0%
28,0%
полностью благоустроены
Процентное отношение жилых
домов Республики по степени
благоустройства
частично благоустроены
не благоустроены
Количество домов, оборудованных внутридомовыми
системами в многоквартирном жилом фонде
Республики

11.

Слайд 11
1400
1217
1200
913
1000
Ветхие дома
800
Аварийные дома
600
400
181
Эксплуатируемые в
особых условиях
200
0
Состояние жилых домов ДНР на 01.01.2022 г

12.

Слайд 12
SWOT-анализ сильных и слабых сторон, угроз и возможностей
жилищной сферы Республики
Сильные стороны
Слабые стороны
1. Создание новых рабочих мест,
привлечение опытных специалистов
2. Опыт работы предприятий
3. Наличие постоянных поставщиков
Строительных и др. материалов
4. Большая социальная значимость
1. Неудовлетворительное
техническое состояние жилых домов
2. Низкий уровень качества
жилищно-коммунальных услуг
3. Отток квалифицированных кадров
Возможности
Угрозы
1. Проведение мероприятий по
ремонту
многоквартирных жилых домов
2. Расширение перечня
предоставляемых
жилищных услуг
3. Снижение текущих
эксплуатационных
расходов
1. Повышение аварийности на
объектах жилищного хозяйства,
связанное с нарастающим износом
основных фондов
2. Тариф, не возмещающий затраты
3. Недостаточное выделение
бюджетных средств

13.

Слайд 13
Ключевые элементы
анализа технического состояния жилого фонда
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Возра
ст и
состоя
ние
здани
й
Инже
нерны
е
систе
мы
Энерг
оэффе
ктивн
ость
Состо
яние
фасад
ов
и
кровл
и
Общес
твенн
ые
помещ
ения
Соблю
дение
норма
тивов
Пробл
емы
доступ
ности
Степе
нь
авари
йност
и
Урове
нь
обслу
живан
ия.
Ключевые элементы анализа технического состояния
жилого фонда в Республике
1
0
Расход
ы на
технбс
лужив
ание

14.

Информация о поврежденных многоквартирных жилых домах ДНР
состоянию на 01.12.2020 – 01.12.2022 гг.
В том числе
по
Слайд 14
Всего
повреж
дено
жилых
домов
Всего
восстан
овлено
жилых
домов
Всего
Из них
восстанов
лено
Всего
Из них
восстановле
но
Всего
Из них
восстано
влено
Необходимое
количество квартир
для расселения из
квартир не
пригодных для
проживания и
разрушенных домов
На
01.12.2020
4712
2156
3302
1748
1327
407
65
1
260
На
01.12.2021
4831
2459
3890
2129
843
315
80
15
207
На
01.12.2022
8451
2292
5623
1944
2195
333
612
16
288
Период
исследования
Незначительные
повреждения
Значительные
повреждения
Не подлежит
восстановлению
8451
9000
8000
7000
6000
4831
4712
5000
4000
3000
2459
2156
2292
2000
1000
0
2020
Повреждено МЖД
2021
2022
Восстановлено МЖД
Динамика восстановления
многоквартирных жилых домов
за период 2020-2022 гг. по Донецкой
Народной Республике

15.

Информация о поврежденных частных жилых домах ДНР по состоянию
на 01.12.2020 – 01.12.2022 гг.
В том числе
Всего
поврежд
ено
жилых
домов
Всего
восстан
овлено
жилых
домов
На
01.12.2020
22556
На
01.12.2021
На
01.12.2022
Незначительные
повреждения
Значительные
повреждения
Не подлежит
восстановлению
Слайд 15
Количество
семей, которые
необходимо
обеспечить
жильем взамен
неподлежащего
восстановлению
жилого фонда
Всего
Из них
восстан
овлено
Всего
Из них
восстанов
лено
Всего
Из них
восстанов
лено
9244
11276
5798
8871
3287
2128
159
1565
23410
11313
12430
7097
8655
4035
2232
181
1636
66518
12534
24030
7662
17188
4280
6121
202
1687
66518
70000
60000
50000
Динамика восстановления частных
жилых домов
за период 2020-2022 гг. по Донецкой
Народной Республике
40000
30000
23410
22556
20000
11313
9244
12534
10000
0
2020
Повреждено ЧЖД
2021
2022
Восстановлено ЧЖД

16.

Слайд 16
66518
70000
60000
50000
40000
30000
20000
10000
12534
8451
2292
0
2022 год
Повреждено МЖД
Повреждено ЧЖД
Восстановлено МЖД
Восстановлено ЧЖД
Динамика восстановления многоквартирных и частных жилых
домов в 2022 году по Донецкой Народной Республике

17.

Слайд 17
Система мониторинга технического состояния
жилищного фонда
Этапы мониторинга технического состояния
жилищного фонда

18.

Слайд 18
Схема обследования и оценка технического состояния
зданий и сооружений

19.

Слайд 19
Классы методик инструментального мониторинга зданий и сооружений
Методика
Описание
Геодезические
измерения
Выполняются как с помощью традиционной нивелировки, так и с использованием современных
цифровых датчиков, спутниковых GPS-технологий, возможно лазерное сканирование объекта.
Данные измерения позволяют определять перемещение объекта (здания или отдельных его частей) в
пространстве, в том числе, измерять осадки и крены. Получаемые данные соответствуют состоянию
на момент измерений, т.е. при достаточно редких по времени замерах методики не дают подробной
динамики поведения объекта.
Геологические
наблюдения
состояния
грунтового
массива в
основании и в
окрестности
здания
Существует набор схем как разной трудоемкости и стоимости, так и разной разрешающей
способности и информативности – от измерений в отдельных скважинах до межскважинного
просвечивания (вплоть до получения 3-мерного томографического изображения). В зависимости от
выбора датчиков, можно вести мониторинг дифференциальных (послойных) или суммарных осадок
грунтов основания, уровня воды, порового давления в породах (параметра, используемого в расчетах
за рубежом). Помимо скважин, важную информацию получают при размещении под фундаментной
плитой сети датчиков давления на грунт, в сваях – вертикальных нагрузок.
Наблюдения могут вестись непрерывно или достаточно часто по времени, т.е. есть возможность
следить за особенностями динамики объекта.
Измерения
нагрузок и
деформаций в
конструкциях
фундамента и
надземной части
В данной методике также существует набор инструментов, с использованием вибрационных
датчиков напряжений, монтируемых по 1-, 2- и 3-м пространственным координатам X, Y, Z в точке и
размещаемых в фундаментной плите, а также в стенах, пилонах и колонах здания. Наблюдения могут
вестись в автоматическом режиме и, в том числе, непрерывно.
Сейсмометрическ
ие методики
Замеры по данной методике могут выполняться различными измерительными устройствами:
деформографами, наклономерами, сейсмометрами (велосиметрами, акселерометрами).
Схемы наблюдений разнообразны, включают варианты возбуждения колебаний здания как
искусственными (удары, вибраторы), так и естественными (ветер, микросейсмы) источниками.
Сейсмометрические измерения дают "мгновенную" картину состояния объекта, наблюдая которую
во времени можно получить разнообразную информацию об особенностях динамики сооружения.

20.

Слайд 20
Теория управления жилищной сферой городов Республики
Теоретические основы
управления адресными
программами по реконструкции
многоквартирных домов
Экономико-правовые основы и
социально-экономические
факторы развития жилищной
сферы
Теоретическая модель
минимизации рисков при
управлении жилищной сферой
Совершенствование методологии управления жилищной сферой
Закономерности
и принципы
управления
Перспективные
направления реализации стратегии и
тактики управления жилищной сферой
Методология управления жилищной
сферой на основе принципов адаптации
субъектов рынка
к изменениям среды
Методология разработки и реализации бизнес-проектов в жилищной сфере
Научные подходы
к реализации
бизнес-проектов
Формирование альтернативных и
выбор оптимальных вариантов
бизнес-проектов
Методология оценки
эффективности управления
жилищной сферой
Алгоритм формирования системы управления жилищной сферой городов Респ

21.

Слайд 21
1. Мониторинг состояния жилого фонда
2. Составление плана реконструкции и капитального ремонта
3. Определение объемов и источников финансирования
4. Формирование прозрачного механизма накопления и размещения
средств собственников
5. Обеспечение социальных гарантий
Основные задачи разработки комплексной программы
реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда

22.

Слайд 22
Основные требования к разработке
комплексной программы реконструкции и
капитального ремонта жилищного фонда
Большой горизонт планирования –
сопоставимый сроку эксплуатации объектов
недвижимости
Мониторинговая основа – программа должна
опираться на результаты комплексного
технического обследования жилищного фонда
Адаптивность – возможность корректировки
программы с учетом изменения структуры
жилищного фонда
Финансовая осуществимость – в программе
реконструкции и капитального ремонта
должны быть четко сформулированы объемы и
источники финансирования
Основные требования к
разработке комплексной
программы реконструкции и
капитального ремонта
жилищного фонда

23.

Слайд 23
Сбор сведений о сроках реконструкции и капитального ремонта
Оценка состояния жилищного фонда
Формирование программы капитального
ремонта
Поиск инвесторов
Платежи ЖКХ, внебюджетные средства,
фонды капитального ремонта
Бюджетные дотации
Анализ качественных характеристик
Учет потребностей
Учет возможностей
Проведение обследования объекта
Технического
Аналитического
Выбор оптимальной модели инвестирования
Реконструкции
Капитального ремонта
Общая методика выбора модели инвестирования
реконструкции и капитального ремонта жилищного
фонда

24.

Слайд 24
В процессе исследования получены следующие
теоретические результаты, определяющие научную новизну:
‒
уточнено понятие «жилищная сфера», систематизированы
различные подходы к данному определению, сформулировано
авторское определение, которое в отличие от существующих,
предлагается трактовать как «совокупность видов экономической
деятельности, связанных с созданием и использованием жилищного
фонда и направленных на удовлетворение жилищных потребностей
людей»;
‒
обоснована необходимость проведения мониторинга зданий и
сооружений, как основы управления техническим состоянием
жилищного фонда Республики. Составлена схема обследования и
оценки технического состояния зданий и сооружений;
‒
разработаны методические подходы к формированию системы
управления жилищной сферой, где учитываются закономерности,
принципы, стратегия и тактика развития жилищной сферы.
Разработан алгоритм формирования системы управления жилищной
сферой городов Республики;
‒
обоснована
целесообразность
разработки
комплексной
программы реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда
ДНР.