Основы девелопмента недвижимости

1. ОСНОВЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ

Кафедра экономики
и управления
строительством
и рынком недвижимости
ОСНОВЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ
Караваева Наталья Михайловна, к.э.н., доцент

2.

Место России в международных рейтингах

3.

Динамика ВВП и ИПЦ России

4.

Экономическая ситуация в России

5.

Инвестиционный рынок России

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

13.

14.

15.

Рынок недвижимости Екатеринбурга
Декабрь 2017

16.

Рынок коммерческой недвижимости
Екатеринбурга

17. Бизнес-центры: ставки не снижаются

Арендные ставки, 3 кв. 2017
Класс А
Класс В+
Класс В
Класс С
Руб./кв. м/мес.
1270
920
750
480
Изменение за год %
6,3
1,1
7,1
4,3
17

18. Рынок бизнес-центров Екатеринбурга

Деловая активность не растет
Офисный фонд растет
Вакантные площади, 3 кв. 2017
%
Класс А
26
Класс В+
11
Класс В
15
18

19. ТЦ: медленное сокращение вакантных площадей

Вакантные площади, 3 кв. 2017
Суперрегиональные и региональные ТЦ
%
11,5
Окружные ТЦ
8,9
Микрорайонные ТЦ
8,0
19

20. Торговая недвижимость: ставки не падают

20

21.

Стрит-ритейл: в поисках баланса
21

22. Екатеринбург 2017

Обзор рынка складской недвижимости
Екатеринбург 2017

23.

Индикаторы рынка 2017
Уровень вакантных площадей (класс А и В) – 2 %
Объем введенных в эксплуатацию новых складов – более 100 тыс. кв. м
В стадии строительства – более 160 тыс. кв. м в
Объем сделок аренды 2016 г – 120 тыс. кв. м (+ 46 % к 2015 году)
Объем сделок аренды 3Q 2017 г – 110 тыс. кв. м
(прогноз: +20 % к 2016)
Ставки аренды на склады класса «А» «все включено»: 415 - 480 руб.
Ставки аренды на склады класса «В» «все включено»: 380 - 470 руб.
Ставки аренды на склады класса «С» «все включено»: 180 - 350 руб.

24.

Распределение по сферам деятельности
Дистрибуторы и торговые сети
Логистические операторы
Интернет-магазины

25.

Ретроспективный анализ
Ставка аренды
600
500
400
300
200
100
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2104
2015
2016
2017

26.

Тенденции
Реализация крупных проектов
Строительство спекулятивных складов класса В и С, площадью
1,5-18 000 кв. м)
Спрос на небольшие склады до 1 500 кв.м класса В и С , под
«cross-doking»
Спрос на склады со стороны интернет-магазинов
Вырос объем сделок купли-продажи ЗУ под строительство
складской недвижимости

27.

Рынок жилья Екатеринбурга

28.

2 млн. кв. м
в стадии строительства
3 кв. 2017:
Снижение 10 % (к 3 кв. 2016).
28

29.

4 кв. 2017 (предварительно)
Объем предложения, кол-во квартир
(изменение за год):
Первичный рынок:
7%
Вторичный рынок:
11%
29

30.

Доля студий уже не растет.
53 % квартир на первичном рынке – 1 комнатные и студии.
30

31.

Растет доля класса «комфорт» в структуре
предложения.
31

32.

Рынок возвращается с окраин в сложившиеся районы
32

33.

10 месяцев 2017:
Вторичный рынок
13%
Первичный рынок
17%
По объему продаж вторичный рынок вернулся к
показателям 2014 года, первичный – к 2012.
33

34.

Первичный рынок:
Изменение цен
за 11 месяцев 2017
0%
Вторичный рынок:
1%
34

35.

Ввод жилья за 15 лет вырос в 3 раза.
В последние 5 лет этот показатель не растет.
35

36.

Итог 2014-2015 гг:
среднероссийский показатель.
36

37.

Обеспеченность жильем растет медленнее
жилого фонда
Обеспеченность
на 1 жителя, кв. м:
Россия - 23,7
Свердловская область – 24,4
Екатеринбург – 23,9
США – около 60
Западная Европа –
около 45
Восточная Европа –
около 30
Стратегический ориентир – обеспеченность 30 кв. м на 1 жителя.
37

38.

Большинство проектов находится на конечных стадиях строительства.
38

39.

Структура себестоимости строительства
39

40.

Себестоимость строительства
40

41.

За 20 лет:
• цены выросли в 43 раза в рублях,
в 3 раза в долларах
• 3 кризиса и ажиотаж 2006 года
Можно ли проводить параллели
между этими периодами?
41

42.

• До 2007 года темпы роста цен обгоняли инфляцию
• С 2007 цены в реальном выражении снижаются
42

43.

НЕФТЬ
43

44. Итоги 10 лет: спрос сместился в пользу новостроек

2008
2014
2016-2017 гг. Строить будут меньше.
Будет ли падать доля первичного рынка жилья?
44

45.

Роль банков на рынке жилья
продолжает расти
45

46.

Рынок ипотеки в России по итогам 2015 сократится на 37 %
46

47.

Рынок ипотеки в России по итогам 2015 сократится на 37 %
47

48.

Рынок ипотеки в 2015 году в Свердловской области сократился на 41%
48

49. Спрос на жилье – рост числа домохозяйств

При снижении численности населения, растет число домохозяйств – сокращается
размер домохозяйства. В крупных городах – миграционный приток. За последние
10 лет городское население страны выросло на 4%, а население Екатеринбурга на
11%
Население и домохозяйства
160
140
120
100
80
60
40
20
0
3,50
3,00
2,50
2,00
1,50
1,00
0,50
Число домохозяйств, млн.
Численность домохозяйства
Численность населения, млн.
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2000
1995
1990
0,00

50. Деньги приходящие на рынок недвижимости там и остаются

Кредиты на вторичное жилье косвенно финансируют продажи нового.
Ввод нового жилья каждый год все больше зависит от выданных ипотечных кредитов.
Годы, когда количество кредитов было больше чем введенного жилья можно
объяснить тем, что ипотека выдавалась не только на готовое жилье, но и на долевку (в
сданные они попадут через несколько лет), а так же были кредиты на загородную
недвижимость, малому бизнесу под залог недвижимости
РФ: ввод жилья и выдача ипотеки
1200
1000
800
600
400
200
0
Построено квартир, тыс.
Выдано ипотечных кредитов, тыс.

51. Ипотека – самый устойчивый рынок кредитования для банков

Рынок ипотеки практически появился 10 лет назад, рост продолжался и в кризис.
За 9 мес. 2017 года рост портфеля юрлиц 4%, потребительских кредитов 6.7%,
ипотечных 9%.
Задолженность физлиц, млрд.руб.
8 000
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Ипотека
Потребкредиты
Доля ипотеки

52. Появление ипотеки дало разовый рост цен на жилье

В кризисы цены на жилье падают, между кризисами растут, первичный рынок более
инертный
Индекс цен на жилье РФ, ЕКБ и инфляция (ИПЦ)
160
150
140
130
120
110
100
90
80
2005
2006
Первичный РФ
2007
2008
2009
Вторичный РФ
2010
ИПЦ
2011
2012
2013
Первичный ЕКБ
2014
2015
2016
Вторичный ЕКБ

53. Ставки на минимуме

Ставки по кредитам физлицам, в том числе ипотеке достигли исторических
минимумов, ожидать дальнейшего существенного снижения не приходится. Ставка по
ипотеке зависит от других ставок, те в свою очередь от инфляции и рисков
Процентные ставки по кредитам физлицам
35,00
30,00
25,00
20,00
15,00
10,00
5,00
0,00
янв апр июл окт янв апр июл окт янв апр июл окт янв апр июл окт янв апр июл
13 13 13 13 14 14 14 14 15 15 15 15 16 16 16 16 17 17 17
Кредиты свыше года
Кредиты до года
Ипотечные кредиты

54. Демократизация стройки

Средняя площадь вновь строящихся квартир снижается год от года - рынком
востребованы квартиры меньшей площади
Средняя площадь и количество построенных квартир
160
1400
140
1200
120
1000
100
800
80
600
60
40
400
20
200
0
0
Организации
ИЖС
Количество квартир (правая шкала) тыс.

55. Демократизация стройки 2

С начала века доля однокомнатных во вводимом жилье увеличилась с 20 до 45%,
количество выросло в 7 раз. При этом доля квартир на 4 и более комнат сократилась с
начала века с 17% до 8%, количество увеличилось в 1.5 раза
Доля однокомнатных и количество построенных квартир
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
Доля однокомнатных
Количество квартир (правая шкала)

56. Первичка по деньгам уже не выгоднее

Цены первичного рынка приближаются ко вторичному
Цены на жилую недвижимость в Екатеринбурге, руб./кв. м.
80 000
75 000
70 000
65 000
60 000
55 000
50 000
45 000
25.12.07
27.05.08
28.10.08
31.03.09
25.08.09
25.01.10
28.06.10
29.11.10
25.04.11
26.09.11
27.02.12
30.07.12
31.12.12
27.05.13
28.10.13
31.03.14
25.08.14
26.01.15
27.06.15
30.11.2015
25.04.16
25.09.16
фев.17
июл.17
40 000
Вторичный рынок
Первичный рынок (строящиеся объекты)

57. Цены падают – размеры кредитов растут

Рост среднего кредита при падении цен на недвижимость – сокращение первоначального
взноса, а для первичного рынка, возможно, увеличение размера квартир
Средняя величина кредита в РФ, млн.руб.
2,20
2,10
2,00
1,90
1,80
1,70
1,60
Ипотека всего
Первичный рынок
Вторичный рынок
01.10.17
01.09.17
01.08.17
01.07.17
01.06.17
01.05.17
01.04.17
01.03.17
01.02.17
01.01.17
01.12.16
01.11.16
01.10.16
01.09.16
01.08.16
01.07.16
01.06.16
01.05.16
01.04.16
01.03.16
01.02.16
1,50

58. Первичка – более дорогой сегмент

ВТБ24 на рынке ипотеки в Свердловской области занимает долю 23%, второе место
после Сбербанка, у которого доля 54%.
ВТБ24: Средняя величина кредита
2,20
2,00
1,80
1,60
1,40
1,20
1,00
2010
2011
2012
2013
2014
Первичный рынок
2015
Вторичный
2016
9М2017

59. И поэтому его доля сокращается ?

ВТБ24: Доля первичного рынка в выдачах ипотеки
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2010
2011
2012
2013
Сумма, млн.руб.
2014
2015
Количество, шт.
2016
9М2017

60. Не смотря на более низкие ставки (в том числе за счет субсидирования)

ВТБ24: Средняя ставка
14,0
13,5
13,0
12,5
12,0
11,5
11,0
10,5
10,0
9,5
9,0
2010
2011
2012
2013
2014
Первичный рынок
2015
Вторичный
2016
9М2017

61. Первичка – увеличение доли премиального сегмента

Абсолют-банк: Максимальный спрос на первичном рынке на квартиры стоимостью около
2,5 млн руб. – потому что доступно – и на квартиры около 4,5 млн рублей – потому что
более высокое качество, а между ними – провал покупательского интереса.
ВТБ24: Доля кредитов свыше 2.5 млн.руб.
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2010
2011
2012
2013
Всего
2014
Первичка
2015
Вторичка
2016
9М2017

62.

ДЕМОГРАФИЯ
Состав покупателей будет постепенно меняться
Старение населения неизбежно
Квартиры-студии перестанут быть хитом продаж
62

63.

БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ!