Решение задач по оценке недвижимого имущества (10 сложных задач доходного подхода )

1. РЕШЕНИЕ ЗАДАЧ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (10 сложных задач доходного подхода )

Вольнова Вера Александровна
оценщик TEGoVA
сертифицированный РОО оценщик недвижимости

2. Доходный подход

1. ДДП с определением терминальной стоимости (рыночная стоимость ЕОН)
2. ДДП с договором аренды без возможности расторжения и рыночным
арендатором (рыночная стоимость ЕОН)
3. ДДП рыночным арендатором и арендатором на 49 лет (рыночная
стоимость ЕОН)
4. ДДП с рыночным и якорным арендатором (рыночная стоимость ЕОН)
5. ДДП стоимость обязательства строительства складского комплекса
6. ДДП с разными СД (инвестиционный и операционный периоды) (ЗУ)
7. ДДП –земельный участок в 2 лота
8. ДДП – начало первого и конец второго периода
9. Ипотечный кредит 900 тыс. руб. на 30 лет (рыночная стоимость ЕОН)
10.Ипотечный кредит 100 000 руб. на 10 лет (рыночная стоимость ЕОН)
2

3. Доходный подход

1. Определить рыночную стоимость складского здания методом
дисконтированных денежных потоков. Прогнозная величина чистого
денежного потока, возникающего в конце года: 1 год – 12 000 руб., 2-й
год – 22 000 руб., 3-й год – 28 000 руб.
Предполагается, что с четвертого года чистый операционный доход для
здания стабилизируется на уровне 6 000 рублей, а рыночная ставка
капитализации для этого периода прогнозируется на уровне 10%.
затраты на продажу объекта в конце периода прогноза не учитывать.
Ставка дисконтирования 12%.
Дисконтирование осуществляется на конец периода. Результат округлить
до тыс. руб.
Варианты ответов:
1) 86 000 руб.
2) 88 000 руб.
3) 91 000 руб.
4) 102 000 руб.
3

4. Доходный подход

Задача 1
4

5. Доходный подход

2. Определить рыночную стоимость офисного здания (единого объекта
недвижимости), если известно, что его общая площадь составляет 5 000 кв.м,
арендопригодная площадь – 4 000 кв.м, здание полностью сдано в аренду без
возможности расторжения договора по фиксированной ставке 15 000 руб за кв.м
арендопригодной площади в год, текущая рыночная ставка аренды, 25 000 руб. за
кв.м арендопригодной площади в год, дополнительно к арендной плате арендатор
оплачивает операционные расходы в размере 5 000 руб. за кв.м арендопригодной
площади в год, что соответствует рыночным условиям.
Оставшийся срок аренды - 2 года, после завершения которого, начиная с
третьего года, здание будет сдаваться в аренду на рыночных условиях, в первый год
после завершения договора аренды ожидается недозагрузка 30%, со второго года
показатель стабилизируется на 10%. Фактические операционные расходы по зданию
составляют 7000 руб. за кв.м общей площади в год, других расходов по зданию нет,
ставка терминальной капитализации - 10%, затраты на продажу и брокерскую
комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать, требуемая рыночная норма
доходности для подобных инвестиций - 16%, предполагается, что все расходы и
доходы остаются постоянными. Дисконтирование выполнять на конец периодов
модели, период прогноза - 3 года, результат округлить до миллионов рублей.
5

6. Доходный подход

Задача 2
Варианты ответов:
1) 636 000 000.
2) 632 000 000.
3) 588 000 000.
4) 571 000 000.
5) 463 000 000.
6

7. Доходный подход

Задача 2
7

8. Доходный подход

3. Определить рыночную стоимость офисного здания, если известно что его общая
площадь составляет 5 000 кв.м, арендопригодная площадь - 4 000 кв. м.
Предполагается, что первый и второй годы прогнозного периода, здание сдается в
краткосрочную аренду на рыночных условиях, рыночная ставка аренды – 25 000
руб./кв.м/год, при этом загрузка площадей составляет 70% в первый и 50% во
второй годы. Начиная с третьего года, все здание будет сдано одному арендатору в
аренду на 49 лет. В первый год ставка аренды составит 10 000 руб./кв.м
арендопригодной площади/год, а начиная со второго и далее на весь срок аренды –
30 тыс. руб./кв.м арендопригодной площади в год. Можно считать, что в течение
всего срока аренды поступления платежей по договору полностью гарантировано.
Дополнительно к арендной плате все арендаторы оплачивают операционные
расходы в размере 5000 руб./кв.м в год арендуемой площади, что соответствует
рыночной практике. Фактические операционные расходы по зданию составляют 8
000 руб./кв.м в год общей площади все ставки аренды, возмещаемые и фактические
расходы предполагаются постоянными, ставка терминальной капитализации – 12%,
затраты на продажу не учитывать, требуемая рыночная норма доходности для
подобных инвестиций - 14%. Период прогноза равен 3 годам. Дисконтирование
выполнять на конец периодов модели, результат округлить до миллионов.
8

9. Доходный подход

Задача 3
Варианты ответов:
1) 630 000 000
2) 717 000 000
3) 558 000 000
4) 694 000 000
5) 550 000 000
9

10. Доходный подход

Задача 3
10

11. Доходный подход

4. Определить рыночную стоимость офисного здания методом дисконтированных
денежных потоков. Общая площадь здания - 5 000 кв.м, арендопригодная - 4 000 кв.
м. Заключен договор аренды с якорным арендатором на 50% площадей по ставке
10 000 руб., 12 000 руб., 14 000 руб., 16 000 руб. (в 1-й, во 2-й, в 3-й и в 4-й года
соответственно). 50% площадей здания сдаются по рыночной арендной ставке
20 000 руб./кв. м в год.
Дополнительно арендаторы оплачивают операционные расходы в размере 5 000 руб.
за кв. м. арендуемой площади. Фактические расходы собственника составляют 7 000
руб. за кв. м общей площади здания. Планируется, что после окончания договора
аренды объект будет сдавать по рыночной ставке. Недозагрузка 30%. Коэффициент
капитализации для реверсии 10%. Ставка дисконтирования 16%. Период
прогнозирования 3 года. Дисконтирования на конец периода прогнозирования.
11

12. Доходный подход

Задача 4
12

13. Доходный подход

5. Определить стоимость обязательства, при котором собственник обязуется
построить складской комплекс площадью 6 000 кв. м и передать покупателю после
ввода в эксплуатацию по цене 50 000 руб./кв. м.
Затраты на девелопмент - 220 млн. руб.
При рыночных условиях, стоимость строительства составляет 200 млн.руб.,
после чего объект может быть сдан в аренду по рыночной ставке 6 000 руб./кв. м.
Все операционные расходы компенсируются арендатором, дополнительно
собственник расходов не несет. После инвестиционного периода предполагается
постоянная загрузка на уровне 95%. В обоих вариантах срок строительства 1,5 года.
Считать периоды по полгода. Затраты на строительство распределяются
равномерно. Ставка дисконтирования инвестиционного периода - 20% годовых.
Рыночная ставка капитализации составляет 11%. Длительность одного периода
модели – полгода, количество-3. Дисконтирование выполнять на конец периодов
модели, результат округлить до сотен тысяч руб.
13

14. Доходный подход

Задача
14

15. Доходный подход

6. Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого
заключается в строительстве офисного здания общей площадью 5000 кв.м,
арендопригодная площадь 4000 кв.м. Известно, что затраты на строительство
составят 400 млн руб. и будут понесены в течение двух лет равными долями, после
чего объект будет введен в эксплуатацию. Потенциальный арендный доход для
собственника составляет 25000 руб. за кв.м арендопригодной площади в год (все
расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают имеющиеся арендаторы
независимо от общей загрузки), в первый год эксплуатации загрузка составит 70%,
а, начиная со следующего, стабилизируется на 90%. Все ценовые показатели
сохраняются неизменными. Ставка терминальной капитализации составляет 10%,
затраты на продажу и брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не
учитывать, ставка дисконтирования операционного периода 16%,
ставка дисконтирования инвестиционного периода - 20%. Дисконтирование
выполнять на конец периодов модели, период прогнозирования - 3 года, результат
округлить до миллионов рублей.
Варианты ответов:
1) 300 млн.
2) 247 млн.
3) 275 млн.
4) 329 млн.
5) 256 млн.
15

16. Доходный подход

Задача 6
Особенностью решения задачи является применение изменяющейся ставки
дисконтирования.
Текущая стоимость единицы: FV = PV (1+i)n
Формула расчета дисконтного множителя (фактора текущей стоимости):
1/(1+ i)n
1-й год (инвестиционный период): 1/(1+0,20)
2-й год (инвестиционный период): 1/(1+0,20) * 1/(1+0,20) или: 1/(1+0,20)2
3-й год (операционный период): ставка дисконтирования меняется,
фактор дисконтирования рассчитывается по формуле:
1/(1+0,20) * 1/(1+0,20) * 1/(1+0,16) или: 1/(1+0,20)2 * 1/(1+0,16)1
16

17. Доходный подход

Задача 6
17

18. Доходный подход

7. Рассчитать рыночную стоимость земельного участка методом деления на
участки, если участок предполагается разделить на 2 лота, которые, как
прогнозируется, будут проданы через 1 и 2 года по ценам 1 и 2 млн. руб.
соответственно. Затраты на продажу составят соответственно 200 тыс. руб. на дату
оценки и 1 млн. руб. на конец первого года. Требуемая норма доходности
аналогичных инвестиций 10%. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответов:
1) 0,500 млн. руб.
2) 1,453 млн. руб.
3) 1,618 млн. руб.
4) 3,271 млн. руб.
18

19. Доходный подход

Задача 7
19

20. Доходный подход

8. Стоимость строительства объекта недвижимости составляет 10 млн. рублей.
Затраты в два этапа:
1 этап - 5 млн. рублей в начале первого года;
2 этап - 5 млн. рублей в конце второго года.
После строительства объект продан за 20 млн. руб. Ставка доходности 20%.
Дисконтирование на начало периода.
Определить рыночную стоимость недвижимости.
20

21. Доходный подход

Задача 8
Предпосылки расчета:
Формула дисконтирования на начало периода: disc = 1/(1+ i)n-1
где disc – дисконтный множитель
i - ставка дисконтирования
n - номер периода
21

22. Доходный подход (ипотечно-инв анализ)

9. Определить рыночную стоимость.
ЧОД объекта недвижимости в течение ближайших десяти лет составит 150 тыс. руб.
В конце десятого года объект можно будет продать за 1 200 тыс. руб.
Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 900 тыс. руб. на 30 лет под 12% с
ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный
собственный капитал – 15%.
Алгоритм решения:
1. Определить ЧОДкр
(платежи по кредиту при ежемес. погашении, n=10*12 = 120, i = 12%/12 = 1%)
2. Определить ЧОД соб как разницу между ЧОД объекта и ЧОДкр
3. Определить остаток по кредиту (Окр)
4. Найти разницу между стоимостью реверсии Р и остатком по кредиту Окр (Рсоб)
5. Найти текущую стоимость Рсоб (PV1) и текущую стоимость ЧОДсоб (РV2)
6. Найти собственный капитал СК как сумму PV1 и PV2
7. Найти стоимость недвижимости (РС) как cумму собственного капитала (СК) и
ипотечного кредита (ИК)
22

23. Доходный подход (ипотечно-инв анализ)

Задача 9
1. Определить ЧОДкр
(платежи по кредиту как ф6 на калькуляторе: n = 360, i = 1, PV = 900 000)
Ежемесячные: 360[N], 1[I/Y], 900000 [PV], [CPT] [PMT] - 9 257,51 руб.
Ежегодные: ЧОДкр = 9 257,51 руб./мес. * 12 = 111 090 руб./год
2. Определить разницу между ЧОДоб (150 000 руб.) и ЧОДкр
ЧОДсоб = 150 000 – 111 090 = 38 910 руб./год
3. Определить остаток по кредиту (Окр)
360[N], 1[I/Y], 900000 [PV], [CPT] [PMT] - 9 257,51
(после определения РМТ по кредиту, находим BAL )
[2ND] [AMORT] P1=1 [ENTER] [↓] P2=10*12 [ENTER] [↓] BAL 840 762 руб.
23

24. Доходный подход (ипотечно-инв анализ)

Задача 9
4. Найти разницу между стоимостью реверсии Р и остатком по кредиту Окр (Рсоб)
Рсоб = 1 200 000 - 840 762 = 359 238 руб.
5. Найти PV1 как текущую стоимость Рсоб
10[N], 15[I/Y], 359 238[FV], [CPT] [PV] 88 798 руб.
Найти PV2 как текущую стоимость поступлений собственника ЧОДсоб
10[N], 15[I/Y], 38 910 [РМТ], [CPT] [PV] 195 280 руб.
6. Найти сумму собственного капитала
СК = PV 1 + PV2 = 88 798 + 195 280 = 284 078 руб.
Заемный капитал ЗК = 900 000 руб.
Рыночная стоимость объекта:
РС = СК + ЗК = 284 078 + 900 000 = 1 184 078 руб.
24

25. Доходный подход (ипотечно-инв анализ)

10. Ожидаемый поток доходов от объекта – 35 000 руб. в год на протяжении 6 лет.
В конце 6-го года планируется продажа объекта за 220 000 руб.
Объект был приобретён с привлечением кредита в сумме 100 000 руб. на срок 10
лет под 12% годовых с ежегодными выплатами в конце периода. Норма доходности
по аналогичным объектам составляет 15%. Рассчитать рыночную стоимость
недвижимости.
Алгоритм решения:
1. Определить ЧОДкр
(платежи по кредиту ежегодные, n=10, i = 12%)
2. Определить ЧОД соб как разницу между ЧОД объекта и ЧОДкр
3. Определить остаток по кредиту (Окр)
4. Найти разницу между стоимостью реверсии Р и остатком по кредиту Окр (Рсоб)
5. Найти текущую стоимость ЧОД соб (PV1) и текущую стоимость Рсоб (РV2)
6. Найти собственный капитал СК как сумму PV1 и PV2
7. Найти стоимость недвижимости (РС) как cумму собственного капитала (СК) и
ипотечного кредита (ИК)
25

26. Доходный подход (ипотечно-инв анализ)

Задача 10
1. Определить ЧОДкр
(платежи по кредиту как ф6 на калькуляторе: n = 10, i = 12, PV = 100 000)
ЧОДкр = 10[N], 12[I/Y], 100 000 [PV], [CPT] [PMT] - 17 698 руб.
2. Определить ЧОД соб как разницу между ЧОДоб (35 000 руб.) и ЧОДкр
ЧОДсоб = 35 000 – 17 698 = 17 302 руб./год
3. Определить остаток по кредиту (Окр)
10[N], 12[I/Y], 100 000 [PV], [CPT] [PMT] - 17 698
(после определения РМТ по кредиту, находим BAL )
[2ND] [AMORT] P1=1 [ENTER] [↓] P2=6 [ENTER] [↓] BAL 53 756 руб.
26

27. Доходный подход (ипотечно-инв анализ)

Задача 10
4. Найти разницу между стоимостью реверсии Р и остатком по кредиту Окр (Рсоб)
Рсоб = 220 000 - 53 756 = 166 244 руб.
5. Найти PV1 как текущую стоимость Рсоб
6[N], 15[I/Y], 166 244 [FV], [CPT] [PV] 71 872 руб.
Найти PV2 как текущую стоимость поступлений собственника ЧОДсоб
6[N], 15[I/Y], 17 302 [РМТ], [CPT] [PV] 65 479 руб.
6. Найти сумму собственного капитала
СК = PV 1 + PV2 = 71 872 + 65 479 = 137 351 руб.
Заемный капитал ЗК = 100 000 руб.
Рыночная стоимость объекта:
РС = СК + ЗК = 137 351 + 100 000 = 237 351 руб.
27

28. Удачи!