Основные полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений

1. Основные полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений

полномочия в рамках
исполнения обязательств
собственника помещений в
МКД
полномочия органа местной
власти
в отношении МКД, в которых имеются
муниципальные помещения, объем
правомочий ОМС = объему
правомочий любого собственника в
МКД (главы 5,6 ЖК РФ)
установлены статьями 14, 161, 161.1,
156, 158, 165 ЖК РФ

2.

Обязательства собственников помещений по
организации управления МКД
Мероприятия по
исполнению обязанностей
Обязанности
1. Выбрать способ управления МКД:
-непосредственное управление;
-управление ТСЖ, ЖСК;
-управление управляющей организацией
(п. 2 ст. 161 ЖК РФ)
проведение общего собрания и
принятие решения
2.Ежегодно проводить общее
собственников помещений в МКД
(п. 1 ст. 45 ЖК РФ)
собрание
установить сроки и порядок
проведения общего собрания
3.Определить состав общего имущества МКД,
относительно которого будет осуществляться
управление (п.п. 1 п. 3 ст. 162 ЖК РФ)
проведение
осмотра
общего
имущества с составлением акта
осмотра (п.13,14 Правил № 491)
4. Утвердить на общем собрании перечень
услуг и работ, условия их оказания и
выполнения,
а
также
размер
их
финансирования (п. 17 Правил № 491)
проведение общего собрания и
принятие решения

3.

Обязательства собственников помещений по
организации управления МКД
Обязанности
Мероприятия по
исполнению обязанностей
5. Установить размер платы за содержание и
ремонт жилого помещения (п. 7 ст. 156 ЖК РФ)
проведение общего собрания и
принятие решения
6.Утвердить условия договора управления или
вносить изменения в договор управления (п. 1
ст. 162 ЖК РФ)
проведение общего собрания и
принятие решения
7.
Установить
порядок
контроля
за
деятельностью управляющей организации
(п.п. 4 п. 3 ст. 162 ЖК РФ)
проведение общего собрания и
принятие решения

4. Порядок и формы реализации со стороны ОМС полномочий собственников

Участие в управлении МКД, в которых находятся
муниципальные помещения
Принятие муниципального правового акта о порядке и наделении конкретных
органов (лиц) полномочиями по управлению МКД в т.ч.:
- инициирование и участие в ОС;
- принятие решений по вопросам, отнесенным к компетенции ОС;
-заключение договоров управления, договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по
содержанию и ремонту общего имущества в МКД, иных договоров;
- участие в осуществлении контроля за деятельностью управляющей организации;
- иные вопросы.
1. Участие в ОС
-определение порядка проведения
ОС;
-инициирование ОС;
-ознакомление с материалами к ОС
(подготовка таких материалов)
- принятие решений;
- обжалование решений ОС (п. 6 ст.
46 ЖК РФ)
Последние изменения в порядке проведения ОС:
1)ОС в заочной форме возможно только после не
созыва ОС в очной форме (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ)
2)При отсутствии кворума для проведения годового
ОС должно быть проведено повторное ОС
Планируемые изменения в ЖК РФ:
1)Возможность
выступать
инициатором ОС
управляющей организации
2)Введение формы очно-заочного голосования, в т.ч.
электронное голосование

5. Порядок и формы реализации со стороны ОМС полномочий собственников

2. Заключение договоров, связанных с управлением МКД, в отношении
муниципальных помещений (жилых, нежилых)
при управлении Управляющей организацией
Управляющая
организация
договор управления
(ст. 162 ЖК РФ)
1. Собственники помещений, в т.ч. ОМС
2. Орган управления ТСЖ, ЖСК
при непосредственном управлении:
-Управляющая
организация
(свыше 12 квартир в МКД)
- лица, осуществляющие
соответствующие виды
деятельности
РСО – по каждому виду
услуг
договор оказания услуг
и (или) выполнения
работ по содержанию и
ремонту общего
имущества в МКД
(ст. 164 ЖК РФ)
Собственники помещений, в
т.ч. ОМС
(одна сторона по договору)
Договора
предоставления
коммунальных услуг
(ст. 164ЖК РФ)
Собственники помещений, в
т.ч. ОМС
(каждый
собственник
заключает договор от своего
имени, либо от его имени
иное лицо по доверенности)

6.

Порядок и формы реализации со стороны ОМС
полномочий собственников
Договор заключается только с собственником помещения, условия о
предоставлении ЖКУ нанимателю, арендатору, ссудополучателю определятся
в договорах заключаемых данными лицами с собственником:
Договор найма
ОМС
Наниматель жилого помещения
Договор
безвозмездного
пользования
ОМС
Ссудополучатель
Договор аренды
(жилого/нежилого
помещения)
ОМС
Арендатор

7.

Порядок и формы реализации со стороны ОМС
полномочий собственников
Возникновение обязательств по оплате за ЖКУ
Жилые помещения
Для нанимателей жилых помещений:
• плата за содержание и ремонт жилого
помещения;
• плата за коммунальные услуги
Капитальный ремонт за счет
собственника
Обязанность по внесению возникает с
даты заключения договора соц.найма,
до этого момента все расходы несет
собственник
С 9 июня 2011 г. в размер платы за содержание и ремонт, в т.ч. для нанимателей, могут
включаться расходы на установку общедомовых приборов учета при условии принятия
такого решения собственниками. При установке приборов учета в принудительном
порядке РСО, расходы несет собственник, в части нанимателей – ОМС.
плата вносится нанимателями при
управлении
МКД
управляющей
организацией – в адрес управляющей
организации, за исключением «прямых
расчетов» ( ч. 4 ст. 155 ЖК РФ).
При иных способах управления порядок
внесения платы не прописан –
возможно урегулирование в договорах,
применение норм по аналогии
Ответственность ОМС:
-внесение разницы между размером
платы, установленным в договоре
управления
и
размером
платы,
вносимым нанимателями;
- субсидиарная ответственность в сумме
неоплаченной нанимателями (имеется
судебная практика)

8.

Порядок и формы реализации со стороны ОМС
полномочий собственников
Возникновение обязательств по оплате за ЖКУ
Нежилые помещения
Расходы по содержанию и ремонту
общего имущества в МКД , оплате
коммунальных услуг возлагаются
на собственника нежилого
помещения
1) Собственник
(ОМС) заключает договоры по
одному из 2-х вариантов:
1 вариант: единый договор, содержащий условия
предоставления КУ с исполнителем (УО, ТСЖ)
2 вариант: заключение 2-х договоров,
1) Договор энергоснабжения с РСО;
2) Договор, содержащий условия предоставления
коммунальных услуг с исполнителем (УО, ТСЖ)
Для выполнения обязанности по оплате
арендатором,
должны быть заключены доп.
соглашения
к
договорам,
подписанные
арендатором, в соответствии с которыми
последний берет на себя обязательства по
оплате
Судебная практика:
-обязанность по заключению от своего имени договора управления МКД и оплате расходов не
могут быть возложены на арендаторов помещений в МКД;
-собственник помещений в МКД не обладает правом возлагать на арендатора обязанность
заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет
нести бремя содержания общего имущества МКД
Постановление Президиума ВАС РФ орт 17.04.2012 № 15222/11
Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 № 13112/12

9.

Стороны договорных отношений при предоставлении
коммунальных услуг собственникам и пользователям
помещений в МКД
ИСПОЛНИТЕЛЬ КУ
ПОРЯДОК И УСЛОВИЯ УПРАВЛЕНИЯ МКД
управляющая
организация
- управление управляющей организацией;
- управление ТСЖ, ЖСК
при заключении
договора управления
ТСЖ, ЖСК
управление ТСЖ, ЖСК при самостоятельном
управлении
Управляющая организация, ТСЖ, ЖСК не вправе отказаться от включения в заключаемый с ней
договор управления МКД (договор о предоставлении услуг) условий о предоставлении КУ того вида,
предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства МКД (п.9 ПП РФ № 354).
РСО
непосредственное управление
Иные условия при которых РСО обязано приступить к предоставлению КУ напрямую:
способ управления МКД не выбран;
прекращен ранее выбранный способ управления (ликвидировано ТСЖ, расторгнут договор
управления);
расторгнут договор между РСО и управляющей организацией;
способ управления выбран, но не наступили события, указанные в п.п. 14, 15 ПП РФ № 354, а
именно, управляющая организация, ТСЖ не приступили к предоставлению КУ: не заключен договор
с РСО; дата начала поставки ресурса по договору с РСО более поздняя чем дата указанная в
решении общего собрания собственников о выборе УК или дата гос/регистрации ТСЖ.

10.

Действия ОМС при наличии условий, когда РСО обязано
приступить к предоставлению КУ напрямую
УСЛОВИЯ
ДЕЙСТВИЯ ОМС
- способ управления МКД не выбран;
- прекращен ранее выбранный способ
управления (ликвидировано ТСЖ,
расторгнут договор управления);
проводится открытый конкурс по
отбору управляющей организации в
порядке, установленном Правилами
№ 75
-расторгнут договор между РСО и
управляющей организацией: отказ от
исполнения договора со стороны РСО
при наличии задолженности у
исполнителя в размере > стоимости
КР за 3 расчетных периода
(задолженность подтверждается
актом сверки, судебным актом);
проверка деятельности управляющей
организации в рамках п. 1.1. ст. 165
ЖК РФ (на основании заявления)
-не наступили события, указанные в
п.п. 14, 15 ПП РФ № 354, управляющая
организация, ТСЖ не приступили к
предоставлению КУ - не заключен
договор с РСО
выявление факта невыполнения УО
условий договора управления – не
предоставление КУ
созыв ОС по вопросу расторжения ДУ,
выборе новой УО, иного способа
управления
в отношении МКД, в которых имеются
муниципальные
помещения,
ОМС
самостоятельно инициирует и проводит
ОС

11.

Прямые расчеты при оплате за коммунальные услуги
ПРЯМЫЕ РАСЧЕТЫ
внесение потребителем платы за КУ непосредственно в адрес РСО, которая
осуществляет поставку коммунальных ресурсов по договору ресурсоснабжения с
исполнителем коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК), либо через указанных такой
РСО платежных агентов или банковских платежных агентов
регламентируется ст. 155 ЖК РФ, п. 64 Правил № 354
Основание
для перехода
на прямые
расчеты
Условия
применения
Решение ОС собственников помещений в МКД (членов
ТСЖ, ЖСК), принятое в соответствии с требованиями ЖК
РФ. Принятие такого решения является обязательным для
всех потребителей, а также для УО и РСО
1. Договорные отношения по предоставлению КУ между
потребителем и УО сохраняются, в т.ч. обязательства по
оплате КУ, предоставлению информации для расчета
платы. Договор с РСО не возникает.
2. Плата может вносится напрямую
РСО только в
отношении КУ, потребленных в помещении. Плата за ОДН
вносится исполнителю (УО, ТСЖ).
В проекте изменения, предполагающие внесение все напрямую
всего размера платы, включая ОДН.

12.

Прямые расчеты при оплате за коммунальные услуги
Предпосылки для перехода на прямые расчеты
1) Наличие фактов несоблюдения исполнителями требований к осуществлению
расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг несвоевременное и (или) не в полном объеме перечисление денежных средств
РСО, поступивших от потребителей в счет оплаты за коммунальные услуги
(Требования № 253);
2) Необходимость в обеспечении прозрачности прохождения финансовых потоков
от непосредственных потребителей до РСО
Алгоритм действий по переходу на прямые расчеты по инициативе ОМС
Составление перечня МКД с долей муниципалитета
Организация и проведение ОС собственников помещений в МКД по вопросу
перехода на прямые расчеты:
1) Составление графиков проведения ОС, включая проведение ОС в очной,
заочной форме;
2) Разработка образцов документов для проведения ОС (бланки голосования,
протоколы, уведомления и т.д.);
(в решениях собственников должна содержаться информация о видах КУ, по которым
совершается переход на прямые расчеты, дата с который применяются прямые расчеты )

13.

Прямые расчеты при оплате за коммунальные услуги
Алгоритм действий по переходу на прямые расчеты по инициативе ОМС
3) Организация и проведение общих собраний собственников помещений МКД:
- проведение предварительных ОС разъяснительного, информационного
характера;
- проведения ОС в открытой форме;
- в случае отсутствия кворума при проведении собрания в открытой форме,
организация ОС в форме заочного голосования.
Обеспечение механизма применения прямых расчетов
Проработка порядка
взаимодействия
исполнителей и
РСО
Приведение в
соответствие
ЕПД
Организация
приема
платежей по
новой схеме
- уведомление исполнителем о принятом решении РСО
в течение 5 дней с момента принятия;
- внесение в договора с РСО условий в части прямых
расчетов
Организация
информационного
обмена между РСО,
УО, РКЦ, платежными
агентами, банками
(в части информации
по поступившей
оплате)