Ценовые, стоимостные и затратные категории в оценке

1.

Лекция 5. Ценовые, стоимостные и затратные
категории в оценке
1. Понятие «стоимость» и условия ее возникновения
2. Оценочная стоимость и ее особенности
3. Общеэкономические понятия «цена» и «затраты»
4. Классификация оценочных стоимостей по типам и видам
5. Основные виды стоимости, используемые в оценке бизнеса
• Рыночная стоимость как важнейший представитель стоимостей в обмене
• Ликвидационная стоимость как представитель стоимостей рыночного типа
• Инвестиционная стоимость как представитель стоимостей в использовании
• Нормативные стоимости в оценке бизнеса
• Виды стоимости, специфические только для оценки бизнеса
6. Взаимосвязь между функцией оценки и видами стоимости, используемыми
в оценке бизнеса
7. Факторы, влияющие на величину стоимости предприятия
• Фактор времени и необходимость его учета в рамках различных подходов
• Соотношение спроса и предложения
• Фактор риска в оценке бизнеса
• Иные факторы, воздействующие на величину стоимости бизнеса

2.

Понятие «стоимость» и условия ее возникновения
Стоимость является денежным мерилом ценности
конкретных товаров/услуг в конкретный момент времени
в условиях конкретного рынка, т.е. свойством товара. Она
формируется вне зависимости от того, существует ли ее
измеритель в лице оценщика или нет и происходит ли
процесс оценки.
Теория оценки выделяет следующие элементы,
обусловливающие
формирование
стоимости
для
конкретного объекта:
1)полезность;
2)спрос (платежеспособный);
3)ограниченность предложения (дефицитность);
4)отчуждаемость прав (их передаваемое);
5)охраноспособность
права
(для
объектов
интеллектуальной собственности).

3.

Стоимость не формируется при отсутствии хотя бы
одного из элементов п. 1—3 данного списка (а не только
при отсутствии полезности объекта), при отсутствии же п.
4 не создается рыночная стоимость. Подчеркнем, что в
контексте
оценки
требование
о
существовании
возможности
отчуждения
объекта
(возможности
проведения сделки купли-продажи) присутствует только
для стоимостей рыночного типа.
Как видно, основой формирования стоимости любого
объекта собственности, в том числе и бизнеса, является
его полезность. Это ключевой критерий формирования
стоимости любого имущества или прав на него.

4.

Полезность коммерческой недвижимости — это ее
способность приносить доход в конкретном месте и в
течение конкретного периода времени. Чем больше
полезность, тем выше величина ее стоимости. В этом
заключается принцип полезности. Этот принцип действует
всегда, при определении любого вида стоимости и для
любого собственника, будь то текущий, типичный или
гипотетический собственник или даже внешний инвестор.

5.

Оценочная стоимость и ее особенности
Цель оценки — определение конкретного вида оценочной
стоимости объекта оценки с идентифицированным пакетом прав на
него, а функция оценки (ее назначение) предопределяет выбор
соответствующего стандарта (вида) стоимости.
Поскольку здесь фиксируется только временной параметр,
определяемый как дата оценки, оценочная стоимость (как и стоимость) не является историческим фактом, чем она отличается от
цены и затрат. Цена как атрибут конкретной сделки тем самым
является так называемым историческим фактом, т.е. относится к
определенному моменту времени и месту, независимо от того, была
ли она объявлена открыто или осталась в тайне.
Таким образом, может быть предложен следующий вариант
развернутого определения оценочной стоимости, подчеркивающего
все основные особенности данного понятия.

6.

Оценочная стоимость (в отличие от философского,
политэкономического понятия стоимости как категории,
выражающей свойства товара) является расчетной
величиной (суммой средств), выраженной в деньгах. Это
значит, что оценочная стоимость:
а) всегда есть результат расчета и не существует без
субъекта, осуществляющего этот расчет, следовательно,
зависит от него;
б) представляет собой меру ценности данного объекта
для того или иного конкретного субъекта рынка или рынка
в целом.
При этом в первом случае формируется тип
стоимостей в использовании, а во втором случае — тип
стоимостей в обмене .

7.

Каждая из таких оценок могла бы фигурировать (быть
принята) в качестве цены объекта оценки в рамках
некоторой гипотетической сделки в условиях данного
конкретного рынка;
в) определяется в соответствии с целью и функцией
(назначением) оценки и, значит, в этом зависит от
субъекта оценки и намерений ее заказчика;
г) всегда относится к конкретному моменту времени,
называемому датой оценки.

8.

Общеэкономические понятия «цена» и «затраты»
Цена (price) — это показатель, обозначающий
конкретную денежную сумму, требуемую, предлагаемую
или уплаченную за собственность (некий товар или
услугу) в рамках конкретной, возможно, предполагаемой
сделки.
Понятие цены соотносится с некоторой (пусть и
предполагаемой, но конкретной, с оговоренными
условиями) сделкой, временной и пространственный
параметры которой определены однозначно. Тем самым
цена является ее атрибутом, и, относясь к определенному
моменту времени и месту, независимо от того, была ли она
объявлена открыто или осталась в тайне, она является так
называемым историческим фактом. Напомним, что для
оценочной стоимости однозначно определен только
временной параметр — дата оценки.

9.

В экономике цены выполняют целый ряд важных
функций: регулирования спроса, учета объемных
показателей, распределения дохода и пр. Теория
ценообразования рассматривает различные виды цен:
свободные и фиксированные, оптовые и розничные,
сбытовые и отпускные и т.д. Следует также различать цену
предложения (по каталогу, прейскуранту, рекламному
проспекту и т. п.) и цену сделки, которая в большинстве
случаев не совпадает с величиной затрат и может быть не
равной цене предложения.

10.

Обычно
цена
основывается
(по
законам
ценообразования)
на
соответствующем
уровне
себестоимости производства и прибыли и не обязательно
равна той или иной оценочной (расчетной) стоимости, а
может быть больше или меньше ее. «Вместе с тем, в
основе рыночной цены сделки, выступающей результатом
согласования цены продавца и цены покупателя, лежит
некая внутренняя величина — стоимость, которая будучи
количественно определенной в условиях конкретного
рынка, представляет собой рыночную стоимость». Цена,
уплаченная за товары или услуги, может отклоняться от
оцененной стоимости также в зависимости от финансовых
возможностей,
мотивов
или
особых
интересов
конкретных покупателя и продавца.

11.

Итак, определились различия между понятиями «оценочная стоимость» и
«цена».
1. Цена соотносится с некоторой конкретной (совершенной или планируемой)
сделкой, которая для ряда оценочных стоимостей (например, в использовании)
вовсе не предполагается, а для других моделируется типовой, гипотетической
сделкой.
2. Цена есть исторический факт (определены однозначно временной и
пространственный параметры сделки, атрибутом которой является цена), тогда
как оценочная стоимость — не есть исторический факт (однозначно определен
только временной параметр — дата оценки).
3. Структура цены в ценообразовании вполне жестко определена, и алгоритм
ее расчета учитывает вполне определенное количество ценообразующих
факторов, задаваемых формулой расчета, вне зависимости от того, кто ее
применяет. Результат должен быть один. Алгоритм и методы расчета оценочной
стоимости всегда зависят от ее вида (а значит, цели и назначения оценки), при
этом количество стоимостных факторов теоретически не ограничено и степень
огрубленности (упрощенности) применяемой модели расчета (формулы) зависит
от субъекта оценки. Результат оценки — это субъективное мнение (суждение)
оценщика. Именно поэтому в шутку говорят: «Сколько оценщиков — столько
оценок (мнений)». Поэтому и цена, уплаченная за товары или услуги, может
отклоняться от оценочной стоимости.

12.

Цена, заплаченная покупателем за товар или услугу, становится
для него частью затрат на приобретение.
Затраты (cost) представляют собой количественное выражение
денежных средств, необходимых для создания (производства) или
приобретения объекта оценки. Термин cost в переводе с английского
означает общие затраты, произведенные собственником для
приобретения данного объекта в собственность.
В оценке термин «затраты» трактуется упрощенно и однозначно,
в отличие от общеэкономического или бухгалтерского подхода, где
имеются нюансы с различными смысловыми значениями для таких
понятий, как «затраты», «расходы», «издержки» и пр. Однако
затраты в оценке следует дифференцировать в зависимости от того,
кто их производит — производитель или приобретатель (инвестор,
потребитель) объекта оценки, так как они при этом формируются
по-разному для этих различных субъектов рыночных отношений и
различаются структурно, что важно учитывать при проведении
оценочного анализа.

13.

Затраты для производителя. Это затраты на создание объекта,
которые включают в себя затраты на производство и реализацию
продукции предприятия. Это многоцелевой экономический
показатель, который, будучи рассчитан на единицу продукции,
называется калькуляцией. Он имеет множество видов и,
соответственно, калькуляций: полную, цеховую, технологическую,
плановую, нормативную, отчетную, фактическую и т.п. Называемые
в российском бухгалтерском учете себестоимостью, затраты для
производителя влияют на формирование оценочной стоимости, но
однозначно ее не определяют. Однако себестоимость считается
доказательством (подтверждением) оценочной стоимости, поэтому
при определении оценочной стоимости объекта (Затратным
подходом) обычно рассчитываются полные затраты на замещение.

14.

Кроме того, следует различать затраты по критерию близости
характеристик оцениваемого объекта и объекта-аналога
(привлекаемого
при
реализации
принципа
замещения),
учитываемых в процессе оценки Затратным подходом. В ФСО № 1
даны следующие определения. Затратами на воспроизводство
объекта оценки являются затраты, необходимые для создания
точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при
создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на
замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для
создания аналогичного объекта с использованием материалов и
технологий, применявшихся на дату оценки.
Таким образом, затраты на воспроизводство являются частным
случаем затрат на замещение для ситуации, когда при оценке
затрат в Затратном подходе объект оценки моделируется своей
точной
копией,
т.е.
абсолютным
аналогом,
имеющим
характеристики, идентичные характеристикам объекта оценки.

15.

Классификация оценочных стоимостей по типам и видам
Поскольку вид стоимости входит в формулировку цели оценки,
а функция (назначение) оценки диктует выбор используемого вида
стоимости, необходимо обеспечение его соответствия цели и
функции оценки. Изменение вида стоимости может существенно
повлиять на величину оцененной стоимости.
Теория оценки разделяет все виды оценочных стоимостей как
экономические характеристики (показатели) на следующие типы:
• стоимости рыночного типа и стоимости нерыночного типа (в
частности, рассчитываемые нормативно);
• стоимости в обмене и стоимости в использовании.
Это базовая классификация стоимостей по типам, каждый из
которых включает несколько видов стоимостей.
Когда речь идет о стоимостях рыночного типа, это значит, что
для их оценки используется в полном объеме рыночная информация
с вполне активно функционирующего того или иного рынка. Для
стоимостей нерыночного типа эти условия не выполняются.

16.

Стоимости в обмене — объективные, рассчитанные
(или назначенные) под влиянием рыночных факторов
спроса и предложения в расчете на приобретение товара
среднестатистическим, абстрактным покупателем на
соответствующем открытом и конкурентном рынке,
например,
обоснованная
рыночная
стоимость,
ликвидационная стоимость, кадастровая.
Стоимости в использовании — субъективные,
рассчитанные
под
влиянием
представлений
о
потребностях конкретного инвестора или пользователя
для эксплуатирующегося в должных условиях объекта, в
частности инвестиционная стоимость, потребительная
стоимость.

17.

Классификация оценочных стоимостей
1 Восстановительная стоимость как результат переоценки
может быть получена как рыночным способом (посредством
анализа рыночной информации), так и индексированием с помощью
коэффициентов Росстата, которые трудно назвать рыночной
информацией.
Вид
стоимости
Рыночные и нерыночные
Объективные и субъективные
рыночн нерыноч норматив объективные
ые
ные
ные
(в обмене)
Налогооблагаемая
+
+
(кадастровая,
инвентаризацион
ная и др.)
Балансовая
+
Первоначальная
+
Остаточная
Восстановительная1
+
+
(+)
субъективные
(в использовании)
+
+
+
+

18.

Вид стоимости Рыночные и нерыночные
Объективные и субъективные
рыночны нерыноч- нормативн объективные
е
ные
ые
(в обмене)
+
(+)
Чистая стоимость
реализации
+
+
Рыночная, а также
рассчитываемые на
ее основе страховая,
залоговая (в том
числе при ипотеке)
Ликвидационная
+
+
Субъективные
(в использовании)
+
Утилизационная
+
+
Скраповая
Стоимость
воспроизводства
Стоимость
замещения
Инвестиционная
+
+
(+)
+
+
(+)
+
(+)
+
(+)
Потребительная (в
рамках
оценки
стоимости
предприятия
как
действующего)
+
+
+
+

19.

Оценочные стоимости воспроизводства и замещения
формируются
оценщиком
на
основе
рыночной
информации по затратам на материалы и виды работ при
проведении оценки рыночной стоимости Затратным
подходом или на основе бухгалтерских данных при оценке
какого-либо
вида
субъективных
стоимостей
в
использовании. Это объясняет двойственность их позиции
в таблице.
Оценщику важно знать также следующие определения
стоимости, не относящиеся к видам оценочных
стоимостей.

20.

Оценщику важно знать также следующие определения
стоимости, не относящиеся к видам оценочных
стоимостей.
Текущая стоимость — суммарная величина
дисконтированных (приведенных к настоящему моменту
времени обычно — дате оценки) будущих предполагаемых
потоков доходов, получаемых от эксплуатации объекта за
определенный
промежуток
времени,
называемый
прогнозным периодом. Это понятие отражает концепцию
стоимости денег во времени.
Контрактная стоимость — предполагаемая цена
сделки, зафиксированная в договоре (контракте).

21.

Основные виды стоимости, используемые в оценке
бизнеса
Рыночная стоимость как важнейший представитель
стоимостей в обмене
Понятие «рыночная стоимость» является базой для
оценки большинства ресурсов экономики рыночного типа
и лежит в основе практически всей оценочной
деятельности.
Согласно МСО 1 рыночная стоимость — это расчетная
денежная сумма, за которую состоялся бы обмен
имущества на дату оценки между заинтересованным
покупателем и заинтересованным продавцом в результате
коммерческой сделки после проведения надлежащего
маркетинга, при которой каждая из сторон действовала
бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без
принуждения.

22.

Оценочное понятие рыночной стоимости — «расчетная
денежная сумма» — представляет собой приблизительную
оценку (аппроксимацию), выполняемую оценщиком.
Однако при этом постулируется, что расчетное значение
рыночной стоимости является объективной оценкой
установленных прав собственности на конкретное
имущество на дату оценки.
Иногда оценщика просят определить интервал
приемлемой стоимости, который определяется вариантом
расчета именно «наиболее вероятной цены продажи». Эта
категория — менее жесткая, чем понятие рыночной
стоимости.

23.

Для того чтобы оценить рыночную стоимость, оценщик
должен прежде выявить наиболее эффективное
использование
(НЭИ)
объекта
собственности.
Следовательно, анализ НЭИ является неотъемлемой
составной частью процесса оценки рыночной стоимости.
Имеется в виду то использование имущества, которое
физически возможно, юридически законно, осуществимо
с финансовой точки зрения и в результате реализации
которого стоимость оцениваемого имущества будет
максимальной. При этом рыночная стоимость избыточных
или инвестиционных активов рассматривается на основе
НЭИ, независимо от того, совпадает ли оно с
существующим применением или нет.

24.

В некоторых странах в качестве синонима термина
«рыночная
стоимость»
используется
термин
«справедливая рыночная стоимость» (fair market value),
имеющий юридическую историю происхождения. Его не
следует
смешивать
с
бухгалтерским
термином
«справедливая стоимость»
(fair value), который
существенно отличается от рыночной стоимости и
подразумевает сделку, возможно срочную, при наличии
разногласий сторон, в обстоятельствах, отличающихся от
нормального процесса перераспределения собственности
в условиях открытого рынка. Данный термин часто
использовался в США в юридическом аспекте при
определении компромиссного решения, разрешающего
разногласия сторон по оценке миноритарных пакетов
акций.

25.

Справедливая
стоимость
определяется
теперь
в
Международных стандартах финансовой отчетности (МСФО) и
других аналогичных стандартах как «денежная сумма, за которую
можно было бы обменять актив или погасить обязательство в
коммерческой
сделке
между
хорошо
осведомленными
заинтересованными сторонами». Считается теперь, что оценочная
рыночная стоимость и бухгалтерская справедливая стоимость,
которая обычно присутствует в финансовой отчетности, в целом
совместимы. Они могут быть эквивалентными, если справедливая
стоимость удовлетворит всем требованиям определения рыночной
стоимости, в том числе критериям ее определения относительно
адекватности времени для проведения продажи и отсутствия какойлибо формы принуждения. Однако комментарии в переводах МСО
последних версий весьма противоречивы и не позволяют считать
справедливую стоимость не только эквивалентом рыночной
стоимости, но и вообще каким-либо видом стоимости, заданным
корректно и однозначно.

26.

Ликвидационная стоимость как представитель
стоимостей рыночного типа
Ликвидационная стоимость (liquidation value)
относится к оценочным стоимостям рыночного типа, для
которых возможно существование отдельного рынка,
поскольку расчет ее связан с использованием рыночной
информации, отражающей особенности того рынка, к
которому относится объект оценки, будь то рынок долгов,
обязательств, дебиторской задолженности или лома.
Процедуры расчета стоимостей рыночного типа
основываются на представлениях того или иного рынка о
ценности объекта оценки и учитывают типичные
мотивации его типичных субъектов.

27.

Это стоимость в обмене — объективная,
рассчитываемая (или назначенная) под влиянием факторов
спроса
и
предложения,
сформировавшихся
на
соответствующем том или ином открытом и конкурентном
рынке
в
расчете
на
приобретение
товара
среднестатистическим,
абстрактным
(типичным)
покупателем.
Хотя ликвидационная стоимость относится к
стоимостям рыночного типа, но она представляет собой
базу оценки, отличную от рыночной стоимости, поскольку
при ее определении нарушаются два важных признака,
присутствующих в определении рыночной стоимости как
вида: 1) отсутствие условий вынужденности продажи
объекта собственности; 2) адекватность маркетингового
периода.

28.

Ликвидационная стоимость определяется в случае,
если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше
обычного срока экспозиции аналогичных объектов, и
представляет собой чистую денежную сумму, которую
собственник объекта может получить при его
вынужденной (принудительной) продаже.
Эти два выделенные курсивом слова в определении
ликвидационной стоимости и задают то, чем определение
ликвидационной стоимости отличается от определения
рыночной стоимости, а именно нарушением в нем двух
условий: 1) продажа является вынужденной; 2) срок
экспозиции на открытом рынке короче типичного для
данного сегмента рынка (объект продается за более
короткое время и, следовательно, несколько дешевле).

29.

В методической литературе часто различают упорядоченную и
принудительную ликвидацию. Упорядоченная ликвидация (orderly
liquidation value) проводится в течение времени, достаточного для
получения максимальной цены. Упорядоченная ликвидация
предполагает разработку календарного графика ликвидации
активов.
Принудительная
(а
правильнее
говорить
—
форсированная, поскольку всякая ликвидация — вынужденная)
ликвидация (forced liquidation value) означает, возможно, более
срочную распродажу активов и, естественно, предполагает
получение
меньшей
стоимости.
При
вынужденной
(принудительной) ликвидации обычно имеется в наличии решение
суда, арбитража, комиссии по банкротству. Происходит быстрая
распродажа активов, экспозиционный срок сокращается, иногда
очень значительно, и может составлять один—три месяца.

30.

Существует принципиальное отличие ликвидационной
стоимости бизнеса от ликвидационной стоимости
недвижимости или оборудования из состава его
имущественного комплекса. В формуле расчета первой
присутствуют обязательства компании, и, кроме того,
спектр ликвидационных затрат значительно шире для
предприятия. В состав суммарных затрат по ликвидации
бизнеса входят:
• административные издержки по поддержанию работы
предприятия вплоть до завершения его ликвидации;
• выходные пособия и выплаты;
• расходы на рекламу, юридические и бухгалтерские
услуги,
организацию
распродажи,
комиссионные,
перевозку продаваемых активов и пр.

31.

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости
может быть рассчитана на базе уже определенной
рыночной стоимости введением эмпирической или
определенной иным способом скидки. Размер ее может
колебаться от нуля до 100% в зависимости от уровня
ликвидности данного вида имущества (актива) и степени
сокращения срока его реализации.
Иногда на основе ликвидационной стоимости
рассчитывается
залоговая
стоимость,
которая
используется
при
кредитовании
(под
залог
недвижимости).

32.

Инвестиционная стоимость как представитель стоимостей в
использовании
Инвестиционная стоимость — это стоимость оцениваемого
имущества для конкретного инвестора или группы инвесторов при
заданных инвестиционных целях.
Инвестиционная
стоимость
определяется
на
основе
индивидуальных требований к инвестициям, поэтому ее расчет
производится исходя из требуемых данным инвестором доходов и
конкретной ставки их капитализации.
Инвестиционная стоимость основывается на потребностях и
характеристиках
инвестора,
мотивы
которого
являются
нетипичными для рынка. Это субъективное понятие, в расчете
которого находит отражение то, что эта стоимость формируется за
счет собственных предпочтений, индивидуальных требований к
инвестициям и личных мотиваций инвестора, отличных от
мотиваций типичного покупателя или продавца, учитываемых при
определении рыночной стоимости, что относит инвестиционную
стоимость к стоимостям нерыночного типа.

33.

Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная
стоимость может отличаться от рыночной. Основными причинами
могут быть различия, получающие свое отражение в рамках
применения Доходного подхода в величине денежного потока и
размере ставки дисконтирования. Они состоят:
• в оценке будущей прибыльности (требуется индивидуальная
норма отдачи на капитал);
• индивидуальных представлениях о степени риска (не среднерыночном);
• наличии нетипичной налоговой ситуации (налоговые льготы,
особый налоговый статус);
• наличии льготной системы кредитования, не отчуждаемой от
данного конкретного владельца (т.е. которая не переходит к новому
владельцу);
• возможности сочетаемости собственности при ее конкретном
использовании с другими объектами, которые также принадлежат
владельцу или контролируются им (синергический эффект, который
может снизить риски за счет некоторых эффектов).

34.

Потребительная стоимость — другой представитель
стоимости в использовании, когда определяется стоимость
имущества в составе активов предприятия при реализации
оценки стоимости предприятия как действующего (т.е. в
целом, для текущего собственника и при текущем
использовании, которое может и не соответствовать его
НЭИ). Обычно такая оценка выполняется для целей
финансовой отчетности или формирования планов
внутреннего менеджмента. Часто при этом оцениваемый
объект (недвижимость или оборудование) может быть
использован
только
для
одной
определенной
(производственной) функции, и его потребительная
стоимость оценивается методом аллокации (выделения)
из стоимости всего бизнеса.

35.

Нормативные стоимости в оценке бизнеса
Нормативная, или нормативно рассчитываемая,
стоимость — это стоимость объекта собственности,
вычисляемая на основе методик и нормативов,
утвержденных соответствующими органами контроля,
управления и статистики, ведомственными или иными
структурами (Росимуществом, Росстатом, Роскомземом и
пр.). При этом применяются единые шкалы нормативов.
Существуют также нормативные виды стоимости,
некоторые из которых заимствуются оценкой из сферы
бухгалтерской отчетности.

36.

Балансовая стоимость — стоимость объекта, отраженная в
балансе предприятия или организации. Она состоит из
первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в
эксплуатацию, скорректированной на все проведенные переоценки
основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также
за вычетом стоимости произведенных улучшений за период
эксплуатации.
Налогооблагаемая стоимость (или стоимость для целей
налогообложения), определяемая для исчисления налоговой базы,
рассчитывалась раньше в соответствии с положениями
нормативных правовых актов на базе то остаточной (балансовой)
стоимости имущества, то восстановительной стоимости с учетом
амортизации, то как инвентаризационная стоимость. В настоящее
время
она
замещается
кадастровой
стоимостью
(для
недвижимости), определение которой дается в ФСО № 2. Согласно
ФСО кадастровая стоимость определяется как рыночная, но
реализуемая методами массовой оценки.

37.

Стоимость восстановления (reconstruction cost new) объекта
недвижимости — это, по существу, затраты в текущих ценах (на
дату оценки) на строительство его точной копии, с использованием
точно таких же материалов и конструкций, строительных
стандартов и дизайна и с тем же качеством строительно-монтажных
работ (которые воплощают в себе все недостатки архитектурных
решений, «несоответствия» и тем самым определяют наличие
функционального устаревания), что и у объекта оценки.
Физический износ при этом не учитывается, т.е. объект
гипотетически восстанавливается как новый. При расчете
стоимости восстановления дополнительно учитываются не
учтенные при составлении сметы нового строительства: косвенные
затраты (на предпродажную подготовку или на «доведение»
объекта до начала использования
по назначению) и
предпринимательская прибыль (прибыль внешнего инвестора).

38.

При проведении Затратного подхода в оценке машин и
оборудования используется стоимость воспроизводства
— вид оценочной стоимости, коррелирующий со
стоимостью восстановления и определяемый на дату
оценки. Однако в отличие от ситуации с переоценкой
здесь последующую процедуру начисления износа
выполняет не бухгалтер, а оценщик, используя оценочные
методы.

39.

Стоимость замещения (replacement cost new) (затраты
на замещение) — это расходы в текущих ценах на дату
оценки
на
строительство
здания,
имеющего
эквивалентную полезность с объектом оценки, но
построенного из новых современных материалов, в
соответствии с нынешними стандартами, в новом
архитектурном стиле и с новой планировкой, новым
оборудованием
и
дизайном
помещений.
Это
гипотетическая замена оцениваемого объекта для
проведения расчетов на его новый функциональный
аналог.
В соответствии с алгоритмом Затратного подхода на
этот уровень стоимости в последующем оценщиком также
производится начисление износов и устареваний.

40.

Виды стоимости, специфические только для оценки
бизнеса
С определением понятия «стоимость предприятия как
действующего» (концепция going concern value) дело
обстоит особенно неблагополучно ввиду его сложности.
Стоимость предприятия как действующего — это
стоимость
сформировавшегося
функционирующего
бизнеса как единого целого, а не какой-либо его составной
части. Она представляет собой выражение стоимости,
связанной со сформировавшимся предприятием, и
определяется (!) посредством капитализации прибыли,
получаемой данным предприятием, с учетом оборота и
всех активов и обязательств, связанных с деятельностью
предприятия.

41.

Стоимость отдельных активов или компонентов
действующего предприятия определяется на основе их
вклада в общую стоимость данного бизнеса и
рассматривается как их потребительная стоимость для
конкретного предприятия (стоимость для бизнеса) и его
конкретного владельца (собственника) в условиях
текущего использования.
Если некоторый объект собственности как часть
действующего предприятия не вносит вклад в общую
прибыльность фирмы, то данный объект следует
рассматривать
в
качестве
избыточного
актива
относительно
потребностей,
связанных
с
функционированием предприятия, и применяемое в этом
случае понятие стоимости должно учитывать возможные
альтернативные варианты его использования, включая
потенциальную утилизационную стоимость.

42.

Потребительная (потребительская) стоимость — это
вид стоимости, делающий акцент на том вкладе, который
собственность вносит в стоимость того предприятия, чьей
частью она является без учета НЭИ этой собственности.
Она есть часть стоимости действующего предприятия.
Потребительная стоимость представляет собой стоимость,
которую конкретная собственность имеет для конкретного
пользователя (а именно текущего собственника) при
конкретном (а именно текущем) использовании и,
следовательно, относится к нерыночной сфере, к типу
стоимостей в использовании.

43.

Специфический стандарт, используемый также только в
оценке бизнеса, — фундаментальная, или внутренне
присущая, стоимость — определяется экспертным
путем для предприятий открытого типа (регулярно
котирующих свои акции на фондовом рынке). Если есть
мнение, что рынок компанию недооценил и стоимость ее
выше стоимости котируемых акций, можно применить
оценочные методы (в первую очередь — оценку по
активам), которые и дадут фундаментальную стоимость.
Выгодно скупить акции такой компании, чтобы потом,
проведя реструктуризацию (модернизацию), продать ее
значительно дороже.

44.

Эффективная стоимость — это стоимость имущества
с точки зрения его настоящего (текущего) владельца,
равная большей из двух величин: потребительной
стоимости имущества (активов) для данного владельца и
стоимости реализации этого имущества. Это пример базы
оценки, также отражающей нерыночный характер понятия
потребительной стоимости имущества как части
действующего предприятия.

45.

Взаимосвязь между функцией оценки и
используемым видом стоимости
Функция оценки
Вид стоимости
Продажа
или
покупка
Рыночная
компании
Продажа долевого интереса
Рыночная
с
учетом
(части
активов
или
доли контрольности доли (Закон об
акционерного капитала, пакета акционерных обществах)
акций)
Налогообложение
при
Рыночная
(или
по
дарении
или
наследовании, налоговому законодательству)
имущественная оценка

46.

Отчуждение частной собственности государством Рыночная
(принцип
справедливой
(кроме национализации)
компенсации)
Финансирование
инвестиционных
проектов, Инвестиционная
определение целесообразности инвестиций
Инвестиционная, рыночная
Слияние/поглощение
Инвестиционная (с точки зрения остальных
Оценка выделяемых долей бизнеса при слиянии в участников)
виде консолидации и расширения
Рыночная
(по
новому
страховому
Определение суммы покрытия ущерба по законодательству) как база для определения
страховому договору
страховой стоимости
Кредитование (под недвижимость, суда, иногда — Рыночная (часто одновременно еще и
под
пакет
акций),
реструктуризация ликвидационная) как база для определения
задолженности перед бюджетом
залоговой стоимости
Повышение
эффективности
управления Рыночная, стоимость предприятия «как
предприятием.
Принятие
обоснованных действующего»,
откорректированная
финансовых решений
балансовая (по результатам переоценки)
Реструктуризация предприятий (в том числе Рыночная (см. нормативные документы по
продажа избыточных активов)
реструктуризации предприятий)
Ликвидация (частичная или полная) предприятия Ликвидационная (плановая или ускоренная)
Определение стоимости вклада в уставный (Федеральный закон от 26 октября . № 127капитал (в том числе акциями другого ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
предприятия)
(далее—
Закон
о
несостоятельности
Эмиссия новых акций
(банкротстве)))
Продажа приватизируемых предприятий
Рыночная (при оценке стоимости вклада
Оценка
активов
предприятия
«как свыше 200 МРОТ)
действующего» (за исключением избыточных)
Рыночная
Рыночная
Потребительная

47.

Фактор времени и необходимость его учета в рамках
различных подходов
Все факторы, создающие стоимость, а также воздействующие на
величину стоимости, изменяются во времени.
Чтобы корректно отразить воздействие всей совокупности
стоимостных факторов, необходимо рассмотрение их на одну и ту
же дату — дату оценки. Уровень цен измеряется в виде индекса,
являющегося измерителем соотношения цен за разные периоды:
Индекс цен в текущем году= Цена в текущем году/ (Цена в
базовом году х 100%)
Пример.
Цена рыночной корзины в 2010 г. составила 150 ед., а в 2011 г. —
170 ед. Индекс цен на 1 января 2011 г. по отношению к 1 января
2010 г. равен 113% (170 / 150 х 100%).
Учет фактора времени обеспечивает реализацию концепции
стоимости денег во времени, отражает инфляционные процессы,
что в свою очередь делает сопоставимыми для анализа
разновременные денежные потоки.

48.

Инфляционный риск — это риск непрогнозируемого
изменения темпов роста цен. Инвестор стремится
получить доход, покрывающий инфляционное изменение
цен. Высокая или непрогнозируемая инфляция может
свести к нулю ожидаемые результаты производственной
деятельности, обеспечивает перераспределение доходов в
экономике и повышает предпринимательский риск.
Результатом является занижение реальной стоимости
имущества предприятия.
Инфляционный рост цен обусловливает необходимость
различия в учете номинальных и реальных величин.

49.

Номинальная величина не скорректирована с учетом
инфляции. Самый простой способ корректировки —
разделить номинальную величину на индекс цен:
Реальная величина = Номинальная величина / Индекс
цен.
В процессе оценки кроме абсолютных величин
рассчитываются и относительные, например, ставка
дисконтирования (в процентах). Она также может
определяться как номинальная или реальная. В случае
если темп инфляционного роста цен в стране превышает
15%, рекомендуется пересчет проводить с применением
формулы Фишера:
Rr=(Rn – i)/(1+i)
где Rr — реальная ставка дохода (дисконта); Rn —
номинальная ставка дохода (дисконта); i — индекс
инфляции.

50.

При применении Затратного и Сравнительного
подходов инфляционные поправки (при использовании
индекса цен или иных корректирующих коэффициентов)
преобразуют данные ретроспективной информации к
сопоставимому виду на дату оценки, поскольку только
такие данные позволяют получить корректный результат.
Применение
Доходного
подхода
предполагает
методологически одновременный учет (или неучет)
инфляции при выборе типа прогнозного денежного потока
и построении ставки дисконтирования. В противном
случае результаты расчетов будут некорректными.

51.

Соотношение спроса и предложения
Основными факторами, определяющими величину спроса,
являются:
• платежеспособность населения;
• изменения общей численности населения (прошлые, текущие и
прогнозируемые тенденции);
• изменения в соотношениях между различными слоями
населения, т.е. процентное соотношение между группами населения
с различным уровнем образования, уровень миграции, количество
браков и разводов;
• изменения во вкусах и предпочтениях населения (предпочтения
и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно
количественно определить и спрогнозировать. Несмотря на то что
изменения в предпочтениях и вкусах населения (потребителей)
представляют важный фактор спроса, их довольно трудно уловить в
рамках любого рынка. Многие профессионалы полагаются на
собственный опыт и наблюдения и распознают их почти
интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями);
• условия и доступность финансирования.

52.

Соотношение спроса и предложения, составляя суть
одного из принципов оценки и в значительной степени
формируя конъюнктуру рынка, как фактор влияет на
оценочную стоимость любого объекта. Цены предложения
в первую очередь определяются издержками на создание
аналогичных предприятий, так же как и количеством
выставленных на продажу объектов. Верхняя граница
цены спроса определяется текущей стоимостью будущих
прибылей, которые может получить собственник от
владения данным предприятием.

53.

В процессе формирования прогнозов доходов в оценке
стоимости объекта Доходным подходом оценщик обязан
учитывать риск возможного изменения соотношения
спроса и предложения, относящийся к систематическим,
через величину арендных ставок или размер премии за
риск данного вида в ставке дисконтирования. В
Сравнительном подходе фактор соотношения спроса и
предложения проявляется в количестве и ценовых
характеристиках предприятий-аналогов, отобранных из
пространства равно желаемых заменителей объекта
оценки.

54.

Фактор риска в оценке бизнеса.
Рассмотрим подробнее особенности проявления риска
на практике.
• Риск сопутствует всем процессам, идущим в
компании, вне зависимости от того, являются ли они
активными или пассивными.
• Риск не существует вне деятельности, вне процессов,
идущих в компании. Здесь открывается особая сторона
риска — его принадлежность какой-либо деятельности.
Иначе говоря, если предприятие планирует реализовать
проект, то оно подвержено инвестиционным, рыночным
рискам; если же компания не осуществляет никаких
действий, она опять-таки несет риски — риск
неполученной прибыли, те же рыночные риски и пр. Это
заложено
уже
в
самом
определении
понятия
«предприятие».

55.

• Каждая фирма имеет собственный уровень риска.
Бухгалтерская модель исходит из того, что «один риск
подходит всем». Однако каждая фирма при получении
дохода фактически сталкивается с различными видами
риска и имеет собственный уровень получения дохода.
• Отношение инвестора к уровню доходности и степени
риска зависит даже от его возраста. Более молодые
инвесторы склонны идти на больший риск ради более
высокой доходности в будущем. Учитывая подобный
подход к риску, можно выделить такие понятия, как
«субъект риска» и «объект риска».

56.

Под субъектом риска следует понимать руководство
компании, т.е. конкретных лиц или коллектив,
принимающих решение о выборе той или иной
альтернативы, связанной с деятельностью компании.
Более строго: субъектом риска называется юридическое
или физическое лицо, находящееся в ситуации риска и
осознающее это. Обычно выделяют три субъекта
предпринимательских рисков:
• предприятия-производители;
• физические лица (отдельные индивидуумы, получатели
дохода);
• прочие субъекты (организации непроизводственной
сферы
деятельности,
включая
правительственные
органы).

57.

Соответственно, под объектом риска понимается
ресурс, изменение которого возможно в случае
возникновения рисковой ситуации. Учитывая то, что мы
рассматриваем хозяйствующий субъект в условиях
стремления к максимизации прибыли, подобным
ресурсом, например, являются чистые доходы компании.
• Как любая экономическая категория, риски выражают
свою сущность в функциях. Наиболее общепринятыми
считаются две функции: регулирующая и защитная.

58.

Регулирующая функция риска имеет два аспекта —
негативный и позитивный. Негативный аспект состоит в
том, что принятие и реализация решений с
необоснованным риском ведут к волюнтаризму, крайним
проявлением которого является авантюризм. Эта
разновидность риска объективно содержит значительную
вероятность невозможности достижения цели при
реализации решения. Действие негативного аспекта
регулирующей функции риска выступает в качестве
дестабилизирующего фактора в хозяйственной практике.
Позитивный аспект играет роль своеобразного
катализатора при принятии экономических решений.
Практически этот аспект проявляется в деятельности
инновационных
банков,
инвестиционных
фондов,
особенно венчурных (рисковых) фирм классического
западного типа.

59.

Защитная функция риска также имеет два аспекта:
историко-генетический и социально-правовой. Историкогенетический аспект объективно связан с тем, что для
страхования
рисков
отдельные
индивидуумы
и
хозяйственные организации вынуждены создавать
средства защиты от негативных явлений, стихийных
бедствий в форме страховых (резервных) фондов, фондов
риска, финансовых резервов предприятий.
Основное содержание социально-правового аспекта
состоит в необходимости обеспечения права на
хозяйственный риск и закрепления его в законодательном
порядке как категории правомерности экономического
риска.

60.

• Анализ фактора риска имеет субъективный характер:
оценщики, уверенные в будущем росте компании, определят ее
текущую стоимость выше по сравнению с аналитиком,
составляющим пессимистический прогноз.
Как правило, риск традиционно воспринимается как
возможность потери, хотя, по определению, любое возможное
отклонение (+/-) от прогнозируемой величины есть отражение риска.
Другими словами, чем шире разброс ожидаемых будущих доходов
вокруг наилучшей оценки, тем рискованнее инвестиции. Различия в
оценках рисков ведут к множеству заключений о стоимости
предприятия.
Текущая стоимость компании, деятельность которой связана с
высоким риском, ниже, чем текущая стоимость аналогичной копании, но функционирующей в условиях меньшего риска.

61.

• Чем выше оценка инвестором уровня риска, тем
большую ставку дохода он ожидает. Большинство
заказов на оценку связаны с анализом закрытых компаний,
владельцы которых не диверсифицируют свои акции в той
же мере, что и владельцы открытых компаний. Поэтому
при оценке компании закрытого типа оценщик наряду с
анализом систематического риска должен учитывать
факторы несистематического риска. К ним относятся
отраслевые риски и риски инвестирования в конкретную
компанию.

62.

• В настоящее время практически все сектора экономики
создают предпосылки для благополучного развития
производственной сферы, но учитывая все еще
присутствующую нестабильность экономики России на
мировом
уровне,
вероятность
присутствия
макроэкономических
факторов
рисков
очевидна.
Вследствие чего необходимо провести анализ и изучить их
более подробно, а также попытаться выявить и
систематизировать средства их отражения и учета в
теории оценки и оценке бизнеса.

63.

Иные факторы, воздействующие на величину стоимости бизнеса
В общей системе премий и скидок следует учесть также наличие факторов,
ограничивающих ведение бизнеса. Таким фактором может быть воздействие
законодательства. Приоритетными по отношению к обычным прерогативам
контроля могут быть меры правительственного регулирования деятельности
компании. Правительственные ограничения могут препятствовать некоторым
видам поглощений, а также предотвращать продажу компаний другим
определенным компаниям и инвесторам. Может быть даже невозможной
ликвидация компании, например, в таких сферах, как страхование и
коммунальное хозяйство.
Наличие факторов, ограничивающих ведение данного бизнеса, негативно
воздействует на стоимость бизнеса, снижая ее, например: при государственном
ограничении цен на продукцию пред приятия; введении квот на объем продукции
в ряде добывающих отраслей.
Государственные вмешательства иного характера могут и повышать
стоимость бизнеса, чаще всего в сфере услуг, за счет перекладывания высоких
расходов по вхождению в бизнес на потребителя данных услуг. К ним относятся:
• требование государственного лицензирования того или иного вида
хозяйственной деятельности;
• требование по созданию некоего фонда (страхового, компенсационного,
резервного или иного);
• иные ограничения по вхождению в бизнес.