Основы оценки недвижимости

1.

ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Доктор экономических наук, профессор,
Грабовый Кирилл Петрович

2.

«ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ»
Тема 1. Введение в учебный курс

3.

4.

5.

Сдать
квалификационный
экзамен по оценочной
деятельности по трем
направлениям:
- оценка недвижимости
- - оценка движимого
имущества
- - оценка бизнеса

6.

7.

8.

9.

Специфика объектов недвижимости как
объектов оценки

10.

11.

12.

13.

14.

15.

«ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ»
Тема 2. Подходы к оценке недвижимости

16.

Идентификация объектов недвижимости
для целей оценки
1. Адрес (точное местоположение)
2. Полное юридическое описание (кадастровый
номер, сведения о собственнике, свидетельство
о собственности)
3. Количественные и качественные характеристики
(кадастровые и технические паспорта)

17.

Основные подходы к оценке недвижимости
ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ «ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И
ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1)»:
7. Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей
методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность
процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации
определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
11.Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются
сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при
проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения
каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование
результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На
основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых
оценщиком.

18.

19.

«ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ»
Тема 2.1. Затратный подход к оценке
недвижимости

20.

Концепция затратного подхода
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на определении затрат, необходимых для
приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с
учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно
применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация,
позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство
либо замещение объекта оценки. (п.п. 18-19 ФСО №1)

21.

22.

23.

С = V х ЗС х Кv х К1х К2х Ксейсмх Кпз х (1+ПП) х (1+НДС)+С0+ Сос
где:
С – затраты на замещение объекта оценки на дату оценки, в рублях с учетом НДС
V – количество единиц измерения (куб.м. или кв.м.) объекта оценки
ЗС – удельные затраты на строительство объекта аналогичного объекту оценки
Кv – поправка на разницу в объеме/площади между объектом оценки и объектом-аналогом
К1 - корректирующий коэффициент стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и
сооружений
К2- интегральный территориально-экономический корректирующий коэффициент
Ксейсм - корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности
Кпз - корректирующий коэффициент доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли
С0 - поправка на различие в конструктивных элементах
Сос - поправка на степень учета стоимости специальных конструкций и других видов работ, с учетом цели оценки
выражается в исключении одних или добавлении других видов работ
ПП – Прибыль предпринимателя

24.

ЗС – УДЕЛЬНЫЕ ЗАТРАТЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА
АНАЛОГИЧНОГО ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ ДЛЯ 1 ЕДИНИЦЫ
УКРУПНЕННОГО ИЗМЕРИТЕЛЯ ЗДАНИЯ ОПРЕДЕЛЯЮТСЯ ПО
СПРАВОЧНИКАМ ОЦЕНЩИКА КО-ИНВЕСТ, В ЦЕНАХ
СООТВЕТСТВУЮЩЕГО СПРАВОЧНИКА

25.

УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ
ОБЪЕКТА-АНАЛОГА ПО
СПРАВОЧНИКУ КО-ИНВЕСТ
«ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ,
2016»

26.

КV – ПОПРАВКА НА РАЗНИЦУ В
ОБЪЕМЕ/ПЛОЩАДИ МЕЖДУ
ОБЪЕКТОМ ОЦЕНКИ И ОБЪЕКТОМАНАЛОГОМ ПРИНИМАЕТСЯ
СОГЛАСНО ИСПОЛЬЗУЕМОМУ
СПРАВОЧНИКУ КО-ИНВЕСТ

27.

К1 - КОРРЕКТИРУЮЩИЙ КОЭФФИЦИЕНТ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ПО ХАРАКТЕРНЫМ КОНСТРУКТИВНЫМ
СИСТЕМАМ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ РАССЧИТЫВАЕТСЯ СОГЛАСНО СПРАВОЧНИКУ КО-ИНВЕСТ «ИНДЕКСЫ ЦЕН В
СТРОИТЕЛЬСТВЕ»
Пример:
К1- Пересчет цен с января 2016 года (дата выхода справочников КО-ИНВЕСТ
«Общественные здания» в уровень цен январь 2018 года был произведен с помощью
«Экстраполяции тенденций изменения цен на строительно-монтажные работы и
технологическое оборудование в среднем по Российской Федерации на 2017-2020 г.г. (с
учетом НДС)» из сборника КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» выпуск 100 от
июля 2017 г.
Ио