Практическое занятие №5: "Определение рыночной стоимости жилого помещения с помощью затратного подхода"

1.

Практическое занятие 5
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ ЖИЛОГО
ПОМЕЩАНИЯ С ПОМОЩЬЮ
ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

2.

Пример задания
Определить стоимость жилого помещения при помощи
затратного подхода
Расчет величины рыночной стоимости при использовании
сравнительного подхода выполняется в следующей
последовательности:
1) Расчет стоимости 1 квадратного метра площади жилого
помещения;
2) Расчет корректирующих коэффициентов к определенной на
первом этапе стоимости 1 квадратного метра жилой
площади помещения;
3) Расчет материальных затрат на обустройство жилого
помещения;
4) Расчет физического износа жилого помещения;
5) Определение стоимости жилого помещения при помощи
затратного подхода.

3.

Задание для решения
Для информационной достоверности в
качестве объекта оценки студент
самостоятельно выбирает объект
недвижимости.
По избранному объекту должен быть
технический паспорт помещения,
подтверждающий достоверность результатов.
Технический паспорт является
приложением к данной расчетной работе.

4.

Алгоритм решения: этап 1 – расчет стоимости 1 квадратного метра
площади жилого помещения
2
2
Расчетная стоимость 1 м общей площади жилых домов V1кв. м, тыс. руб./м представлена в
табл. 1. (эти данные могут быть использованы для расчетов всеми студентами)
Экстраполируйте тенденцию роста расчетной стоимости 1 м2 общей площади жилых домов в
течение 2016 – 2018 гг. к дате оценки при помощи стандартной функции MSExcel
«ТЕНДЕНЦИЯ».
Для этого:
1. Скопируйте таблицу 1 в MSExcel.
2. Составьте подпрограмму расчета V 1кв. м, тыс. руб./м2 на дату оценки (для произвольно
запрашиваемой даты).
3. Получите значение расчетной стоимости 1 м2 общей площади на дату оценки (дату
выполнения практического задания).
Таблица 1. – Расчетная стоимость 1 м2 общей площади жилых домов V 1кв. м, тыс. руб./м2, 2018 год
Квартал
III квартал 2016 года
IV квартал 2016 года
I квартал 2017 года
II квартал 2017 года
III квартал 2017 года
IV квартал 2017 года
I квартал 2018 года
На дату исследования
Расчетная дата
01.10.16
01.01.16
01.04.17
01.07.17
01.10.17
01.01.17
01.04.18
01.10.21
Стоимость 1 м2 общей
площади, тыс. руб./м2
14,500
14,780
15,150
15,650
16,100
16,900
17,400
????

5.

Алгоритм решения: этап 2 – расчет корректирующих
коэффициентов к определенной на первом этапе стоимости 1
квадратного метра жилой площади помещения;
В табл. 2 приведены корректирующие коэффициенты к расчетной стоимости,
учитывающие основные факторы, влияющие на полезность квартиры для
потребителя.
Значения коэффициентов назначаются экспертным путем, предложены 32
фактора.
Таблица 2. – Корректирующие коэффициенты к расчетной стоимости 1 кв. м общей площади для
факторов полезности квартиры
№
1
1.
1.1.
1.2.
2.
2.1.
2.2.
2.3.
3.
3.1.
3.2.
3.3.
Имеет(+)/не
имеет (-)
2
3
ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА
Наименование коэффициента
Патогенная зона
положительная
отрицательная
Социальная инфраструктура
социальные услуги удалены
частичное присутствие
присутствие всех социальных услуг
Удаленность от центра
удаленные от центра районы
районы, примыкающие к центру
центр
Факт
4
Справочный
коэффициент
5
1,1
+
-
1,1
0,95
1,02
+
0,95
1,0
1,02
1,02
+
-
0,98
1,02
1,1

6.

Алгоритм решения: этап 2 – расчет корректирующих
коэффициентов к определенной на первом этапе стоимости 1
квадратного метра жилой площади помещения;
4.
4.1.
4.2.
4.3.
4.4.
5.
5.1.
5.2.
5.3.
6.
6.1.
6.2.
6.3.
7.
7.1.
7.2.
7.3.
8.
8.1.
8.2.
8.3.
Транспортная доступность
трамвай
троллейбус
автобус
все виды транспорта
Расстояние до остановки
далее 500 м
в пределах 500 м
в пределах 100 м
Экологическая обстановка
загазованность выше ПДК
загазованность выше ПДК
отсутствие загазованности
Близость опорного пункта полиции
далее 1 км
в пределах 1 км
в пределах 0,1 км
Шумовой мешок
выше уровня ПДУ
предельно допустимый уровень ПДУ (днем
– до 40дБ;
ночью – до 30дБ)
в пределах нормы ПДУ
1,0
+
-
1,0
1,0
1,0
1,1
1,02
+
0,984
1
1,02
1,0
+
-
0,95
1,0
1,02
0,95
+
-
0,95
1,0
1,02
1,0
-
0,95
+
1,0
-
1,01

7.

Алгоритм решения: этап 2 – расчет корректирующих
коэффициентов к определенной на первом этапе стоимости 1
квадратного метра жилой площади помещения;
9.
9.1.
9.2.
9.3.
9.4.
10.
10.1.
10.2.
10.3.
10.4.
10.5
10.6.
11.
11.1.
11.2.
11.3.
11.4.
12.
12.1.
12.2.
12.3.
12.4.
13.
13.1.
13.2.
13.3.
14.
14.1.
14.2.
15.
15.1.
15.2
15.3
15.4.
16.
16.1.
16.2.
ХАРАКТЕРИСТИКА ДОМА И КВАРТИРЫ
Ориентир на стороны света
север
+
юг
+
восток
запад
Год постройки, лет
более 25
+
15-25
10-15
5-10
5
на момент оценки
Материал стен
деревянный
панельный (крупноблочный)
панельный (утепленный)
кирпич
+
Серия дома
старый фонд
«хрущовка» малосемейная, гостинка
типовая постройка
специальный проект
+
Отопление
индивидуальное
+
центральное
печное
Водоснабжение
центральное
+
уличная колонка
Горячее водоснабжение
центральное
титан
+
колонка
центральное и колонка
Канализация
внутренняя
+
уборная
-
1,0
1,0
1,0
1,01
1,01
0,83
0,83
0,87
0,90
0,93
1,0
1,05
1,1
0,9
1
1,08
1,1
1,03
0,98
0,95
1,0
1,03
1,03
1,03
1,0
0,95
1,0
1,0
0,95
1,0
1,06
1,0
1,034
1,13
1,0
1,0
0,9

8.

Алгоритм решения: этап 2 – расчет корректирующих
коэффициентов к определенной на первом этапе стоимости 1
квадратного метра жилой площади помещения;
17.
17.1.
17.2.
18.
18.1.
18.2.
18.3.
18.4.
18.5.
Газ
природный
баллонный
Этаж
подвальный
цокольный
первый
9-й и 8-й для девятиэтажного
4-й для пятиэтажного, 7-й для девятиэтажного
18.6.
18.7.
18.8.
19.
19.1.
19.2.
19.3.
20.
20.1.
20.2.
20.3.
20.4.
21.
21.1.
21.2.
21.3.
22.
22.1.
22.2.
23.
23.1.
с3-го по 6-й этажи девятиэтажного
2-й и 3-й этажи пятиэтажного
1-й и 2-й этажи двухэтажного
Планировка комнат
смежные
изолированные
смешанные
Высота потолка, м
до 2,5
2,5
до 3,0
свыше 3,0
Площадь кухни, м
до 5,0
до 8,0
свыше 8,0
Сан.узел
смежный
раздельный
Ванная
в кафеле
1,0
1,0
0,9
0,87
+
-
0,85
0,87
0,9
0,92
-
1,0
-
1,02
1,02
1,0
1,038
+
-
0,967
1,038
1,0
1,0
+
-
0,97
1,0
1,04
1,05
1,0
+
-
0,95
1,0
1,03
1,01
+
0,98
1,01
1,05
-
1,01

9.

Алгоритм решения: этап 2 – расчет корректирующих
коэффициентов к определенной на первом этапе стоимости 1
квадратного метра жилой площади помещения;
24.
24.1.
24.2.
24.3.
24.4.
24.5.
24.6.
25.
25.1.
25.2.
25.3.
25.4.
26.
26.1.
26.2
26.3.
26.4.
27.
27.1.
27.2.
27.3.
27.4.
28.
28.1.
28.2.
29.
29.1.
29.2.
Балкон или лоджия
отсутствие балкона (лоджии)
сушилка, балкон
балкон 3,0 м
балкон 6,0 м
балкон 9,0 м
два балкона
Входные двери
деревянные
дерматин, утепленные
металлические
двойные
Вспомогательные помещения
антресоли
кладовая
встроенные шкафы
помещение для сушки
Освещенность, %
100
затененность 10-15
затененность до 30
затененность до 50
Наличие телефона
есть
нет
Окна выходят
на улицу
во двор
1,1
+
0,97
1,01
1,01
1,03
1,05
1,1
1,02
+
-
0,95
1,0
1,02
1,01
1,01
+
+
-
1,0
1,01
1,01
1,0
1,0
+
-
1,0
0,95
0,93
0,9
1,01
+
-
1,01
1,0
1,01
-
0,95
1,0

10.

Алгоритм решения: этап 2 – расчет корректирующих
коэффициентов к определенной на первом этапе стоимости 1
квадратного метра жилой площади помещения;
30.
30.1.
30.2.
30.3.
30.4.
31.
31.1.
31.2.
31.3.
31.4.
31.5.
32.
32.1.
32.2.
32.3.
Полы
доски
линолеум
паркет
ковровое покрытие
Общее состояние квартиры
нужен капитальный ремонт
нужен косметический ремонт
хорошее
отличное
новая
Престижность
художественная отделка
стандартная
не престижная
Итоговый средний коэффициент
1,01
+
-
1,0
1,01
1,1
1,05
1,0
-
0,9
0,95
1,0
1,03
1,02
+
1,0
+
1,2
1,0
0,9
1,007
Расчет осуществляется среднеарифметическим способом.

11.

Алгоритм решения: этап 3 – расчет материальных затрат на
обустройство жилого помещения;
Рыночная стоимость затрат на производство
ремонтных отделочных работ, произведенных в
оцениваемой квартире, может определяться путем
составления сметы или по аналогии. Метод выбирает
преподаватель. Для расчетов используем метод сметы.
Стоимость за
единицы, руб.
Полная
стоимость, руб.
Доля установки
работ, %от
стоимости
материалов
Стоимость
материалов с
работой, руб.
1
Металлическая дверь
Площадь
Наименование
материалов (примерный
перечень)
Количество
Таблица 3. – Материальные затраты на обустройство квартиры
2
3
4
5
6
7
1
10000
10000
0,5
15000

12.

Алгоритм решения: этап 3 – расчет материальных затрат на
обустройство жилого помещения;
1
Ручка дверная и замок
Двери межкомнатные
Двери в ванную, туалет, кладовку,
встроенный шкаф
2
1
3
4
1800
2000
5
1800
6000
6
0,5
0,5
7
2700
9000
4
1500
6000
0,5
9000
Ручки дверные
Выключатели
Розетки
Звонок электрический
Обои потолочные (рулонов)
6
7
18
1
450
100
100
2700
700
1800
0
0,5
0,5
0,5
0,5
4050
1050
2700
0
20
2000
40000
0,6
64000
Обои стеновые
Краска для наружных работ, кг
28
2500
70000
0,6
112000
1
110
110
0,6
176
Клей обойный
Краска для внутренних работ, кг
8
100
800
0,6
1280
2
220
440
0,6
704
Унитаз
Бачок
Раковина
Ванна
Набор смесителей
Плитка
Клей для плитки
Линолеум
Плинтус
Блоки оконные
Котел индивидуального отопления
1
1
1
1
3
3500
500
2500
6000
2800
400
800
600
250
1500
3500
500
2500
6000
8400
15800
4000
36000
25000
93000
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
1
1
1
1
0,5
5250
750
3750
9000
12600
31600
8000
72000
50000
139500
1
15000
15000
0,5
22500
50
300
15000
0,5
22500
Батареи алюминиевые (секций)
3
39,5
5
60
100
62
Стоимость материалов с учетом установки
599110

13.

Алгоритм решения: этап 4 – расчет физического износа жилого
помещения
Исходя из данных технического паспорта определяем уровень
физического износа жилого помещения. Для учебных целей
принимаем расчет 1 год эксплуатации = 1% физического износа.
Уровень пригодности помещения=(100-физический износ)/100
Алгоритм решения: этап 5 – определение стоимости жилого
помещения при помощи затратного подхода
Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом с учетом
накопленного физического износа, определится следующим образом:
Стоимость = Площадь помещения*Стоимость 1 квадратного метра
+Стоимость улучшений - Уровень физического износа

14.

Алгоритм решения: этап 6 – рассчитаем стоимость квартиры
Рассчитаем рыночную цену жилой квартиры:
Ц = 40*21,18+599,11-42,11 = 1404,2 тыс. руб. (тыс. руб.)
Стоимость объекта оценки, полученная на
основании затратного подхода, с учетом
округления составляет 1404 тыс. руб.