Практические аспекты приобретения земельных участков

1.

Кафедра земельного и экологического права МГУ
Практические аспекты приобретения
земельных участков
Рустам Алиев
Партнер
www.gblplaw.com
Дмитрий Ильин
Руководитель группы
Недвижимость и строительство
16 ноября 2017 г.

2. Какие земельные участки нельзя приобрести?

• Изъятые из оборота
• Ограниченные в обороте
• Под запретами (запрет на совершение
регистрационных действий, арест)
• Не поставленные на кадастровый учет
• Не зарегистрированные в ЕГРН
• В ипотеке (залоге) – без согласия залогодателя

3. Приобретение земельного участка, находящегося в публичной собственности

ЗУ без прав
третьих лиц
аукцион
без аукциона
договор перенайма
ЗУ в аренде
ДКП зданий (строений)

4. Приобретение земельного участка, находящегося в частной собственности

• Договор купли-продажи земельного участка
• Договор купли-продажи акций (долей) собственника
• Предварительный договор купли-продажи + основной
договор
• Договор купли-продажи будущей вещи
• Соглашение об отступном
• Договор мены
• иные

5. Порядок действий при приобретении прав на землю

1. Поиск
2. Проверки: юридическая и техническая
экспертизы
3. Переговоры с продавцом, согласование условий
сделки
4. Заключение / подписание сделки
5. Исполнение / выполнение предварительных
условий
6. Регистрационные действия

6. Юридическая экспертиза земельного участка (legal due diligence) (1)

• Существующие права продавца на земельный участок, основания
возникновения и риски их утраты
• Юридическая проверка продавца
• Юридическая история земельного участка, в т.ч:
История формирования
Цепочка перехода прав
Изменение категории и видов разрешенного использования
Соблюдение законодательства при владении и пользовании земельным
участком
В случае приобретения прав аренды – выполнение обязательств
арендатора по договору аренды
Споры в связи с земельным участком
• Текущий юридический статус, в т.ч.:
Категория и виды разрешенного использования
Цель предоставления в аренду (в случае приобретения прав аренды)
Обременения: юридические и технические

7. Юридическая экспертиза земельного участка (legal due diligence) (2)

• Существующие границы земельного участка, согласование границ
со смежными землепользователями, соответствие фактических
границ юридическим
Объекты недвижимости на участке и их правообладатели
Объекты под землей и их правообладатели
Объекты вблизи земельного участка и их охранные / санитарнозащитные зоны
Градостроительный режим земельного участка
Доступ к земельному участку
Наличие подключений (точек подключений) к сетям инженерно –
технического обеспечения
Споры и претензии
Необходимость получения согласий /одобрений третьих лиц для
сделок с земельным участком
Результаты технической экспертизы и их юридическое значение
Резервирование для гос. (муниципальных) нужд

8. Приобретение земельного участка в Москве: case study (1)

• Государственная собственность на участок не разграничена, есть
риск признания федеральной собственностью
• Участок в аренде, арендодатель – г. Москва
• Строения на участке в собственности арендатора (продавца),
обременены правами третьих лиц (аренда, ипотека)
• Самовольные постройки
• Права аренды в залоге
• Арест и запрет на совершение регистрационных действий
• Нарушения условий договора аренды земельного участка
арендатором (продавцом), в т.ч. задолженность по уплате
арендной платы
• Арендатор – акционерное общество с миноритарными акционерами
• Против арендатора поданы иски о признании банкротом

9. Приобретение земельного участка в Москве: case study (2)

• Форма сделки: asset deal vs. share deal
• Asset deal: предварительный договор vs. основной договор
купли-продажи
• Asset deal: купля-продажа строений vs. соглашение
перенайме по договору аренды земельного участка
• Финансирование: займы и уплата покупной цены

10. Приобретение земельного участка в Москве: case study (3)

• Ст. 552 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ: при продаже строений покупатель в силу
закона приобретает право пользования земельным участком на тех же
условиях, что и продавец
• Договор купли-продажи строений на земельном участке переход
прав аренды земельного участка в силу закона
• Судебная практика: отдельная сделка по отчуждению прав аренды
земельного участка при купле-продаже строений, расположенных на
таком участке, незаконна
• Момент перехода прав на земельный участок: в силу закона vs. гос.
регистрация
• Гос. регистрация перехода прав на земельный участок на основании
договора купли-продажи строений автоматически не осуществляется
• Заключение дополнительного соглашения к договору аренды
земельного участка с ДГИ г. Москвы и его гос. регистрация

11. Приобретение земельного участка в Москве: case study (4)

• Цена: только за строения vs. за строения и права аренды
земельного участка
• Предварительные условия купли-продажи
• Заверения об обстоятельствах
• Возмещение имущественных потерь
• Зачет предоставленных займов против части покупной цены
• Случаи досрочного расторжения договора купли-продажи
• Ответственность

12. Приобретение земельного участка в Москве: case study (5)

Заверения об обстоятельствах, предоставляемые продавцом
(ст.431.2 ГК РФ)
• корпоративные
• в отношении прав на земельный участок
• в отношении строений
• в отношении подключений к сетям
• другие

13. Приобретение земельного участка в Москве: case study (6)

Возмещение имущественных потерь (ст.406.1 ГК) покупателя
продавцом – обстоятельства:
• признание ДКП недействительным в связи с банкротством
продавца
• признание ЗУ находящимся в федеральной собственности
• прекращение прав продавца на ЗУ и/или строения до даты
регистрации перехода прав к покупателю
• наличие на ЗУ самовольных построек
• отсоединение от сетей инженерно-технического обеспечения или
уменьшение максимальной мощности/нагрузки
• иные

14. Приобретение земельного участка в Москве: case study (6)

Случаи досрочного расторжения договора купли-продажи
покупателем:
• переход прав не был зарегистрирован к определенной дате
• просрочки в выполнении предварительных условий
• недостоверность какого-либо заверения продавца
• наступление обстоятельств, влекущих обязанности по
возмещению имущественных потерь
• иные

15. Контактная информация

Рустам Алиев |Goltsblat BLP LLP
Партнёр
Недвижимость и строительство
Тел.: +7 (495) 287 44 44
E-mail: [email protected]
Дмитрий Ильин |Goltsblat BLP LLP
Руководитель группы
Недвижимость и строительство
Тел.: +7 (495) 287 44 44
E-mail: [email protected]
Cлайды данной презентации не являются юридической консультацией