Выбор земельного участка для застройки

1.

Выбор земельного участка
для застройки.
Преподаватель: Маметова Татьяна Алексеевна

2.

Анализ градостроительных условий –
что это и насколько это важно?
• Данная тема раскрывает вопросы, касающиеся комплексной оценки какого-либо
земельного участка в части градостроительной ситуации и сопутствующих с ней условий
строительства. Она будет полезна инвесторам, собственникам земельных участков,
которые задумали реализовать на своей территории инвестиционный проект,
подразумевающий реконструкцию или новое строительство объектов. Тема лекции не
затрагивает вопросы рентабельности инвестпроектов, не описывает алгоритмы подсчёта
затрат на возведение конструкций или окупаемости того или иного бизнеса – всем этим
занимаются в процессе инвестиционно-экономического анализа проекта. Однако
существует огромный пласт данных, которые по незнанию не берутся во внимание и
уходят на второй план при разработке инвестпроектов. Если же вопросы первого типа
(экономические) можно тем или иным способом смягчить или подкорректировать бизнесплан, то второй тип вопросов, затрагивающийся в этой статье, может привести к
серьёзнейшим затратам, к остановке всего проекта и невозможности его возобновления,
при чём вероятнее всего на этапе, когда здание уже возведено. Таким образом, анализ
градостроительных условий являются важнейшим элементом в цепочке всего
инвестиционного анализа в целом. Без него невозможно выявить ограничивающие
факторы в пределах существующих территориальной (установлены правилами
землепользования и застройки) и градостроительной (установлены генеральном планом)
зон.

3.

• Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) является одним из
обязательных документов для архитектурно-строительного проектирования
и последующего получения разрешения на строительство.
• ГПЗУ представляет собой выписку из правил землепользования и застройки
(ПЗЗ), документации по планировке территории (ППТ/ПМТ/ППМТ),
нормативов градостроительного проектирования муниципального
образования, применительно к конкретному земельному участку.
• ГПЗУ определяет условия возможной застройки, в том числе: места
допустимого размещения на земельном участке зданий, строений,
сооружений, их возможное назначение и параметры с учетом целевого
(функционального) назначения и разрешенного использования этого
участка.
• Обратите внимание, что с 2017 года был ограничен срок действия ГПЗУ,
теперь он составляет 3 года.
• Кто может заказать разработку ГПЗУ:
• физические лица, имеющие предназначенные для строительства земельные
участки на правах собственности, на правах аренды, на правах наследования
или безвозмездного пользования;
• юридические лица, имеющие предназначенные для строительства земельные
участки на правах собственности, на правах аренды, в постоянном (бессрочном)
или ограниченном пользовании.

4.

Порядок и правила выдачи ГПЗУ могут незначительно отличаться в зависимости от
места планируемого расположения объекта капитального строительства –
конкретного субъекта РФ. Типовой состав документов для получения ГПЗУ на
примере Московского региона приведен ниже.
• заявление на подготовку и утверждение градостроительного плана земельного
участка с обязательным указанием основных исходных данных: место
расположения земельного участка (адрес), кадастровый номер земельного
участка, сведения о существующих объектах капитального строительства на
участке, базовые технико-экономические показатели планируемого объекта;
• документы, подтверждающие полномочия лица, который обращается за ГПЗУ (в
случае подачи заявления представителем – доверенность, паспорт);
• правоустанавливающие документы на земельный участок, включая выписку из
ЕГРН по земельному участку и основания прав распоряжения/пользования
земельным участком (например, договор аренды или безвозмездного
пользования земельным учаском);
• результаты инженерно-геодезических изысканий – геодезический план в
масштабе 1 : 500 (геоподоснова). Если топосьемка ранее была зарегистрирована в
информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИАИС
ОГД / ИСОГД), то необходимо указать постоянный регистра

5.

6.

В процессе анализа градостроительных условий
специалистами устанавливаются следующие
ограничивающие застройку факторы:
1.Основные и условно-разрешенные виды использования земельных участков (случается, что на
участке возводится объект, своим видом использования противоречащий разрешенному виду
использования – в таком случае необходимо менять вид разрешенного использования
земельного участка);
2.Допустимые технико-экономические показатели здания (площадь, высотность, объём,
функциональное назначение здания, иные показатели). К примеру, в градостроительном плане
земельного участка указана максимально допустимая высота здания в 10 этажей, но
собственник построил 11-этажное здание. В таком случае, здание является самовольно
построенным объектом и подлежит сносу;
3.Минимально допустимые показатели благоустройства территории (минимальный процент
озеленения участка);
4.Минимально допустимое количество парковочных мест на площадку, при чём данный
показатель зависит как от зоны, в которой находится земельный участок, так и от общего
развития инфраструктуры района;
5.Вопросы пожарной безопасности: в частности, пожарные подъезды к участку, обеспечивающие
нормативную нагрузку от машин, ближайшие пожарные отделения, водоёмы;

7.

6.
Вопросы подключения инженерных сетей (данный вопрос на начальных этапах, как
правило, не берётся во внимание, однако есть вероятность, что, к примеру, для
обеспечения объекта противопожарным водопроводом потребуется трубопровод с
большим диаметром, чем на данный момент имеется на балансе у снабжающих
организаций. В таком случае собственнику земельного участка, возможно, придётся за
свой счёт прокладывать трубопровод для того, чтобы обеспечить своей площадке
соблюдение градостроительных норм).
7.Ограничения застройки в отношении земельных участков, находящихся в пределах
территорий объектов культурного наследия или в зонах охраны (особенно это касается
земельных участков, лежащих в пределах исторически сложившихся районов СанктПетербурга, в которых установлены Режимы использования земельных участков);
8.Охранные зоны, в которые попадает земельный участок (зоны водных объектов,
инженерных сетей, прибрежных защитных полос, особо охраняемых природных
территорий, ограничений от аэродромов, вертолётных площадок, особых экономических
зон и т.д.);
9.Юридические и экономические обременения на участок: ипотечные обременения,
ограничения, связанные с возникновением судебных претензий, временные ограничения
при переходе прав собственности, аресты по судебным актам, концессии;
• Данный перечень факторов не является окончательным. Также собственник, как правило,
сталкивается
с
проблемами
динамично
меняющегося
градостроительного
законодательства. В процессе анализа градостроительных условий данный фактор тоже

8.

Методика градостроительного анализа
участков
• Проведение градостроительного анализа территории является краеугольным
камнем в вопросе целесообразности приобретения участка/объекта
недвижимости для любых целей.
• В рамках анализа мы не будем останавливаться на вопросах проверки титула,
вопросах структурирования сделок по приобретению участков/объектов
недвижимости – ​это всё обязательные элементы, но они находятся
за пределами анализируемых вопросов.
• Под градостроительным анализом участка понимается исследование
установленных ограничений градостроительной деятельности на участке
и оценка его возможностей. Результатом градостроительного анализа
является выявление юридических ограничений застройки участка, влияющих
в итоге на саму возможность застройки участка и его экономическую
целесообразность.

9.

10.

Источники получения сведений для
анализа
• Как правило, наиболее распространённым и удобным источником получения сведений об участке
является текущий правообладатель, так как именно у него имеется наибольший объём информации
об объекте.
• Основным недостатком получения документов от текущего правообладателя является риск
неполноты/недостоверности предоставляемых документов.
• К сожалению, текущий правообладатель может себя не корректно повезти. Например, можно назвать
ситуацию, когда по результатам анализа документации выявилось, что вид разрешённого
использования участка был изменён на основании недостоверной справки «выписки из ПЗЗ», где была
указана ложная информация об отнесении участка к соответствующей зоне.
• В другом случае при наличии разработанного ППТиПМ (Проект планировки и межевания
территории) при выдаче градостроительного плана уполномоченный орган произвольно заполнил
сведения об участке данными, противоречащими не только ППТиПМ, но и ПЗЗ. В таких условиях
проверка достоверности предоставленных сведений через независимые источники информации
является важным элементом градостроительного анализа.
• С 01.03.2023[1] к сложностям проверки статуса объекта добавились ограничения предоставления сведений
из ЕГРН в отношении физических лиц[2].
[1] Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных».
[2] Особенности получения выписок из ЕГРН в связи с «закрытием» персональных данных Росреестра раскрыты в Письме Росреестра от
03.03.2023 № 06-00307/23@.

11.

ГрК РФ Статья 42. Проект планировки
территории
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/eac7ac77d3078a3dfa4a2
a9884f0e67d67da2eb2/

12.

ГрК РФ Статья 43. Проект межевания
территории
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/f111b9e03a38b2b393795
1a4e8401a29754eeb8d/

13.

Алгоритм анализа территории ЗУ (1га)
1. Определение функционального назначения и зонирования ЗУ
2. Анализ сведений кадастрового паспорта участка и объектов недвижимости
3. Оценка соответствия категории и вида разрешённого вида использования участка поставленным
целям
4. Выявление наличия утверждённой градостроительной документации в отношении участка и проверка
её соответствия друг другу
5. Выявление и анализ применимых в отношении участка ограничений и обременений, влияющих
на возможность достижения цели (только сан-защитн и природоохр зоны)
6. Определение предельных параметров разрешённого строительства и возможности отклонения от них
• Красные линии
• Инсоляция
• Парковки и озеленение
• Социальная инфраструктура
• Отнесение участка к зоне КРТ
7. Оценка обеспеченности участка необходимой инфраструктурой
8. Оценка сроков и необходимых затрат для устранения выявленных ограничений

14.

Примеры анализа
• http://dsa.novo-sibirsk.ru/ru/site/2218.html
• http://dsa.novo-sibirsk.ru/ru/site/1714.html
• https://egrp365.org/map/?x=54.992785948784814&y=82.89332225
918771&zoom=19

15.

Теплотехнический расчет ограждающих
конструкций
Строительная теплотехника занимается изучением теплопередачи и
воздухопроницания через ограждающие конструкции зданий, а так же влажностного
режима ограждающей конструкции связанного с процессами теплопередачи.
От теплотехнических качеств наружных ограждений зданий зависят:
• Количество тепла, которое здание теряет в зимний период времени;
• Постоянная температура и влажность в помещении как в теплое, так и в холодное
время года;
• Температура ограждающей конструкции со стороны помещения, обеспечивающая
отсутствие на ней конденсата;
• Влажностный режим ограждающей конструкции;
В свете вышесказанного, теплотехнический расчет ограждающих конструкций – это
один из наиболее важных этапов проектирования зданий и сооружений не только
гражданского, но и промышленного назначения. С выбора конструкции стен - их
толщины и последовательности слоев начинается процесс проектирования.

16.

Теплотехнический расчет выполняется с целью:
• Обеспечения оптимальных параметров тепловой защиты
ограждающих конструкции;
• Обеспечения наиболее комфортного микроклимата во внутренних
помещениях;
• Соответствия ограждающей конструкции современным нормам по
тепловой защите здания или сооружения.
Ограждающие конструкции запроектированные на основании
грамотного теплотехнического расчета, позволяют снизить затраты на
отопление, тарифы на которое постоянно растут. Сбережение тепла –
это еще и важная экологическая задача, так как она напрямую связана
со снижением потребления топлива, что в свою очередь приводит к
уменьшению воздействия вредных факторов на окружающую среду.

17.

• Комплекс мероприятий, обеспечивающих надлежащую тепловую защиту зданий
и сооружений, относятся:
• оптимальное объемно-планировочное решение зданий и сооружений при
минимальной площади наружных ограждающих
конструкций;
• применение рациональных наружных ограждающих конструкций с использованием
в них эффективных теплоизоляционных материалов;
• применение современных методов расчета тепловой защиты зданий и сооружений,
базирующихся на условиях энергосбережения.
• Нормативная литература
СП 131.13330.2012 Строительная климатология
СП 50.13330.2012 Тепловая защита зданий
СП 23-101-2004 Проектирование тепловой защиты
• В связи с особенностями конструктивных решений наружную стену можно
представить как состоящую из следующих типов элементов:
- плоских элементов – кладка +утеплитель+отделочный слой;
- линейных (откосы) – перемычка (ригель) +утеплитель+отделочный слой;
- точечные элементы – связи между слоями (дюбель).
Теплопотери через линейные и точечные элементы можно определить только по
результатам расчета
температурного поля с применением специальной компьютерной программы.

18.

Алгоритм выполнения теплотехнического
расчета в рамках выполнения практической
работы
1.
Определить состав материалов и толщину несущей, теплоизоляционной и декоративной части
конструкции самостоятельно или по проекту-примеру.
2.
Открыть сайт http://rascheta.net/
3.
Ввести параметры: СП 50, для Новосибирска
4.
Определить тип помещения и конструкции согласно списка и знаний, полученных на лекциях
5.
Температуру оставить 20 град, влажность определить усходя из данных «?», так же коэффициент
6.
Проставить галочки
7.
Ввести все материалы состава и их толщину, толщину утеплителя указать любую
8.
Нажать кнопку «Отчет»

19.

• Состав конструкции у всех
разный. НЕ НАДО ДЕЛАТЬ
ТАК КАК У МЕНЯ В ПРИМЕРЕ.
Делайте согласно вашим
проектным решениям

20.

21.

22.

9. В открывшемся окне найти вывод. Если вывод: «следовательно
представленная ограждающая конструкция не
соответствует требованиям по теплопередаче», значит
вам необходимо изменить толщину утеплителя таким образом,
чтобы заключение было: «следовательно представленная
ограждающая конструкция соответствует требованиям по
теплопередаче.»
При этом толщина и плотность утеплителя определяется
производителем (посмотреть на сайте).
Изменяем толщину утеплителя с 200мм до 250мм
10. Получаем положительное заключение, проверяем второй
вывод. Он так же должен быть положительным.

23.

24.

25.

26.

27.

Разобрать, так же, остальные ограждающие
конструкции: сверху которая граничит с
наружным воздухом и снизу – с основанием
(дном котлована)

28.

Домашнее задание
• Определить территорию проектирования
• Сделать градостроительный анализ ЗУ по плану (только желтым
выделенное)
• Определить состав ограждающих конструкций и сделать их
расчет