Сравнительный подход

1. Сравнительный подход

Московский Государственный Университет Геодезии и Картографии (МИИГАиК)
Сравнительный подход

2. Метод сравнения продаж

Единицы сравнения
Для незастроенных земельных участков используются
следующие единицы сравнения:
•Цена за единицу площади (1 га, одна сотка, 1м2 )
•Цена за весь участок.
Для застроенных земельных участков используются
следующие единицы сравнения:
•Цена за 1м2 общей или полезной площади помещения
(жилого,оффисного, коттеджа и т.д.) ,
•Цена за 1м3 для складских помещений.
•Цена за комнату, квартиру или объект недвижимости.

3. Метод сравнения продаж

Показатели (Элементы) сравнения
•Переданные права собственности на недвижимость;
•Условия финансовых расчетов приобретения
недвижимости;
•Условия продажи (чистота сделки);
•Динамика сделок на рынке;
•Месторасположение;
•Физические характеристики;
•Экономические характеристики;
•Наличие отклонений от целевого использования;
•Наличие движимого имущества.

4. Переданные права собственности на недвижимость

Величина корректировки определяется как разность
между ценами продаж идентичных объектов,
различающихся правами собственности. Поэтому
величину корректировки можно трактовать как
стоимость дополнительных прав собственности.
При сдаче собственности в аренду, корректировку на
права собственности можно определить как разницу
между рыночной и договорной арендной платой.

5. Условия финансовых расчетов приобретения недвижимости

Среди финансовых расчетов выделяют три типичных:
•Расчет собственными средствами на дату продажи;
•Получение покупателем кредита у финансовой
структуры;
•Финансирование сделки самим продавцом, т.е.
предоставление ипотечного кредита.
Кроме того учитываются:
•Коэффициент ипотечной задолженности;
•Процентная ставка;
•Срок кредита;
•Вид кредита;
И др.

6. Условия продажи (чистота сделки)

Рассматривается мотивировка и знания покупателя и
продавца. Выявляются отклонения от рыночных
условий продажи.
Могут быть, например, следующие отклонения:
• Покупатель и продавец находятся в родственных
отношениях;
•Являются представителями холдинга или дочерних
компаний;
•Осуществляется продажа собственности умерших
лиц;
•Осуществляется продажа с целью избежать
отчуждения заложенного имущества;
•Объекты продажи отягащены какими либо
обязательствами;
•Иные взаимосвязи продавца и покупателя.

7. Динамика сделок на рынке

Выявляется влияние фактора времени на уровень цен.
Учитывается влияние инфляции, изменения в
законодательстве, изменения спроса и предложения,
денежные реформы и т.д.
Для выявления этого влияния используется информация о
продаже двух сопоставимых объектов, различающихся
только датой продажи.

8. Месторасположение

Территориальное размещение объекта недвижимости
при определении его стоимости выявляется как
рентная составляющая стоимости.
Рассматриваются различные характеристики
местоположения. Для сельской местности это вид почв,
наличие воды, плодородие, и т. д. Для городских условий
развитость инфраструктуры, экология, транспортная
доступность.
Величина корректировки определяется как разница цен
продаж на объекты, находящиеся в разных местах.

9. Физические характеристики

Рассматриваются размеры, вид и качество
строительного материала, качество строительства и
эксплуатации, архитектура и дизайнерское
оформление, рельеф местности, ее физические
особенности, размер и форма земельного участка.

10. Экономические характеристики

Рассматриваются условия и сроки аренды,
коэффициенты доходности, другие показатели.
Необходимо исключить характеристики,
которые использовались для введения корректировок
на более ранних этапах. Например, при введении
корректировок за условия финансовых расчетов и т.д.

11. Отклонения от целевого использования

Проводится корректировка для сопоставимых
объектов, для которых выявлено нецелевое
использование собственности.
Например, в качестве сравнимого объекта
используется жилое здание, где на первом этаже
размещен магазин, отсутствующий в оцениваемом
объекте.

12. Наличие движимого имущества

Анализируется наличие в сравнимых объектах в ценах
движимого имущества. Например, оборудования.
В этом случае необходимо исключить из цены
продажи объекта-аналога стоимость движимого
имущества, оцененного по рыночной стоимости.

13. Пример

Определить рыночную стоимость офисного
помещения общей площадью 2500 кв.м. Из которых
полезная сдаваемая площадь составляет 2100 кв.м.

14. Пример. Таблица исходных данных

Характерист
Объект
оценки
1
2
3
Цена
продажи
тыс.$
724
537
557
Дата
продажи
2 месяца
1 месяца
1.5 месяца
S общая
Кв.м
2500
4000
3200
4500
Арендуемая
Площадь
кв.м
2100
3810
2985
3375
Транспортн.
доступн.
лучше
лучше
хуже
Универсаль
ность
склада
Аналог
Аналог
Хуже

15. Пример. Таблица определения корректировок

Характеристики
объектов
1
2
3
Цена 1кв. м
тыс.$
0.190
0.180
0.165
Дата прод.
2 месяца
1 месяца
1.5 месяца
отсутствует
отсутствует
отсутствует
0.84
0.952
0.933
0.75
2100
3810
2985
3375
лучше
лучше
хуже
Универсальност
ь склада
Аналог
Аналог
Хуже
Корректировка
-
-
Sар./Sобщ.
Объект
оценки
Корректировка
S ар. кв.м
Транспортн.
доступн.
Корректировка
Итоговая
корректировка

16.

Спасибо за внимание!