Рынок недвижимости

1.

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРОФЕССИИ

Несмотря на то, что иностранное слово «риэлтор» появилось в
русском языке совсем недавно, вряд ли найдется много наших
соотечественников, которые бы не знали, что оно означает. «Риэлтор»
прижился в нашем языке быстро, но до сих пор не утихают споры о
том, как правильно писать это слово.
А вся проблема в том, что слово это не выдуманное, а происходящее
от английского realtor – специалист или агент по недвижимости.
Поскольку русский язык более гибкий – то вариантов произношения и
написания этого слова на русском может быть несколько: риэлтор,
риэлтер, риелтор, риелтер и даже реалтор (если уж дойти до
крайности и транслитерировать точно по буквам).

3.

Четкого ответа о правописании слова «риэлтор» не могут дать и существующие
словари. Считается, что впервые это слово появилось в 1-м издании «Толкового
словаря иноязычных слов» под редакцией Л. П. Крысина в 1998 году и писалось как
«риелтор» - через «Е» и «О». Уже во втором издании «Толкового словаря» в 2000 году
риэлтор превращается в «риэлтЕра». В вышедшем в 1999 году «Словаре русского
языка» под редакцией И. А. Васюковой мы встречаем слово «риЭлтОр», а в «Толковом
словаре русского языка конца ХХ века» – снова «риэлтЕр. Такую же норму указывает и
«Русский орфографический словарь» под редакцией В. В. Лопатина.

4.

Неясность в написании слова «риэлтор» обуславливается тем, что слово это еще не
«устоялось», не вошло в «историю», а потому, как предлагают специалисты
филологического факультета Петербургского государственного университета,
можно правильными считать сразу три варианта: предпочтительный «риэлтор»,
допустимые «риелтер» и «риелтор». Опять же, в агентствах употребляется термин
«риэлтер» и не считается это ошибкой (судя по упоминаниям в словарях). НО, это
единственная вариация названия профессии, которую не подчеркивает Word))).
Что касается самого термина realtor, он происходит от словосочетания real estate –
недвижимое имущество (в современном американском языке также используется
слово realty - недвижимость ). Однако, в США слово зарегистрировали как торговый
знак. Называть себя realtor в США имеют право лишь определенные люди – члены
Национальной ассоциации Риэлторов (National Association of Realtors) и
аффилиированных с ней организаций. Этот факт четко указывают все американские
словари английского языка, в которых, как правило, это слово пишется с прописной
(большой) буквы R, то есть как имя собственное. Британские же словари в
большинстве своем пишут это слово со строчной буквы и определяют его значение
как «агент по недвижимости».

5.

Что касается России, то, конечно, риэлтор у нас – это название профессии, а не
особого торгового знака. Русское слово «риэлтор» имеет обозначение «специалист по
сделкам с недвижимостью» независимо от его членства в американской или
российской
ассоциации
риэлторов.
Несмотря
на
то,
что
Российская
гильдия риэлторов пыталась ввести монополию на употребление этого значения
только в отношении своих членов – слово это разлетелось по всей стране в своих
разных вариациях и разрушило эти попытки. Опять же круг замкнулся – пока не
выработано общее правило правописания слова «риэлтор» - монополизировать это
слово нельзя – звучать название этой профессии будет одинаково, не зависимо от того,
является ли агент по недвижимости членом Российской гильдии риэлторов или нет.

6. ИСТОРИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В РОССИИ

Уже в IX в. торговля объектами недвижимости (дома) стала важной сферой
хозяйственной деятельности. Однако рынка недвижимости в русском городе не
было.
Происходила непосредственная продажа земель князем своим подчиненным –
дружинникам деревень или домов с целью обеспечить стабильность в своей
дружине.
К середине XVII в. торговля недвижимостью приобретает государственный
характер. Государство приобретало новые земли. Руководители государства
раздавали земли за верность и преданность двору своим ближайшим
подчиненным.
Преобразования, инициированные Петром I, вызвали крупные изменения в
экономической жизни Российской Империи, в том числе в торговле
недвижимостью...

7. История регистрации прав на недвижимость 

История регистрации прав на недвижимость
В России история регистрации прав на недвижимость началась еще в XVI в., когда
был введен порядок, предписывающий предъявление купчих грамот (договоров
купли-продажи земли) в приказы. С XVII в. вводится практика выдачи справок
приобретателю земли, в которых фиксировалась величина приобретаемого
имения и прежний владелец. При этом акты продажи, мены, дарения земли
фиксировались в поместном приказе, сделки со зданиями, дворами - в земском
приказе.
Получение справки не было обязательным, но ее отсутствие имело свои
невыгодные последствия. Так, по Уложению 1649 г. в случае продажи одной и той
же вотчины разным лицам право собственности признавалось не за тем, чья
купчая была совершена ранее, а за тем, кто ранее «справила имение, т.е.
получение справки выступало как подтверждение перехода прав.

8.

Петром I вводится новый - «крепостной» - порядок регистрации прав на
недвижимое имущество, создается специальный орган - Палатка Крепостных Дел.
Там должны были совершаться все сделки с недвижимостью, где каждый акт
вносился в особые крепостные книги.
Екатерина II, приняла Уложение о губерниях 1775 г. И совершение крепостных актов
было возложено на гражданские палаты в губерниях и суды.
Новый этап в системе регистрации прав на недвижимость наступает после
принятия в 1866 г. Положения о нотариальной части, согласно которому на
нотариусов, в частности, возлагается обязанность удостоверения и регистрации
сделок с недвижимостью.
По Положению сделки совершаются нотариусом по месту проведения сделки и
утверждаются старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости, так что
права на недвижимость приобретаются только после утверждения, последним
сделки. Старший нотариус округа (уезда, уездного или губернского города) был
обязан вести крепостную книгу (содержала утвержденные им документы о сделках
с недвижимостью) и реестр крепостных дел (сведения о характеристиках
недвижимости, собственники, ограничения права собственности, залоги и т. д.).

9.

До 1891 г. реестр крепостных дел велся по собственникам, с 1891 г- по
объектам недвижимости. Для каждого уезда или города, входящего в
округ, должен был вестись особый реестр. Таким образом, сделка,
предметом которой является недвижимость, могла быть совершена в
любом месте, но права по ней переходили не иначе, как по
утверждению ее старшим нотариусом по месту нахождения
недвижимости. При этом перед утверждением сделки старший
нотариус был обязан проверить подлинность представленной ему
выписки о совершении сделки нотариусом, соответствие сделки
действующему законодательству, права лица, отчуждающего
недвижимость, отсутствие препятствий к отчуждению недвижимости
вследствие запретов и т. д.

10. Первые сделки купли-продажи с квартирами  

Первые сделки купли-продажи с квартирами
В конце XIX-начале XX веков приобретение в собственность квартир не практиковалось
(Д. Губин, Л. Лурье, Порошин И., 1999). Отдельные квартиры не продавались. На рынке
недвижимости, как правило, выставлялись земельные участки: - незастроенные – 19,3
руб. за 4,55 м2 (квадратный сажень); - застроенные – 161 руб. за квадратный сажень.
ЗАРПЛАТЫ (ЖАЛОВАНИЯ) в начал 20 века
Рабочие 35 рублей
Рабочая аристократия 80 рублей
Мелкие служащие (аптекари-библиотекари) 20 рублей
Врач 80 рублей
Фельдшер 35 рублей
Учитель 100-200 рублей
Инженер 200-300 рублей
Депутат 350 рублей
Генерал 725 рублей
Член государственного совета 1500 рублей

11.

Собственник земли мог заложить ее в банк для получения кредита. Например, в
СанктПетербурге кредит составлял от 2 руб. за кв. сажень на окраинах города до
800 руб. За кв. сажень на Невском проспекте между Мойкой и Фонтанкой (500 кв.м
80 000 руб).
Для покупателя земельного участка для застройки особенно ценились небольшие
участки правильной формы. Ради такого участка покупатель переплачивал
несколько тысяч рублей.
В то время была широко распространена практика строительства в кредит. Купив
землю, будущий домовладелец обращался в городское кредитное общество и
получал ссуду на постройку дома под залог земли. Дом возводился поэтажно.
Нередко на его достройку заключалось несколько закладных. Домовладелец
платил проценты, получая при этом доход от управления домом, постепенно гасил
закладные.
По Петербургу – 3000-5000 руб. в год, что составляло 6-7% от стоимости дома.

12.

Отдельные квартиры начали покупаться в собственность в начале 1910
года. Столичное население росло, недвижимость дорожала. Это
обусловило затруднения даже для состоятельных людей в
приобретении в собственность особняка. Это послужило началом для
роста строительства жилья в кооперативах. Важной особенность
подобных кооперативов была социальная однородность жильцов. В
проекте общества жилищных собственников участвовали юристы,
врачи, крупные чиновники. Квадратная сажень в таком доме стоила
примерно 500 руб.
Таким образом, квартира площадью 500 кв м стоила 50 000 рублей.

13.

Большинство населения предпочитало снимать квартиры.
Основные факторы, определяющие стоимость аренды:
- месторасположение (при неразвитом транспорте затраты на
дорогу были значительны);
- этаж (с появлением лифта значение данного фактора
уменьшилось);
- вид окон на улицу или во двор (дефицит солнечного света).

14.

Квартиросъемщик заключал с домовладельцем
контракт, в котором оговаривались следующие
условия:
- сроки найма;
- плата;
- способ и сроки платежей;
- пользование дровами, водою, прачечной,
- услуги дворника;
- услуги швейцара и т.д.

15.

Начиная с 1893 г. каждый квартиросъемщик платил
государственный квартирный налог. По наемной цене
квартиры разделялись на 12 рядов. Для каждого ряда
вводилась своя ставка: от 5 руб. для квартир, сдаваемых за
300 руб. в год, до 560 руб. для квартир, сдаваемых за 6000
руб. в год. Следует учесть, что годовой оклад учителя гимназии
в среднем составлял 1500 руб. в год.

16. Первая компания по торговле недвижимостью  

Первая компания по торговле недвижимостью
недвижимость в дореволюционной России всегда была самым лучшим
вложением денег. Любое строение – жилой дом, промышленное здание, дача –
приносило владельцу постоянный доход. Сами операции с недвижимым
имуществом, по сути, ни чем не отличаются от современных. Недвижимость
продавали, сдавали в аренду, отдавали в залог под ипотечные кредиты.
Домовладельцы могли действовать самостоятельно, используя свои знакомства
или подавая объявления в периодические издания. Лицам, плохо
ориентирующимся на рынке недвижимости, предлагали свои услуги посредники
– комиссионерские конторы, прообразы современных риэлтерских фирм.
Они возникли, в первую очередь, как посреднические организации в торговле
промышленными и продовольственными товарами, а уже потом стали
заниматься операциями с недвижимостью.

17.

Первая компания по торговле недвижимостью «Контора агентства и
комиссионерства первого разряда» принадлежала петербургскому
купцу первой гильдии Н. Любавину. Она была учреждена в 20-х годах
XIX века и располагалась на Невском проспекте в здании Католической
церкви святой Екатерины.
Контора Н. Любавина занималось только продажей и покупкой
недвижимости. Клиент-продавец должен был выполнить следующие
действия:
- подать заявление с поручением конторе вести его дело;
- предоставить план или копию плана продаваемого объекта;
- предоставить сведения о количестве земли;
- сообщить, сколько расхода и дохода приносит его недвижимость;
- предоставить информацию о том, была ли она заложена, если была то когда, где и на какую сумму;
- предоставить документы, подтверждающие, что собственность

18.

Клиенты конторы брали на себя корреспондентские расходы - по 2 руб.
Желающие могли через контору за 3 руб. поместить объявления в
«Санкт-Петербургских ведомостях» и «Санкт-Петербургских
полицейских ведомостях». Если сделка завершалась успешно, то
конторой при отдаче задатка продавцу взымалось вознаграждение - от
1/2 до 2% от всей суммы, смотря «по большему или меньшему
употребленному на то труду».
Профессия комиссионера по недвижимости до середины XIX в. была
редкостью. Бурно развиваться она начала тогда, когда город стал
застраиваться наиболее интенсивно. Соответственно, расширялся
рынок недвижимости, и ориентироваться в нем становилось все более
сложно. Комиссионерские конторы быстро оценили ситуацию, и
включили сделки с недвижимостью в ассортимент своих услуг. Они
поняли, что на этом деле можно «убить хорошего бобра» - так
характеризовали в то время удачную коммерческую сделку.

19. Почтенная профессия торгового агента  

Почтенная профессия торгового агента
Наибольшее развитие посредническо-комиссионная торговля получила на
рубеже XIX-XX веков. Профессия торгового посредника-комиссионера, торгового
агента, коммивояжера становилась все более престижной. Появилось много
руководств по организации такого вида деятельности, прославляющих
«почтенную профессию» и сулящих «вечный заработок».
Считалось, что человек, обладающий хотя бы небольшим капиталом и не
слишком ленивый, мог завести свое дело, независимо от возраста, пола и
социальной принадлежности. Операции с недвижимостью, как в теории, так и на
практике оставались одним из пунктов деятельности таких комиссионных
контор.
Л. Борисевская (2000) отмечает, что одним из крупнейших комиссионерских
предприятий Петербурга была «Справочно-комиссионерская контора 1 разряда»
при фирме «Торговый дом «Ё. Копаныгин и Ко».

20.

Фирма существовала с 1880 г. С самого начала она занималась только
операциями с недвижимостью. Контора возникла именно в то время,
когда в Петербурге «квартирный вопрос» встал впервые наиболее
остро. Недаром первоначальное название конторы было «1-е
квартирное бюро».
Здесь занимались посредническими операциями в сдаче и найме
жилья. Постепенно в конторе стали собираться сведения о
продаваемых объектах недвижимости, и она стала вовсю торговать
ими. За совершение операций контора брала 2% от общей суммы
объекта продажи как с продавца, так и с покупателя, но только в том
случае, если сделка состоялась. Продавец оплачивал также
корреспондентские расходы и расходы на помещение информации в
печати. Покупателю сведения о выставленных на продажу объектах
предоставлялись бесплатно.

21.

На протяжении 34 лет контора Копаныгина успешно действовала на рынке
столичной недвижимости. Судя по информации в литературе, она стала
монополистом в Петербурге. Адрес учреждения на протяжении своего
существования оставался неизменным - Б. Московская, д. 3. Владелец
конторы Е.А. Копаныгин был если не единственным, то одним из крупных
специалистов-риэлторов своего времени. Он хорошо ориентировался не
только на петербургском, но и на российском рынке недвижимости.
Недаром именно у него возник грандиозный план по объединению всех
российских комиссионных учреждений в одну фирму - «Центральный
справочно-комиссионный дом Е. Копаныгин и Ко». Может быть, план его и
осуществился, поскольку предприятие его расширилось и стало называться
«Торгово-ссудное и комиссионное акционерное общество».
Акционерное общество успешно действовало вплоть до событий 1917 г.,
после которых частная собственность как таковая перестала
существовать. Судя по новому названию, обществу приходилось заниматься
не только риэлторской деятельностью, но и другими видами комиссионной
торговли, а также коммерческими юридическими вопросами.

22.

Основным конкурентом Е. Копаныгина было акционерное
общество «Русский ТорговоПосреднический деятель» (Мойка,
д. 66) и несколько комиссионерских контор, среди них:
«Дреер и Мицкевич» (ул. Гоголя, д. 16), контора Н.А. Котлера
(Фурштадтская ул., д. 6), контора Недзельского Б.В. (Лештуков
пер., д.120).

23. Реклама недвижимости в начале IXX века  

Реклама недвижимости в начале IXX века
Для того чтобы осуществить сделку с недвижимостью наиболее удачно,
надо было как можно шире проинформировать публику о спросе и
предложениях.
Комиссионные конторы помещали объявления за счет клиентов в
периодической печати. Многие, как столичные, так и провинциальные
издания пестрели заголовками: «Редкий случай!», «по необходимости»
или «очень дешево» продается, «желают купить» через такую-то контору.
Предприятие Копаныгина тоже в начале своей деятельности помещало
объявления в различных газетах и журналах. C 1907 по 1914 г.г. Копаныгин
под своей редакцией стал издавать собственную газету «Сборник спроса и
предложения». Цена первой строки объявления стоила 30 коп.,
последующих - 20 коп. Выходил «Сборник» по мере накопления
материалов, обычно 2-3 раза в месяц. Причем сведения были не только по
Петербургу и губернии, но и по всей России, исключая разве что Москву,
где информационные службы работали на столичном уровне.

24.

Сведения о продаже и покупке объектов недвижимости печатались в
«Сборнике» без указания точного адреса и фамилии владельца. Указывались
только район в Петербурге или название пригорода или другого города.
Подробно давалось описание объекта, количество земли и размер долга в
каком-либо кредитном учреждении, если недвижимость была заложена.
Заканчивалось объявление обычно словами: «Более подробно узнать в
конторе». Например: «В Адмиралтейской части Петербурга за 270 тыс. руб.,
доход - 24 тыс. руб., без дров, продается дом каменный, 28 квартир, сараи и
конюшни. Площадь - 600 кв. сажень, есть место для постройки. Долг
Кредитному обществу - 117 тыс. руб. При покупке желают получить 90 тыс.
руб., а остальную сумму могут оставить под закладную»; «Верное, выгодное
и спокойное дело! За отъездом дешево продаются за 12 тыс. руб. 34
меблированные комнаты: роскошно обставленные, имеются: ванная,
электрическое освещение и лифт. Комнаты находятся в центре города на
самой бойкой улице, в 5 минутах ходьбы от Невского пр. Все комнаты
постоянно заняты состоятельными жильцами».

25.

Через контору Копаныгина шла торговля дачами: «В Старом Петергофе за 70
тыс. руб. продается дача, 2-этажная деревянная, на каменном фундаменте,
крыта железом, имеющая 17 комнат, с зимней пристройкой. С полной
барской обстановкой на берегу моря. Земли - 1/ 2 дес., сад и огород.
Службы: конюшни, коровник, помещения для домашней птицы и три сарая.
Дача ремонта никакого не требует. Долгу нет».
Торговали также и землей под строительство: «В Литейной части за 130 тыс.
руб. продается ценный участок земли в 302 кв. сажени. Часть земли
занимает одноэтажный дом с мезонином и флигелем, приносящий 3.500
руб. чистого дохода. Участок земли крайне выгоден для постройки
современного доходного многоэтажного дома, т. к. квартиры в этой
местности никогда не стоят пустыми».

26.

Контора занималась торговлей коммерческой недвижимостью: «В НовоАлександровском рынке продаются лавки каменные 2-этажные, с подвалом
и мансардою. Доход - до 1.800 руб. Долг С.-Петербургскому кредитному
обществу - 6.000 руб. Желаемая цена - 30.000 руб., включая и долг
Кредитному обществу»; «Литовский гастрономический магазин продается в
районе Васильевского острова, на бойком месте, с хорошей торговлей. Цена
- 3 тыс. руб.».
Пытались продать даже места на кладбищах: «На Никольском кладбище
АлександроНевской Лавры продается место, обнесенное железною
решеткою на цоколе, мерою: длина - 9 аршин, ширина - 5 аршин. Цена - 1
тыс. руб.»
Объявления о покупке могли быть очень сжатыми: «Желают купить через
контору Копаныгина дом-особняк с садом, В.О., до 100 тыс. руб.; дом-дачу в
Лесном - до 20 тыс. руб.; имение -в 3-х часах езды от С.-Петербурга, близ
реки и моря 60-300 дес. ценою до 30 тыс. руб.».

27.

Печатались объявления о сдаче помещений под различные
учреждения: «На Английской наб. сдается помещение под
банкирскую контору или правление с отоплением и
оборудованными кладовыми для ценностей и безопасными
ящиками, нижний этаж, площадь до 200 кв. сажень. Цена - 4
тыс. руб.»

28. Первые маклеры - спекулянты-кровососы?  

Первые маклеры - спекулянты-кровососы?
Несмотря на то, что Копаныгин издавал специальное издание, многие
предпочитали действовать самостоятельно, без посредников. Большинство
предпочитало печатать свои предложения в массовых журналах и газетах, таких
как «Санкт-Петербургские ведомости», «Биржевые ведомости», «Деловой
Петербург». Наиболее дальновидные лица, желающие повыгоднее продать или
купить недвижимость, старались охватить как можно больше газет и журналов,
выходящих как в Петербурге, так и в Москве, и в провинции, и даже за границей.
А для того, чтобы не бегать по редакциям и не корпеть над рассылкой писем по
городам и весям, существовали специальные конторы объявлений. В Петербурге
одной из крупнейших и популярных была Центральная контора объявлений
торгового дома «Л. и Э. Метцль и Ко», находившаяся по адресу: Б. Морская, д.11.
Контора имела связи почти со всеми редакциями в Петербурге и Москве, в
российской провинции, а также в Варшаве, Париже, Нью-Йорке, Бостоне,
Буффало.

29.

Зачастую такие объявления заканчивались словами: «Комиссионеров
просят не приходить». В глазах обывателя комиссионеры по торговле
недвижимостью, несмотря на широкую пропаганду и рекламу
«почтенной профессии», оставались спекулянтами - «кровососами».
А.Шихмагомедов (2000) приводит сведения об особой истории
маклеров в России до революции 1917 г. Маклер (нем. яз. – makler) –
лицо, профессионально занимающееся в сфере недвижимости
куплей, продажей и арендой земли, домов, квартир и оказывающее
посреднические услуги при заключении торговых и биржевых сделок.
Маклеров нанимали зажиточные помещики и купцы для ведения
переговоров, оформления и проверки наиболее крупных сделок в
различных сферах деятельности.

30. Перспективный рынок недвижимости

Сегодня поле деятельности агентств недвижимости постоянно расширяется:
настраиваются связи с инвесторами,
различными кредитными организациями
и с застройщиками.
Также можно говорить о дополнительных возможностях активизации
риелторской деятельности, которая формирует развитие ипотечного
кредитования.
При этом операции на рынке жилья занимают основную долю среди иных видов
сделок на рынке недвижимости.

31.

Риелтерскую деятельность можно охарактеризовать как
предпринимательскую, осуществляемую самостоятельными
субъектами рынка жилой недвижимости с целью получения прибыли
от организации и совершения гражданско-правовых сделок (купля,
продажа, приватизация, мена, аренда, лизинг, ипотека и др.) с не
принадлежащим им недвижимым имуществом (жилыми
помещениями) и правами на него, в том числе брокерскую и
агентскую деятельность по недвижимости, деятельность по
управлению объектами жилой недвижимости, деятельность по
привлечению частных инвестиций в создание и развитие жилой
недвижимости. Существует тесная взаимосвязь между рынком жилой
недвижимости и рынком капитала, так как недвижимость является
надежным и эффективным объектом инвестиций.

32.

Современное состояние рынка риелторских услуг характеризуется активной
экспансией московских компаний на региональные рынки, в том числе и по
схеме франчайзинга. В связи с тем, что экономическое развитие территорий
нашей страны является неравномерным, услуги агентств недвижимости, расположенных в более экономически благоприятных районах, отличаются от
услуг агентств, которые расположены в менее развитых рай-онах как по
ассортименту, так и по их качеству. В настоящее время деятельность агентств
недвижимости государством практически не контролируется. В результате
контроль данного вида деятельности осуществляют саморегулируемые
организации, которые разработали систему добровольной сертификации,
утвердив определенные стандарты риелторской деятельности. В связи с этим
современная система управления рынком риелторских услуг в нашей стране
при отсутствии государственного контроля в правовом регулировании
содержит явные признаки вынужденного саморегулирования членов
профессионального сообщества. Однако саморегулирование не в состоянии
справиться со всеми проблемами, возникающими из-за несовершенства
рынка.

33.

Современное состояние рынка риелторских услуг характеризуется активной
экспансией московских компаний на региональные рынки, в том числе и по
схеме франчайзинга. В связи с тем, что экономическое развитие территорий
нашей страны является неравномерным, услуги агентств недвижимости, расположенных в более экономически благоприятных районах, отличаются от
услуг агентств, которые расположены в менее развитых рай-онах как по
ассортименту, так и по их качеству. В настоящее время деятельность агентств
недвижимости государством практически не контролируется. В результате
контроль данного вида деятельности осуществляют саморегулируемые
организации, которые разработали систему добровольной сертификации,
утвердив определенные стандарты риелторской деятельности. В связи с этим
современная система управления рынком риелторских услуг в нашей стране
при отсутствии государственного контроля в правовом регулировании
содержит явные признаки вынужденного саморегулирования членов
профессионального сообщества. Однако саморегулирование не в состоянии
справиться со всеми проблемами, возникающими из-за несовершенства
рынка.

34. тенденции, способствующие развитию и формированию рынка риелторских услуг:

1. Бурное строительство нового жилья, что и послужило привлечением на рынок
риелтоских услуг новых субъектов – строительных, инвестиционных и
девелоперских компаний. Активное развитие долевого участия на рынке
строительства жилья.
2. Применение принципа мультилистинга (multilisting), который заключался в
предложении своим клиентам всех вариантов новостроек от застройщиков.
3. Возможность приобрести квартиру в новом доме с зачетом уже имеющегося
жилья или посредством оформления ипотечных кредитов.
4. Разрабатываются и принимаются различные программы по улучшению
жилищных условий граждан, что ведет к росту строительства жилья.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (части 1, 2, 3) дает возможность
вводить жилые помещения в гражданский оборот, т. е. совершать сделки куплипродажи и коммерческого найма, тем самым увеличилось количество сделок на
рынке риелторских услуг.

35.

6. Неравномерность развития рынка риелторских услуг по субъектам РФ.
7. Жесткая конкуренция формирует качество услуг и ситуацию на рынке.
Выживают те, кто трудятся добросовестно и профессионально.
8. Ипотека вытесняет с рынка аренду потому, что ежемесячные ипотечные
платежи примерно равны ежемесячным затратам на аренду.
9. Конкурентным преимуществом агентств недвижимости становится спектр
услуг
по
подбору
конкретной
программы
кредитования,
оформление
документов и приобретение недвижимости в одном месте.
10. Активная экспансия московских компаний на региональные рынки
11. Информационная насыщенность рынка, что свидетельствует о том, что
современный рынок риелторских услуг становится более цивилизованным.

36.

Факторы, сдерживающие развитие рынка риелторских услуг :
• Низкий уровень доходов населения.
• Дифференциация населения по уровню доходов.
• Низкий уровень деловой активности на рынке риелтоских услуг.
• Слабый уровень доступности финансовых кредитных ресурсов.
• Слабый уровень развития смежных рынков (рынок оценочных услуг).
• Высокий уровень цен на рынке жилья и цен на услуги ЖКХ и др.
• Макроэкономическая нестабильность. Кризисные явления. Инфляция и
как следствие торможение системы ипотечного кредитования.
• Отсутствие статистической информации о действующих агентствах на
рынке риелторских услуг и о показателях их деятельности.
• Недостаточность информации о результатах положительной работы
агентств недвижимости.
• Отсутствие разработок по организационно-экономическим аспектам
развития и функционирования рынка риелторских услуг в сфере жилой
недвижимости.

37. РОССИЙСКИЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ НЕОДНОЗНАЧЕН!!!

В 2016-2018 годах по всему миру наблюдался рост цен на жилье. Лидерами роста
стали китайские города. В то же время в России с 2015 г по август 2018г
наблюдается снижение стоимости жилья. С августа 2018г впервые за 4 года
произошел рост цен на жилье.
Первое место в рейтинге занял Нанкин. В этом городе цены показали годовой
прирост в 42,9%. На второй позиции расположился Шанхай (+39,5%). «Бронзу»
завоевал Шэньчжэнь (34,5%).
Из 150 представленных в экспертном отчете городов в 2017 году годовой рост цен
на жилье в городах мира составил 77%. Больше всего выросла стоимость квартир
в Азии (средний рост 12,7%). А на последнем месте - Россия (годовое падение
5%)

38.

Москва в рейтинге попала на 149 место. Цены в городе упали на 10,2%.
Наилучший результат среди всех городов России показал Санкт-Петербург
- с годовым приростом в 0,2% город расположился на 113-й строчке
рейтинга Knight Frank.
После Москвы в лидерах по снижению цены «квадрата» находится
Новосибирск и Воронеж, где вторичная недвижимость подешевела на
7,35% и 7,09% соответственно.
А самые стабильные цены на жилье за последние 9 месяцев
продемонстрировала Казань. В столице Татарстана усредненная
стоимость 1 кв. метра в среднем уменьшилась в 2017г всего на 0,89% и
составила 65 200 рублей.

39.

Москва в рейтинге попала на 149 место. Цены в городе упали на 10,2%.
Наилучший результат среди всех городов России показал Санкт-Петербург
- с годовым приростом в 0,2% город расположился на 113-й строчке
рейтинга Knight Frank.
После Москвы в лидерах по снижению цены «квадрата» находится
Новосибирск и Воронеж, где вторичная недвижимость подешевела на
7,35% и 7,09% соответственно.
А самые стабильные цены на жилье за последние 9 месяцев
продемонстрировала Казань. В столице Татарстана усредненная
стоимость 1 кв. метра в среднем уменьшилась в 2017г всего на 0,89% и
составила 65 200 рублей.

40.

Большинство экспертов прогнозируют плавное и небольшое
увеличение цен на все виды новостроек в России. Наиболее
существенно подорожают самые качественные и востребованные
проекты комфорт-класса. А вот вторичному рынку предрекают
стагнацию и дальнейшее снижение завышенных цен.
2018 год оказался для рынка жилья не так уж плох - вопреки
пессимистичным прогнозам и мрачным ожиданиям. На смену кризису
пришла стабилизация, жилье продолжают строить, а спрос на него растет,
что позволяет застройщикам даже повышать цены.
Но цены растут только в самых удачных и популярных у покупателей
новостройках. Между застройщиками жесткая конкуренция, и
выигрывает лишь тот, кто строит самое качественное жилье.

41.

Теперь имеют значение не только местоположение и транспортная
доступность, но и развитая инфраструктура, архитектурные достоинства,
наличие чистовой отделки.
Похожая ситуация будет наблюдаться и в 2019 году.
«Качество жилья будет расти: появятся новые проекты с интересными
концепциями, яркими архитектурными решениями, инновационными
материалами, внимательным отношением к общественным
пространствам – коворкинги (Коворкинг – это нечто среднее между
использованием отдельного офиса и работой дома. В коворкинг-центрах
есть необходимая для труда и отдыха мебель, компьютеры (хотя чаще
коворкеры приносят собственные ноутбуки), подключенные к
высокоскоростному интернету, оргтехника, кулер с водой и
кофемашина.), антикафе (Антикафе — это общественное
пространство («третье место»), посетители которого обязаны оплатить
только время пребывания

42.

С 2017 года появится сразу несколько факторов, способствующих повышению
цен на жилье. С 1 января вступили в силу поправки в Федеральный закон №214 «О
долевом строительстве», ужесточающие требования к застройщикам, - в частности,
увеличение уставного капитала, обязательные отчисления в компенсационный фонд,
возможность привлекать средства дольщиков только через специальные счета в
банках. Все это увеличит издержки девелоперов (Девелопментом называют такую
предпринимательскую деятельность, работа которой разворачивается в сфере
коммерческой
недвижимости.
Девелопмент
занимается
её
развитием
и
качественным преобразованием. Сюда относится также выполнение строительных,
инженерных операций над недвижимым имуществом, которые приводят к
качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях, что ведёт к увеличению
их стоимости. ), а значит, отразится и на ценах.

43.

Стоимость строительства растет, уже сейчас многие застройщики работают
буквально на грани рентабельности. «У девелоперов фактически больше нет
ресурсов для сохранения прежних цен. Ввиду обесценивания рубля расходы
на импортные стройматериалы увеличились в разы. А импортозамещение в
девелоперской отрасли возможно только по некоторым пунктам, многое
приходится по-прежнему заказывать у иностранных поставщиков. Да и
российские производители регулярно повышают цены».
Однако все эти факторы будут компенсироваться колоссальной
конкуренцией, которая не позволит застройщикам существенно повышать
цены. 2017 год был рекордным по объемам строительства - на сегодняшний
день только в Москве выдано ГПЗУ на возведение 18 млн кв. метров жилья.

44.

В итоге мнения экспертов относительно цен на жилье в 2019 году
разделились. Некоторые считают, что средняя стоимость квадратного
метра останется на прежнем уровне и будет расти лишь по мере
увеличения строительной готовности конкретного проекта - примерно
на 15-25% за весь срок строительства дома. Другие специалисты
предрекают умеренное и постепенное повышение цен.
Что касается вторичного жилья, продолжится более четкое его
разделение на востребованное и неликвидное, однако в целом спрос на
«вторичку» останется рекордно низким, а средние цены в течение года
увеличатся на 3%.
Аналитики рейтингового агентства Standard & Poor's также считают, что
рост цен на жилье в России продолжится в 2019 году. Однако процесс
восстановления рынка будет долгим.

45.

В то же время, по мнению директора Департамента вторичного рынка
«Инком-Недвижимость» Сергея Шломы, самая низкая точка кризиса
пока не пройдена, «дно» стоит ожидать в 2019 году. Пока вся экономика
России не выйдет на четкую траекторию восстановительного роста,
цены на недвижимость будут падать по 5-7% ежегодно, причем
новостройки будут терять в цене сильнее, чем «вторичка».
«Для запуска витка роста цен необходим этап гиперинфляции, вступить
в который вряд ли осмелится нынешний правительственный кабинет», говорит аналитик, начальник отдела маркетинга «ИСК «ФОРТ» Юрий
Кочетков.
На рынке сохраняется тренд на снижение цен, согласен руководитель
аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru» Олег
Репченко. По его мнению, если девелоперы не снизят темпы вывода
новых проектов, цены продолжат стабильное снижение примерно на
10% в год и в течение следующих пяти лет могут потерять в цене 30-40%.

46.

«Попытки повысить цены в ответ на оживление спроса проваливаются: люди
не могут позволить себе более дорогую недвижимость, поэтому скорее
откажутся от сделки, чем будут переплачивать», - говорит Репченко.
Замглавы Минстроя Никита Стасишин уверен, что цены на жилье больше
снижаться не будут. «Рост цен будет в связи с тем, что у нас есть стабильный
увеличивающийся спрос. Только из-за этого. Все в правильном балансе», сказал он.
Стасишин уточнил, что рост стоимости квадратного метра обусловлен
затратами: «Не просто продается коробка, создается среда внутри проекта. А
это все равно те или иные затраты на метр квадратный».
Глава компании «Баркли» Леонид Казинец говорит, что удорожание квартир
через два года может достичь 100%. «Вспомните 2007 и 2008 годы: тогда за
полтора года цены на жилую недвижимость в стране удвоились. Мы запросто
повторим эту ситуацию и увидим, как всего за один год цены на
недвижимость в России вырастут в два раза», - отметил Казинец.

47. СЛОЖНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДОВ РТ

«Наличных денег ни у кого нет, зарплата упала. Кроме того, многим отказывают в
кредитах».
То, что татарстанцы переживают экономические трудности, подтверждает и
другая тенденция на рынке недвижимости. Люди уезжают на постоянное место
жительства в Казань, в другие российские города.
Очень сильно осложняет продажи, по словам эксперта ТатЖилИнвест, и наличие
«кредитных квартир», то есть тех, за которые собственники не смогли выплатить
ипотеку, и жилье выставили на реализацию. Таких квартир много, около 30
процентов на рынке.

48.

«Даже в случаях когда имеется непогашенная ипотека в 500-600 тысяч рублей,
квартира продается с трудом, ведь эту сумму надо оплатить наличкой. Головная
боль с «кредитными квартирами»-в этом случае деньги передаются заранее, за
месяц, по предварительному договору. Еще 2-3 недели приходится
ждать
закладную на квартиру, был случай, когда закладную ждали три месяца. Мало
кто соглашается, внеся залог, ждать сделку так долго.
Наличие кредита
тормозит цепочку при обмене квартир. Если «трешка»,
например, взята в ипотеку, то хозяева двухкомнатной должны будут отдать за
нее наличные. «У меня есть квартира, которая не продается уже более двух лет.
У хозяина «трешки» долг по ипотеке в 500 тыс.рублей, ему их надо отдать, чтобы
снять обременение. Владельцы «двушки», которые хотят купить его жилье,
должны заплатить эти деньги наличными. При этом эта квартира тоже в ипотеке».

49.

Эксперты отмечают, что среди горожан много легкомысленных людей, не
соизмеряющих свои желания с возможностями. Не имея ни рубля в
кармане, они хотят жить на широкую ногу. Без первоначального взноса
претендуют на двух- и даже трехкомнатную квартиры. И порой находят
такую возможность, оформив ипотеку в банках.
«Люди до сих пор не осознают всей ответственности по выплате
банковского кредита. Внесут платеж один-два раза. Потом не могут
платить, берут потребительские кредиты, чтобы закрыть ипотеку, а там
вообще проценты драконовские. Так долги начинают расти как снежный
ком, человек не может выбраться из них. И почему-то думает, если в
квартире прописаны дети и нет другого жилья, ее у него не отберут.
Отберут! Все решается в судебном порядке. Затем недвижимость
реализуется либо с торгов, либо кредитором как собственником. А человек
выселяется с вещами на улицу»

50.

ДО 2015 года цены были ВЫШЕ!
«Появились однокомнатные квартиры в пятиэтажках за 1,5 - 1,6
миллиона рублей. В 2015г такие же квартиры на первых этажах без
балкона продавали за 1,8 миллиона рублей. Такая же ситуация с 2- и
3-комнатными квартирами. Теперь можно найти трехкомнатные
квартиры на средних этажах с балконами в пятиэтажках за 2,3
миллиона рублей, малогабаритные «трешки» в «московских домах»
можно купить за 2,1 миллиона рублей. За такую же цену предлагают
двухкомнатные квартиры в старых девятиэтажках. В2015г самые
низкие цены на двухкомнатные квартиры стартовали с суммы 2,5 - 2,6
миллиона рублей. В среднем же цена «двушки» сейчас составляет 2,3
- 2,4 миллиона рублей», - отмечает замдиректора АН «Мегаполис»
Артем Кириллов.

51.

Парадокс: в Челнах шестикомнатные квартиры дешевле
четырехкомнатных. Специалисты федерального портала «МИР
КВАРТИР» выявили среднюю стоимость многокомнатных квартир в
Набережных Челнах. Четырехкомнатную в автограде можно
приобрести в среднем за 3,93 млн рублей, пятикомнатную – за 4,99
млн. А вот квартира из шести комнат парадоксально обойдется
дешевле – в 3,74 млн. В Казани стоимость апартаментов в разы выше.
Четырехкомнатная квартира в столице Татарстана в среднем
обойдется в 8,84 млн, почти в два раза дороже стоят пятикомнатные,
за 13 млн уйдет шестикомнатная. Вдобавок ко всему в Казани
эксперты нашли квартиру из восьми комнат по цене 53 млн рублей.

52.

Всего федеральный портал«МИР КВАРТИР» проанализировал
многокомнатные квартиры в 68 городах России и выяснил,
что самые дорогие квартиры в столице России и в курортных городах. В
Москве, например, средняя стоимость четырехкомнатной квартиры
составляет 93,67 млн (пять комнат 150 млн, шесть – 169 млн), в Ялте – 39,37
млн рублей, в Сочи – 17 млн, Севастополе – 12,95 млн.
Аналитики федерального портала «Мир квартир» проанализировали рост
цен на арендные квартиры в российских городах.
В Набережных Челнах в первом полугодии 2018 года самым большим был
прирост цен на однокомнатные квартиры. Согласно исследованию
экспертов, сейчас снять однушку в автограде можно за 9 313 рублей
(прирост составил 15,4%), двухкомнатную – за 12 055 рублей (+14,3%),
трехкомнатную – за 14 590 (+7,9%).

53.

всего было исследовано 59 российских городов. Выяснилось, что
более половины из них подняли к лету ставки аренды, причем двух- и
трехкомнатные квартиры подорожали больше однушек. По традиции,
лидером рейтинга стала Москва. Сегодня снять однокомнатную
квартиру в столице, по данным «Мир квартир», стоит в среднем 33
164 рубля в месяц, двухкомнатную - 47 308 рублей, трехкомнатную –
80 123 рубля. Вторым обычно идет Петербург, но на сей раз ему
пришлось уступить свое место Сочи, необыкновенно подорожавшему
с наступлением лета. Однушки на главном российском курорте сдают
в среднем за 25 934 рубля в месяц, двушки – за 33 796 рублей,
трешки – за 54 138 рублей.

54.

Выявлено, что на цены первичного рынка сильнее всего
влияет задолженность по ипотечным жилищным
кредитам в рублях, предоставленным кредитными
организациями физическим лицам, при увеличении которой
на 1% цены увеличатся на 0,15%. Вторым по значимости
фактором являются среднедушевые доходы населения,
влияние которого проявляется в том, что при его
увеличении на 1% результативный показатель увеличится
на 0,42%.

55.

Главным фактором, влияющим на цены вторичного рынка жилья в
Российской Федерации, являются среднедушевые доходы населения:
при их увеличении на 1% цены на вторичном рынке жилья
увеличатся на 0,35%. Вторым фактором выступает
задолженность по ипотечным жилищным кредитам в рублях,
предоставленными кредитными организациями физическим лицам,
влияние которого проявляется в том, что при его увеличении на
1% результативный показатель увеличится на 0,2%. Третьим,
незначительным фактором, влияющим на цены на вторичном
рынке жилья, являются «Инвестиции в основной капитал по виду
деятельности "Строительство", при увеличении которых на 1%
результативный показатель увеличится всего на 0,06%

56.

Как влияют на рынок недвижимости новые законы?
Наиболее значимые изменения на рынке недвижимости - новые
правила уплаты налога на жилье, увеличение срока владения
недвижимостью от 3 до 5 лет, запрет на возведение апартаментов как
отдельных объектов капстроительства. Свои нюансы привнесла
принятая практика обязательного страхования застройщиков. Кроме
того, есть еще и резкое повышение ключевой ставки ЦБ, которое
привело к критическому удорожанию ипотечного кредита. По
мнению экспертов, все изменения, которые вступили в силу с 1
января 2015 года, оказали влияние на рынок жилья, но, конечно, не
сразу, а постепенно. Что касается, например, нового налога на жилье,
который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, - это
изменение в первую очередь коснулось рынка жилой аренды, но
также не одномоментно. Расходы на жилье выросли!

57.

Налог уплачивается за истекший период, таким образом, владельцы
недвижимости начали платить по новым ставкам с 2016 года (налог
подлежит уплате до 1 октября). При этом ставка увеличится тоже не
сразу – повышение будет происходить поэтапно до 2020 года.
«Логично, что арендодатели будут стремиться переложить расходы,
связанные с налогообложением, на плечи арендатора. Но в то же
время сейчас наблюдается спад спроса на арендное жилье,
арендаторы торгуются, поэтому арендодатели, которые не готовы
уступить в цене и при этом заранее намерены повысить ставку на
размер налога, будут терять клиентов».

58.

23,6% собственников жилья вынуждены быи повысить арендные ставки
уже с 2017 года, показывает опрос квартировладельцев, проведенный
компанией Avito. На увеличение арендных ставок хозяев квартир вынудило
вступление в силу нового налога на имущество.
37,6% респондентов пока не приняли решение о повышении расценок и
лишь 39,7% владельцев квартир точно не планируют повышать ставки в
2019 году. На время новогодних праздников повышать цены хотят 67,5%
собственников. При этом разброс цен составляет от 5% до 100%.
По данным опроса, арендаторов при выборе квартиры больше всего
интересует удобное расположение, это отметили 59,3% опрошенных.
Далее следуют такие пункты как наличие интернета (18,1%), стиральной
машины (4,1%) и парковки (2,1%). При этом арендная ставка арендаторов
волнует мало, этот пункт вошел в графу «Другое».

59.

«С учетом новых правил исчисления налога на имущество вряд ли
стоит ждать увеличения ставок аренды. Во-первых, конкуренция
слишком высока, чтобы перекладывать дополнительные расходы на
арендаторов. Во-вторых, увеличение финансовой нагрузки в
подавляющем большинстве случаев незначительное и точно
несоизмеримо с годовой стоимостью аренды.
По оценкам чиновников, в некоторых областях налоги на отдельные
объекты из-за отмены моратория могут вырасти в разы. В частности, в
Московской области рост налогов на землю может составить от 70 до
740%, в Белгородской - от 200 до 450%, в Удмуртии - от 200 до 500%.

60.

Новую систему подсчета еще в 2014 году утвердил Владимир
Путин. Однако на сегодняшний день только 28 регионов
России переходят на новый расчет. В их числе - Московская,
Нижегородская, Новосибирская, Самарская
области, Татарстан и другие Санкт-Петербург вступил в эту
группу только с 2017 года - плата осуществлялась за 2016 год.
В остальных субъектах РФ все пока остается по-прежнему.

61.

1 декабря истекает срок уплаты имущественных налогов за прошлый
год. При этом многие граждане не обращаются в суд или в
специальную комиссию при Росреестре, так как стоимость процедуры
оспаривания слишком высока. Юридическое сопровождение и отчет
оценщика обойдется минимум в 50 тыс. рублей.
«Необходимо идти в суд с коллективным иском, как это делают
жители коттеджных поселков. Это позволяет распределить расходы
на оспаривание кадастровой стоимости на многих собственников.
Практика таких исков уже сложилась, например, в Подмосковье, где
сами чиновники рекомендовали собственникам заниматься
вопросом оспаривания оценки всем СНТ. Однако случаев подачи
коллективных заявлений жителями многоквартирных домов
Росреестром пока не зафиксировано.

62.

Юристы считают, что именно за такими исками будущее. «Можно
оспорить кадастровую стоимость нескольких квартир в судебном
порядке, скооперировавшись с соседями. Появление таких заявлений
- это лишь вопрос времени», - считает юрист Ирина Вишневская.
В последнее время Росреестр буквально завален требованиями
пересмотра кадастровой стоимости недвижимости.
Налогоплательщики считают, что расчет кадастровой стоимости
земли, по которому теперь рассчитывается налог, был существенно
завышен. В ведомство поступило 29 тысяч заявлений от россиян с
требованием пересмотра результатов определения кадастровой
стоимости 60 тысяч объектов недвижимости.

63.

Число случаев, когда после рассмотрения заявлений граждан в
комиссии пересматривают кадастровую стоимость недвижимости, так
же растет. Положительные решения принимаются в отношении 46,9%
заявителей. Суммарная величина кадастровой стоимости объектов
недвижимости после оспаривания в комиссиях снизилась на 28,5%
(на 595 млрд руб).
Некоторые налогоплательщики возмущены ростом налога на
недвижимость. Сумма его выросла для многих квартировладельцев в
десятки раз. Это при том, что новый налог вводится постепенно, и в
текущем году собственникам недвижимости нужно заплатить лишь
20% рассчитанной суммы налога, а 100% - в 2020-м.

64.

«Сейчас часть граждан уходит в несознанку и просто не платит налоги
на недвижимость», - отмечает риелтор Сергей Шлома. В наиболее
сложном положении оказались владельцы недвижимости
стоимостью свыше 300 млн рублей - налоговая ставка для их
объектов составляет 2%, то есть через пять лет им придется платить
налог в размере как минимум 6 млн рублей. Многие собственники
роскошной недвижимости уже сегодня пытаются избавиться от нее,
однако едва ли много желающих захотят покупать этот актив,
превратившийся в обременение.
Эксперты считают, что из-за повышения налога начнется
переселение жителей из более дорогих квартир в дешевые, при этом
цены на жилье в престижных районах начнут снижаться. «На рынок
будут выброшены инвестиционные квартиры, которые владельцам
будет просто невыгодно содержать.

65.

По закону ежегодно налог будут увеличивать на 20%. Полностью
население начнет платить по кадастровой стоимости жилья,
приближенной к рыночной, к 2020 году. По расчетам экспертов,
например, за 74-метровую трехкомнатную квартиру в панельном
доме в Казани уже в 2018 году придется заплатить 3678 рублей. А в
2020 году - 18 390 рублей.
Сильнее всего пострадают москвичи, проживающие в центре города.
Новый налог, рассчитанный по кадастровой стоимости, может
оказаться для них слишком высоким. Так, за трехкомнатную квартиру
в «сталинке» возле метро «Фрунзенская» к 2020 году придется
платить не девять тысяч рублей, как в 2016 году, а больше 46 тысяч.

66.

Миграция
С 1 января 2015 года также вступили в силу изменения в
миграционном законодательстве, это также косвенно способно
повлиять на рынок аренды жилья в экономклассе: не секрет, что
множество квартир снимают приезжие, а большие квартиры часто
снимают вскладчину. «Так, например, с 1 января 2017г граждане
Украины не могут работать в РФ без патента – это неизбежно
скажется на сокращении количества приезжих (а всего их приезжало
в Россию по несколько миллионов человек ежегодно). По данным
ФМС, с 2015 года приток мигрантов в Россию уже упал на 70%. Таким
образом, в сегменте самых дешевых арендных квартир, которые
пользуются спросом у мигрантов, уже ощущается рост объемов
предложения.

67.

Ключ от ипотеки.
«За 2017 год объем ипотечных кредитов, выданных российскими банками,
составил около 1,65-1,7 триллионов рублей против 1,3 триллионов рублей в 2016
году. Таким образом, рост составил 30%.
По мнению аналитиков , рост ипотечного кредитования мог быть еще выше
(около 40%), если бы не риск увеличения ключевой ставки (увеличение не
произошло, в 2017 стабильна)
Средняя ставка по ипотечным кредитам в российских банках вернулась на
докризисный уровень и составляет в декабре 2016 года около 12,7%,
сообщает РИА «Новости» со ссылкой на заявление министра строительства и ЖКХ
Михаила Меня. По словам чиновника, для приобретения жилья на первичном
рынке кредит можно взять на существенно более выгодных условиях, ведь
средняя ставка на «первичку» в стране сейчас около 11,5%. «Можно говорить, что
ипотечная ставка вернулась на докризисный уровень», - сказал глава Минстроя.

68.

Серьезного снижения ставок ожидать не стоит - максимум это будут
десятые доли процента, говорит президент Ассоциации российских
банков Гарегин Тосунян. «Если у вас есть проблема ипотеки, есть тот,
кто ее даст, и есть средства на покупку жилья, лучше брать сегодня», считает он.
Эксперт, впрочем, признает: ипотека по двузначным ставкам дорогое удовольствие, но в наших реалиях нужно двигаться к тому,
чтобы ставки были хотя бы на уровне 10%.
Но каждый третий потенциальный ипотечный покупатель,
планирующий приобретение жилья и теоретически готовый сегодня к
сделке, отложил решение своего жилищного вопроса в ожидании
дальнейшего снижения ключевой ставки, а вслед за ней - ставок по
кредитам.

69.

Если еще год назад ипотечные сделки по ставке в 12,45% устраивали
потенциальных покупателей, теперь, считают риелторы, у
потребителей сформировался новый «порог ожидания» - ипотечная
ставка на уровне 10%. В результате многие граждане отложили
решение квартирного вопроса на неопределенный срок.
Эксперты, как и покупатели, ждут снижения ставок. Если Центробанку
в 2018 г. удастся приблизиться к целевому уровню инфляции, то
пропорционально упадут и ставки по ипотечным кредитам. А значит,
уже примерно через год обычная, не субсидируемая государством
ипотека, возможно, будет стоить столько же, сколько сейчас –
льготная. А может быть, и меньше.

70.

Первые шаги к этому уже предприняты. С 18 октября 2017
года Сбербанк снизил ставки по продуктам ипотечного
кредитования.
Банки, входящие в двадцатку крупнейших в России, будут
вынуждены вслед за Сбербанком уже в ближайшее время
снизить ставки по ипотечным кредитам. Только так эти банки
смогут вести конкурентную борьбу за клиентов.

71.

Сертификаты на новостройки
Новый способ стимулирования жилищного строительства
предложили в российском правительстве. Гражданам могут
разрешить использовать жилищные сертификаты для приобретения
квартир в строящихся домах. на данный момент россияне,
получающие средства по таким сертификатам, могут использовать их
только для финансирования покупки жилья в уже введенных в
эксплуатацию зданиях, однако приобретение квартир в строящихся
домах является выгоднее, чем покупка жилья на вторичном рынке.
Расширение сферы использования жилищных сертификатов откроет
для граждан-участников программы рынок новостроек, а заодно
создаст дополнительные условия для развития строительной отрасли.

72.

Радость дольщика.
В 2016 году внесли изменения в закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов» в части обеспечения исполнения
застройщиком обязательств по договору перед участниками долевого
строительства. Застройщик обязан застраховать свой предпринимательский риск
и риск случайной гибели или повреждения объекта строительства в пользу
участника долевого строительства. Сумма страховой выплаты должна быть
пропорциональна расходам дольщика.
Ранее получению дольщиками назад своих денег, как правило, предшествовал
судебный процесс. «Одна из самых распространенных проблем, с которой могут
столкнуться дольщики, – банкротство застройщика. В этом случае ни квартир, ни
денег не получают, как правило, даже те, кто оформил договор долевого
строительства жилья. Понятно, что со страховой компании деньги взыскать
гораздо легче, поскольку достаточно будет доказать наступление страхового
случая, считают эксперты Российского союза строителей (РСС).

73.

По мнению Александра Цыганова, завкафедрой «Страховое дело»
Финансового Университета, страховая защита дольщиков
может работать практически в любых условиях, если создать на базе
государственных страховых институтов аналог агентства по
страхованию вкладов. Сбережения дольщиков ничуть не ущербнее,
чем накопления граждан в банках.
Как считают эксперты, изменения в ФЗ-214 «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов» увеличат себестоимость
строительства на 15%, заставят строителей повышать цены на
квартиры, а также и вызовут множество негативных последствий для
рынка. Следует ждать снижения качества строительства, задержек
сроков сдачи объектов и ухода с рынка мелких компаний.

74.

Предположительно 10-15% мелких компаний не справятся с новыми
реалиями. «Большая часть различных поправок и нововведений
заставляет застройщиков постоянно адаптироваться к новым
правилам игры, вместо того чтобы концентрироваться на
строительстве.
Изменения в 214-ФЗ изменят расстановку сил на рынке новостроек.
Реформа направлена на санацию рынка от слабых игроков – выжить
должны только сильнейшие. Поэтому поправками предусмотрены
меры, требующие от застройщиков высоких стартовых затрат
(большой уставный капитал и отчисление в компенсационный фонд).

75.

Руководитель Департамента архитектурно-строительного надзора
администрации Екатеринбурга Сергей Малафеев считает, что из-за
новых поправок в законодительство уже через несколько лет
количество застройщиков может сократиться на 20%.
Исполнительный директор Гильдии строителей Урала Вера Белоус
добавляет, что уже сейчас идет «естественная чистка рынка». «В
настоящее время наметилась тенденция на укрупнение компаний. В
связи с большой конкуренцией вместе с маленькими компаниями в
тендерах участвуют и большие участники рынка, которые бы раньше
не стали этого делать. Естественно, предпочтение в таком случае
будет отдано крупной компании», - заявила эксперт.

76.

Время владения
В 2014 году были приняты поправки, увеличивающие срок владения
недвижимостью с 3 до 5 лет для возможности освобождения от
уплаты налога после продажи объекта. Эти изменения вступили в
силу 1 января 2016 года.
По мнению Софьи Лебедевой, эти поправки вызовут трудности у
инвесторов, которые покупали квартиры в новостройках на стадии
котлована. Теперь им придется, либо ждать дополнительное время,
чтобы продать квартиры, либо задуматься об арендном бизнесе на
это время.
В 2017 году вступили в силу законодательные изменения, так или
иначе касающиеся российского рынка недвижимости.

77.

Регистрация недвижимости
В первую очередь, упрощена регистрация недвижимости.
Теперь можно одновременно подавать заявления на
кадастровый учет и регистрацию прав – процедура стала
единой и занимать до 10 дней.
Также сократились сроки получения выписки из Единого
государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – с пяти
дней до трех.

78.

Помощь дольщикам
Вступили в силу в 2017г поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости».
В частности, создан государственный компенсационный фонд,
управлять которым будет Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию (АИЖК). Таким образом, государство берет на себя
ответственность за завершение начатого строительства.
Кроме того, у застройщиков появится возможность использовать
привлеченные средства дольщиков для строительства объектов
социальной инфраструктуры и инженерно-технических сооружений.

79.

С 1 января 2018 года начали действовать новые правила в сфере
долевого строительства. Требования к деятельности застройщиков
стали намного жестче. Во-первых, это касается финансовой
деятельности застройщиков. Компании должны будут иметь один
банковский счет для совершения всех операций. Застройщикам
запрещено совершать сделки, не связанные напрямую с
привлечением средств дольщиков. По сути, речь идет об усилении
контроля со стороны кредитных организаций над средствами
строительных компаний. Размер собственных средств застройщика
должен быть не менее 10% от проектной стоимости объекта.

80.

Второй момент - увеличение требований к строительной организации
и разрешительной документации. Вводится принцип "одно
разрешение - одно строительство".
Строить несколько домов по одному разрешению можно, но вести
деятельность по нескольким разрешениям будет запрещено. Сам
застройщик должен обладать стажем в строительстве
многоквартирных домов (общая площадь от 10 000 кв. м) не менее 3
лет. Об этом говорится в поправках к федеральному закону от
30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

81.

Машиноместа стали недвижимостью
С 1 января 2017г к недвижимому имуществу (помимо жилых и
нежилых помещений) относятся и машиноместа в зданиях и
сооружениях.
Купля-продажа машиномест теперь подлежит государственной
регистрации наравне с другими объектами недвижимости. Также
машиноместа можно будет заложить как недвижимость по договору
об ипотеке.

82.

Конец дачной амнистии
Уже с 1 января 2017 года в России действуют поправки в правила
оформления строений на землях садовых и дачных товариществ.
Основанием для государственного кадастрового учета домов, гаражей и
бань теперь являются технические планы строений вместо деклараций.
Таким образом, одно из ее важнейших положений «дачной амнистии» упрощенное оформление строений на землях садовых и дачных
товариществ - утратило силу.
Продолжается постепенная отмена дачной амнистии, ужесточаются
требования к границам земельных участков.
Продолжением этого стал запрет, который вступил в силу с 1 января 2018
года - больше нельзя распоряжаться земельными участками, сведения о
которых отсутствуют в ЕГРН. Для этого участок должен пройти процедуру
межевания у кадастрового инженера. Его нельзя ни продать, ни подарить,
даже имея на руках свидетельство о собственности. По сути, хозяин
становится пользователем, а не собственником объекта.

83.

Изменения внесены на основании Федерального закона от
22.12.2014 № 447-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон
"О государственном кадастре недвижимости". Цель этих изменений постепенное уточнение границ земельных участков. Сейчас на
практике очень много споров в сфере земельных отношений как раз
касаются случаев, когда сложно понять, где заканчиваются границы
одного участка и начинаются границы другого. Властям это выгодно и
для увеличения налогооблагаемой базы, так как количество
неузаконенных участков станет намного меньше.
Заканчивается дачная амнистия для ИЖС (индивидуальное жилищное
строительство). Об этом говорится в федеральном законе от
30.06.2006 N 93-ФЗ. Главное изменение - для регистрации права на
жилищное строение с 1 марта 2018 года требуется предоставить
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

84.

После 1 января 2017 года для того, чтобы зарегистрировать садовый или дачный
дом надо обращаться в БТИ или к профильным специалистам - кадастровым
инженерам, которые проведут обмеры, вычислят точные координаты дома и составят
технический план. Проверить квалификацию такого инженера можно на сайте
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в разделе
«реестр кадастровых инженеров».
Новые требования законодательства о кадастровом учете не должны осложнить
процедуру кадастрового учета, поскольку процедура получения данных документов
доступна и отработана, говорят в Росреестре.
Однако на составление технического плана будет уходить не меньше недели. Кроме
того, работу инженеров и специалистов надо оплачивать. Размер оплаты зависит от
площади объекта и начинается от 7-8 тысяч рублей.

85.

После 1 января 2017 года для того, чтобы зарегистрировать садовый или дачный
дом надо обращаться в БТИ или к профильным специалистам - кадастровым
инженерам, которые проведут обмеры, вычислят точные координаты дома и составят
технический план. Проверить квалификацию такого инженера можно на сайте
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в разделе
«реестр кадастровых инженеров».
Новые требования законодательства о кадастровом учете не должны осложнить
процедуру кадастрового учета, поскольку процедура получения данных документов
доступна и отработана, говорят в Росреестре.
Однако на составление технического плана будет уходить не меньше недели. Кроме
того, работу инженеров и специалистов надо оплачивать. Размер оплаты зависит от
площади объекта и начинается от 7-8 тысяч рублей.

86.

Другая часть амнистии касается упрощенного порядка оформления в
собственность земельных участков. Этот порядок пока сохраняет свое
действие до 2020 года. Изначально дачная амнистия вводилась для
того, чтобы сократить огромное количество неучтенных строений и
участков и повысить налогооблагаемую базу. По большей части
проект свою задачу выполнил, поэтому власти вводят постепенный
отказ от упрощенного подхода к оформлению дачной и садовой
недвижимости.