Договор купли - продажи в рамках проверки юридической чистоты сделки

1.

Договор купли-продажи в рамках
проверки юридической чистоты сделок
Екатерина Ситникова (Газдалиева)
частнопрактикующий юрист по наследству и
недвижимости

2.

Обо мне
• ✅ Член Ассоциации юристов России
• ✅ практикующий судебный юрист с опытом 15 лет
• ✅ Лауреат премии «Лучший эксперт-юрист в сфере недвижимости
«Лидеры России» 2023
• ✅ Номинант премии «Эксперт года — 2023» - лучший юрист в сфере
недвижимости
• ✅ Автор книги “Как правильно купить квартиру на вторичном рынке”
• ✅ Спикер жилищных конгрессов и конференций
• ✅ Член «Опора России» и Эксперт СМИ
• ✅ автор интенсива для риэлторов “Чистые сделки”
• ✅ Многодетная мама
• ✅ бизнес леди Сибири топ-100,
• ✅ 3 место премии Главные женщины по версии онлайн — 2020

3.

Юридическая проверка в недвижимости -
• это комплекс действий, направленный на
осуществление мероприятий по выявлению
потенциальных рисков в сделке с недвижимостью в
целях принятия решения о целесообразности сделки
или в целях предупреждения возможных негативных
последствий сделки и подтверждения
добросовестности покупателей.

4.

Договор:
• как документ-основание владения (купля-продажа,
приватизация, мены, дарения, ренты)
• как документ приобретения права покупателя

5.

Договор должен быть
• основанием перехода прав
• основанием гарантии возникновения права
собственности на обьект недвижимости
• гарантом защиты от третьих лиц (отказавшиеся от
приватизации, дети наследодателя и иные
фактически вступившие, бывшие супруги
продавцов)

6.

К требованиям супругов о разделе общего имущества
супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний
срок исковой давности (пункт 7 статьи 38 Семейного кодекса
Российской Федерации).
• Как разъяснено в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской
Федерации от 5 ноября 1998 г. N 15 "О применении судами законодательства при
рассмотрении дел о расторжении брака", течение трехлетнего срока исковой
давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной
собственностью супругов, брак которых расторгнут (пункт 7 статьи 38 Семейного
кодекса Российской Федерации), следует исчислять не со времени прекращения
брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации
актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов
гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - дня вступления в
законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о
нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской
Федерации).

7.

Определение № 80-КГ20-3 от 30 июня 2020 года
• После расторжения брака в случае продажи
одним из супругов не распрастраняются нормы
семейного права, а распрастраняются
гражданско-правовые нормы

8.

Конституционный Суд защитил жилищные права бывших
членов семьи собственника жилого помещения,
отказавшихся от участия в его приватизации
• Постановление Конституционного Суда РФ от
25.04.2024 N 21-П "По делу о проверке
конституционности части 6 статьи 32 Жилищного
кодекса Российской Федерации в связи с
жалобой гражданки Я.В. Штраус"

9.

Верховный суд отметил, что граждане, отказавшиеся от
участия в приватизации жилого помещения, могут быть
признаны утратившими право пользования данным
помещением и выселены
• На данный факт Верховный Суд Российской
Федерации указал в определении № 49-КГ157 от 4 августа 2015 г.

10.

что делать?
• Внимательное изучение договора как скана так и
оригинала на факт его “реальности” (наличие описок,
ошибок, в том числе исправленных)
• когда, как давно заключался договор и кем
• соответствуют ли данные данным ЕГРН
• какие дополнительные условия есть в тексте
(проверка добросовестности - косвено, указание на
третьих лиц)

11.

договор купли-продажи переход права
• должен содержать нетиповые условия
• например, о лицах имеющих право пользования/отсутствие таких лиц
• указание на дату проведения юр проверки продавцов, обьекта, сделки, дата
отчета и кем подготовлен (желательно)
• гарантии покупателя в случае оспаривания третьими лицами, указание на
осутствие предбанкротного состояния продавца и судебных споров
• указать что покупатель добросовестно запросил у продавца выписку егрн на
дату задатка и перед сделкой,
• (согласно выписке егрн дата номер полученной по акту приема передачи от
продавца отсутствуют обременения иные сведенния препятствующие сделке,
тех характеристики совпадают)

12.

нотариальные договоры
• готовит нотариус, проверяет основания и
полномочия
• свой типовой бланк,
• но можно включать необходимые доп условия

13.

при проверке договоров в сделках
• важно!!!
• - проверять порядок расчетов (особенно важно мат.кап при покупке жил дома на зем участке)
• при ипотеке (чтобы выявить риски связанные с мат
капом)
• обращать внимание на сотрудничество стороны и
состояние продавца на подписании договора
• выяснять его волю ( на камеру например и запись
звонка, переписки, особено при заключении договора по
доверенности)

14.

Интересная практика по оспариванию
• Определение Судебной коллегии по гражданским
делам Верховного Суда РФ от 15.01.2019 N 49-КГ1860
• Истцу отказали, апелляция отменила, ВС РФ отменил
и отправил в апеляцию, апелляция поддржала 1
инстанцию.

15.

Спасибо за внимание!!!
• Подпишись на мои соц. сети
• С благодарностью, Екатерина С.
• юрист по наследству и недвижимости